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“十年地价翻三倍！”今日，滨康综合体终于以71.9亿元成交，相比2010年初次成交价25.7亿元，几乎翻三倍。
十年以来，滨康综合体一直牵动着杭州南岸滨江人的心，摘地、停工、重启、调整规划……每一次动作都引来关注，占尽新闻版面； 十年之后，滨康综合体再次挂牌，“网红”体质丝毫未变，浙报传媒地产研究院直播页面留言“炸了”，其中“一次加价1个亿行不行，早点拍完好去吃午饭”获得超过两百余点赞。 事实上，这一条点赞最高的留言正好点出了此次竞拍的“磨叽”，1小时溢价仅3.75%，最终经两个半小时成交，溢价也仅7.8%，由综合体开发经验十足的龙湖竞得。据浙报传媒地产研究院独家获得的消息，龙湖此次意在打造奥体南新地标，并将打造龙湖在滨江的第二座天街。 5月26日两宗地块成交表
限价高达51500元/㎡，最终为何溢价不高？
一、地块本身总价高，起价66.7亿元为今年总价第一； 162亩、36万㎡体量、起价66.7亿元、限高220米……一个个数字注定这终究是一宗不容忽视的明星地块，未来无疑是滨江的又一地标建筑。取消了南站规划后的滨康综合体，以全新且更宜居的新面孔再度面市，身价翻番。 地块起价达66.7亿元，最终成交价达71.9亿元，直接超过滨江景芳三堡地块的56.4亿元成交价，位列今年总价第一。 71.9亿元这个总价多高？我们来看下浙江在线住在杭州网发布的《杭州房企2019年全年销售金额排行榜》（权益版），该榜单的第九名金地全年销售金额71.32亿元。这个总价比TOP9金地在2019年全年的销售金额还高。
二、地块配建条件较多，要求高； 滨康综合体位于滨江和萧山交界处，总建筑面积不大于360248.2㎡，并代建4907㎡幼儿园。住宅（含配套公建）建筑面积不大于210000㎡， 其中需配建公租房21000㎡。 根据建设要求，地块还至少建设一幢建筑高度不小于218米的超高层。地块包含42%的商业，这15万㎡商业中，包含地上建面不少于5万㎡的大型购物中心以及建面不小于3.5万㎡五星及以上酒店。 地块配建要求较多，商业面积较大，需要强大的商业运营能力与经验，此外220米的超高层建筑要求也不是一般的小开发商能够驾驭，需要地标建筑的打造经验。 同时，滨康综合体作为地铁1号线和5号线的上盖项目，其全过程设计方案均需征得杭州市地铁集团有限责任公司同意。
三、限价首破5万，超过周边新房、二手房单价，但最终还是交由市场决定； 滨康综合体的最终精装限价达51500元/㎡，这一价格已超过同板块内滨江·御滨府49200元/㎡的精装限价，成为钱江南岸首个单价突破5万大关的楼盘。 与滨康综合体一路之隔的时代滨江悦，同属滨江区，目前在售毛坯单价仅42000元/㎡。周边二手房市场成交价也多集中在4.2-4.9万/㎡之间。
滨康综合体地块周边楼盘房价（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）
地块西侧玲珑府精装75㎡（赠送面积多，可变三房两卫）挂牌价多集中在47000-51000万/㎡之间，最近成交价在48000元/㎡左右。 官河锦庭精装二手89㎡户型（三房两卫或四房一卫）挂牌价在430-460万之间，单价介于48000-51000万/㎡之间，据中介介绍，430万左右客户接受度较高，折算成单价约48000元/㎡左右。 而北侧东方花城89㎡仅两室一卫或三室一卫，由于户型同比逊色，挂牌单价明显比官河锦庭、玲珑府低5000元/㎡左右，集中在42000-45000元/㎡之间。 限价慢慢攀升，房价倒挂消失，短期套利空间也会逐渐消失，新房市场将重新交由市场去调价。
四、一站路外萧山新挂宅地限价34000元/㎡ 一周前，萧山新区汇金中心南面宅地挂牌，精装销售均价仅34000元/㎡，与相差一站路的滨康综合体（51500元/㎡）限价差高达17500元/㎡。 两宗地块都在5号线地铁口，分别为滨江区滨康路站和萧山区博奥路站，不仅是相邻地铁站，且地面距离也仅1公里左右。
根据一般规律，新房和二手房市场都会有相邻不同区的跨区差价，这个差价为两个区所能享受到的配套综合得出。本次对比的两宗地块均临近区界，享受的配套基本无差，就目前划分的学区来说，滨江区的滨康综合体也并不占优，因此限价差高达17500元/㎡，远远超过了市场的真实情况。
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发表于 2020-5-26 16:13
