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9月27日，杭州出台三记调控组合拳的最后一道政策——限贷令，到今天，正好满月。 如果说，十一国庆期间的成交量减少是因为假期因素，而政策的效应有滞后性，那么到了最近这一周，调控的影响开始真实显现——根据透明售房网的成交数据，10月的第二周（10月10日~16日），杭州市区共成交商品房4840套，二手房2785套；而上周（10月17日~23日），共成交商品房3370套，二手房2240套，分别减少1470套和545套，相当于一手房成交量环比下降了三成，二手房环比下降了近两成。 9月份最高峰的时候，单单9月18日那天，杭州市区成交的商品房就超过3200套。真是此一时彼一时。 伴随着成交量的下滑，原先被隐藏的各种“症结”也在凸显。调控满月，谁在裸泳已经日渐清晰。 开发商领出的预售证少了 银行放贷速度慢了 最近，有不少近期买了房子正在办银行按揭贷款的小伙伴，发现银行那边的审批迟迟下不来。有的因为征信系统里查到有几次信用卡逾期还款，而被拒贷；有的因为名下除了1套住宅贷款，还有几套非住宅贷款，而被银行告知批不下来；还有更多的情况，是申请材料递上去快一个月了，每次问银行，都说还在审批中。 自从杭州实行限购限贷政策之后，杭州市房产交易产权登记管理中心便增设了验核购房者户籍证明和婚姻证明原件的环节，而这道规定，用银行业人士的话来说，“极大程度影响到各大银行期房按揭预*押登记的办理速度”，换成大白话，那就是：房贷的放贷速度慢了。一家此前政策比较宽松的商业银行信贷部门人员表示，这段时间对申请人的材料审查比较谨慎，特别是对收入流水的真实性方面，把控得比较严。 对购房者来说，放贷速度慢了很心焦。而对很多银行来说，当下发愁的是房贷这块业务的量一下子减少了木佬佬，而原因，就是这个月领出预售证的楼盘不多。某股份制银行的工作人员说，因为合作的几个楼盘这个月都没领出预售证，所以这个月房贷业务几乎没量可言。 钱报记者从杭州市住保房管局官网上查到，截至目前，10月份以来仅有15个楼盘拿出新房商品房预售证，除掉其中5个纯商业项目，实际上只有西溪明珠公寓、御田清庭、旭江华庭、观邸国际寓所、白马湖和院、东方星城、华家池公寓、名景台、金都艺墅（之江一号）、水晶国际广场这10个楼盘拿出预售证。而在8月份，开发商共申请超过50个新房商品房预售证，9月份是19个。 10月份领出新房预售证的楼盘不多，很大程度上因为很多楼盘的申请备案价比上一期房源有所上调而未通过审批。某外来品牌房企的一个新盘，已经预热了很久，原定这个月下旬开盘，但最近告知意向客户，开盘要延期到下个月。背后原因就是领不出预售证。 二手房违约案例增多 违约方从卖家转向买家 市场成交量下滑，对于刚需客户而言影响并不大，但对改善型购房者而言，影响则比较大。 其中最显著的当属耀江文鼎苑的二手房。因为是名校学区房，不少购房者冲着学区而购买该小区，因而文鼎苑的成交量及成交价格一直不俗，尤其是9月份，单盘二手房成交了25套。但10月份至今全杭州只成交了两套。“政策是一方面，前期该盘价格过高，现在回归冷静；再则，之前挂牌的房源去化得差不多了，目前可售房源性价比高的又很少。”杭州豪世华邦地产营销总监刘辉说。 除此之外，签订了居间协议或购房合同但未完成过户的违约案例也在不断增加，此前市场行情好，违约一方主要集中在卖家，如今市场行情转变，买家违约的现象在不断增加。 浙江中原首席分析师荆海燕告诉记者，就在上周接连有两个朋友向她咨询购房违约问题，而这两个朋友都是买了房想违约的。“有个朋友在国庆节期间定了套北景园小区的房子，刚交了定金，觉得市场风向标不对，怕价格下跌，想违约不买，来向我咨询违约会如何。”荆海燕说。 在一手房市场，也出现了一些购房者因为各种原因要退房的案例。“这种情况在交了定金还没签正式合同的购房者身上比较多。比如原购房者新政后没有购房资格了，便通过更名的方式把房子转卖给其他有购房资格的人名下；或者投资客通过更名方式把房源转售给其他购房者，而后者违约的情况最近增多了。至于签了正式合同的购房者要退房的很少，毕竟违约损失太大了。”一位业内人士说。 行情一淡 有中介开始考虑转行 今年3月，本报记者曾报道了一条几百米长的德胜巷，原本开着的餐饮店、小卖部、五金店，被我爱我家、豪世华邦、房友、链家等中介门店取代，然而昨天记者再度前往德胜巷，发现其中有两家不知名的小中介门店已经替换为早餐店与杂货店。 已经转行当导游的前中介经纪人小林告诉记者，10月份以来，二手房行情明显淡了很多，有些同事虽然手头还有单子，但其中不少是前期因为查档办证等程序耽误而延续下来的老单。据小林透露，他的前同事有的因为业绩差，转行去送外卖。 透明售房网数据也显示，这段时间，市区每天二手房的成交量大概在200~350套之间，跟9月份动辄六七百套的数据相比，黯淡了不少。再考虑到杭州二手房市场三巨头（我爱我家、豪世华邦、链家）的门店数就超过700家，目前这样的成交量，意味着很多小中介根本分不到蛋糕。 一位业内人士告诉记者，市场好的时候不少有经验的大中介经纪人会自己出来单干，选一个经纪公司加盟做分店，“一般加盟费一年在2万元左右。”市场行情一差，这种不知名的小中介加盟店就会及时调头。 该名业内人士表示，一些小中介公司肯定会在这轮行情中被洗牌。 潮水退去后 房子才是真正的居住产品 杭州楼市真的降温了。很直观的一个证据就是，最近身边咨询买房的亲戚朋友几乎没了，而一个月前，差不多每天都能接到两三个来问询投资买房的电话和短信；朋友聚会的时候，房子终于不再是主要话题了；现在，大家甚至开始讨论起“猴年第一降”会是哪家楼盘。 这一轮宏观调控，在抑制投资投机性需求、消除市场恐慌情绪方面，确实取得了初步成效。而银行业开启的严控违规资金进入楼市，严查工资流水证明和首付款资金来源，无疑会进一步巩固调控的成果。 当市场成交量回到正常的轨道，而后续供应也相当充足的时候，自住改善型购房者得以有时间擦亮眼睛从容地挑一挑房子了——在鸡犬升天的时候，房子的金融功能被无限放大，开发商对产品会不断做减法；而潮水退去时，真正靠谱的还是房子本身的居住功能，只有竞争激烈的时候，开发商才会重拾加法。 | 
发表于 2016-10-28 15:48
