房子折腾计划，以下计划2、3有无意义？（将不断修正）

woshiwo

                                                                                                                                       折腾计划（2016.9始）
房1，市价250万，自住；
房2，市价70万，出租，年租2万；
房3，期房，2019年初交房，贷款25年、180万、年还14万5千；
股票、现金70万，年投资收益10%；
家庭年净收入20万。

计划1，维持现状至2019年9月（新房2019年初交付，预计9月入住）。
总支出= 145000*3 = 435000
总收入= (200000+20000) * 3 + 700000*1.1*1.1*1.1=1591700
合  计=1591700 - 435000=1156700

计划2，2017年9月售出房2，至2019年9月
总支出= 145000 * 3 = 435000
总收入= 200000 * 3+20000 + 700000*1.1*1.1*1.1+700000*1.1*1.1=2398700
合  计=2398700 - 435000=1963700

计划3，2017年9月售出房1和房2，租房至2019年9月（租金45000每年）
总支出= 145000 * 3 = 435000
总收入= 200000*3+20000+700000*1.1*1.1*1.1+700000*1.1*1.1+2500000*1.1*1.1 – 45000*2=
5333700
合  计=5333700 - 435000= 4898700

风险及影响因素：
1、楼市波动；2、利率上调；3、家庭大额支出（买车位、购新车）；4、投资亏损。

住杭网专用

先别计划房子的事，一心一意思考下怎么提升家庭净收入，明显短板在这里。

woshiwo

住杭网专用 发表于 2016-8-31 14:23
先别计划房子的事，一心一意思考下怎么提升家庭净收入，明显短板在这里。

家庭收入提升机会不大

woshiwo

自顶

zwyrz

1 最正常操作，你年收益能有10%，还贷款急什么

2 把破房卖了，70W租2W年收益实在太低了，如果没学区没拆迁没地铁就这么操作，自己考虑有无升值空间，没的话就卖，有的话就参照1

3 暂时是利益最大化（这波行情到顶有可能就是16到17年），但是生活品质太差，1年4.5W的租金能租什么好房子，起码6W，也有人说租来的房子没有安全感

傻空

家庭净收入太少，如果房子都是自己买的，佩服你

鱼泊

楼主20万的收入怎么攒下这么个家业的呢

woshiwo

zwyrz 发表于 2016-8-31 14:56
1 最正常操作，你年收益能有10%，还贷款急什么

2 把破房卖了，70W租2W年收益实在太低了，如果没学区没拆 ...

woshiwo

傻空 发表于 2016-8-31 14:58
家庭净收入太少，如果房子都是自己买的，佩服你

省吃俭用，慢慢积累来的。

帕帕迪罗

房1、房2都卖了，贷款杠杆炒房+理财投资。不过好像现在已经错过最好时机。

woshiwo

鱼泊 发表于 2016-8-31 14:59
楼主20万的收入怎么攒下这么个家业的呢

房1，2004年买的，花了60万；
房2，2007年买的，花了30万；
房3，2016年8月刚买的，首付3成。就这么过来的。每次买房都不是从投资出发的，房1自住，房2学区，房3改善。

woshiwo

帕帕迪罗 发表于 2016-8-31 15:21
房1、房2都卖了，贷款杠杆炒房+理财投资。不过好像现在已经错过最好时机。

愿闻其详

酥脆饼干

净收入什么概念，除去日常支出外的净积累吗？

wanyanding

房子1+2 抵押贷款200万，股票理财年收益10%，也有20万，扣除利息6%，赚个8万总有的吧

top10058

1、年净收入偏低，折腾的空间就小了。
2、择机出售房2。得款按年投资收益8%，先持有，看情况再说。
3、房贷就贷着好了，没有必要提前还款。

woshiwo

酥脆饼干 发表于 2016-8-31 15:33
净收入什么概念，除去日常支出外的净积累吗？

是这个意思。

woshiwo

wanyanding 发表于 2016-8-31 15:35
房子1+2 抵押贷款200万，股票理财年收益10%，也有20万，扣除利息6%，赚个8万总有的吧

isaiahardis

你的收入算法好像不对啊 怎么房子卖了能算2次？70*1.21不就是你收入啊？

woshiwo

top10058 发表于 2016-8-31 15:38
1、年净收入偏低，折腾的空间就小了。
2、择机出售房2。得款按年投资收益8%，先持有，看情况再说。
3、房 ...

woshiwo

isaiahardis 发表于 2016-8-31 15:41
你的收入算法好像不对啊 怎么房子卖了能算2次？70*1.21不就是你收入啊？