一、政策解读
2020年9月5日杭州发布房产新政:
1、加强住房贷款审慎管理；
2、明确进一步统一税收政策，本市范围内购买新建商品住房，在办理房屋不动产证时方可缴纳契税；
3、完善了住房限购政策，明确以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房；
4、调整了无房家庭认定标准，明确30周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自有住房记录的购房人、离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人，可认定为无房家庭；
5、还加强对热点商品住房项目的销售管理。对热点商品住房项目，房地产开发企业应按照优先满足无房家庭购房需求的原则制定销售方案，加大无房家庭房源倾斜比例，房源倾斜比例达到80%的商品住房项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。
二、影响分析
政策初看目标明确打击炒作，与近期副总理约谈的其它城市或近期涨幅较大的热点城市比较，没有增值税征免年限调整，没有全面新房二手房限售年限调整，没有限售区域扩大等立竿见影对流动性下手的政策，看似不痛不痒。但随着这周热门楼盘密集开盘，全部向无房80%倾斜，深入分析，第五点类似新加坡祖屋政策---“居者有其屋”，给刚需补贴解决买房问题（热门楼盘溢价）。我们拿热门楼盘远洋西溪公馆分析下新政前后杭州房地产情况变化。
2020-05-21 新政前杭州最热门楼盘中签率：
| 全部
| 人才（20%）
| 无房（20%）
| 有房（60%）
| 登记通道1房源套数
| 572
| 114
| 114
| 344
| 登记人数
| 46320
| 279
| 11732
| 34309
| 中签概率
| 1.23%
| 42.18%
| 1.7%
| 0.75%
|
| 全部
| 人才（20%）
| 无房（20%）
| 有房（60%）
| 登记通道2房源套数
| 387
| 77
| 77
| 233
| 登记人数
| 13317
| 86
| 3597
| 9634
| 中签概率
| 2.91%
| 91.53%
| 3.87%
| 1.77%
|
新政后重新计算：
| 全部
| 人才（20%）
| 无房（80%）
| 有房（0%）
| 登记通道1房源套数
| 572
| 114
| 458
| 0
| 登记人数
| 46320
| 279
| 11732
| 0
| 中签概率
| 1.23%
| 42.18%
| 3.9%
| 0
|
| 全部
| 人才（20%）
| 无房（80%）
| 有房（0%）
| 登记通道2房源套数
| 387
| 77
| 310
| 0
| 登记人数
| 13317
| 86
| 3597
| 0
| 中签概率
| 2.91%
| 91.53%
| 8.6%
| 0
|
新政下最热楼盘中签率无房家庭接近10%，按新政前中签率换算，估计次热门楼盘中签率在20%左右，考虑新政前中签率低未参与摇号的无房户也比较多，新政后中签率增加会积极参与摇号，稍微拉低中签率，得出热门楼盘8%左右，次热门楼盘16%左右。随着热门楼盘的密集入市，会很快消灭很多无房户，后期中签率将大大提升。
二、大话楼市走向
房地产一直以来卖地要赚钱-卖房的要赚钱-税费要交，投资房产赚钱1差价；2租金。目前租售比跑不赢银行利息，主要还是靠差价，一个城市房产升值主要是刚需和改善需求接盘-长期看人口。杭州新政改变了以往一刀切将刚需误伤的政策，给予极大的奖励刚需（价格倒挂热门楼盘80%倾斜），改变了整个房地产生态。
以前：政策导向拉房地产-先知先觉资金进场-房价开始涨-跟风资金进场-继续推高房价-赚钱效应凸显-后知后觉刚需及家庭闲散资金陆续进场-限售限购限价-价格倒挂投资客家庭闲散资金刚需一窝蜂摇号-楼市热火朝天-大批刚需仍然嗷嗷待哺凑六个钱包准备接盘
以前的生态最后一棒是交给后进城的刚需。现在新政下，这么高的中签率并严格的价格控制（国务院多次约谈热点城市，三令五申住房不炒，上升到政治任务，房价涨幅每年超5%约谈），刚需有耐心有信心的参与倒挂楼盘摇号，接盘的韭菜被釜底抽薪。
现在：刚需热衷倒挂楼盘摇号-高价二手房无人问津-改善需求首套无法出手-影响改善楼盘-急需改善及资金紧张投资客降价出售-性价比高过摇号新房-刚需接盘二手房-生态再平衡。
房产投资长期看人口-中期看政策-短期看资金。
人口：杭州人口流入这几天涨幅一直领涨全国，可以关注小学生入学人数增长情况。
政策：内循环疫情大背景下从政策上看是不断升级严控。上个月三道红线大锤砸下，12家房企（碧桂园、恒大、万科、融创、中粮、保利、中海、新城、华侨城、华润、绿地、阳光城）被叫到北京开会。各热点城市新政还想在继续。
资金：资金面宽松。8月社会融资规模大大超预期，M1开始抬头。
结论：长期看好杭州楼市，中期需要调整，短期影响不大。
温馨提醒：听党话，跟党走，买房爱国时接盘，住房不炒时收手。
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发表于 2020-9-12 07:57
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