华庭云顶第二届业主委会员公告栏

云顶业主委员会

编号：A2008008
要求确保小区消防自动控制系统正常运行的函

浙江华庭云顶房地产开发有限公司：

第二届富阳市华庭云顶业主委员会（以下简称业委会）自七月二十六日成立，就小区公共设施设备安全运行，与小区的物业公司-浙江振邦物业管理有限公司（以下简称振邦物业）进行了充分的沟通，并进行了实地查看，发觉小区的消防自动控制系统不能正常运行，处半瘫痪状态。
小区消防存在严重的安全隐患，如遇火灾，小区的消防自动控制系统将不能起到报警与消灭火灾的作用，将对使用者会造成严重的生命财产危胁。
今业委会收到振邦物业公函：公函浙振函2008（013），正式要求我方督促贵方认真履行有关责任，确保小区消防自动控制系统正常运行，确保小区业主生命财产的安全。
望贵公司认真承担起小区公共设施设备的建设和质量管理责任，协调施工各方，联系相关消防管理部门，切实解决存在的问题。

顺颂
商祺！
                                 富阳市华庭云顶业主委员会
2008年9月16日
附录一：公函浙振函2008（013）


抄报: 富阳市建设局、富阳市消防大队、受降镇镇政府



附录一：
公 函
浙振函2008（013）

华庭云顶业主委员会：
消防自动控制系统是整个小区消防系统组成部分，是对整个小区防火区域进行测控、报警、联动的主要设备，该设备的正常运行是消防安全的有力保障。我司在接管华庭云顶时，就对消防控制系统进行测试，发现主机故障、区域机故障、线路故障，该系统处在半瘫痪状态。在当时的四方协调会上，明确要求修复。现我司再次提出：请华庭云顶业委会督促责任方尽快修复，消除消防安全隐患。
此致！


浙江振邦物业管理有限公司
2008年9月1日





抄送：浙江华庭云顶房地产开发有限公司

云顶业主委员会

小区目前情况介绍及业委会工作思路
小区目前情况介绍及业委会工作思路



    小区新一届业委会自7月26日成立，在经过一段时间的工作之后，对小区的情况有了较全面的了解。
  
    自新一届业委会成立起，我们就明确了这样的工作思路——
   
    对内：明确工作流程，构建组织框架，落实工作分工。

    对外：我们坚持认为，凡事要公开透明；业委会是代表全体业主行使业主权利，业委会不具有决定权，做决定的是全体业主，任何的决定应该是多数业主意志的体现；所以，我们应该定期对全体业主作情况介绍，并把业主的决定，付之实施。

    现在又到了该做沟通的时候了。

    小区面临的工作，不外乎三个方面：解决开发商遗留问题；督促物业公司提供与其收费标准相符的物业服务；处理好与周边二村的关系，建设和谐小区。

    关于与周边二村关系的处理及和谐小区的建设

    在目前开发银湖，建设大社区的背景下，情况只会变的越来越好，就前一段处理官道被堵问题的情况看，只要我们坚持和睦相处，合理合法的原则，没有什么问题是不可以能解决好的。对于建设和谐小区，处理小区违章搭建，一方面我们要求振邦物业加强日常的管理，绝不允许新的违章事件出现，甚至必要时配合富阳城管进行执法，另一方面搁置遗留，在将来时机合适时，寻求解决方法。同时，提供资源，组织小区展开文体活动，组织各类兴趣小组，提高小区凝聚力，丰富小区业主的业余生活。

    关于督促振邦物业提供高质量物业服务
   
     我们一直在督促他们提高日常管理水平，要求他们的工作制度化，实现每周工作向业主汇报。从目前情况看，他们的工作有了很大的进步，草坪在整，小区路灯在更换，设施、设备维护在加强，前后进出大门的管理也在加强。但这还不够，物业还需要提高。如果我们不能马上实现自己的愿望，那就一步步的去改进，这是务实的方法。在我们不断督促振邦物业改进工作的同时，我们对于他们加强物业费催缴的措施，给予了坚决的支持。这不单单因为，没有钱，小区的管理根本无从谈起，任何物业公司都无法展开工作；振邦物业只有在维持正常收入的情况下，才可以展开日常的工作，并愿意按我们的要求提高服务质量。更主要的，那些以种种理由拒交物业费的行为，是对所有正常交纳物业费的业主利益的损害，而且拒交物业费的行为也决不会得到法律的支持。在粗略了解振邦物业到目前为止的财务收支情况，并分析拒交物业费人员及其“理由”之后，我们更有理由相信，支持振邦物业为加强物业费收缴所采取的措施，甚至准备诉之以法律的行动，是完全正确的，也是维护广大业主的利益。


    所以目前最重要的工作，还是解决开发商遗留问题。

    遗留问题有哪些，造成问题的原因是什么，相信是十分清楚的。可如何解决问题，却远没有我们以前认为的那么是非分明，责任明确。

    就拿电梯避雷问题来说吧，因为小区电梯的避雷设施存在缺陷，所以造成一打雷，电梯就跳闸停电，按理没有有效的避雷设备，电梯是不准运行的，可是事实上，开发商的回复称：这电梯是通过“验收”的，并符合设备对避雷的要求。对此，我们还不能因此猜测说，那是因为开发商做了如何如何的工作，所以才通过验收，因为这会把矛盾扩大，把问题复杂化；更重要的，我们不能在无事实依据的情况下，无端的去怀疑、去指责，否则，我们会犯错误，甚至触犯法律。

    怎么办？那只有把这个问题提交到相关政府部门，让它们去解决！因为不论什么理由，不论是否有合格验收，问题总是存在的吧，问题存在总要解决的吧，相关主管部门解决不了，我们就走信访，信访不成，那就只有诉之以法律。且每一步骤缺一不可，因为如果我们不先找相关部门，不备案，那信访是不被接受的。有人又要说了，开发商能量比我们大，这么做，也未必会成功。是的，不成功的可能永远存在，不过这是唯一可行的方法；且就目前政府部门的实际情况看，他们在建设和谐社会的要求下，在这个社会发展的特定时期，应该是不敢“不作为”的。

    许多的遗留问题都与这电梯问题类似，有些会更复杂，会涉及这些“问题”是什么时候开始的，是一开始就不正常，还是后来才不正常；是先天不足的问题，还是后天维护不善；如果是维护不善，是前物业维护不善，还是现物业维护不善；以前的运行记录在哪里；说是通过验收的，验收文件在哪里；如何确认这验收文件；等等，等等。

    我们目前就是在这样的状况下，一步步明确自己的思路，去明白问题的实质，并努力解决着问题。

    说到这里，就不得不提到一个重要的话题，尽管我们是多么想先把它放一放。那就是“我们到了该请律师的时候了”。

    解决开发商遗留问题，需要分析问题的关键所在、需要与开发商公函往来、需要推敲双方的用词、需要策划有效的行动、需要与政府部门法律部门交涉、需要分析每一步的成败得失……这些不是单靠我们目前业委会个人的热情与努力能够完成的。而我们的对手却一直有律师的支援。所以，聘请律师，这不单单是解决开发商遗留问题的需要，将来处理所有维护全体业主利益的相关问题，法律支持一直是我们所需要的。这必要性不言而喻！

    寻求律师的支持需要费用。这费用，在目前的情况下，业委会无法解决；也许在今后一段时间内需要大家额外的支持。下周我们将开始与律师接触，介时，具体的情况再向大家汇报。

    所有情况，如上所述。
     　　　　　　　　　　　　　　　　　　　华庭云顶业主委员会
     　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2008/11/07

云顶业主委员会

委托代收前期高力物业遗留之欠款函
编号：B2008004



委托代收前期高力物业遗留之欠款函






浙江振邦物业管理有限公司：




华庭云顶物业管理处：



原小区物业公司-上海高力国际物业服务有限公司浙江分公司（以下简称高力物业）已于2007年8月8日撤离富阳华庭云顶小区，并由浙江振邦物业管理有限公司（以下简称振邦物业）接手小区物业服务。由于高力物业在提供物业服务期间，采用的是“薪酬制”，所以，高力物业遗留的债权债务归华庭云顶全体业主所有。



本届富阳华庭云顶业主委员会（以下简称业委会）代表全体业主委托振邦物业代收高力物业时期未收缴之物业费等各类款项，并将此款项纳入公共帐户之内，以便按实际需要，用于小区公共部分维修及文体、办公等项支出。



望振帮物业积极配合，同时提供详细的公共账户财力报表，以便业委会向全体业主公开。



顺颂



商祺！



富阳市华庭云顶业主委员会



2008年11月7日


抄报:受降镇镇政府
富阳市建设局

云顶业主委员会

要求对小区会所产权归属进行说明及恢复正常经营函
编号：A2008010



要求对小区会所产权归属进行说明及恢复正常经营函






浙江华庭云顶房地产开发有限公司：



华庭云顶小区的会所，作为小区的生活配套，是为小区广大业主的安居乐业提供切实保障的重要条件之一，也是当初贵公司推销房产吸引客户来此置业的重要因素。



根据小区交付使用时，浙江华庭云顶房地产开发有限公司（下以简称开发商），提供给每个业主的《华庭云顶建筑产品说明书》第六部分之承诺：“小区会所由华庭云栖度假酒店进行管理”，并提供“恒温游泳池、乒乓球馆、儿童活动室、桌球室、沙弧球室、体操房、阅览室、诊疗室、餐厅、艺术厅、美容美发、棋牌房等多种配套。”（详见《华庭云顶建筑产品说明书》第十三页）



又根据有关法规规定，小区交付使用后，应向小区业主提供属广大业主所有的占总建筑面积7%的物业配套用房。



现要求开发商对会所等建筑的产权归属作出书面说明，明确哪一部分属物业配套用房应该立即移交给代表广大业主的富阳市华庭云顶业主委员会（以下简称业委会），哪一部分为开发商产权所有。同时要求属于开发商产权所有的小区会所部分，依据《华庭云顶建筑产品说明书》之承诺，恢复各类配套的正常运作。



望贵公司及时答复，同时，业委会会将这一诉求抄报受降镇镇政府及富阳市建设局，要求政府相关部门协助解决。



顺颂



商祺！



                                 富阳市华庭云顶业主委员会



2008年11月7日





抄报:受降镇镇政府
富阳市建设局

云顶业主委员会

华庭云顶第二届业主委员会公告(第十三号)

编号：20080013



华庭云顶第二届业主委员会公告(第十三号)



关于召开“讨论《华庭云顶律师基金》设想与细则”沟通会的通知






华庭云顶第二届业主委会员自成立之后，各项工作正按计划有序的进行着，目前到了需要讨论聘请专业律师，建立小区律师基金的时候。



为了充分了解广大业主的想法，让聘请律师、设立基金的设想更完善，更合理，使广大业主支持我们把工作继续进行下去，兹定于十一月十五日（本周6）晚上七点半至九点半，在会所一楼会议室，召开沟通会。



现已有部分顾问、楼道长、业主将参加会议，希望更多关注此事的业主能踊跃参加会议，并出谋划策，为小区的未来，贡献各自的力量。



特此公告














富阳市华庭云顶小区第二届业主业委会


2008年11月14日

云顶业主委员会

关于募捐“华庭云顶律师基金”的设想及具体细则
关于募捐“华庭云顶律师基金”的设想及具体细则





一、目的
1、为了在与开发商交涉解决本小区前期遗留问题的过程中，能得到有力的法律支持，使小区业委会的工作能依法推进，从而为全体业主争取最大的利益；
2、在业委会督促本小区物业公司按合同履行物业服务，审核物业相关报表时，能提供法律支援；
3、在与相邻二村以及其它相关组织交往的过程中，当涉及法律事务时，也能及时提供法律上的建议与指引。

二、基金使用的原则
本基金，只用于聘请律师，为本小区提供法律咨询等方面的开支，不得挪作它用。基金的使用必须得到业委会正副主任的确认，并经由专门为之所设的基金管理小组核实后方可动用；同时，须记录备案，定期接受审核，并以各种渠道，向全体业主汇报。

三、募捐的对象
为了建立起本基金，目前采用面向小区全体业主进行募捐的方式。同时，也接受希望本小区健康发展，对小区怀有同样热爱之情的区外人士捐款。

四、募捐的方式
前期，募捐采取自愿的原则，每人按本人真实意愿捐款；起捐点为一百圆。捐款的登记、收纳，由小区专门推举的志愿者及业委会秘书长组成的基金管理小组经手，建立专业帐目，并向全体业主通报。
后期，当与开发商之间的法律程序结束，小区遗留问题结案后，不论其结果如何，将进行律师基金收支的结算、审核。
由于此法律行为事关小区全体业主的共同利益，所以，相关费用理应全体业主共同承担；结算中将按实际发生费用的多少，均摊到每个业主；之前的捐款，将全部退还给捐款人，或按捐款人本人意愿，留作为下一次类似的目的使用。

五、基金的使用与管理
1、基金存入一专门的存析，并由小区推举的值得信任，德高望重的人保管；
2、基金动用之前，需向全体业主通报情况，然后需经业委会正副主任签字确认，由基金管理小组专人凭正副主任签字向存折保管者支领费用。
3、基金管理小组按月或是季向全体业主通报情况。

六、业主们应有的思想准备
本基金的设立，是为了在与开发商等交涉过程中，得到法律的支持，是为了维护全体业主的利益；所以，全体业主都应该积极支持这一行动，特别是法律程序结束后，更应该承担自己理应承担的那部分；
与开发商的交涉，以及最终走法律的程序，这将是一个很长的过程，不可能一蹴而就，只能一步步推进；所以，全体业主一定要有长期的思想准备，短者半年，长者一年、一年半或更久，这是从经验丰富的专业人员处得到的回答。
虽然我们坚信，走法律途径，一定会拿回那原本就属于我们的利益，但事实的情况远比我们设想的要复杂的多；所以，希望全体业主也要做好“结果不利于我们”的思想准备。当然，不能说因为没有必胜的把握，我们就不去做。如果真有挫折，至少，我们可以了解，哪些是我们的误区，通过反思，而以利再战。我们将在这个小区永久的生活下去，只要对我们家园的未来有益，我们就应该为了达成我们的目标而百折不挠地前进。
　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　华庭云顶业主委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2008．11．14

云顶业主委员会

为完善文档，把之前所发振邦物业已被期确认的的二个会议记纪发与此

会 议 纪 要

会议时间：2008年8月10日 10：00---12：30
会议地点：云顶业委会办公室
出席人员：华庭云顶第二届业主委员会（以下简称业委会）：
            严胜（女） 王稼莱（男） 汤晓青（男） 袁建丽（女） 周军（男）
            徐郁（男） 施奎玲 （女）
            浙江振邦物业管理有限公司（以下简称振邦物业）：
            陈春如（女）王亮（男）徐先生（男）           
记    录：周军（云顶业委会）
呈    送：与会双方
会议主题：１）小区新一届业委会成立与物业公司首次接触
           ２）就前段时间业委会给振邦物业三个公函——要求振邦物业提供合同
履行情况之书面报告，要求开展公共设施、设备大检查，以及要求恢复合
同要求之保安人数，进行沟通

内容纪要

振邦物业观点：

1.         从零七年八月八日到零八年七月一日至，共收缴一百二十六万多元的物业费，收缴率小于６０％，认为收缴率低有三个原因，第一：前期物业预收缴了一部分；第二：云顶五加二的入住特殊性；第三，有部分业主买房是用于投资。

2.         振邦物业总结外包保洁公司，除了一些卫生的死角，还有机房的积水，人力无法解决的，对其它方面，比较满意。

3.         振邦物业与前期物业公司高力及开发商华庭云顶房地产开发公司的交接，至今没有完成，小区绿化一直没移交。

4.         有关公共设施、设备问题，振邦物业与开发商，前期物业高力，还有上一届业委会有一个四方会议，对存在的问题有详细的说明，会议纪要还成为了与上届业委会签定的合同的附录三。振邦物业认为，因前期的工程质量问题没有解决，如果公共设施、设备出现损坏，责任不在他们；如果不是前期未解决的工程质量问题，在使用中出现了问题，那才是他们的责任，他们负责维修。他们进驻云顶前，就排水系统、弱电系统存在的问题，向其它三方发过函，估算如果要解决问题，要有上百万的投入，上一届业委会希望他们尽早入驻，承诺会负责协助振邦物业与开发商、前期物业解决问题，至今，问题一直没解决。

5.         在没有得到开发商、前期物业的明确答复之后，振邦物业先行将小区的垃圾箱作了更换，上一届业委会承诺：如果与开发商、前期物业协商成功，那用从他们那里得到的赔偿金来偿还这笔费用；如果协商不成功，将用小区公共收益来偿还。

6.         管道漏水问题，属建筑质量问题，在小区管道漏水之后，开发商先拖延不解决，后在振邦物业工程部查阅了相关五年保修的规定之后，开发商把管道修复了。今后同类问题，可按此处理。

7.         三方通话系统，一直因为缺图纸，无法修复，也曾派人去原厂要，他们说与开发商有欠款纠纷，同时认为，振邦物业没有资格索要有关图纸。

8.         电梯问题，电梯存在先天的缺陷：井道渗水严重、机房未按标准安装空调降温设备、没有避雷装置，造成不正常的短时间、多处损坏的现象；同时维保公司配合不力，采取非正常方式，报销损耗零部件，有事直接向业委会汇报，用业委会向振邦物业施加压力。

9.         保安人数不到位，主要原因是：人员流动大；后勤问题困绕（吃住不方便）；保安人员形成小圈子，不好管理。目前正在重新招人，将招人的范围扩大到周边的村，下周一有三名新保安上岗，同时对小区应配的保安人数重新作测算与调整。

10.     小区违章、乱搭建，自进场到零八年三月，有书面的统计，到后来，工作越来越没法做，是因为许多人在观望对六号楼违章搭建的处理，还有些上一届业委会委员、顾问，以私下打招呼，甚至出具敲章证明的方式，支持个别业主的搭建行为，阻碍物业管理。

11.     小区路灯的减小，一是由于雷击后，灯内电线烧成一团，不及时清除，会影响整个路灯系统；二是同一型号之路灯在市场上配不到，只得除去。造成目前小区有些地方，路灯减少。

12.     在新业委会未成立前，个别人员在网上发布错误言论，引导业主不交物业费；同时通过私下散布流言，说小区要自治，振邦物业要离开，对振邦公司工作人员说些不当言论。这给振邦物业的工作，造成很大的困难。希望新一届业委会协助工作，特别是希望协助振邦物业，提高物业费收缴率。

13.     振邦物业会配合新一届业委会做好工作，尽力提供相关财务报表，工程情况介绍，同时把以前所做的工作，往来的公函，详尽提供给新一届业委会，配合新一届业委会，解决开发商遗留问题。

业委会观点：

1.         有关提高物业费的收缴率，首先，振邦物业要真正履行合同中的有关规定，不要不作为，要让广大业主提高对振邦的信任，当务之急是解决好小区保安问题、电梯维保问题，违章搭建问题，要加强对公共设施设备的维修保养，特别是小区路灯，一定要达到合同要求的完好率。对减少的路灯，马上要补齐。

2.         针对振邦物业对拒缴物业费的调查（27人电话回访）所说的，一：９２％是因为开发商遗留问题而非服务质量造成拒缴费；二：其中有8%的的业主是因为振邦物业因维修和服务的问题造成拒缴费。我们理解，根据国家有关规定，业主不能因为把房屋质量问题作为拒交物业费的理由；我们也理解，有些人因对美的家电的维修不及时，不到位作为拒交物业费的理由，其真实的原因如振邦物业说的，是因为有些业主，在美的家电过了保修期后，以欺骗的方式先同意对方收费修理，让美的售后人员上门服务，之后，拒不付款，造成美的售后人员不愿来小区服务，从而使其它业主受到影响。不过我们认为，振邦物业，应该做到相关的宣传，解释工作。应该相信广大的云顶业主是通情达理的。振邦物业在与业主沟通方面应有待提高。

3.         对云顶小区，成为本地区，最大的欠水电费大户，有众多的业主没有按时交纳水电费，以致没人愿成为小区水电费收缴人员，我们认为除个别故意不交的特例之外，更多的是因为小区入住的特殊性，而振邦物业没有制定完善的流程去帮助业主及时交纳水电费，而非业主故意不交纳。我们希望振邦能拿出相关方案解决，也希望振邦物业配合当地水电部门，采取合理方式，完成小区水电费的交纳，使云顶小区的名声不再受影响。

4.         为了更好的相互配合，也为了协助振邦物业提高收缴率，希望设立联合帐户，监督振邦物业在云顶小区的财务收支；对外包服务的项目，要及时的支付。这样，也有助业委会向广大业主解释，劝说，使其及时，自愿的交纳物业费，完成他们应尽的义务。

5.         有关电梯问题，希望振邦采取必要的，法律的手段，解决与维保公司的纠纷，对先天存在的缺陷，振邦应与新一届业委会一道，与维保方，开发商，共同解决之。

6.         欢迎振邦公司对保安人数问题的重视，也认可他们作的努力，但一定要尽快做，要在八月底完成；对小区保安人数的重新测算与调整，我们认为不可接受，必须按合同与管理方案上的有关规定执行。

7.         对业委会工作经费的落实，制定可操作的流程，对前期已付的经费，要提交详细清单；对小区文体活动经费，特别是即将来到的中秋节活动，明确相关款项的划拨，对合同无明确说明操作流程的，要有补充合同，加以明确。

8.         提供前期物业高力与振邦物业的办公设备移交清单。

9.         振邦物业必须马上对小区房屋，设备进行保险。

10.     要求今后的工作联系，应有书面的形式加以明确，并存档。

11.     建立例会制度，初定每周日上午十时至十一时，为双方例会时间。

双方共识：

1.         振邦物业在本周三，向业委会提供相关的报表、资料及来往公函复印件，以弥补业委会资料不全之困挠。

2.         明确业委会经费的划拨，按国家有关规定由物业公司支出，业委会提供方案，报振邦物业确认。

3.         明确中秋节活动费的划拨。

4.         先确定每周一次的工作例会，等正常后再调整例会时间。

5.         确定对小区公共设备设施进行检查和维护。

6.         业委会与业主作沟通，宣传、解释，消除有关物业费收缴的误解。

继续商榷：

1.         如何用双方接受的方式，进行有效的监督与合作，联合帐号的可行性探讨。

2.         如何相互配合，与前期物业、开发商，一道解决遗留问题。

与会双方盖章节确认：

华庭云顶业主委员会　　　　　　　　　　　　　浙江振邦物业管理有限公司

日期：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日期：

[ 本帖最后由 云顶业主委员会 于 2008-11-15 12:37 编辑 ]

云顶业主委员会

业委会与振邦物业：NO.2
会 议 纪 要
会议时间：2008年8月28日 晚
会议地点：香樟公寓三楼平台
出席人员：华庭云顶第二届业主委员会（以下简称业委会）：
            严胜（女） 刘晓明（女）王稼莱（男） 施奎玲 （女）
            浙江振邦物业管理有限公司（以下简称振邦物业）：
            陈春如（女）王亮（男）徐元根（男）           
记    录： 施奎玲（云顶业委会）
呈    送：与会双方
会议主题：１）业委会与物业公司例行会议
           ２）就如何提高物业费收缴、如何督促振邦物业公司提高服务进一步沟通

内容纪要

业委会：

1.        对前一段振邦公司在物业服务上的提高、在网上加强与业主的沟通与情况通报给与肯定，希望振邦物业要以多种渠道进行职能宣传，提高物业服务质量从小事做起，凡事要公开，应该在每月底对业委会通报物业费收缴情况。
2.        由于零八年振邦物业存在履行合同不到位，能否考虑物业费收费打折。
3.        业委会将对小区的公共设施、设备进行大检查，要求振邦物业应该先自查。
4.        要求振邦物业配合参与业委会与开发商就先期遗留问题进行的会谈，为业委会提供确切资料，以及公共设施设备目前存在的问题的原因。

振邦物业：

1.        小区存在房屋质量、物业费收缴、煤气站水电费、美的电器维修、拆违等一系列难题，都需要新一届业委会的推动，协助解决，希望保持长期的沟通机制，希望对小区的欠费大户采取措施，希望小区的业委会代表、顾问、楼道单元长首先不要欠费，
2.        要求零八年物业费收费打折，业委会的建议可操作性差，云顶小区有自己的特殊性：入住低，能耗大，先前遗留问题多，而振邦物业提高的服务一点不能打折扣；进行收费打折以提高物业费收缴率，对已交物业费的业主不太公平；如果零八前物业费拖欠问题得到解决，振邦物业可以考虑进行适当的物业费减免。
3.        目前，小区设备损坏严重，电梯、水箱供水、安保、弱电、避雷问题不少，与开发商交涉，要分轻重缓急，要抓重点，对此二家要合作，不过鉴于以前与开发商的多次接触，担心开发商打太极拳，推逶，有些问题，一就算走法律途径，能赢，也不一定能能得到补偿。

双方共识：

1.        约定时间，派振邦物业工程部主管与业委会专门研究公共设施、设备问题，确立与开发商就前期遗留问题的内容。
2.        振邦物业继续完善管理制度。

继续商榷：

1.        就零八年物业费打拆或是返还，继续商讨。

与会双方盖章节确认：




华庭云顶业主委员会　　　　　　　　　　　　　浙江振邦物业管理有限公司






日期：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日期：

云顶业主委员会

“募集华庭云顶法律事务专款资金”的设想及细则

一、宗旨
1、为了在与开发商交涉解决本小区前期遗留问题的过程中，能得到有力的
法律支持，使小区业委会的工作能依法推进，从而为全体业主争取最大的利益；
2、        在业委会督促本小区物业公司按合同履行物业服务，审核物业相关报表
时，能提供法律支援；
3、        在与相邻二村以及其它相关组织交往的过程中，当涉及法律事务时，也
能及时提供法律上的建议与指引。

二、法律事务专款资金使用的原则
本款项，只用于聘请律师，为本小区提供法律咨询等方面的开支，不得挪
作它用。本款项的使用，得经专设之“法律事务工作小组”成员核实后方可动用；同时，须记录备案，定期接受审核，并以各种渠道，向全体业主汇报。

三、募捐的对象
为尽快建立本专款资金，目前采用面向小区全体业主进行募捐的方式。同
时，也接受希望本小区健康发展，对小区怀有同样热爱之情的区外人士捐款。

四、操作细则
1、法律事务专款资金募集的方式
由“法律事务工作小组”成员－苏健（顾问）的个人名义开个人帐号，存折由苏健保存，密码、印鉴交由业委会秘书长施奎玲保存；详细见公告(第十四号)
开户行  中国农业银行金惠通宝卡      户  名  苏  健
帐  号 62284 8032 12323 19111         或可通过自动柜员机转帐  
联系电话13858010251（施奎玲）
①接受现金捐款及银行转帐，由业委会常务秘书长（施奎玲）具体操作。现金捐款：开具三联收据，捐款人保存一联；操作人做帐一联；法律事务工作小组保存一联；银行转帐的，以银行凭证做帐。
②本着自愿的原则捐款，不对捐款金额作任何要求；定期对外公布所收的款项；对捐款人姓名及金额，如捐款人不作特别说明，一般不对外公布，以保护个人隐私。
（备注：原设想所设银行帐户用两人共用帐户或使用二人印鉴为取款凭证，但在专门咨询了银行之后，告之上述办法不符银行法规定，所以采用现在这样的方式。）
2、法律事务专款资金的使用程序
资金的支领，由法律事务工作小组集体讨论决议，业委会正副主任签字批准，
最后业委会常务秘书长会同帐号所有人（苏健）一起完成，并作好记录。
①选出小区专门的“法律事务工作小组”，他们是法律专款资金最终的决策者。此小组共由五人组成：业委会2名（严  胜、王稼莱），顾问1名（苏  健），楼道长1名（陈小青），捐款业主1名（从捐款业主中选出）；由王稼莱任法律事务工作小组组长。
②对每个备选的律师，作一个简要的说明，内容包括，个人资历，及所要求的薪酬，以便在相同的标准下作出抉择。
③由小区的法律事务工作小组以投票方式，从备选律师中选出符合本小区要求的律师。
④由法律事务工作小组进行具体操作，实施小区律师的聘用（签合同，薪酬的支付等）。
⑤定期对业主作法律事务专款资金的使用情况说明。
3、法律事务专款资金的监控与审计
①定期向业主汇报“法律事务专款资金”的收支情况；并接受业主对帐目的审查。
②捐款人保存好收据，欢迎随时进行查询，了解捐款的使用情况。
4、法律事务专款资金的后继操作
①根据11月15日业主沟通会中众多业主的意见，由于操作的复杂性，将原定为“在结束某一阶段的法律程序后，原则要向每个业主收取相关平摊费用并归还所捐款项”，暂改为“不再返还”，该款项将继续用于小区法律事务的支出；
②当结束某一阶段的法律程序后，如得到赔偿，将从赔偿中提取一定的比例，纳入法律事务专款资金；如果广大业主确认为有必要继续保持这一法律事务专款资金的，也可从小区公共收益中，提取一定的比例，纳入此专款资金。具体的操作，将另行沟通。

五、业主们应有的思想准备
①本法律事务专款资金的设立，是为了在与开发商等交涉过程中，得到法律的支持，是为了维护全体业主的利益；所以，全体业主都应该积极支持这一行动，特别是法律程序结束后，更应该承担自己理应承担的部分义务；
②与开发商的交涉，以及最终走法律的程序，将是一个很长的过程，不可能一蹴而就，只能一步步推进；所以，全体业主一定要有长期的思想准备，短者半年，长者一年、一年半的，或更久，这是从经验丰富的专业人员处得到的回答。
③虽然我们坚信，走法律途径，一定会拿回那原本就属于我们的利益，但事实的情况远比我们设想的要复杂的多；所以，希望全体业主也要做好“结果不利于我们”的思想准备。当然，不能说因为没有必胜的把握，我们就不去做。如果真有挫折，至少，我们可以了解，哪些是我们的误区，通过反思，而以利再战。我们将在这个小区永久的生活下去，只要对我们家园的未来有益，我们就应该为了达成我们的目标而百折不挠地前进。
　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　华庭云顶业主委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2008．11．24

云顶业主委员会

编号：20080014
华庭云顶第二届业主委员会公告(第十四号)
关于募集华庭云顶法律事务专款资金的说明
尊敬的各位云顶业主：
由于云顶小区自2005年夏交付使用以来，一直存在诸多的、尚未妥善解决的开发商遗留问题，比如“双路供电”一直没真正落实；小区的自来水、供电设备存在损坏与不足；小区电梯一直存在严重安全问题等等。这些供水、供电、电梯安全等与小区安居乐业密切相关问题如不尽快解决，它们将成为严重的安全隐患，将对小区业主的生命财产造成巨大的危害。后续物业进驻后，业主物业费拖欠，物业服务不到位，使得问题进一步的恶化。虽经两届业委会多年来的努力，通过寻求职能部门帮助、主动协调、专家咨询等等途径努力推进问题的解决，但仍遭遇开发商、物业公司之间的相互推诿以及随之出现的法律门槛，使得云顶全体业主在享受开发商承诺的“山居生活”方面面临的若干重要问题不能得到合理的解决。我们对云顶全体业主多年期待的“品质生活”深受困扰，心存愤慨！
对此，本届业委会认为，鉴于新、老问题交织存在，导致责任关系复杂化的实际情况，云顶迫切需要聘请一名专业法律人士，协助理清存在问题的责任关系，明确后续维权思路与步骤，通过合法途径保障全体业主的居住质量。经初步咨询，法律顾问聘请一年的费用约为2-3万元。
由于目前相关法规政策没有明确业委会正常运作的经费来源，因此，我们提议该项费用通过募捐方式先行筹集，以解燃眉之急。
募捐的具体办法，详见“募集华庭云顶法律事务专款资金”的设想及细则。
衷心希望全体业主予以理解，并结合自身能力给予切实的支持。募捐可按现金捐款与银行转帐捐款两种方式进行。
现金捐款可直接与业委会秘书长施奎玲联系（电话：13858010251 ）。
银行转帐请将款项打入下列帐户：
开户行  中国农业银行金惠通宝卡      
户  名  苏  健   
帐  号 62284 8032 12323 19111   
也可通过自动柜员机转帐
特此说明。
云顶第二届业主委员会
二○○八年十一月二十四日

云顶业主委员会

编号：B2008005
要求提供本年度一月至十月底公共收益收支报表函

浙江振邦物业管理有限公司：       
华庭云顶物业管理处：
为了更清楚的了解小区公共收益的收支情况，督促物业公司更好的使用相关资源，对小区的公共设施设备做好维护与保养，同时，也为了能让小区全体业主清晰、明白的了解情况，富阳华庭云顶业主委员会（以下简称业委会）代表全体业主，要求本小区的物业公司-浙江振邦物业管理公司华庭云顶物业管理处（以下简称振邦物业），向业委会提供本年度一月至十月底的公共收益完整的收支报表一份。
望振帮物业积极配合，在收到此函五个工作日内，提供详细、完整的报表，以便业委会向全体业主汇报及公示。
顺颂
商祺！
富阳市华庭云顶业主委员会
2008年11月24日
抄报:受降镇镇政府
富阳市建设局

云顶业主委员会

编号：B2008006
要求提供本年度一月至十月底物业费收缴发票复印件函

浙江振邦物业管理有限公司：       
华庭云顶物业管理处：
为了清楚了解本小区物业费收缴的真实情况，并将小区物业费收缴的真实情况向全体业主通报，以便协助本小区的物业公司-浙江振邦物业管理公司华庭云顶物业管理处（以下简称振邦物业）进行物业费的催缴，富阳华庭云顶业主委员会（以下简称业委会）代表全体业主，要求振邦物业，向业委会提供本年度一月至十月底完整的物业费收缴发票复印件一份。
望振帮物业积极配合，在收到此函五个工作日内，提供详细、完整的报表，以便业委会向全体业主汇报。
顺颂
商祺！
富阳市华庭云顶业主委员会
2008年11月24日
抄报:受降镇镇政府
富阳市建设局

云顶业主委员会

编号：B2008007
要求协助调查小区违章搭建的情况函

浙江振邦物业管理有限公司：       
华庭云顶物业管理处：
为了区别各种不同的情况，坚决制止小区因违章搭建侵害广大业主利益的情况继续严重蔓延，经过本周富阳华庭云顶业主委员会（以下简称业委会），小区部分顾问、业主参加的会议讨论沟通，决议推进小区内违章搭建等事件的治理。
决议如下：
首先解决浙江振邦物业管理公司华庭云顶物业管理处（以下简称振邦物业）进驻后发生的违章搭建事件；
同时，对违章搭建事件的治理范围暂圈定以下几种情况：１）封包阳台时，擅自把阳台的护手栏杆去除者；２）侵占小区公共绿地者；３）侵占小区业主共用部分者。
为了及时开展下一步的工作，望振邦物业按上述治理范围对小区进行全面检查，并对上述违章搭建情况，作出检查记录，汇报业委会。
望振邦物业积极配合，在收到此函五个工作日内，给予回复。
顺颂
商祺！
富阳市华庭云顶业主委员会
2008年11月24日
抄报:受降镇镇政府
富阳市建设局

云顶业主委员会

编号：A2008011
再次要求确保小区电梯配置的三方通话系统正常运行函

浙江华庭云顶房地产开发有限公司：
我第二届富阳市华庭云顶业主委员会（以下简称业委会）于九月十六日，就小区公共设施设备安全运行，在收到小区物业公司-浙江振邦物业管理有限公司（以下简称振邦物业） [浙振函2008（011）] 公函，正式要求我方督促贵方认真履行有关责任，确保小区电梯配置的三方通话系统正常运行的公函之后，向贵方签发了编号为A2008006的公函，要求贵方认真承担起小区公共设施设备的质量管理责任，协调施工各方，切实解决存在的问题，确保小区电梯配置的三方通话系统正常运行，确保小区业主生命财产的安全。十月二十七日，业委会收到贵方就此事所作的回复。
十一月十四日，业委会再次接到振邦物业“要求紧急解决电梯保警装置函”，要求贵方尽快解决问题，并将相交资料与图纸作出移交。
我方坚持认为，此类公共部位的问题为建筑系统结构性缺陷，对使用者会造成严重的生命财产危胁，不存在保修期一说，而是需终生维保的。对振邦物业的提出的要求，我方也认为极为合理。因此，我方对贵方在十月二十七日的回复，表示不能认同。
兹特再次致函贵方，望积极配合，认真承担起应该承担的责任，确保小区电梯配置的三方通话系统正常运行，确保有关资料与图纸的正常移交。我方将在同一时间，寻求政府有关职能部门的介入，以求彻底解决本小区电梯遗留问题。
顺颂
商祺！
                                 富阳市华庭云顶业主委员会
2008年11月20日

附录一：公函编号A2008006
附录二：081027开发商回复函六
附录三：振邦公司“要求紧急解决电梯报警装置的函”

抄报: 受降镇镇政府
富阳市建设局
富阳市技术监督局

附录一：

编号：A2008006
要求确保小区电梯配置的三方通话系统正常运行函

浙江华庭云顶房地产开发有限公司：
第二届富阳市华庭云顶业主委员会（以下简称业委会）自七月二十六日成立，就小区公共设施设备安全运行，与小区的物业公司-浙江振邦物业管理有限公司（以下简称振邦物业）进行了充分的沟通，并进行了实地查看，发觉小区电梯配置的三方通话系统不能正常运行。电梯三方通话系统不能正常运行，假如电梯运行时发现突发事件，使外界不能及时对电梯内的人员、财产进行救助，将酿成重大的人员伤亡、财产损失。此类公共部位的问题为建筑系统结构性缺陷，对使用者会造成严重的生命财产危胁，不存在保修期一说，而是需终生维保的。今业委会收到振邦物业公函：公函浙振函2008（011），正式要求我方督促贵方认真履行有关责任，确保小区电梯配置的三记通话系统正常运行，确保小区业主生命财产的安全。望贵方积极配合，认真承担起小区公共设施设备的质量管理责任，协调施工各方，切实解决存在的问题。
顺颂
商祺！
                                 富阳市华庭云顶业主委员会
2008年9月16日
抄报:受降镇镇政府
富阳市建设局
富阳市技术监督局

附件：公 函  浙振函2008（011）

华庭云顶业主委员会：
小区52台电梯配置三方通话是预防电梯发生故障及困人事件的应急通信工具。在去年8月整个工程移交中，我司作为重点要求修复三方通话，同时委托给电梯维保单位（永大电梯）负责维护修养，永大电梯提出二个前提条件：1.修复正常后移交给电梯公司2.提供三方通话相关资料及接线示意图。目前电梯三方通话处在不正常状态，电梯公司也无法接管，现我司再次提出：请华庭云顶业委会督促责任方尽快修复及移交相关资料，消除不安全因素。
此致！
浙江振邦物业管理有限公司
2008年9月1日

抄送：浙江华庭云顶房地产开发有限公司
附录二：


附录三：

[ 本帖最后由 云顶业主委员会 于 2008-11-26 00:30 编辑 ]

云顶业主委员会

编号：20080015
华庭云顶第二届业主委员会公告(第十五号)

关于法律事务捐款事项的通知
2008年11月29日，为云顶业主服务的“华庭云顶法律事务专款资金”（简称“资金”）成立，业主们为拯救云顶而 踊跃捐款，目前 “资金”帐内已有9000多元，为云顶业主获得长期有效的法律服务开了一个好头。为方便业主们向“资金”捐款，现将有关事项通知如下：
捐款分为两种：
一、现金。1、每周一至周五的8时30分至17时30分，可到物管处前台办理。请将捐款装入信封内，写上捐款人的姓名和房号、金额，交给前台工作人员。云顶法律事务工作小组收到捐款后，会及时开具收据，并将收据放入捐款者在云顶的信箱。
2、每周六、周日的上午9时至11时、下午14时至16时，请到云顶业主委员会办公室办理，由值班人员当场开收据。
二、汇款。
开户银行：中国农业银行金穗通宝卡；
户    名：苏健（业主，云顶法律事务工作小组成员）；
帐    号：6228480321232319111。
汇款后，请务必将汇款人的姓名，房号，金额及联系电话短信给业委会秘书长施奎玲，电话：13858010251，以便及时登记和安排将有关收据送达汇款人
注：如想了解“华庭云顶法律事务专款资金”的具体情况，请看云顶各单元楼道的告示栏，也可到业委会垂询，或致电业委会秘书长施奎玲，电话：13858010251。


第二届云顶业主委员会
                       云顶法律事务工作小组
2008年12月1日

云顶业主委员会

编号：B2008008

关于要求抓紧修复铁丝网等设施消除安全隐患的函
浙江振邦物业管理有限公司：
2008年12月7日，华庭云顶业主委员会会同贵公司云顶物管处负责人，对云顶小区四周的铁丝网及中心水景区等处设施进行检查，发现由于未能得到及时的良好保养，已存在下列严重问题：
一、四周铁丝网的铁管支架因严重锈蚀而损坏，其中高尔夫挥杆练习场南面的铁丝网发生大面积倒伏，已失去隔离、防护作用。
二、中心水景区的木制建筑物腐烂严重、难以支撑人体重量；铁链栏杆也严重锈蚀，拦阻功能受到影响。
三、“三阁”前道路临溪的铁栏杆有多处松动，不能承受人体重量。
以上三个问题已形成严重安全隐患，如不尽快解决，可能造成人身伤害等严重后果。为此，我委要求贵公司立即派出专业技术人员，对存在严重问题的设施进行全面的检查，制订切实的维修保养计划，并尽快付诸实施，以消除安全隐患。
顺颂
商祺
华庭云顶业主委员会
二00八年十二月七日

云顶业主委员会

关于禁止在云顶小区后山集体山地私自种菜通知

云顶业主委员会

编号：B2008010
再次要求回复2008005、2008006、2008007号函的函件

浙江振邦物业管理有限公司：       
华庭云顶物业管理处：
我富阳华庭云顶业主委员会（以下简称业委会）就本小区发现的问题，以及为了更好的监督贵公司-浙江振邦物业管理公司华庭云顶物业管理处（以下简称振邦物业）按合同要求提供良好的服务，并及时向广大通报相关情况，于2008年11月24日，发出编号为2008005《要求提供本年度一月至十月底公共收益收支报表函》，编号为2008006《要求提供本年度一月至十月底物业费收缴发票复印件函》，以及编号为2008007《要求协助调查小区违章搭建的情况函》，并要求在五个工作日对所发函给予答复。
但是，时至今日，业委会尚未收到对上述三份函件的任何回答。这极大的影响了业委会及广大业主对振邦物业形象的评定与认可。
现就要求对上述三份函件的回复事宜，再次致函贵方，望振邦物业在收到此函后五个工作日内，对业委会作出书面答复。这关系到贵公司工作业绩的考核以及决定今后双方合作意向的重要依据，望贵公司慎重处置。
顺颂
商祺！
富阳市华庭云顶业主委员会
2008年12月17日
抄报：受降镇镇政府
富阳市建设局

云顶业主委员会

编号：20080016
华庭云顶第二届业主委员会公告(第十六号)
关于召开第三次业主情况通报会的通知

按照惯例，又到了对业主进行情况通报的时候了。
此次通报会兹定于12月21日上午10：00至12：00，在会所一楼会议室召开。此次通报会的主要内容为：
1、        业委会及法律事务小组近期工作汇报，法律事务专项捐款情况通报；
2、        小区业主意见建议征求。
由于进行法律事务专项捐款，聘请专业的律师，事关小区全体业主的利益，须慎重进行，特发本通知，希望广大业主都能参加；同时，我们也将以其它各种渠道，通知业主、楼道长，及顾问。
对云顶而言，这是一个需要群策群力的时刻。希望在会议期间，大家能畅所欲言，多提建设性意见，形成解决小区遗留问题的合力，建设自己的美好家园。
特此公告
                                 
                                  富阳市华庭云顶小区第二届业主业委会
                                              2008年12月17日

云顶业主委员会

华庭云顶第二届业主委员会公告(第十七号)

编号：20080017



华庭云顶第二届业主委员会公告(第十七号)



要求广大业主根据物管合同规定进行2009年物业费的缴纳



尊敬的各位业主：



购置华庭云顶小区物业之后，按时交纳物业费，是小区每位业主按“业主管理规约”规定应尽的义务。自本届华庭云顶业主委员会（以下简称业委会）成立以来，我们一直按浙江振邦物业管理公司华庭云顶物业管理处（以下简称振邦物业）与第一届华庭云顶业主委员会签定的物管合同之相关要求，积极配合振邦物业，对广大业主进行正常的收缴物业费宣传，协助振邦物业，提高小区的物业费收缴率。



在双方的努力下，小区的物业费收缴率有了很大的提高。



        2008年即将结束，2009年即将来临。为了使振邦物业按合同要求，提供与合同相符的物业服务，同时收缴相应的物业费，保护广大业主的利益不受损害，业委会向每位业主再次明确物管合同就物业费收缴所规定的相关事项，即：



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根据合同第十四条，振邦物业在小区“收取物业管理服务费”，属于物管合同第二章由业委会“委托管理”之服务事项。



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根据合同第十九条，物业费的收取，住宅用房“采取季度收费办法”，经营用房“采取半年度收费办法”。



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根据合同第十九条，业主有“自愿提前缴费的，尊重当事业主意愿收取”。



l
根据合同第二十四条17款，业主不按规定缴纳物业管理服务费时，业委会有义务“协助”物业公司催交。



综上所述，非经业委会同意而变更物业费的收取方式，将视作违反物业合同之行为。广大业主方面，望依照业委会与振邦物业签定的物管合同之要求进行物业费的正常缴纳；同时也不要随意变更缴纳的方式，以免将来在业委会协调双方权利义务时，造成工作上的被动，给业主带来不必要的损失。




富阳市华庭云顶业主委员会




2008年12月27日