西湖区蒋村的现房楼盘要上市了！？

zzzzzHIHI · 发表于 2020-7-27 19:44

本帖最后由 zzzzzHIHI 于 2020-7-27 19:49 编辑

蒋村今年会上市一块现房，也就是2017年土地拍卖最火热时候的现房销售政策，龙湖葛洲坝地块。
位置在河滨之城西区和紫金西苑的中间位置，算是蒋村最后一块住宅用地
朋友在那边做工程，装修用料在新房里是很好的，地暖+新风，全屋地暖都验收完了
先说价格：
地价3.1w，按照限价逻辑，均价肯定控制在5w以内
但是这块地做了高低配，叠墅+高层的配置，那么这么看，估计高层就是控制在4.5w以内，这个价格还是吸引人的，
对富人也很爽，6w的大叠墅，超级豪华大装修，全屋热泵地暖，爽歪歪
当然缺点也是有的：
两大硬伤，
绕城高速，噪声和灰尘都大得很，住起来不舒服
西面的城西垃圾站，将来整个城西的垃圾都会送到这里

开盘就在今年，到年底时候清盘，据说葛洲坝那边希望能尽早卖掉，年底要卖完

这个盘还是现房，现房是买了就能有房产证吗

lin008 · 发表于 2020-7-27 19:49

外立面都还没出来呢哪来的验收

zzzzzHIHI · 发表于 2020-7-27 19:50

lin008 发表于 2020-7-27 19:49
外立面都还没出来呢哪来的验收

地暖验收呀，里面都开始装修了
年底要交付的

摩天大房 · 发表于 2020-7-27 19:53

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somehand · 发表于 2020-7-27 19:54

有这么快么？结顶没多久，外立面还没出来

zzzzzHIHI · 发表于 2020-7-27 19:55

摩天大房发表于 2020-7-27 19:53
没有吧

肯定是今年了

zzzzzHIHI · 发表于 2020-7-27 19:57

somehand 发表于 2020-7-27 19:54
有这么快么？结顶没多久，外立面还没出来

结顶后就开始内部工装了
现房销售的楼盘，盖好了才能卖，开发商盖起来飞快
外立面已经开始做了，里面地暖都验收好了，全屋热泵地暖+毛细管，一般家装都舍不得用

摩天大房 · 发表于 2020-7-27 20:00

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摩天大房 · 发表于 2020-7-27 20:09

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zhouqi199934 · 发表于 2020-7-27 20:17

四万五？倒挂2万？再说自持40多、葛洲坝高层最少也得开个5w

摩天大房 · 发表于 2020-7-27 20:18

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zzzzzHIHI · 发表于 2020-7-27 20:25

本帖最后由 zzzzzHIHI 于 2020-7-27 20:43 编辑

zhouqi199934 发表于 2020-7-27 20:17
四万五？倒挂2万？再说自持40多、葛洲坝高层最少也得开个5w

咋可能呢，中央刚刚开过会议。地价放在那里了
申花四万的地价，限价也就是5.4w
这个地价才3.1w，还做了叠墅，高层必须下探压价格

吴思齐 · 发表于 2020-7-27 20:32

可以摇

berrylei · 发表于 2020-7-27 21:01

你这自问自答是干嘛？感觉项目进度非常慢啊

phoebus_ye · 发表于 2020-7-27 22:36

今年交房是不可能的，原先是六月结顶，看看现在的进度，非常无语。国企非常拖，他们根本不担心时间。
我觉得5w以内不可能的，44%自持，它最大的好处就是旁边没有限价地块参考，没有压力。

天下布武5 · 发表于 2020-7-28 01:33

预计学区会划到哪里去呢？

天下布武5 · 发表于 2020-7-28 01:47

周边小区这波涨势凶猛，又有一个妥妥的倒挂盘要来了。

chenxiren · 发表于 2020-7-28 08:53

本帖最后由 chenxiren 于 2020-7-28 08:58 编辑

经过1轮竞价和18轮自持比例报价，蒋村地块由葛洲坝竞得，以431767万元封顶总价成交，折合拿地楼面价31698元/平，溢价70%，自持比44%。

------自持比44%什么概念？看一下杭州住宅的租售比是多少？租金回报率才多少？

政策不松动的前提下，这个项目的实际楼面价远远高于31698，应该在4万以上

zzzzzHIHI · 发表于 2020-7-28 09:39

chenxiren 发表于 2020-7-28 08:53
经过1轮竞价和18轮自持比例报价，蒋村地块由葛洲坝竞得，以431767万元封顶总价成交，折合拿地楼面价31698元 ...

楼面价就是3.1w，不用考虑算自持的

自持地块，其实就是现金，1个亿买地，还能换1个亿出来
房地产的本质是金融，体会下

zzzzzHIHI · 发表于 2020-7-28 09:43

天下布武5 发表于 2020-7-28 01:47
周边小区这波涨势凶猛，又有一个妥妥的倒挂盘要来了。

是啊，大鸡腿盘

不过旁边就是城西垃圾站，不知道啥时候启用
要是摇中，尽早卖掉为好啊

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