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恒大地产A股分拆上市后估值2298亿元，是集团港股估值的近四倍。 股市中每天吵吵闹闹的“恒大系”新闻，让掌管这个3000亿房企的许家印，逐渐在投资者心中留下了“金融玩家”的形象。近日，许氏又带着他的借壳计划，向诸多A股市场投资者的靶心，射出了颇具力道的一箭。 恒大地产已经于10月下旬完成了投资者路演，公司预计于2017年1月15日披露重组方案，并于当年4月28日完成A股上市。 此前早有传闻的300亿战略投资也掀起了面纱的一角，此次认购价格为每股9.99元，中信系领衔的有限合伙将投资50亿元，持股2.19%;其他战略投资者投资250亿元，持股10.97%;广州凯隆置业有限公司持股86.84%，其为中国恒大集团的全资子公司。 中信银行给出的估值资料显示，恒大地产A股资产投资前估值1980亿元，投资后估值2298亿元。而截至11月7日，中国恒大香港平台估值仅为700亿港元。 这意味着，被剥离出的地产资产在A股的估值，竟是集团整体港股上市平台的近四倍。恒大地产A股估值排名，也仅次于万科的2637.55亿元，位列第二。 可以想见，当恒大地产完成借壳上市，代号为(000029.SZ)的新公司和(000002.SZ)的万科，将在深圳成为全方位的竞争对手。世界五百强、3000亿房企，一场蓄谋已久的深圳德比将在不远的将来拉开帷幕。 
(本图及以下所有图片均来自恒大地产路演资料) 重组详情：上市后流通股仅为6% 恒大地产集团有限公司(以下简称“恒大地产”)，是中国恒大集团(3333.HK)旗下从事房地产业务的经营主体。 中国恒大集团拟通过内部重组将体系内房地产业务整合进入恒大地产，并以此为主体引进战略投资者，未来通过借壳深深房 (000029.SZ)登陆A股资本市场。 根据网易房产了解到的详细分拆计划，中国恒大集团拟装入A股壳公司的上市资产包括：通过境外BVI持有的部分房地产项目公司、恒大地产于境内持有的房地产开发业务，以及恒大淘宝足球俱乐部。 而香港上市公司内保留的业务包括：安基BVI、恒大健康(0708.HK)和恒腾网络(0136.HK)。其中，安基BVI通过广州超丰和广州凯隆两层设计，持有恒大集团100%股权。 恒大集团持有的文化业务、金融业务、互联网业务，以及以海花岛和启东海上威尼斯为代表的旅游文化开发业务，均留在港股平台。此外，嘉凯城52.78%的持有实权亦保留在内。 
此次引入的300亿战略投资者中，中信系领衔的有限合伙赫然在列。在该计划中，中信系与景林投资组成双GP，长安信托作为其中一个LP，若干机构投资者作为其余LP。投资期限为3+1+1年，其中3年为锁定期，一年为解禁退出期。 该有限合伙为投资者设计了三种退出方式：上市后二级市场出售退出;凯隆置业回购及恒大地产集团分红;长期战略持有，凯隆置业股权补偿战略投资者股权的50%。 
恒大地产注入深深房后，恒大集团将持有深深房82% 以上股权，本次参与增资的战略投资者合计持有12% 以上的股权，流通股约6%。 如2020年6月恒大地产尚未实现上市，则由凯隆置业对战略投资者持有股权进行回购。如届时凯隆置业不具备回购能力或战略投资者 不接受回购，则由凯隆置业给予战略投资者所持股权比例50% 的股权补偿。 诚然，恒大借壳重组通过的概率很大，但网易房产从相关信源获悉，若不能成功，恒大或将从香港私有化。该说法也得到了香港分析机构的认同，“可能性非常大，参考万达”。 恒大秀肌肉：2016年销售将达4000亿 为了吸引投资者的目光，许家印也在努力将最好的恒大呈现出来。虽然市场对其褒贬不一，但一份包装后的“家底”，依然是了解企业的重要途径。 截至2016年6月30日，恒大地产总土地储备面积1.67亿平方米， 项目总数452个，分布于国内174个城市，累计平均成本1370元/平方米 。 以此计算，上述土储总成本2287.90亿元，其中一二线城市土地投资额累计占比74% 。按照公司今年前三季的平均售价8150元/平方米计算，潜在销售收入将高达1.36万亿元，平均扣非利润率8.80%。 
根据世邦魏理仕的评估，恒大地产土地储备于2016年6月30日的评估值为5242亿元，土地储备原值为2516亿元，土地增值额为2726亿元，按扣除50%土地增值税和25%企业所得税后增加的净资产计算，2016年6月末的资产负债率将下降至73%。 本次通过引入战略投资者募集资金 300亿元后，恒大地产的资产负债率将进一步下降至70%。 恒大还向投资者强调，公司借由“标准化运营和强大的执行力，确保项目拿地后4-6个月即可开盘，实现高周转，提高资金使用率 ”。 一个有意思的细节是，许老板似乎早已视行业第一为囊中之物。恒大地产路演资料中明确表示，2016年全年合约销售额预计将达4000亿元，位列行业第一。 假如恒大成功登录A股，根据中信银行测算的投资收益，当恒大地产市盈率达到16倍时，从2017-2020这四年中，退出时的每股价格将分别为16.28元、20.68元、22.58元、25.07元，以此计算，收益率将分别高达63%、107%、126%和151%。
大饼已经画好。 
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发表于 2016-11-7 11:27
