得房率超100%？ 买房时遇到“赠送面积”要留个心

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“送阳台”、“送设备平台”、“送飘窗”、“送地下室”……此类买房送面积的手段曾经一度是开发商最有效的营销卖点。杭州户型史上甚至出现过“逆天”的LOFT户型，90平方米实用空间曾达到170平方米。
不过随着2014年7月份住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》执行以来，开发商不敢随意乱送“面积”了。在开发商的宣传中，“大面积赠送”也开始大幅减少。
但是，近日有购房者反映，在淳安县千岛湖镇上的几个楼盘，在销售宣传中号称得房率达到100%甚至以上。“80多平方米的面积，可拓展的面积达20平方米”，该购房者称，赠送的近20个平方米，开发商方面表示后续将通过对“通高”、“错层”、“挑高”的露台等改造来获得。
情况是否真是如此？大范围的浇筑，是否涉及违章建筑？……带着这些疑问，记者专门去千岛湖进行了一番调查。
“二次浇筑”为重要卖点 购房后要求签订二次改造协议普遍
“红色区域全部是赠送面积”，在千岛湖镇一个叫“汇宇·和庭”的售楼处，现场置业顾问在介绍在售房源时把面积赠送作为一个“重点”向在场的购房者介绍到。
汇宇·和庭位于千岛湖珍珠半岛，地块南临珍珠大道，北临中轴溪绿化带，项目规划由9幢点板结合的高层住宅、两层独立商业用房组成，目前在售户型为84平方米-127平方米不等，“每个户型都有不同大小的赠送面积”。
据现场置业顾问介绍，所赠送的面积主要通过露台浇筑等方式来进行拓展，而这些露台面积，则主要通过“通高”、“错层”、“挑高”等方式来“获得”，按照现在的规定，这些露台都是不计算建筑面积的。“就像这个户型，现在模型显示中空的地方，到时候交付之后我们进行统一浇筑。”该置业顾问介绍，和庭每一幢房源都有奇、偶层等设计，比如露台的隔壁会有一个挑高的“空洞”，这个“空洞”则在项目交付后由第三方进行统一建设，把露台的上方和隔壁的“空洞”改造为“阳台”，这个“阳台”外围，后续可根据需要采用玻璃窗户进行包围，与原设计的“半个房间”相连成为一个完整的“房间”或者其他功能区。以84平方米户型为例，可拓展面积为20平方米；86平方米户型则可拓展面积为25平方米；最大的127平方米户型，可拓展面积则达29平方米。
为了更直接地体现“赠送面积”，和庭还在现场售楼处建设了样板房。“样板房呈现的每个户型，都是把露台等改造之后的样子，也就是说最后你交付拿到的房子。”
据介绍，若购买和庭的房源，除了签署购房合同外，还需要再签订一份二次改造协议。“这个协议我们是所有购房者买房时统一进行签署的，也就是说买房的另外一个条件就是同意后续的统一改建扩建，之后我们会委托第三方来进行浇筑，费用则按照购买户型的大小来收取，比如127平方米户型，大概收取4000元左右的费用。”
当记者提出“统一扩建”之后是否会有质量以及“违章”等风险时，该置业顾问表示，所有的浇筑质量要求和房屋建筑将执行统一的标准，因此不用担心。“至于是否会违章，这也不用担心，我们所有浇筑，都不会改变建筑本身的外立面和结构，在设计时就已经预留了空间，并不是普遍意义上的违章浇筑。”
与汇宇·和庭类似做法的还有同在珍珠半岛的千岛湖壹号项目，该项目也设计了挑高露台等，给后期的改造扩建提供可能。“不过我们后期只负责浇筑好，而且这浇筑好的部分不能直接包进来，成为室内的各功能使用区域。”千岛湖壹号的现场置业顾问介绍，“后期改造到时候是与第三方签署协议，成本则要按照你所买的户型大小收取不等的费用。”
该现场置业顾问表示，因为千岛湖壹号后期物业为绿城物业，而绿城物业是明确不允许包阳台的，因此在项目交付后，开发商方面只会对挑高露台等委托第三方进行统一浇筑。至于后续是否会被认定为违章建筑，该置业顾问直言，“按照目前的建筑计算方式，这其实算是一种‘偷面积’，但这也是现在房地产行业内的潜规则，而且我们浇筑的部分，并没有影响房屋本身的外立面，外面的栏杆等原先就在设计之内。”
住建局：任何未经过规划审批的改扩建行为都是违规建设行为
在采访中，记者发现，在宣传“赠送面积”时，开发商的态度也有些区别。像汇宇·和庭，在现场户型图以及样板房展示方面，直接把可“偷”的面积呈现。而千岛湖壹号，在户型图上，则仅把设备阳台的可拓展面积标注为“百变空间”或“灵动空间”等，挑高露台等浇筑部门则主要以置业顾问的现场介绍为主。
“我们所有的政策都是和杭州一样的，一切没有经过规划审批的任何改扩建行为，明确都是违法行为。”对此，淳安县住房和城乡建设局的相关负责人表示。这也就是说像和庭、千岛湖壹号等项目对购房者介绍的所谓的后期改扩建，只要是没有通过规划审批的，都将被认定为违章建筑，届时相关执法部门也将有权干预和拆除。
该负责人介绍，过去杭州市场上，不少开发商绞尽脑汁在搞户型创新，为了“偷面积”使出了浑身解数，楼市中赠送面积的做法非常普遍，而这种做法在千岛湖市场也是屡见不鲜。“认定以后的浇筑以及阳台等行为是否违法，最直接的就是看他们通过审批的规划图里有没有这个规划，没有的话，那肯定是违规建设行为。”而对开发商在销售过程中对购房者所做的承诺和介绍，该部门的态度也非常明确。“这肯定是虚假广告，我们也会按照相关的规定、法规去规范他们的行为。”
据介绍，早在去年，就有购房者向相关部门咨询开发商承诺送的面积是否合法，房产管理科等相关部门除了对违规建设行为进行明确外，还协同工商等部门对开发商的楼书、样板房现场以及宣传说辞进行规范，对于并未通过规划审批的部分，进行明确的告知和区分。“下一步，根据你们反映的情况，我们也会去现场了解情况，如情况属实，将会对他们的行为进行规范以及提出整改。”
同时，淳安县住房和城乡建设局等相关部门提醒，购房者在买房时，对于开发商承诺的各类赠送面积等，为了保护自己的利益，可让开发商提供规划许可证，对比图纸看一下，赠送空间是否在审批范围内；或者自己到淳安县住建局或相关职能部门查资料，了解楼盘审批建筑范围，只要不在规划审批许可范围内，职能部门都有权进行拆除整顿。
多位资深业内人士则提醒，所谓的赠送面积，并不是真正的白送。“羊毛出在羊身上，开发商赠送面积的部分，实际上一样要出成本，最后这些成本都会分摊到购房者头上。”同时，这些赠送的露台、飘窗等，实际上是开发商扩大了容积率，意味着公共空间等要让出一定的面积，也会影响业主的整体舒适度。另外，赠送的面积，并不计在产权面积之内，不受法律认可，遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时，购房者的权益也将得不到保护。而且，如挑高楼层等赠送面积一般都需要进行另外搭建或特殊装修，因要考虑到承重的问题，若装修不当，很可能造成安全隐患。
事实上，为应对开发商的“偷面积”行为，多年来，规划管理部门不断出台相关的规定政策，从规划源头上对该类行为进行约束。2014年，住房城乡建设部批准发布了新版《建筑工程建筑面积计算规范》，该规范自当年7月1日起实施。在新版规范中，开发商常用的飘窗、双层挑高露台、地下室等赠送空间，将不再以全赠送的形式出现。去年8月份，杭州市还专门下发了《关于建筑工程和房屋建筑面积计算补充规定》的通知。该通知规定，房屋主体结构内的建筑空间，无论其名称如何（标注阳台、飘窗、露台、空中花园、入户花园等），均视为主体房屋，按主体结构外围水平投影计算全面积。其中阳台进深不得超过2.4米，飘窗外沿突出外墙面不得超过0.7米，超过的阳台或飘窗，均视为主体房屋计算全面积。以阳台为例，进深在2.4米以内，在主体结构内的全部阳台将全部算面积，在主体结构外的阳台，则将算一半的面积；而进深超过2.4米的，则不管是否在主体结构外，整个阳台都将计算面积。之后，杭州市还出台了《杭州市城市房屋使用安全管理条例》，该条例从今年3月1日正式开始施行，其中规定在房屋装修中禁止违法拆改、变动建筑主体和承重结构；禁止超过设计标准或规范，擅自增加房屋使用荷载等。
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自2006年市场上出现“70/90政策”之后，一批以90平方米为主的楼盘先后上市，随后开发商对于90平方米左右的户型进行了大改造，一大批拥有诸多可变空间，号称“魔方”户型的楼盘开始出现。
不过随着早一批的“偷面积”项目相继交付，目前杭州市场上已有多个项目所谓的“赠送面积”被拆。最为典型的为位于滨江区的湖漫雅筑项目，据媒体报道，原本应该在9月份交房的房子，由于开发商浇筑改造的部分面积并没有在有关部门进行备案或审批，被人举报为“违章建筑”，最终由城管执法部门进行了拆除，而这部分面积就是当初开发商承诺的赠送空间。
此外，下沙、城东等区域都曾有多个项目因私自浇筑阳台等被相关部门进行了拆除，因赠送面积等引发的纠纷也比比皆是。