大家应到房价深刻反思的阶段

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国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（１８号文件）的发布，使近两年来围绕房地产市场形势的争论有了比较明确的答复，１８号文标题是“持续健康发展”，其语意是说：现在是健康发展的，今后要持续健康发展。 　　１８号文提出了“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的“三个基本”的要求，这是判断当前和今后中国房地产市场和各地区市场是否健康的一个主要标志。纲举目张，国务院文件是纲，各部委文件是目；国务院１８号文件是指导当前和未来一个时期中国房地产市场持续健康发展的纲领性文件。在１９９８年发布《关于进一步深化住房制度改革，加快住宅建设的通知》（２３号文件），使中国房改取得了突破性进展、中国房地产业发展进入快速发展轨道的基础上，１８号文件必将有力地促进房地产市场的持续健康发展，使房地产业的发展为改善居民住房条件、促进国民经济快速发展做出更大贡献。

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当前房地产市场形势评估

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当前房地产市场形势评估 　　国务院１８号文对我国房地产业的地位和作用做了充分的肯定，也对我们当前的房地产市场的形势做了明确的评估——中国房地产业是国民经济的支柱产业，房地产市场发展是健康的。 　　最近５年，我国ＧＤＰ每年保持７％～８％的增长，称之为快速增长；那么房地产业连续５年保持２０％左右的增长率应该叫作高速增长——从１９９８年到２００２年房地产投资增长、竣工增长、销售增长都是两成左右。今年１月～８月，这种增长势头没有减弱，投资的增长达到了３３．１％，竣工面积的增长达到了３２．８％，销售面积和销售额的增长分别达到了３５％和４１．１％，而且销售面积还多于同期竣工面积。 　　如果说当今世界上有房地产王国的话，中国就是房地产王国；而且现在正是中国有史以来房地产发展最好的时期：北京、上海等１个特大城市１年的房地产开发量都超过整个欧洲１年的数量。当然，中国的市场也理应成为世界上最大的市场，因为中国具有最多的人口，特别是中国的城镇人口已经达到５亿（城市化率现在是３９．１％），相当于世界上所有发达国家的人口，钢产量、彩电、冰箱、汽车，还有房地产，理应是世界上最大的需求国家。

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中国的房地产市场为什么会得到如此大的发展？有如此好的发展势头？ 　　我把房地产业的高速发展比做是一架巨型飞机上天。飞机起飞，首先要有一个万里晴空、蓝天白云的好环境。这个好环境就是我国国民经济的持续快速增长。近５年经济平均增长７．７％的速度，世界上哪个国家能比得上？经济发展了，老百姓有钱了，物质丰富了，环境更好了。 　　房地产这架飞机的高速飞行还依靠两架发动机。第一架发动机是住房制度改革，也就是２３号文件显示出的强大的推动力量：如果不停止住房实物分配，中国房地产业就不可能有高速的发展。２３号文把人们从过去对国家和单位的依赖中解放出来，变成主要靠自己的努力发展住房：其魅力在于，把老百姓口袋里的钱动员出来买房子。实践已证明，２３号文件出台了一个好方案，大家卖旧房买新房，纷纷掏钱没有怨言；这与住房福利分配时分房常闹矛盾，甚至还骂街、打架形成了鲜明对照。住房改革，在过去中国历史上没有过，以后也不会搞第二次，千载难逢，空前绝后。把公房变成私房，将住房福利制顺利转轨到住房商品化、市场化，这场改革带来的动力犹如原子弹裂变一样，威力无比。现在房改的“能量”还在不断释放。 　　第二架发动机就是土地使用制度改革。从上世纪９０年代初启动的土地改革，使国有土地使用权进入市场进行交易，促进了土地使用权的商品化；现又推行经营性土地使用权的招标、拍卖和挂牌，促进其市场化。如果没有土地使用制度的改革，没有土地使用权的交易、流通，也就不可能有今天房地产市场的繁荣。 　　有好的环境，有大功率的发动机，还必须有燃料供应。燃料就是金融的支持。在２３号文件颁发前的１９９７年，全国个贷余额仅为１９０亿元，而２００２年就达到了８ ２５８亿元，房贷和个贷余额占到全社会贷款余额的１７．６％。这是何等快的发展速度。广大居民的消费理念已发生了根本变化，“用未来的钱圆今天的住房梦”已成为现实。 　　如果我们用歌曲来描述中国房地产市场的话，第一首歌就是“千年等一回”。因为中国的房改和地改一千年（甚至更长时间）只有这“一回”，这“一回”让我们“等”到了。 　　房地产市场形势如此之好，是不是可以高枕无忧？当然不是。因为一个国家经济的高速发展，一个行业的高速成长没有问题是不可能的。针对房地产市场高速发展出现的各种问题，近两年社会上时常出现不同的声音，归纳起来有“五论”：第一是“冬天论”，说２００２年是中国房地产的冬天，七八月份崩盘；第二是“过热论”，说房地产发展过热了，投资增长过快，规模过大，空置房太多；第三是“泡沫论”，说房价涨得太快了，已形成泡沫，十分危险；第四是“周期论”，认为房地产市场已经过了５年的高速发展，根据房地产发展周期，发展速度要调整了；第五是“风险论”，认为房地产风险很大，违规贷款比例不小，要收紧。

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应当看到，这“五论”都是出于对中国房地产市场的关注和关心，但同时也让人们对房地产市场未来的发展产生许多困惑。所以，当我们在唱“千年等一回”的时候，也同时唱起了“让人欢喜让人忧”。 　　中国的房地产市场是不是健康和理性？如何判断？回答这个问题，首先要搞明白，市场是供求关系的总和。看市场是不是健康，应该看供求总量是不是平衡，供求结构是不是合理，供求价格是不是平稳，各市场主体的行为是不是规范、诚信……我想着重从两个方面谈点看法。 　　首先，看发展速度是否过热 　　有人说这几年中国房地产市场投资量太大了，发展速度太快了?一些媒体说中国的空置房数量已经超过了警戒线，甚至有人说中国商品房空置率达到百分之二十几。我认为房地产市场是不是过热，可从两个方面进行判断： 　　第一，从房地产市场发展与全国总体市场的关系判断——看房地产市场是否占用了过多的人、财、物，影响了其他行业的发展，造成了整个国民经济的结构失衡。１９９２年、１９９３年时，房地产市场资金占用量很大，银行贷款违规、拆借过量的资金涌到房地产市场上，造成全社会货币供应紧张和通货膨胀，也造成了市场物资供应的紧张，房地产市场是过热了。 　　而近５年，房地产市场占用资金量是不少，但是没有使其他行业没钱用，市场上货币供应量还很充分；房地产业用了很多物资、材料，也没有造成全国物资供应紧张。相反，房地产发展有力地拉动了内需，还解决了许多人就业问题。因此，从宏观经济总体上看，目前的房地产市场发展并没有过热。 　　第二，从房地产市场自身去判断——看投资增速和开发规模是不是太快、太大，空置量是不是太多。 　　２０００年～２００２年３年中，开发投资年增长速度分别是１９．５％、２５．３％和２１．９％，今年上半年是３４％，去年上半年是３２％，到年末时统计也就是２１．９％。我估计今年年末，增速在百分之二十几的可能性很大。另据我分析，近几年房地产开发投资和规模扩大，有住房市场化率提高的因素。据统计，最近二三年，全国每年竣工城镇住宅约５．４亿～５．７亿平方米，其中通过房地产开发供应的商品住宅为４至５成，另一多半是通过个人建房、集资建房等非市场化途径供应的。另据统计，市场化供应（商品住宅）的比例在逐年提高，比如２０００年为４２％，２００１年为４５％。可见这几年房地产开发投资和竣工量增加中，包括了由非市场化供应变成市场化供应的成分，还包括了城镇化加速、城镇人口增加所产生的住房需求。再据建设部最新统计数字，全国城镇人均住宅建筑面积２２．８平方米，以此计算，全国５亿人口的城镇共有住宅１１４亿平方米。现每年新建住宅５亿多平方米，占总量的５％左右：这样的增量，应当认为也是合适的。

牛肉贩子

有很多房子没人住 有很多人没房子住

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总之，从全国房地产市场的供求关系看，投资、规模和竣工增长速度虽快，但相对十分旺盛的市场需求来说，互相是匹配的。 　　其次，从商品房空置率看 　　第一个问题是国际通行的空置率与我们现用的空置率不是一个概念。国际上的空置率是指市场上现有卖不出去的房子（包括开发公司和业主卖不出去两部分）的数量，与全社会所有存量房的数量之比。我们现用的空置率计算方法是——开发商没有卖出去的商品房数量，与前３年商品房竣工数量之比。按照国际空置率计算，欧美国家一般在１０％上下属于正常范围。我们如按国际口径算：全国城镇存量住房１１４亿平方米，现在开发商手里的空置商品住房约１亿平方米，加上业主手里想卖没卖出去的房子，也算１亿平方米（目前无此统计数字，按我估计的最高值），以此计算的空置率也低于２％。由此可以理直气壮地说，中国目前商品房空置率不高。再按我们现用的办法算，一般认为５％～１４％的空置率是合适的。根据统计计算，全国空置率２０００年为１６．７％，２００１年为１５．４％，２００２年１４％。现在正好１４％，空置率在警戒线以内。 　　另外，我们计算的空置房中包含了空置１年以内的待销房，这部分数量又占到空置房的５０％左右。如按新的统计口径，１年内未出售的属于待销、不属于空置，则现在的空置率只有７％。何况，中国房地产市场还处于总量不足阶段，以后每年还需要有大的增量，消化这点空置房不是太大的问题。 　　第二个问题是房价问题。房价问题分两个方面：一个是价格态势，一个是价位高低。也就是说，既要看房价升了还是降了，速度如何，也要看它的价位是不是合理、房价与居民购买力之间的关系是不是协调。 　　关于价格态势。从１９９９年～２００２年，全国商品房价格基本处在３％～４％的增长速度，今年上半年房价增长速度是４．３％，房价表现稳中有升。我认为，房价指数虽高于全国物价指数，但房价的涨幅一直低于ＧＤＰ ７％～８％增长速度，更远低于城镇居民收入的增长速度（城镇居民收入的增长速度，２００１年是８．５％，２００２年是１３．４％）。 　　我认为泡沫和过热是有所区别的。泡沫就是房价涨得太快，市场销售价格远远超过实际价值。按照这种认定，中国房价总体上没有泡沫；而且这几年房屋质量和环境有很大提升，实际发生的成本远远高于过去。当然也有个别地方土地价格升得很高，房价也随之攀升，有泡沫产生，但只是局部。我还想指出，这几年全国房价涨幅均低于居民收入增长，导致房价收入比不仅没有提高，而且还有所下降。 　　关于价位高低。衡量商品房价位高或低的主要指标是房价收入比。国际上的房价收入比讲的是一个中等收入家庭的年收入和一套中等水平住房的价格之比。在市场经济国家，房价收入比一般为３倍～６倍，因此，人们认为在６倍以内是合适的。２００２年我国商品住宅平均价格（难以找出中等价位，故且用均价）是每平方米２１３０元，一套中等水平的住宅建筑面积，如按一套１００平方米计，每套房价是２１．３万元；如按８０平方米计，每套房价为１７．０４万元（注：按建设部公布的数字，目前城镇居民人均住房为２２．８平方米，平均每户不足７３平方米）。２００２年全国城镇居民人均可支配收入为７７０３元。 　　需要说明，这里的可支配和实际收入是两个概念。我国的可支配收入与国外的全部收入也不是一个概念。我用保守的计算办法，将可支配收入乘以１．２的系数作为实际上的全部收入，将每人的年收入再乘上３．２（户均人数），户均年收入为２．９６万元。按每套１００平方米计算，全国的平均房价收入比是７．２倍；按每套８０平方米计算，平均房价收入比为５．７６倍。但这里有一笔账必须算：中国的城镇七八成的老百姓都有一套房改房，房改房可能是二三万元买进来，而公房上市时可以十来万元卖出去。在卖小房买大房、卖旧房买新房改善住房条件之时，是会产生一笔实实在在的家庭收入的。房改房买下后卖出去，一套６０平方米的房子价差（按每平方米１０００元计）如按６万元计收入，则全国的平均房价收入比可降到５．１７倍（按每套１００平方米计）或者３．７３倍（按每套８０平方米计）。 　　以此方法再算算目前房价收入比最高的北京。２００２年北京均价为每平方米４３８６元，１００平方米一套是４３．８６万元，８０平方米一套是３５．０９万元。２００２年北京人均收入１２ ４６２元，按上述方法计算家庭年实际收入是４７ ５５０元。这样算北京的房价收入比为９．１６倍（按每套１００平方米计）或７．３８倍（按每套８０平方米计）。如算上房改房卖旧买新，每户可增加的房屋差价按每平方米２５００元计，则北京的房价收入比是６．０７倍（按１００平方米计）或４．２３倍（按８０平方米计）。由此可见，中国目前的房价收入比也是基本合理的。否则，就无法解释这样的社会现象：一方面说中国的房价太高，另一方面房地产市场又有如此旺盛的购买力。 　　中国房价基本合理，中国房价走势基本平稳，这是中国房地产市场健康发展的关键。当然，说中国房地产市场是健康的并不是说市场中没有问题，比如一些城市住宅供应结构不合理、中低价位住宅供应紧张，有些城市近几年房价攀升过快、让人担忧等。在国务院１８号文件做出当前中国房地产市场属于健康发展的结论后，我们应当居安思危，更要看到房地产市场中存在的问题，采取积极克服和防范风险的措施。

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房地产市场的地区差异性分析 　　由于房地产是不动产，使房地产市场存在着明显甚至极大的差异性，有的是刚刚扬帆起航的舟（扬州），有的是进入航程的舟（杭州），快的船已上了海（上海），也有的地方刚刚“开封”（开封）。各地的社会、经济发展差异大，加上房地产政策措施不一，是导致各地房地产市场差异的主要原因。 　　房价是市场状况的显示器，也是市场发展中的灵魂。因此，我试从房价入手分析各地市场（以三个典型城市：北京、上海、广州为对比对象）。 　　北京房价：商品房平均售价２０００年为４９２５元／平方米，２００１年为５０５１元，２００２年为４７６５元，２００３年上半年是４６３９元。２００１年最高，２００２年降一点，２００３年又降一点。最注目的是２００１年上半年的房价比上年同期上升了２５％，可到了２００２年底反而比上年同期每平方米降了近３００元。当然，平均房价变化与商品房供应结构变化有关，但从总体上看，近两年北京房价比较稳定，没有太大变化。 　　上海房价：在２０００年以后的３年年年上升，分别上升３．４％、７．８％、１３．１％，今年一季度攀升１６％，７月份又比６月份涨了４％。上海市２００２年房地产市场在投资、竣工、销售的数量以及房价等方面都创了历史最高记录。 　　４年前，北京平均房价要比上海高５０％，当时上海商品住宅的均价为每平方米约３０００元，而北京约４５００元。现在上海的普通商品住宅价格与北京的经济适用住房价格差不多，这可能是上海没有建经济适用住房的一个原因。现在，上海的商品住宅价格已经跟北京拉齐了。 　　广州房价不同于上海、北京，已连续四五年出现稳中有降的局面，今年上半年与去年同期相比又下降５．１％。高层住宅均价从１９９９年５５２５元／平方米下降到２００２年４７２７元，多层住宅从每平方米３８００元下降到３１００元。上个月，我在广州看到有一个开发商搞对折销售！有的开发商楼盘已经竣工了，还不卖，问他为什么，他说我等隔壁楼盘开盘以后我再开盘，他开盘每平方米３０００元，我就卖２９００元，他开盘２９００元我就卖２８００元。价格反应了市场情况：广州市场的竞争非常激烈，开发商利润也越来越薄。因此有许多广州开发商北上西进，到别的城市寻找新的利润点。 　　上海（还有浙江）这两年房子特别好卖，供不应求，利润空间相对较大；北京房地产市场处于上海、广州的中间状态，竞争没有广州激烈，价格也不像上海那样快速上升。可以说，三个大城市完全是三种市场状况，市场激烈的竞争会有力地促进房地产品质的提升。在广东，开发商如果不动足脑筋，想方设法提高规划设计水平和产品质量性能，不努力搞生态的、绿色的、健康的，或者是文化的产品，就卖不出去。所以最好的楼盘出在广州等地是必然的。相反，这几年房子好卖、房价涨得快的地方，往往缺乏创新和做精品的动力，这不利于产品品质的提升。 　　在市场经济条件下，房价及其升降主要是由供求关系决定的。从三个城市的房价变化可印证这一市场经济“铁律”。城市房屋的供求状况又最终反映在商品房空置量上，我们不妨再对三城市空置房数量做一比较。为便于对比，这里采用了人均空置面积的指标，我试按城市常住人口计算：２００２年底上海人均空置商品房是０．６６平方米，北京１．１６平方米，广州１．６８平方米。根据市场经济理论，当一种产品供大于求时，价格是上不去的；相反，出现供不应求时，想要降价也是不可能的。房地产市场也不例外。广州人均空置面积最多，供大于求明显，所以价格往下降；上海人均空置面积最少，产品供不应求，所以价格往上涨。上海在１９９９年以前的几年中，房价也是稳中有降的，而当时的人均空置房面积是现在的２倍以上。北京处在中间状态，供求相对平稳，房价相对稳定。 　　这三个城市是经济较发达的特大城市，流动人口很多，有不少异地买房者，可比性强。因此，我认为比较三城市的房价和空置面积，可以较好地说明房地产市场发展变化的客观规律。 　　衡量一个城市的市场是否活跃健康，关键看两个方面：第一看交易量，第二看市场是否规范诚信。 　　交易量用什么计算？我采用了人均交易量（也试按城市常住人口计算）：以２００２年为例，上海人均交易量一手房为１．９６平方米，二手房为１．８０平方米；北京人均交易量一手房为２．１６平方米，二手房为０．３９平方米；广州人均交易量一手房为１．６５平方米，二手房为０．８７平方米。上海人均交易量远多于北京和广州（完整的比较应包括租赁市场，因缺乏租赁房交易量统计，故现尚难以做比较）。 　　再看看一手房交易量和二手房交易量之间的比例。上海为１∶０．９，北京１∶０．１８，广州１∶０．５３，可见三个城市之间的差异不仅表现在空置上，还表现在交易量上。相比之下，上海房地产市场发育较好，关键是二手房市场十分活跃；而北京市场的二手房市场发育相对滞后。 　　综上所述，在房价走势、人均空置量和人均交易量３项主要指标上，三市存在很大差异；但有一项指标“平均房价”比较接近——目前三市均约在每平方米４２００元～４３００元左右。由于三市的居民收入也比较接近，因而三市的房价收入比也相差不大。 　　城市的房价走势直接反映了商品房的供应与变化；而商品房的供应又直接与土地供应有关。比如北京，长期以来有几个渠道供应土地，去年开始搞统一的土地储备，但是在开发商手中的存量土地也还不少，因此有不少外来开发商买的都是二手地、三手地。而历年来广州土地供应量更大些，１９９２年、１９９３年的大量批地，加上后来“拆市建区”时批出去的土地，现有１１．５８平方公里的土地在市场上尚待开发消化。如果每年消化２．３～２．５平方公里的话，还要消化５年。所以广东房协秘书长分析说，土地和商品房供应量很大，房价上升动力不足。现在广州搞土地拍卖，也不可能拍出大价钱；相反，还有土地流拍的现象。广州的经济适用住房和普通商品住房之间价格界线也不明显，说明普通商品房房价的利润空间不大。 　　而上海的情况不同于北京和广州，相对旺盛需求量而言，商品房供应和土地供应显得比较紧张。尽管上海采取许多措施来控制土地价格上升，如不采用土地拍卖、只搞土地招标的办法，以防越拍越高；然而近两年地价还是升得比较快。因为地价是由房价来决定的，反过来土地供应量决定了房屋的供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。因此，土地供应量对地价和房价起到关键作用。 　　综上所述，土地供应决定着房屋市场的供应总量，而居民的购房需求决定着房屋市场的需求总量。三大城市的房屋需求都较旺盛：第一是改善住房条件的购房需求；第二是拆迁旧房带来的购房需求；第三是城市加速，外来人口到大都市买房以及部分农民进城的购房需求；第四是一部分人的投资需求。

娃之声

长期投资观点。

天堂泪

房价必跌，因为每每当ZF的总结性文件出来的时候，好象都是为某些利益集团逢高出货的好时机。

5号电池

看不懂`~~

we926

本文仅供参考。

zoco

以下是引用天堂泪在2003-11-19 10:15:00的发言： 房价必跌，因为每每当ZF的总结性文件出来的时候，好象都是为某些利益集团逢高出货的好时机。

同意。。。。[em06]

we926

希望大家能认真看一下，然后发表成熟的看法

we926

?

smart23

我在反思当初干吗不炒房？

毁灭骑士

顶

we926

11

yaoyun2002

以下是引用smart23在2003-11-20 5:43:00的发言： 我在反思当初干吗不炒房？

同感