我为什么不再投资房产-------谈谈个人的一些见解

新房旧事

只是个人的一些见解，写出来是理清思路、征求意见的，目的是寻找思维中的盲点和逻辑中的缺陷，无意义的口水之争请绕道。

个人多年来投资房产的核心逻辑：
1、社会经济发展必然伴随居民收入的快速增长，房地产在大周期上整体向上。
2、国家经济重心在城市，土地信用体系是城市发展的基础，房产投资在利益取向上和国家一致。
3、城镇化是经济发展的必然，人口红利是城市房地产市场快速增长的强大动力。
4、一二线城市是国家经济核心，是整个国家经济发展的利益集大成者。

从世纪初叶以来，房产市场的确如同社会经济一样节节高升，然而时过境迁，从当前社会经济现象看，投资房产的核心逻辑正在发生一些令人不安的改变：
1、土地财政经过多年发展之后，面临无法持续的问题。政府获取土地的成本日渐高昂，市场消化土地的能力逐渐减弱，再刨去土地转让所附着的各项费用之后，实际土地出让金可能只有30%左右进入地方财政。从种种情况看，政府后续很有可能从土地市场转向房产存量市场，也就是房产税。这就意味着，房产投资在利益取向上已偏离国家利益，房产投资将无法再获取国家红利。
从社会发展的角度看，财产税的出台也将是大势所趋，这是真正存在理论基础、能调节贫富差距的税种。
这儿顺道说一句，不要以为既得利益者会阻止房产税的推出，真正有资格制订并实施房产税的人，其核心利益肯定不在房地产上。
2、实体经济目前正在困难时期，未来情况不明，居民收入能否持续增长存在疑问。即使居民收入还能增长，其增长速度能否匹配房价也是问题。近年房地产为什么存在去库存问题，库存积累无非量价高企的结果，政府动用信贷杠杆来放大多年来聚集起来的居民购买力，才使部分二线城市房产市场得以消化库存，这也从侧面说明了居民收入和房地产价格的良性互动关系已经被打破，依托居民收入的增长来消化房地产市场泡沫前景存疑。
3、人口红利已到转折关口，目前农村还有多少适龄人口，这点实际到农村去走走就能感受。东部发达地区城市还有吸引力，东北以及西部城市的人口基数已经在减少，甚至连上海这些年的人口也已停止增长。
4、一二线城市的前景依然看好，但这并不意味着一二线城市的房地产市场也能继续看好。当前一二线城市的房价基础是建立在国家刺激政策的基础上的，而这种刺激政策显然是非常态化的，是极不牢固的，经不起任何的风险。超越了居民购买力的房子只是金融游戏，去库存导致的虚假繁荣会促使更多的社会资源进入房地产市场，从而反过来制造更大的库存。目前一二线市场看似庞大的购买力并非实际购买力，而只是投机购买力量，当房价趋势逆转时，这些购买力将在顷刻间消失得无影无踪。到时候，又有谁能承接下这新一轮高企的房产库存呢，流动性危机也许才是真正的危机。

关于房地产的保值增值功能，这里也多说几句：
１、当房地产价格本身存在泡沫时，房地产不可能用来抵御本币贬值。
２、目前宽松的货币环境下，除去房产，实际的通货膨胀率非常有限，一旦利率政策转向，通货紧缩也是可能的。
３、央行投放的基础货币并没有多少增长，不是某些人刻意鼓吹的印钞机日夜高速运转，Ｍ２增长是信贷扩张造成的，实际还贷就是消灭Ｍ２，这方面汇率也是佐证。

对于当前刚需购房，确实是不得已而为之的情况下，我的观点是要深刻地认识到信贷杠杆是双刃剑，有可能重创家庭，去年股市大批中产阶层破产就是血的教训，一定要量力而行、留有余地、适可而止。对于其它所有的房产投资，不再建议，包括我自己。

车车停枫林

哎真是乱世

jason1020

有理有据

醉爱杭城

楼主相当深入的分析 口水需要有营养的帖子 先顶一个
不过  房地产作为一个金融产品  一定是会有涨有跌的  大家纠结的关键点在于什么时候会由涨转跌 这个转折点 我认为快了 但是还没有到。
理由一  中国的城市化率还只有不到60% 理由二  即便是中国顶级城市的房价还没有达到全球领先  
说到底 中国还是人多地少  这里的地不是指耕地 而是可以提供给年轻人施展才华 有所作为并体现其人身价值的用武之地

stampxu

那么问题来了，应该投资什么？

猪刚鬣

虽然说房地产没有以前这么赚钱了，但比其他行业的钱真是好赚的多！

hondak

是先有货币泡沫，才有地产泡沫，货币的超发是导致房价上涨的根本原因。

yyf2008

stampxu 发表于 2016-10-6 15:04
那么问题来了，应该投资什么？

投资自己的实力和能力，修炼内功，只有这个是别人拿不走的，无论怎么通胀和通缩。相当于你把钱存在别人口袋里，随时想取就能取到。实力和能力怎么来？靠实践，创业创新，积累经验。

十二娘

看这样的文章是享受

ananjiaye

石油价格回到50 USD/桶。叠加美国加息周期。现在的货币宽松政策更有可能到头，房价失去货币政策的支持，难以继续猛涨。可以等等未来几个月银行的相关政策。

80后

好贴

cwgbhm

精辟！

raikon

别乱发表这些言论  害人害己不好。。。

xhc201503

楼主疑似眉锁清秋的马甲，口水里能这样分析的人不多，尽管一些观点不完全认同。

cwgbhm

xhc201503 发表于 2016-10-6 17:42
楼主疑似眉锁清秋的马甲，口水里能这样分析的人不多，尽管一些观点不完全认同。

好帖，人性太疯狂，好在亡羊补牢为时不晚

Niniyoyomm

好文，有见地

周舜尧

言之有理。
但是手中闲钱干什么？

jaxzjq2013

历史已经无数次证明房价再怎么波动今天高点都是明天的地点

漂流的木木

去年是最后一次房产投资的无风险机会，当时测算的租金收益都在4%左右，哪怕房产税都能抗一抗

knight001

好文，期待真正的拐点。
房产不死，实业不兴，全民炒房时代何时落幕。