真实的下沙及高教园区历史记忆

dingding · 发表于 2004-12-24 15:07

这确实是杭州规划的不足，但是，以发展的眼光看，难道下沙的房产土地供应都会在工业区边上吗？现在有很多地块不是已经远离工业区了？还有，象城北，以前是杭州的老工业区，林林种种的工厂点缀其中，还不是有那么多人住在那个区域。

hehoo · 发表于 2004-12-24 22:23

下沙资料潜力巨大　商业兴旺有四个重要因素：一是地段；二是配套，项目的综合性如何，包括人流、物流、硬件配套；三是规模，一般规模越大，辐射力就越大，现在大家崇尚的一站式、体验式消费，都是聚集人气的保证；四是经营。要避免散乱无序，做到统一有序。他认为，根据下沙的规划前景，它的商业中心必然要从社区型的、区域型的配套，慢慢转型为高度的城市型的配套。在下沙目前商业空白的情况下，十六街区邻里中心以及福雷德广场建成后，会先行成为下沙的商业中心。　下沙比当年的蒋村潜力更大浙江阳光顾问房地产策划有限公司企划总监余先锋曾不止一次指出，下沙目前的发展态势与当年的蒋村很类似，但条件要比蒋村更好。首先是配套、规划在先，内交通通畅，基础市政建设完善，但蒋村的发展初期市政配套是很薄弱的，就是一块白地；其次是蒋村没有任何的产业基础，而下沙有；其三，两者都让人觉得远，当时的蒋村与杭州城隔了几个村，全是池塘，而且蒋村当时还不属于杭州市而属于余杭县，有个户口问题，心理距离更远；最后，两者都靠近文教区。但不同的是，当时蒋村有很多大的品牌开发商入驻，而下沙目前数量不多。蒋村的开发在1993年和1994年也曾经很困难，杭州人对蒋村也不了解，但到1995年以后形成了合力，集中宣传，大家都在介绍这个区域，而下沙现在宣传做得很不够。余先锋建议开发商，不能学杭州市区的开发商，因为市场很火，就不做宣传，下沙市场的培育还需要很大努力。从投资的角度，高广志推测，照目前下沙底商10000元/平方米上下的售价，和每天每平方米1.4－1.6元左右的租金来看，下沙的商业投资很具潜力，具有一定的升值空间。可以比较其他的一些周边板块，比如三墩的商铺1998年的价格是2800元/㎡，现在已涨到7000元/㎡。临平仅15万人口，普通的底商也已经到了20000－25000元/㎡的价格。临平桂花城的底商目前是17000元/㎡，而1998年的时候只有6000－7000元/㎡，足足涨了1万元。2020年下沙的规划人口达到60万，潜力会更大。　新的商业中心逐步成型从目前的发展现状预测，管委会附近的区块将会在2－3年内成为下沙最先成型的商业中心，具体范围指以4号大街为中心，向2号大街和6号大街南北辐射形成的区域。这是出于以下两点依据：1、今明两年交付的楼盘都集中在2号路和6号路之间，2－3年内这里的居住人口将大幅上升。开发区最早的楼盘之一北银公寓已经带来了一部分居住者，上一批开发的楼盘如香谢里花园和下沙文汇苑今年到明年相继交付，明年可陆续入住，而东海·未名园已达到30－40%入住率，今年在售的大都·文苑风情和大北·四季风景一期也将分别于明年8、9月份交付。这一些楼盘将带来近3000户的住户，总居住人口可达到8000-10000人，这就是将来可实现消费的人口，也就是拉动这一区块商业发展的消费群。2、商业用房的大量供应邻里中心位于开发区中心的4号路与2号路之间，它的启动，将会产生几万平方米的营业面积，包括物美超市这样的餐饮、购物、娱乐一体化的休闲中心，极大的推动这个区域的商业发展，并形成较大的辐射力。同时，带有１８００平方米商铺的华元·十六街区也将于８月初动工建设。另外，近期交付的楼盘都带有底商项目，这些商铺将会成为区域商业指数的一个新的增长点。此外，3－4年内，大学城也将成为另一个区域性的商业中心。大学城师生的大规模入驻，将成为一个庞大的消费群体，必然形成强大的消费需求和消费能力。位于高教园区内的福雷德广场的启动则会带动这一区域商业的升温。　远景：公共中心将成为下沙城商业中心根据下沙副城的规划，在下沙集镇以西，有一个下沙城公共中心。这是下沙城"一心，两轴，四大组团"中的“一心”，杭州城市公共副中心之一，规划面积为350万平方米，主要布置行政办公、商务办公、金融、商贸服务、文化娱乐及会展等设施，是下沙城未来的行政、文化、商贸、科技和信息中心。　商业项目投资前景分析　规划的前景是美好的，人们已经有了梦的设想，但现实与鸿沟的跨越，需要一个时间的过程。联接两者的，是下沙目前正在兴建的诸多商业项目，它们将成为下沙发展道路上的垒石，一颗一颗的铺向下沙未来繁荣的商业景象。我们在这里将主要的几种商业投资项目做分类介绍，并邀请了浙江阳光顾问房地产策划公司企划总监余先锋做了相关点评，探讨下沙发展之路，挖掘其中的商机，希望能给关注下沙的广大读者提供借鉴。　大型商业项目　下沙现有的大型商业项目主要有三个：华元·十六街区、邻里中心和福雷德广场。十六街区和邻里中心位于下沙管委会附近，福雷德广场则在大学城内。根据了解，以上三大项目主要呈现出如下特点。一是均为综合性的休闲购物娱乐中心。以福雷德广场为例，其规划了35000平方米营业面积的综合商业中心。其中，地下一层将计划引进5000平方米规模的中型超市；一楼计划设置公共服务型的商业配套，比如移动营业厅、银行、邮局等，还有如肯德基这样的餐饮品牌；2－3层计划做一个4000平方米左右的稍具规模的中式餐厅，类似花中城，好阳光之类的，以解决下沙缺乏大型餐饮名店的缺憾。其余还计划引进数码城、咖啡馆、足浴、美容、运动场所、卡拉OK等。而邻里中心群楼的一半约1万平方米已预留做超市，目前和物美的洽谈已接近尾声。二是中档的商业定位华元·十六街区等几个项目的负责人均表示，今后的商业定位将以贴近居民生活需要为目标，不会经营过于高档的商品，但也要保证一定的档次和品味，基本是一些中档的业态。三是充分考虑学生消费需求项目大多设置了数码广场、超市、国际连锁店以及卡拉OK等休闲娱乐场所。华元·十六街区设想设置数码超市、电影超市、星巴克等国际连锁的商家，这些都是普通居民包括学生喜爱流连的场所。休斯顿高科技园的商铺也将以这样的形态出现。四是统一控制业态。为了保证成功运作，聚集商业氛围，三个项目都计划统一招商，控制全部或主力业态。　项目介绍　华元·十六街区该楼盘将于8月初开工。位于高教园区和下沙管委会之间，斜对面是规划轨道交通出口处，南面是育英学院的学生宿舍，西面为公交总站。商业用房为3层高裙房，两幢16层高主楼，1-3层仍为商业用房，4-16层为小户型公寓。商铺可自由分割，40平方米至上千平方都有，一共近1.8万平方米，加上地下停车场，总项目达到57000平方米。和美国等国的SHOPPING MALL模式不同，十六街区力图打造一个人性化、有亲和力的欧洲风情街区。共有9条街，街道不宽，让人在里面有逛街的感觉，用开发商的话来说是打造“下沙的城市客厅”，是一个可以让人们商务会谈、亲朋约会的休闲场所。邻里中心楼盘占地30亩，有双塔高楼和群楼，为公建项目。建筑面积77433方，双塔楼高24层，群楼高4层，已在6月11日开工，明年年底交付。主楼的上部分是小户型为主的写字楼。群楼一半的面积已预做超市。福雷德广场为澳大利亚弗雷德投资发展有限公司在中国的独资项目，这是外资企业第一次在下沙投资不动产，因为看中了下沙的副城前景，也看中了大学城现实的消费潜力。该项目占地82亩，建筑面积14万平方米，位于大学城西区中心地块，对面是270亩的休闲公园，为目前下沙最大的公园。项目分三部分：35000平方米的会展中心，为大学城学校的交流提供服务；25层高的商业中心，包括400多户单身公寓约12000平方米和会展配合的写字楼；4幢配套公寓。此外，项目还有4000平方米中心绿化广场，与休闲公园相呼应。　住宅沿街商铺　特点：一是供应量较大近期销售的公寓如大都·文苑风情、大北·四季风景、华元·云水苑以及即将交付的香榭里花园和下沙文汇苑等项目都规划有沿街底商，总供应量约估计有三四万平方。二是价格稳步上升现商铺价格在8000-15000元/平方米不等，比去年同期上涨了4000－5000元/㎡，但相比杭州其他区块，价格不算高。如香榭里花园和下沙文汇苑去年销售时价格在7000－8000元/㎡左右，目前文汇苑的商铺已全部售完，香榭里花园剩余3000－4000㎡的商铺价格为9000元/㎡左右。今年1月开盘的大都·文苑风情沿街商铺7.8米层高的20000元/㎡左右，4.2米高的12000元/㎡左右，目前还有余房。今年5月开盘的华元·云水苑商铺开盘价为9000－10000元／㎡。刚刚于日前交付一期的大北·四季风景的商铺价格稍高些，一期公寓底商去年5月销售时的均价已是12000元/㎡左右，目前在售的临6号街的沿街商铺价格已达15000元/㎡，不临街的则为8000元/㎡，。三是销售较旺，买家以外地投资者居多。从已销售的楼盘情况来看，商铺的销售普遍比较顺利，较早开盘的楼盘现基本销售完毕。外地人在下沙购买商铺除了投资目的之外，也有用于今后自己开店经营的，与投资各占一半比例。记者从大都·文苑风情售楼部了解到，有些买家是在杭经商的外地人，预备今后在下沙开汽车美容店、服装店、眼镜店等，当然相当一部分是做投资自用两手准备。　项目介绍　大都·文苑风情位于2号路与3号路交叉口，占地面积34879㎡，总建筑面积，包括多层、高层、小高层公寓和单身公寓，底层商铺共9000方，可灵活分割。项目北面隔二号路为高教园区，南面靠近管委会，地理位置优越。大北·四季风景位于5号路与6号路交叉口，占地81亩，总建筑面积13.8万平方米，包括高层和小高层公寓及底商。临6号街一期3幢小高层于日前交付。临5号街5层单身公寓的1－2楼为商铺。华元·云水苑位于下沙开发区东部，临近钱塘江，6号大街以北，占地面积5万㎡，总建筑面积12万㎡，包括多层公寓和小高层单身公寓。楼盘四周均为高教园区内的大面积住宅区，云水苑的住宅部分为针对教师的定向用房。其中一幢小高层单身公寓底层规划了一个地下超市。（上接第１５页）云水苑商铺共分两批推出，第一期多层公寓底商已于5月推出，共80多间，约6500㎡。下一期小高层底商，将于8月左右开盘，一楼层高7.2米，面积以70－80㎡为主，价格预计为15000元/㎡，二楼为整层出售，共1100㎡，价格预计为4500元/㎡左右。　专家点评：人气的自然形成很重要，不一定搞大型的商业。要在自由发展的基础上，有适当的提升，但不能跨越商业发展的自然阶段。1、街道要有商业化的味道，才会不冷清，这就要对街景进行改造，要有市井味，比如用霓虹灯等来营造氛围。华元·十六街区的思路是对的，小型街区能做到人气聚集的效果。但要注意，如果没有一个中心，完全照搬欧洲小街的模式在中国也不适用。欧式的商业是很平均的，没有一个集中点，但中国是辐射式的，有明显的中心点。2、经营商业时“眼睛要向下看”，也就是说要作小商业，尤其初期阶段，这样才能迅速聚集人气。比如日本东京的银座开始也都是小单间经营。小店多了，就形成规模了。如果起步时硬要做大规模物业，人气会下降。管委会一定要引导好，避免重蹈涌金广场的覆辙。在经营业态上，可以是一些贴近人们日常生活的休闲娱乐业，如喝茶、足浴之类的等，让人们可以在那里进行交流。大学生的单体消费能力是不强的，但那么多大学生加在一起整体能力是很强的。工人也是一样。这就是大学城的消费特点。人们已经认可了去杭州市区买高档的商品，在现在人气不旺的情况下，切忌经营高档的大商场。3、目前下沙没有中心广场之类的商业中心，造成了商业都很散。住在下沙的人晚上不知道到哪里去，杭州人晚上没事可以去武林广场，这已经是一个有向心力的地方，是一个区域的“核”。而下沙现在没有。人们都有从众的心理，其实有时人们本来不想买什么的，就是去那里逛一逛，后来就买东西了。滨江也缺少这样的商业中心。要先产生一个“核”然后扩散到“核”的周围，最后再扩散开去。这就是“市井”的起源。下沙可以依托综合性的超市，就餐、看电影、唱歌、购物都在一起，人气就来了。邻里中心如果能引进物美这样的超市，它的作用就会很大，这种一体化的模式会吸引学生，从而迅速聚集人气。值得要注意的是，因为这个楼盘在开发区中心，所以，最好有一条路把大学城里的人气自然延伸过来。4、建议商铺可以先出租，把人气聚起来，经营好了以后再卖，然后把租客直接转移到买家身上去。就象上海的新天地一样，可以租也可以卖。　　单身公寓特点：一是供应量比较大现在在销售的大都·文苑风情、华元·云水苑以及大北·四季风景等，都规划了一定量的单身公寓。随着下沙大学城师生和开发区企业数量的增加，这类产品受到开发商更多的重视，比如今年下半年要开工的华元·十六街区就有多达3万平方米共600套的单身公寓。目前在售的两个单身公寓项目，大都·文苑风情单身公寓均价5400元/㎡，已销售200多套，大北·四季风景剩余十几套，均价为6000元/㎡。　二是投资者较多，有相当一部分是投资自住两手准备除了相当部分的外地投资者外，下沙高教园区的学生购买的也比较多，他们多为外地的父母为在下沙上学的子女购买，既可作投资也可供子女毕业后居住。因为总价比较低，也吸引了一部分学校提供购房补贴的高教园区的年轻教师前来购买，而市区的购买者目前并不多。　专家点评：下沙的单身公寓开发要注意以下两点：1、要有住的概念，要让人能长期住下去，而不仅仅限于过渡型的居所，让下沙的从业者能在周一到周四住在下沙，周末进市区住，这和国外的情况刚好相反。这就需要营造一定的舒适感，比如说带厨房，设计电脑操作台，写字台等，而不要仅仅是简陋的小户型。2、要针对大学城的人开发产品，认真研究将来的租客需求。这很可能是一对情侣住的小爱巢，象城西的益乐村一样，比较适合恋人。建筑上可以做一些人性化的设计，比如阳台可以设计成开放式的时尚、温馨的空间，可以坐着聊天、谈情。我在深圳看到的一种设计也很好，就是房屋的门厅是往里面凹进了60公分。晚上回家拿钥匙开门时，总有一个等待的过程，这个过程大家也许不希望被邻居看到，这是一个保护隐私的设计。另外，建筑上的温馨度是有个尺度的，卫生间的布局，房子的开间和进深都是有研究的。开发商要下心思好好研究产品，而不是把房子造出来卖掉就好了。　写字楼　特点：下沙首期开发的写字楼在设计上都以小户型写字楼为主，这主要有几方面的客户需求考虑。一是下沙今后将有一些大学毕业生留在下沙创业的；二是今后开发区必将进驻越来越多的提供中介服务的中小型公司，比如贸易公司、律师事务所、会计事务所等。比如邻里中心和之江铭楼，就设计成小户型的可分割写字楼。　项目介绍　●之江铭楼位于6号大街，建筑面积为10000㎡，包括10层的写字楼和一部分商铺，规划方案即将确定，预计今年10月左右推出。●休斯顿高科技园位于开发区东部地块，2号路以南，主要为研发型的写字楼共70000㎡。另外还有单身公寓20000多㎡，商铺18000㎡。将于9－10月动工，春节前后开盘。开发商休斯顿投资管理杭州有限公司是一家外资企业，他们对进驻下沙开发该项目有一套独特的认识：该公司的一些管理者都是海归人士，他们想在国内创业，把国外的先进的模式和理念带进来。结合政府希望下沙能聚集到众多高级白领创业者的愿望，该项目应运而生。它主要是结合大学城的环境，以孵化器的形式，用市场化的运作，提供创业环境，给高科技的项目提供一个研发基地，为外资企业的先进技术提供本土服务，为制造业提供研发配套，使大学城的智力转变成先进生产力提供了这样一个环境。

hehoo · 发表于 2004-12-24 22:26

<DIV class=quote>以下是引用杜冷丁在2004-12-24 14:37:00的发言：

为什么不把下沙开发区的工业区给拍下来？
高教园区跟工业区连在一起，本来就是缺钙引起的脑膜炎嘛。</DIV>

我已经贴出足够多的工业区照片了！希望你仔细看看

怪 · 发表于 2004-12-24 22:46

楼上的好强啊，推荐几个楼盘啊，商业也好，我也看好下沙，多谢多谢

yixiao · 发表于 2004-12-25 00:43

好像麦当劳和电影院都已经和十六街区签约了。这两天的广告好多啊！这些商家的进入，应该能很快的形成商业中心。想象一下十年前的庆春路新华路口，五年前的城西吧。

dingding · 发表于 2004-12-25 12:50

下沙华元.16街区做广告的时候说是今天开盘，我就打电话去问，说要延迟开盘了，而且还说没有号子的人房子都买不到，有这么俏吗？

my3d · 发表于 2004-12-25 14:03

不错不错，下沙有希望啊。

my3d · 发表于 2004-12-26 13:54

hehoo，有没有邻里中心的规划图或效果图啊？

googlezzhz · 发表于 2004-12-26 14:37

我在下沙待了一年多了，皮肤黑了很多。下沙的风很大，夏天比城里热，冬天比城里冷。没有人气、购物很麻烦。治安存在很大问题。交通不够、多次发生车子撞人事件。

timeport · 发表于 2004-12-26 22:24

哲学都白学了,事物总是会发展变化的...下沙的发展曲线是向上的,角度还很高,呵呵

dingding · 发表于 2004-12-27 11:00

一两年后就会有很旺的人气了。

dingding · 发表于 2004-12-27 11:27

[em02][em02][em02]16街区什么时候开盘啊？

hehoo · 发表于 2005-1-8 11:24

华元·十六街区12月25日一期开盘。该盘位于下沙公交总站旁，北临2号大街，正对浙江理工大学，总建筑面积5.7万余平方米。此次推出北楼的单身公寓和中间的商铺，单身公寓预计600余套，商铺预计90余套。电话：86911118

hehoo · 发表于 2005-1-8 11:26

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杭州主要楼盘介绍：下沙一带主要楼盘一览</CENTER>
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<TABLE width="100%">

<TR vAlign=top>
<TD colSpan=2>
<DIV class=cont>
　
<TABLE borderColor=#0000ff cellSpacing=0 cellPadding=0 width=530 align=center border=1 885px? HEIGHT: 530px;>

<TR>
<TD>
楼盘名称</TD>
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楼盘位置</TD>
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建筑类型</TD>
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楼盘价格</TD>
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开发进程</TD>
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余量</TD>
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面积</TD></TR>
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星星港湾花园</TD>
<TD>
海宁对外综合开发区</TD>
<TD>
小高层、多层</TD>
<TD>
均价3500元</TD>
<TD>
一期2003年10月开盘，二期2004年8月开盘</TD>
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</TD>
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　</TD></TR>
<TR>
<TD>
之江铭楼</TD>
<TD>
下沙经济开发区管委会旁</TD>
<TD>
纯写字楼</TD>
<TD>
未定</TD>
<TD>
开盘</TD>
<TD>
</TD>
<TD>
50-1000平方米</TD></TR>
<TR>
<TD>
野风海天城</TD>
<TD>
下沙6号路以南25号路以东</TD>
<TD>
高层、小高层、多层</TD>
<TD>
未定</TD>
<TD>
估计5月开盘</TD>
<TD>
</TD>
<TD>
主力120-130平方米</TD></TR>
<TR>
<TD>
香榭里花园</TD>
<TD>
下沙中心区域4号路以南</TD>
<TD>
顶楼越层</TD>
<TD>
5439</TD>
<TD>
刚交付</TD>
<TD>
10套以下</TD>
<TD>
220、247平方米</TD></TR>
<TR>
<TD>
理想伊萨卡</TD>
<TD>
下沙经济开发区12号路</TD>
<TD>
高层、小高层</TD>
<TD>
6000</TD>
<TD>
今年开盘</TD>
<TD>
</TD>
<TD>
共321亩</TD></TR>
<TR>
<TD>
浙水·金沙国际寓所</TD>
<TD>
下沙11号路和14号路北侧</TD>
<TD>
一房一厅的小户型公寓</TD>
<TD>
</TD>
<TD>
　</TD>
<TD>
　</TD>
<TD>
10万平方米左右</TD></TR>
<TR>
<TD>
大都文苑风情</TD>
<TD>
下沙经济开发区2号路3号路交叉口</TD>
<TD>
单身公寓</TD>
<TD>
4900起价</TD>
<TD>
已开盘</TD>
<TD>
100多套</TD>
<TD>
40-60平方米</TD></TR>
<TR>
<TD>
大都文苑风情</TD>
<TD>
下沙经济开发区2号路3号路交叉口</TD>
<TD>
高层、小高层</TD>
<TD>
小高层均价5500</TD>
<TD>
已开盘</TD>
<TD>
高层顶楼2套，小高层几十套</TD>
<TD>
高层142平方米</TD></TR>
<TR>
<TD>
华元十六街区</TD>
<TD>
下沙16号地块</TD>
<TD>
</TD>
<TD>
未定</TD>
<TD>
已开盘</TD>
<TD>
</TD>
<TD>　</TD></TR></TABLE></DIV></TD></TR></TABLE></CENTER>

[此贴子已经被作者于2005-1-8 11:28:11编辑过]

杭州平民2 · 发表于 2005-1-8 12:35

很漂亮哦。

dingding · 发表于 2005-1-9 09:45

hehoo是下沙通啊，了解的还真多。支持发贴。

dingding · 发表于 2005-1-9 14:20

看看花园式的下沙！<a href="http://www.heda.gov.cn/web/flash.asp?src=3" target="_blank" >http://www.heda.gov.cn/web/flash.asp?src=3</A>

hehoo · 发表于 2005-1-9 20:05

看看花园式的下沙大学城！<a href="http://www.heda.gov.cn/web/flash.asp?src=2" target="_blank" >http://www.heda.gov.cn/web/flash.asp?src=2</A>

hehoo · 发表于 2005-1-9 20:22

看看政府主导的下沙经济技术开发区！<a href="http://www.heda.gov.cn/web/default.asp" target="_blank" >http://www.heda.gov.cn/web/default.asp</A>

my3d · 发表于 2005-1-9 23:24

hehoo，顶！

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