[转帖]收房入住实用资料——转自新浪网

西伯利亚蝴蝶 · 发表于 2005-12-20 12:50

实用资料：收房入住问题之面积篇
“失之一米，损失千计”。应该说，再也没有比面积更让购房人揪心的了，可许多小区的纠纷也都因面积而起。
　　对实测面积有异议
　　这种情况有的只是购房人的主观感觉。误差是如何产生的呢？
　　首先，从图纸到现房存在误差环节。其次，根据图纸得来的预测面积和现房实测面积之间存在误差。当然，一个重要原因是开发商在施工过程中修改图纸，会造成预测与实测面积存在较大差异。合同中对于公摊部位的说明又过于简单，更让业主产生怀疑。另外，误差的产生小部分原因还是测量法规的不完善造成的。
　　户内面积减少、公摊面积加大是近来面积缩水的主要表现，即面积总误差并未超过合同规定的3%的范围，但增加面积均多在公摊上。这种情况如果只发生在部分户型，尚属正常；如果普遍存在，则测量错误和开发商修改图纸的可能性都会存在。
　　【建议】：
　　1.专业人士称，因为测量过程漫长、计算复杂，业主参与测量的可能性不大。为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅。
　　2.如果购房人确实有证据感觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。
实用资料：收房入住问题之收费篇
如果说在很多项目中，入住纠纷的发生存在百分之百必然性，那导火索之一往往就是收费，杂七杂八，入住前业主掏的钱少则二三万，多则四五万，且规定“不交费就不给钥匙”。
　　问题1：契税及代办费
　　《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”契税是业主取得产权证时向国家交的税。
　　开发商让购房人提前交纳契税的原因为：开发商在客户贷款过程中，承担了全额全程或阶段性担保，开发商想尽早摆脱自己的风险，当然，也不排除有些开发商占用资金的可能性。
　　所以，除非业主认可，否则开发商无权强迫购房人提前交纳，更无权强行代办。
　　如果业主委托开发商办理，因为办理过程中有劳务支出，故一般开发商要向业主收取一定的代办费，当然，选择权在业主，但开发商要有提供相关资料的义务。
　　不过，在实际工作中，如果开发商一家一家办理，就会给征收部门带来很多麻烦，所以一般都是开发商代业主集体办理。
　　【建议】：开发商在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段，通知客户集中来交钱。代办费不宜超过1000元。客户也可委托第三方如律师事务所来办理。
　　问题2：公共维修基金
　　此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
　　《关于归集住宅共用部位、共用设施设备维修基金的通知》要求，“凡本市行政区域内新建商品住宅的购买人应交纳公有住宅共用部位、共用设施设备维修基金。在办理立契过户手续时，按购房款的2%足额交纳。”《通知》还规定，此基金向市或区县小区管理办公室交纳，由其代管，小区成立管委会后，小区办将其移交管委会或经管委会同意交由物业企业代管。管委会成立前，基金使用由开发商或物业公司提出使用计划，经房地局审核后划拨；管委会成立后，维修基金的使用由物业企业提出年度使用计划，经管委会审定后实施。
　　维修基金可以由业主自己交纳，业主也可委托开发企业代收，那为什么有些开发商一定要在入住前强行收取此基金呢？
　　因为有部分购房人并不急于办理产权证，也就不急于交纳此基金，这样，当房屋在保修期后需要进行大修、更新、改造时，没有交纳此基金的业主就会“沾”已交基金业主的“便宜”，这是不公平的。当然，也不排除部分开发商占用资金的可能。
　　【建议】：交纳基金后，市或区县小区办会当场开具财政局的专用发票，并开始计活期利息。只要开发商能很快拿回相关发票，其在入住前收取还是有一定合理性的。
　　问题3：装修××费
　　装修管理费、装修押金、装修工人制证费
　　装修垃圾清运费
　　关于是否收装修管理费、押金和装修工人制证费的问题，争议最大。
　　一方面，国家和北京市均没有明确规定，有些业主向有关部门咨询，往往回答还是乱收费；另一方面，装修过程中存在较大安全隐患，私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害，用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。
　　据了解，建设部、北京市目前正制定有关装修管理办法，准备对目前混乱的市场加以规范。
　　【建议】：专业人士认为，以上收费虽然存在一定合理性，但许多小区动辄几千元的管理费或以各种名义扣押金的情况却是不妥的。
　　一般一套房子的管理费以一二百元左右为宜。
　　押金根据物业档次，普通住宅在一二千元左右，高档住宅在一万元左右为宜，而且无特殊情况应全部退还。
　　制证费5元、10元，收个成本费即可。
　　装修垃圾清理费按《北京市居住小区物业收费暂行办法》，即196号文件规定为20元／自然间，如果有小区核算成本非要收几百元，业主有权选择不用其清理。
　　问题4：物业费
　　一年物业管理费、物业管理费和水电保证金
　　北京市房地局小区办曾发布过《关于禁止收取多年物业管理费的通知》。其中规定，禁止收取一年以上物业管理费。也就是说，只要收到一年以下，就不违反规定。而且考虑到频繁收取物业管理费一是部分业主经常不在家，二是会浪费人力物力。从这个角度讲，提前收取物业管理费有其合理性。
　　物业管理费保证金一般发生在高档住宅，因其高档住宅行业一般习惯一个月或三个月一交，而高档住宅住户又经常不在国内或本地，故采用3个月保证金方式。要强调的是，物业管理保证金也好、水电保证金也好，如何运作应该看购房时所签《住宅使用管理维修公约》(以下简称《公约》)中如何约定，只是现在开发商一般都在办理入住时才让业主签署《公约》，业主并没有选择权。
　　【建议】：普通小区交一年以下物业费并不违规；保证金要看《公约》约定，如无约定，收取还应征得业主同意。
　　问题5：停车费
　　对于停车费，目前北京市只是在196号文中规定，普通小区地面车位每月为150元／个。而地下车库、机械停车库则要实行市场价，开发商应在购房时在《公约》中明示。可正像问题4中所讲的，《公约》一般都在入住时才签，也就没有了协商的空间。
　　至于小区临时停车，目前并无明确规定，应由小区物业管理委员会决定，物管会成立前，收费标准也不能高于1元／4小时的社会停车场标准，并应出具正式发票。
　　目前，市政管、物价局不久将出台停车收费规范，小区道路也在规范之中。
　　【建议】：普通小区地面车位每月为150元／个。地下、机械车库实行市场价，应基本等同于行业标准。
　　问题6：面积测绘费
　　面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。
　　【建议】：购一手商品房应由开发商交纳。 
实用资料：收房入住问题之楼外篇
问题1：我在马路边噪音闪不开
　　我们的楼紧邻市政道路，目前又赶上市政道路拓宽工程，马路离住宅更近了。沿街的阳台又都是敞开式阳台，居民备受污染、噪音的困扰。
　　【刨根问底】小区周边道路的干扰是所有小区都要面对的问题。此类问题主要通过规划来解决，具体方式多样，如在临街地段建造商场、写字楼等公共建筑，既提高了土地的利用价值，又遮蔽了后面小区的环境噪音；或者在道路与住宅之间建造绿化隔离带；当然，也可以沿街盖一栋又长又高的板楼作为小区的屏风，亏了一栋，幸福全区。而这栋板楼还可以通过封阳台、隔音窗等技术措施将噪音挡在室外。
　　【买家攻略】买楼一定先看环境，守着工厂的房要留心，守着道路的房要留心，守着空地的房要留心。
　　就以守着道路的房来说吧，一定要弄明白旁边的道路是城市交通干道，还是小区内部路？从城市规划角度看，道路会不会翻建、扩建或改建？道路周边的停车是怎么规划的？道路会不会变成公共停车场？如果噪音问题不可避免，那么发展商在这方面有什么具体措施来减轻环境危害，在设计上，是不是将一些对安静要求比较高的房间移到了相反位置？在窗、墙等构件上有没有什么针对性的措施？
　　问题2：硬地代绿地小区光秃秃
　　小区的模型绿树成荫，但是，我们住进去都两三个月了，树没见到，院里还在四处铺砖，绿地全变硬地了。我真希望自己的社区生态一点。
　　【刨根问底】
　　严格地讲，硬地本身是绿地的一个组成部分。小区内如果处处芳草如茵，就没有人活动的空间了。而且，有些硬地铺砌的成本还可能高于植树种草。其次，从北方的气候条件讲，楼房交付时同步实现绿化的可能性很小。播草通过买草皮就可以实现，但种树却有严格的节气限制，种树终究不像插木头那么简单。
　　【买家攻略】
　　买楼时，别光看效果图、模型，争取问一下环境设计方案到底定了没有。先铺硬地本无可厚非，种不种树不妨等开春再说。
　　问题3：幼儿园?学校是否要等我抱上孙子才开
　　小区的幼儿园、学校迟迟不开张，先是房子没盖，后是老师不来，怎么办？
　　【刨根问底】
　　在规模小区，发展商在学校的建设上决定权有限。按照规划，发展商必须预留教育用地，而且要完善建设配套。但是，具体的一些指标、师资配套等一系列问题，还要由区、县教委统一安排。
　　【买家攻略】
　　大社区比小社区可靠，有一二期工程已经实现的更好。当然，多打听是必须的。
实用资料：收房入住问题之楼内篇
问题1：水暖变电热采暖方式偷梁换柱
　　据业主反映，双裕花园曾经承诺水暖供暖，后发展商擅自改为电热膜供暖，并宣传每采暖季电热膜使用成本大约为12元／平方米的水平。但进入冬季后，业主却发现110～170平方米的房子24小时用电量高达144～230个字，那么按120天采暖计算，一年供暖费用就会远远超过6000元，且实际供暖效果并不理想，部分室温甚至达不到国家标准。
　　【刨根问底】
　　1.新建建筑有个干燥的过程，如果刚一入住就面临冬季，可能会导致热耗较大；社区入住人气不旺，也会导致各户之间的热传导。
　　2.供暖分户计量也带来了户内供暖、公摊供暖等新的课题，像地下室、楼道等公共部分的采暖首先是必要的，但其成本如何分摊目前还无章可循。
　　3.供暖本身包括两层含义：供热形式与保温方式。供热形式是普遍关注的问题，目前出现了许多新技术，但是保温方式非常落后，既然供暖分户计量，那么保温就不仅仅要考虑建筑外围的保温，还要考虑建筑内部户与户之间的保温。没有很完善的保温方式，才是能耗巨大的根本原因。而且，据业主反映，同一小区，别说保温层的问题，就连最基本的门窗质量也存在问题。
　　【就事论事】
　　1.作为发展商选用新的技术应非常审慎，尤其是住宅，一住就是70年。而中国地域辽阔，南北向跨多种温区，东西向沿海内陆纵深巨大，且地形复杂。现在，城市、城郊的热岛效应也越来越明显，这些因素都会导致实验室数据的不可靠性。且采用一项新的技术，所引发的不仅仅是技术问题。
　　2.业主要求供暖达到国家标准，且费用应维持在一个合理的范围，即使新采暖方式费用与传统方式比稍高，也不应达数倍，以致超过其承受能力，这本身是合理的。因为，技术指标、经济指标从来都是衡量一项新技术最基本的标准。发展商如果只算了自己的小账而忽略了业主的大账，那么日后的纠纷不可避免。
　　【买家攻略】
　　买房时，多点预见。像采暖等问题，一次投入少，后期运行成本高，所以买房时，一要多问，二要在合同里明确，三是对于新技术一定要刨根问底，宁可保守点，也别盲目地充当试验品。
　　问题2：门窗遭遇移花接木
　　我们所住的小区阳台全封闭，但塑钢门窗质量低劣，门窗严重下坠变形，配件一用就坏，返修率100%，最可气的是，配件上我们还中了移花接木之计，有的落地门窗的钢衬变成了木衬；塑钢门窗成了塑木门窗；双层玻璃成了雾水玻璃；纱窗无法使用，门扇不配纱门。
　　【刨根问底】
　　1.门窗变形，配件返修率100%，肯定属于质量问题了；
　　2.钢衬变木衬未必不好，因为木衬比热高，所以保温效果好。但是，把这一措施放到整个事件中看，变换的动机值得怀疑，且质量估计不好把握；
　　3.采用双层玻璃，本是为了保暖，结果做成了雾水玻璃的效果，其工程质量可以想见。但是这个现象还是比较普遍的，这也说明传统的工艺需要革新，当然，如果发展商多为业主想想，哪怕稍微提点价，改为双层真空玻璃，问题也就解决了；
　　4.门扇不配纱门，估计是设计缺陷。因为，这的确省不出多少钱来。
　　【买家攻略】
　　很多楼书里都标注了建材的情况，买房时对这些细节不妨多问两句，如果有可能，还应在售楼处看看样品。
　　问题3：进屋如入矮人国
　　增加电热膜后，房屋的层高达不到2.7米，而顶层复式结构室内高度不到2.5米。
　　【刨根问底】
　　1.层高指的是两个楼层地面到地面的距离；而同一层内屋顶到地面的距离是净高。按照住宅设计规范的要求，建议层高为2.7米，目前市场上也出现了不少2.9米层高的住宅，而对于普通房间的净高，只有下限要求。对于一些特殊楼层，如顶层，则有特殊规定。如果设计层高为2.7米，那么扣除楼板、地面垫层等的厚度，一般室内净高能达到2.55米左右。如果增加了天棚采暖或地面采暖，净高还会再低一些。
　　2.复式结构是两层并成一户的户型。在复式结构的住宅中，上下两层的层高一般是一致的。复式住宅一般是整栋按两层一户设计。也有的楼盘，将顶部两层并为复式住宅，其他楼层按普通标准设计。而在一些住宅中，将顶层阁楼适当加高，改造成卧室等房间，在市场上也称为复式结构住宅。不过，这种阁楼复式室内的净高就不能保证达到普通楼层的层高标准了。按照规范，这种对阁楼层的利用，房间三分之一的面积高度不应低于1.5米，最高点高度不能低于2.1米。
　　【买家攻略】
　　想买房先充电，这样既可以避免误会，也可以及时发现问题。
　　问题4：室内木门全要换
　　我买了套毛坯房，发现除了户门以外，内部的房门都是简陋的小木门，既难看，又不好用，包门都包不出模样。
　　【刨根问底】
　　按照初装修的相关规定，发展商提供的毛坯房一般只负责户门、外窗等，至于户内房间的门，一般就留出门框位置。有的小区，发展商会根据市场上主要门的类型，在墙上预埋一些构件，但大多数小区考虑到现在市场上门的类型复杂多样，安装方式不同，所以只留出洞口位置，连预埋构件也不做，免得留的位置不合适，业主装修时还要改。
　　【买家攻略】
　　将毛坯房室内的门全拆掉，以统一装修风格；如果厨卫精装的房间，确实需要在这两处加扇临时的门，以避免装修过程中工人对成品的破坏。至于装修用水问题，临时改段水管就够了。
　　问题5：防水层防区太有限
　　买楼时，与销售人员谈了防水的问题，结果入住时，一打听，只有厨房、卫生间做了防水，听说嘉铭园就全做了防水。而且，装修时，物业老来找麻烦，地面都做完了，还要求我们做闭水试验。
　　【刨根问底】
　　由于厨房、卫生间，其实主要是卫生间，用水量大，所以按要求，这两个房间要做防水处理。且在施工阶段，在质检部门的监督下，还要做24小时闭水试验。所谓闭水试验，就是把门口挡上，在屋里灌一定深度的水，泡24小时。而其他房间并没有做防水的要求。至于嘉铭园全做了防水，也是发展商的一种姿态，其实能有多大好处，很难讲。
　　在厨卫装修时，尤其是做地面、安洁具时，物业老来找麻烦，这是一种责任心的表现。因为，防水都是一次性成形的，而且，防水层比较薄，禁不住摩擦。比如安放洁具时，你移动了预留的接口，防水层在管道周边的部分就容易产生裂缝，导致渗漏，地面铺砖时，砂石在脚下不经意地碾压一下，就可能穿透防水层。跑冒滴漏很多都是这么形成的。这种麻烦，物业多找些才好。
　　【买家攻略】
　　业主在工程方面要找个行家当参谋。其实，厨卫精装，是个不错的避免破坏防水的法子。
　　问题6：垃圾把门太难看
　　我买的楼房没有垃圾道，发展商在每个楼层都设了垃圾柜，但离门口很近，怕将来泛味儿、招苍蝇。
　　【刨根问底】
　　楼房的垃圾处理一直是设计中一个很头痛的问题。过去采用方形的垃圾道，一是长时间使用会使楼道内弥漫一种腐臭；其次，方形垃圾道经常会发生堵塞问题；第三，垃圾道出口在首层，使首层住户甚至二层住户的生活环境恶化。所以，后来有段时间，北京的高层楼房都不设垃圾道，而是由业主自己将垃圾装袋，出门时顺手带到楼下。而保留垃圾道的楼房，也对垃圾道进行了改造，一是将各层的垃圾口设在通风好的地方，且用门与楼道的其他部分隔离；有的楼房还将垃圾道做成圆形，垃圾的出口由首层地面移至地下室。当然，您的楼盘设垃圾柜的方式也算一种。
　　【买家攻略】
　　鼓动全楼把垃圾柜统一移到院里，辛苦点，总比熏着点好。
　　问题7：裂缝裂出大花脸
　　入住没半年，墙上的裂缝就出来了，春天办手续的时候，还看见外墙有些地方已脱落。
　　【刨根问底】
　　裂缝关键要看是墙体表层的裂缝，还是墙体自身的裂缝。现在绝大多数楼盘都是现浇结构，所以，绝大多数的裂缝都是装修面层的裂缝。这种面层的裂缝往往在一个局部形成网状形式。装修面层的裂缝一般容易出现在结构衔接的部位，如窗附近、一些转角等部位。至于墙表层的脱落一般是空鼓造成的，尤其在冬季施工时容易出现。
　　【买家攻略】
　　发现裂缝，只要不是太严重，能得到及时维修就很好了。
　　问题8：入住先扛煤气罐
　　我住的房子，人都住进去了，可煤气却通不了，害得全楼都扛煤气罐。
　　【刨根问底】
　　煤气可是个马虎不得的问题。无论是主管道有缝隙，还是您自家的灶台有缺陷，漏点气都是个要命的问题，所以专业公司在这方面的管理非常严格。只有70%的居民入住，且在专业人员统一验收后，才办理通气手续。所以只要管道都铺好了，通气就取决于两个问题：一是多少人住进来了；二是业主是不是大改动了。
　　【买家攻略】
　　煤气的事最好少动。
　　问题9：建材品牌变了样
　　入住时，我发现洁具品牌与原先承诺的不一样。
　　【刨根问底】
　　洁具品牌变换有几种可能性。从好的方面讲，在建设阶段，建材又有新的技术更新，为了维持楼盘的整体设计形象，发展商自动进行了设计变更；从不好的方面讲，确实在亚北一知名别墅发生过以次充好的现象。
　　【买家攻略】
　　督促发展商做好客户通讯工作。

terryq · 发表于 2005-12-20 13:46

真正交房时哪有那么复杂，庆和苑我交房时，三下五除二就交掉了。倒提醒大家一点，不要去理会他给你写的信上的日子，反正交房开始后第二天再去就行了。庆和苑交房时，虽然信上是通知这一天，那一天，大家全部是交房第一天去了，人山人海，第二天去几乎就没人，空的要命。人一多，什么事都不好办，连验房都没时间。

西伯利亚蝴蝶 · 发表于 2005-12-20 15:56

不会吧，我们好象都没去啊[em06]

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