热点城市楼市库存降低 调控加码需供需两端齐发力

小马过江

机构数据显示，部分城市商品住宅库存去化周期数据继续下降，存销比处于历史低位。同时，热点区域的土地市场尚未出现降温现象。业内人士表示，调控政策应注重供需两端发力。

部分热点城市库存降低

某研究院报告指出，2016年7月，35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10。这意味着市场仅需10个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比6月份的10.5个月收窄0.5个月。观察历史数据后可发现，目前存销比处于历史低位，这也是近期房价持续上涨且涨幅偏大的市场逻辑。预计2016年三季度，该指标总体会在低位徘徊。值得警惕的是，对于一些热点二线城市而言，去库存周期甚至低于6个月水平。部分城市虽然已经出台了限购政策，但抑制房价的压力依然比较大。

国家统计局日前公布的数据显示，同比来看，房价上涨的城市仍在增加，二三线城市房价同比涨幅扩大。主要是此前一线城市房价基数较高，而绝大部分二三线城市由于去年同期基数相对较低。

某地产研究中心报告指出，整体来看，房价虽在上涨，但涨幅在持续回落，接下来保持平稳是大概率事件。

某研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年3月之后房价暴涨属于阶段性表现，是大量资金进入楼市的体现。当下房产泡沫主要是指房价上涨过快。同时，泡沫和房地产市场周期也存在一定关系，预计2017年房地产市场政策或继续收紧。

促进土地市场平稳运行

日前，上海静安中兴社区一宗住宅地块，创下地价新高。业内人士认为，地王并不利于企业成长。

中信证券 研究部分析师陈聪表示，从以往经验看，不少地王都能顺利解套，一些企业拿到地王之后会迎来房价大幅上涨。但如果企业把未来寄托在产品定价大幅上涨上，企业经营是存在较大风险的。

严跃进表示，对于企业来说，拿到地王后加快周转和控制成本是关键。对于地方政府来说，地王背后的资金安全需要积极防范。当下地王现象都出现在热点城市和优质地块。不同的地块有不同的估价，也有不同的增值空间。

市场人士表示，土地价格高企也需关注其背后的三个现象。首先是整个商品房市场是否依旧维持较高热度，其次是房地产的回报率是否远高于实体经济，再次是土地的供应量以及房地产企业的土地储备。

部分房企土地储备不足，热点城市土地资源较为短缺，因而采取股权收购方式曲线拿地。深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉表示，这在一定程度上助推了土地价格上涨。对于曲线进入市场的资金，比如夹层资金、杠杆资金和私募资金，要进行严格控制，这对土地的价格推动或有一定抑制作用。

严跃进认为，未来应将四方面工作做到位：一是增加土地供应；二是降低土地价格；三是增加土地容积率；四是加快土地开发节奏。同时，后续政府调控方面，应积极做好对荒废用地的开发和土地整理，积极鼓励和扶持旧城改造的各类企业成长，这一领域或有较大市场需求。

中金公司研究报告指出，与过去周期不同的是，当前经济下行压力较大，一般财政收入放缓使得地方财政对土地出让的依赖较大。但调控不大幅收紧，并不意味着房地产市场不会下行。因为房地产小周期的本质是居民购房需求的集聚与释放，调控可以起到触发作用，但不改变这个本质。

限购有利控制房价

链家研究院认为，当下政策之所以面临两难境地，主要是因为货币和信贷具有流动性和趋利性。在需求管理导向下，资金不会顺着决策者意图流动，通过扩大信贷难以兼顾防泡沫和去库存的双重目标。同时，当前房地产市场地区分化、同化效应并存。

针对供需严重不平衡的一线城市，刘策表示，可从三个方面入手进行调整：一是城市更新，对已经不适应现代化城市生活的地区进行必要的、有计划的改建。二是在产品业态上，加大租赁产品的比例。比如，一线城市未来更应发展长租公寓，使生活方式从购买向租赁转变。三是其他非租赁物业。比如，商业改租赁等，政策需给予一些支持和鼓励。

从政策方面看，此前一线城市以及部分热点二线城市都出台了新一轮调控政策，呈现出调控收紧态势。严跃进表示，通过限购使炒房需求降低，进而利于控制房价。限购主要考虑了两个作用：一是通过限购，能够使得潜在的购房需求降低，进而将有限的房源优先分配给普通或刚需购房者；二是通过限购，使得市场需求释放更有节制。

刘策表示，对监管部门而言，楼市调控仍有三方面应引起注意：一是应注意稳定市场预期；二是注意营造一个公平的市场环境和体系；三是注意从供需两端进行调控。