建立房产长效机制在稳 摆脱对土地依赖

南航一号

汲取以往的经验教训，建立房地产平稳健康发展长效机制，必须着眼长远，相关政策保持稳定，避免方向上的反复；也要关照当下，与现行各项调控措施做好衔接。把握并处理好居住和投资的关系、增量和存量的关系、房屋供给与土地供给的关系以及行业发展与整体经济发展的关系。

近日召开的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。在笔者看来，要使这一机制尽快建立并长期有效发挥作用，“稳”是关键，即要保持相关政策的稳定性、连续性和一致性。

房地产业曾是许多地区的支柱产业，但由于其运作周期较短、投资回报较高、投资回笼较快，其发展也面临一些问题。主要表现为：土地财政成为一些地方政府创收的主要手段；个人投资者大举涌入，导致房价飙升，一些中低收入的刚需民众或望房兴叹，或倾其所有并背上巨额房贷。特别是，上一轮以“双限”为主要内容的调控初见成效时，因顾忌楼市对地方经济的下拉作用，一些地区的限购、限贷政策戛然而止，加上降息降准、改变首套房贷标准、降低二套房贷比例等一系列措施，一些一二线城市房价再次进入暴涨模式。

汲取以往的经验教训，建立房地产平稳健康发展长效机制，必须着眼长远，相关政策保持稳定，避免方向上的反复；也要关照当下，与现行各项调控措施做好衔接。具体说来，要认真把握并处理好以下四种关系。

居住和投资的关系。加杠杆基础上形成的投资投机性炒房，使真正的刚需难以得到满足。所以，建立长效机制，需要长期坚持住房的居住属性。在政策衔接上，如果当下的调控措施取得明显成效、房价暴涨势头得到遏制，从释放改善型需求的目的出发，限购政策可适时作出调整，但限贷应长期坚持，同时延长二手房上市时间，遏制投资投机性需求，绝不能让炒房资金再次回流楼市。此外，还应认真研究房地产税，提出符合实际、公平合理的意见和方案。

增量和存量的关系。长期以来，很多地区在发展房地产业的过程中都存在重视增量、忽视存量的问题，使诸多三四线城市新增商品房大量积压，部分一二线城市又似乎总是供不应求。为此，各地应深入调研，必要时可考虑开展普查或专项调查，摸清现有房屋存量，包括数量、规模、结构、建成时间、区域分布及与人口的对应匹配程度等，并结合城市发展规划，对未来人口规模、结构演进、房屋增量需求做出科学预测，让房地产市场在平稳、理性状态下稳步前行。

房屋供给与土地供给的关系。有人认为，一二线城市房价暴涨是土地供给不足所致，认为只要加大土地供给力度，就会平抑市场价格。但在供需不明和大力加杠杆的背景下，仅依据楼市火爆表象就盲目增加土地供给，很可能导致一二线城市重蹈三四线城市的覆辙。在把握房屋供给与土地供给关系时，必须要在对房屋需求量有精准预判的情况下，确定未来不同时间段内开发用地规模；要把房地产开发与城市规划、老旧区改造、达到使用年限房屋重建相结合，最大限度减少占用新的土地特别是耕地。

行业发展与整体经济发展的关系。房地产业是国民经济的重要行业，但也只是诸多行业中的一个。过度依赖房地产业和土地财政，必然拖累整体经济的长远发展。各地应从各自实际出发，积极打造并培育新的经济增长点，努力形成多点支撑的局面，积极促进经济结构调整和转型升级，实现发展动能转换，尽快摆脱对土地财政的依赖。