买二手房前千万要注意的问题，预防法律风险的经验之谈

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　　因为自己从事的是房地产法律的工作，有许多朋友会向我咨询一些问题。接下来我考虑将一些比较典型或者比较重要的写出来，共大家参考借鉴。也欢迎大家讨论，批评指正。今天首先写个有关中介费的事情。
　　
　　前段时间，有位朋友买房碰到一件烦心事，来向我咨询。事情是这样的：他自己找的房子，与房东见面后谈得不错，价格什么都谈好了，为了办手续方便，就找了个中介公司，中介当时讲的好好的，按照自配对处理，收个几千块。签意向书的时候，这位朋友注意到中介费没有写上去，就问中介，中介说没关系，签代理合同的时候再写好了。这位朋友就没在意了。但是没想到，到正式签买卖合同、代理合同的时候，中介说要按照正常收费标准来收，一下子要15000。这下这位朋友懵了，质问中介公司不诚信，最后当天合同也没签成。
　　
　　这位朋友想法很简单，中介不讲诚信，我也不讲诚信，就跳单好了。我一听，就知道麻烦了。殊不知，这位朋友除非不想要买这个房子了，如果要买这个房子，他就铁定要吃亏了。
　　
　　从法律上来分析两件事情：
　　
　　1、事先未约定中介费的后果。就这个事情而言，除非有其他证据证明事先曾对中介费有约定（比如录音），否则只能视为中介费事先未约定。那么这种情况下中介费如何收取呢？合同法有相关的规定的，这种情况下，可以协商，协商不成，按照交易习惯确定；按照交易习惯确定不了，就按照市场价格执行；如果依法执行政府定价或政府指导价的，找规定履行。而杭州恰好有个中介费的收费管理办法的，并且明确实行政府指导价。
　　
　　看到这里，朋友们应该明白怎么确定中介费了吧。
　　
　　2、跳单的法律后果。中介违反口头约定，你是否可以跳单呢？如果这位朋友有证据证明中介违约，当然可以向中介主张责任，也无所谓跳单，但遗憾的是他没有。那么如果他跳单，我想法律后果不用多说了吧。
　　
　　所以说，这位朋友比较麻烦的。
　　
　　在这里告诫朋友们，不要太相信中介。什么都没有白纸黑字牢靠。
　　
　　还有一个是在两家以上中介就同一所房子都签了看房确认书的问题。
　　
　　好几个朋友都碰到这样的问题，打电话过来说，在两家以上中介就同一所房子都签了看房确认书，后面的中介费、房价便宜；被前一家中介骗了，没看清楚等等，现在能不能在后面的中介成交？有什么风险？
　　
　　严谨的说，应该要看看房确认书的具体内容才能知道。但是，目前中介公司在文本上应当都是比较规范的，普遍都约定了比较严格的违约责任等内容。因此，碰到上述问题，如果在后一家中介成交的话，不得不提醒一句，很可能两家中介都要付中介费。虽然不一定绝对，但至少风险是存在的。目前杭州各个区的法院具体的做法都不一样。一种观点认为契约自由，怎么约定怎么来；一种认为，中介收费的前提应是居间成功，居间不成功不应当收费。
　　
　　撇开法律，从诚信的角度看，朋友们也应当有所取舍。不要埋怨中介骗你签字，自己在签字前看清楚也是应该的；签了字，是否应当遵守呢？如果认为不合理，可以要求修改或不签。
　　
　　希望朋友们不要在碰到这样的问题了。
　　
　　关于中介费及评估费的问题。
　　
　　前几天，一位朋友拿着他新签的购房合同兴冲冲来找我，说是请我看看有无问题，但嘴上说的是应该没问题的。我看了一下，首先看到的是一张税费清单，中介费和评估费都出奇的高。70万的房子中介费1万8，评估费将近4000。我第一句话就是，要是签合同前问问我，你至少可以省5000以上。原来他竟不知道这两种费用可以协商的，中介说多少就是多少。所以说，买房子签合同前，可不要忘了找个懂行的朋友问问。
　　
　　再一看他签的协议，完全是示范版本，对许多细节性的问题都没有约定，无奈只好就接下来履行当中需要注意的一些问题一一作了提醒。看看他兴高采烈的来，不忍再打击他，只好安慰安慰，买房子一般不会出大问题，出大问题就像买彩票，不需要太担心。其实在这里我还想说一下，中介费并不是中介说了多少就是多少，毕竟也是笔大不大小的费用，现在已经有公司在做可以去中介的业务，类似房多多的买卖直连，一键直约业主，省掉中介费用，有个过户超人两三千代办流程。朋友们也可试试这种。
　　
　　最后说意向金到底交不交的问题。
　　
　　经常有朋友问我，意向金是再什么时候给中介啊？比如现在我看到一套房子，上家要106万，我想100万。中介说要我先给他意向金，然后他去跟上家谈价格，这样对上家来说显的有诚意。呵呵，在我看来，似乎诚意是有了，（不过现在买房子恐怕不先交钱，买方诚意也比较大吧，要显示诚意的恐怕是卖家才对，呵呵）风险却也来了。问题是，你交了钱换来了什么保障？除了诚意之外还有什么？我看换来的只是对这几万块的担心，对房子人家卖不卖给你这个问题没有什么帮助，卖家照样卖给出价高的，不会因为你交了几万给中介就卖给你。因为卖家对你没有任何义务。
　　
　　总而言之，在我看来，这样付了钱一点保障也没有。我的观点是，最好不签意向书不交意向金，直接谈好签正式合同。如果要签意向书交意向金，则意向书内容越详细越好，否则正式签合同还要扯皮，三方意向书签了后再付意向金。