【拱墅2024土地推介会】-三塘、东新地块解析。

speakman

上周五拱墅召开了2024年土地推介会，共推出30宗宅地：
其中三塘、东新、上塘合计7宗宅地。
简要说下几个关注点：

1、杭氧北地块，原一宗共有产权房地块（下图01号地块）取消，变成了纯宅地。
这样杭氧北地块更纯正了，继已售罄的滨江建杭棠前嘉悦府（起步197方），和即将7月开盘的西房 宸樾恒久府（起步178方）之外，还有两宗距离地铁更近的宅地（预计也是纯大户型），中奖还有一个规划的中央公园绿地。本区块的特色是距离文晖大和平800-1000米，步行可达的纯大户型改善集聚版块。

2、三塘南（荣安春熙上和湾南侧），原中亚汽修地块是商地（下图03号地块），从这次推介会看会改为纯宅地。
距离城北体育公园300米，距离15号线200米，学区 长青小学+风帆中学，距离德信和平中心综合体，及和品北区大约800米，距离和平广场地块也不远（以后15号线一站地铁）。

该地块容积率只有1.6, 可做纯洋房（或搭配小高层）的中低密产品，所以预计也是180起步的纯大户型的盘。
对隔壁荣安春熙上河湾（最大面积才130方）面积段不会构成竞争关系，影响更大次新房的应该是西面700米的大关 滨江.望品（容积率1.8）

speakman

2、三塘北和新天地版块：

三塘北（原杭钢金属材料市场）之前已出过规划，最新的规划是新增一宗医院用地，另外是两宗宅地和一宗商地。
两宗宅地（07号和08号）的看点就是当前最炙手可热的【观成学区】，预计会延续滨江棠前文栖府的热度。

更具体的详见这个帖子，这里不再赘述。
三塘北新增一宗【医院用地】和两宗宅地【观成学区】



值得一提的是东面的04号地块，之前曾经流出的容积率是1.8，可以做洋房。
但本次推介会显示的容积率是2.4，那就还是正常的高层小区。
这块地位置不错，和安吉路一河之隔，距离新天地中心和3、4号线站大约300多米，距离5号线西文街站也就600米左右，可以说是三地铁的盘，
安吉路学区，而且有较长的河景面，不沿大马路比较安静，北面和万家星城之间还有两块纯商地的规划。

都是2.4的小高层，会对另一边明年交付的两个次新盘，滨江芳翠锦绣和西房宸鹭晴雨轩构成竞争关系。

speakman

3、上塘（城北体育公园西）板块：

这就是之前我反复重点提过的，市中心极为罕见的 【低密度超级大公园及河景+双地铁上盖 宅地】，宅地容积率仅1.2，南面另有一宗1.8的商地，
唯一的悬念是1.2容积率的宅地限价会定多少（个人预测6万以上），不过总价肯定和大部分普通人无关了。



详细分析见之前的老帖子
市中心最好的【低密度】宅地来了！零距离超大城市公园+双地铁，猜猜限价是多少？

1997JDE

今年土地不出让了，哈哈

wuliao12321

kungliga

19号容积率1.2，难道做叠排？那地段是真不错，地铁口，河边，大公园

peteret

speakman 发表于 2024-5-25 17:28
2、三塘北和新天地版块：

三塘北（原杭钢金属材料市场）之前已出过规划，最新的规划是新增一宗医院用地 ...

从市场认知上来说，06地块附近也就是秋石高架以西是算在新天地板块的吗？

speakman

kungliga 发表于 2024-5-27 09:21
19号容积率1.2，难道做叠排？那地段是真不错，地铁口，河边，大公园

最主要是地段，你说“低密”，“地铁口，河景”，甚至大公园绿化，如果在郊区也谈不上很大的稀缺性，但是放在这个地段就不得了了。
3、5号的善贤站的价值在于它是整个江北市区的地理中心，无论去哪个方向通勤时间都能控制在半小时左右。


5号线向西坐2站到拱宸桥，向东3站到文晖嘉里大和平，
3号线向东1站到新天地，向南1站是乐堤港和小河公园，2站大兜路香积寺，4站是西湖文化广场。

南面1.8容积率商地以后也能提供社区级商业，学区的话河对面穿过城北体育公园买个观成老破小挂户口即可，
综合来说，这块地比同样容积率的文晖打铁关6.4万限价的低密地更香。

pliny

好地方

speakman

peteret 发表于 2024-5-27 11:08
从市场认知上来说，06地块附近也就是秋石高架以西是算在新天地板块的吗？

铁路东应该是石桥板块吧，限价也比新天地便宜了1万多。

HGBenimaru

三塘板块不错，适合居住

peteret

speakman 发表于 2024-5-27 15:22
铁路东应该是石桥板块吧，限价也比新天地便宜了1万多。

这个地块图是放一起了，地块和春来风华也就2-300米吧，目前市场认知过了铁路差距大呢还是过了秋实高架

speakman

peteret 发表于 2024-5-28 11:21
这个地块图是放一起了，地块和春来风华也就2-300米吧，目前市场认知过了铁路差距大呢还是过了秋实高架

那肯定是铁路差距大，别看隧道只有几百米，街道和学区都不一样，而且关键是铁路和秋石之间本来就狭窄，再加上铁路的分割，还能成片造宅地的地方已经没有了，其他都是零星的商地，也就不会再形成什么版块了。

speakman

今天挂牌的今年的第三批出让土地又透露了几个信息：
一、出让数量大幅减少，总共只有两块（滨江，拱墅各一块），拱墅这块申花地还是个迷你学区小宅地（仅有18亩，和上个月三塘的棠前文栖府（17亩）差不多大。供应量其实很小。

说明拱墅的30块地肯定是挤牙膏式出让。无需担心对二手造成冲击。

二、低密地的限价涨价幅度大，比如滨江这块，旁边高层限价4.93万，这块1.8容积率的（也不算很低密，可以做高层+小高层的搭配），直接暴涨到了5.39万，涨了4550元、（以前价差没那么大，比如大关1.8容积率的望品限价5.01万，只比版块内杭源里高层4.8万的限价高了2000）
那么看看拱墅三塘南未来将出让容积率更低（1.6容积率）的宅地，会不会比版块限价4.7高出4000，破5万呢？ 那
更极品的善贤1.2宅地的限价会给到多少呢？

zddtc

路边社消息：再下批地就放开限价了

凶猛大黄鱼

最后开开心心的去了长青小学和风帆中学。。。

iponano

个人愚见，善贤那块地没这么看好，更像是一块飞地，周边因为各种市场和五金小店的存在让它独木难支。不说和成体系的申花南星桥等豪宅区对比，附近类似的飞地豪宅滨江棠前嘉座周边环境都要好很多

花花rich

1.6容积率做纯洋房太难了，大概也是11-15层的样子

花花rich

iponano 发表于 2024-6-4 16:51
个人愚见，善贤那块地没这么看好，更像是一块飞地，周边因为各种市场和五金小店的存在让它独木难支。不说和 ...

老杭州，对那个地方的认可度还是不高。比文晖申花差不少。

彬冻三尺

iponano 发表于 2024-6-4 16:51
个人愚见，善贤那块地没这么看好，更像是一块飞地，周边因为各种市场和五金小店的存在让它独木难支。不说和 ...

同样不看好善贤地块 到哪里都方便说明自己周边都不方便 除了大公园 和地铁 周边感觉没有吸引人的地方 学区也不行 如果有钱人还要去对面买套老破小再去读观城未免麻烦了些