为完善文档,把之前所发振邦物业已被期确认的的二个会议记纪发与此
会议时间:2008年8月10日 10:00---12:30
会议地点:云顶业委会办公室
出席人员:华庭云顶第二届业主委员会(以下简称业委会):
严胜(女) 王稼莱(男) 汤晓青(男) 袁建丽(女) 周军(男)
徐郁(男) 施奎玲 (女)
浙江振邦物业管理有限公司(以下简称振邦物业):
陈春如(女)王亮(男)徐先生(男)
记 录:周军(云顶业委会)
呈 送:与会双方
会议主题:1)小区新一届业委会成立与物业公司首次接触
2)就前段时间业委会给振邦物业三个公函——要求振邦物业提供合同
履行情况之书面报告,要求开展公共设施、设备大检查,以及要求恢复合
同要求之保安人数,进行沟通
内容纪要
1. 从零七年八月八日到零八年七月一日至,共收缴一百二十六万多元的物业费,收缴率小于60%,认为收缴率低有三个原因,第一:前期物业预收缴了一部分;第二:云顶五加二的入住特殊性;第三,有部分业主买房是用于投资。 2. 振邦物业总结外包保洁公司,除了一些卫生的死角,还有机房的积水,人力无法解决的,对其它方面,比较满意。 3. 振邦物业与前期物业公司高力及开发商华庭云顶房地产开发公司的交接,至今没有完成,小区绿化一直没移交。 4. 有关公共设施、设备问题,振邦物业与开发商,前期物业高力,还有上一届业委会有一个四方会议,对存在的问题有详细的说明,会议纪要还成为了与上届业委会签定的合同的附录三。振邦物业认为,因前期的工程质量问题没有解决,如果公共设施、设备出现损坏,责任不在他们;如果不是前期未解决的工程质量问题,在使用中出现了问题,那才是他们的责任,他们负责维修。他们进驻云顶前,就排水系统、弱电系统存在的问题,向其它三方发过函,估算如果要解决问题,要有上百万的投入,上一届业委会希望他们尽早入驻,承诺会负责协助振邦物业与开发商、前期物业解决问题,至今,问题一直没解决。 5. 在没有得到开发商、前期物业的明确答复之后,振邦物业先行将小区的垃圾箱作了更换,上一届业委会承诺:如果与开发商、前期物业协商成功,那用从他们那里得到的赔偿金来偿还这笔费用;如果协商不成功,将用小区公共收益来偿还。 6. 管道漏水问题,属建筑质量问题,在小区管道漏水之后,开发商先拖延不解决,后在振邦物业工程部查阅了相关五年保修的规定之后,开发商把管道修复了。今后同类问题,可按此处理。 7. 三方通话系统,一直因为缺图纸,无法修复,也曾派人去原厂要,他们说与开发商有欠款纠纷,同时认为,振邦物业没有资格索要有关图纸。 8. 电梯问题,电梯存在先天的缺陷:井道渗水严重、机房未按标准安装空调降温设备、没有避雷装置,造成不正常的短时间、多处损坏的现象;同时维保公司配合不力,采取非正常方式,报销损耗零部件,有事直接向业委会汇报,用业委会向振邦物业施加压力。 9. 保安人数不到位,主要原因是:人员流动大;后勤问题困绕(吃住不方便);保安人员形成小圈子,不好管理。目前正在重新招人,将招人的范围扩大到周边的村,下周一有三名新保安上岗,同时对小区应配的保安人数重新作测算与调整。 10. 小区违章、乱搭建,自进场到零八年三月,有书面的统计,到后来,工作越来越没法做,是因为许多人在观望对六号楼违章搭建的处理,还有些上一届业委会委员、顾问,以私下打招呼,甚至出具敲章证明的方式,支持个别业主的搭建行为,阻碍物业管理。 11. 小区路灯的减小,一是由于雷击后,灯内电线烧成一团,不及时清除,会影响整个路灯系统;二是同一型号之路灯在市场上配不到,只得除去。造成目前小区有些地方,路灯减少。 12. 在新业委会未成立前,个别人员在网上发布错误言论,引导业主不交物业费;同时通过私下散布流言,说小区要自治,振邦物业要离开,对振邦公司工作人员说些不当言论。这给振邦物业的工作,造成很大的困难。希望新一届业委会协助工作,特别是希望协助振邦物业,提高物业费收缴率。 13. 振邦物业会配合新一届业委会做好工作,尽力提供相关财务报表,工程情况介绍,同时把以前所做的工作,往来的公函,详尽提供给新一届业委会,配合新一届业委会,解决开发商遗留问题。 1. 有关提高物业费的收缴率,首先,振邦物业要真正履行合同中的有关规定,不要不作为,要让广大业主提高对振邦的信任,当务之急是解决好小区保安问题、电梯维保问题,违章搭建问题,要加强对公共设施设备的维修保养,特别是小区路灯,一定要达到合同要求的完好率。对减少的路灯,马上要补齐。 2. 针对振邦物业对拒缴物业费的调查(27人电话回访)所说的,一:92%是因为开发商遗留问题而非服务质量造成拒缴费;二:其中有8%的的业主是因为振邦物业因维修和服务的问题造成拒缴费。我们理解,根据国家有关规定,业主不能因为把房屋质量问题作为拒交物业费的理由;我们也理解,有些人因对美的家电的维修不及时,不到位作为拒交物业费的理由,其真实的原因如振邦物业说的,是因为有些业主,在美的家电过了保修期后,以欺骗的方式先同意对方收费修理,让美的售后人员上门服务,之后,拒不付款,造成美的售后人员不愿来小区服务,从而使其它业主受到影响。不过我们认为,振邦物业,应该做到相关的宣传,解释工作。应该相信广大的云顶业主是通情达理的。振邦物业在与业主沟通方面应有待提高。 3. 对云顶小区,成为本地区,最大的欠水电费大户,有众多的业主没有按时交纳水电费,以致没人愿成为小区水电费收缴人员,我们认为除个别故意不交的特例之外,更多的是因为小区入住的特殊性,而振邦物业没有制定完善的流程去帮助业主及时交纳水电费,而非业主故意不交纳。我们希望振邦能拿出相关方案解决,也希望振邦物业配合当地水电部门,采取合理方式,完成小区水电费的交纳,使云顶小区的名声不再受影响。 4. 为了更好的相互配合,也为了协助振邦物业提高收缴率,希望设立联合帐户,监督振邦物业在云顶小区的财务收支;对外包服务的项目,要及时的支付。这样,也有助业委会向广大业主解释,劝说,使其及时,自愿的交纳物业费,完成他们应尽的义务。 5. 有关电梯问题,希望振邦采取必要的,法律的手段,解决与维保公司的纠纷,对先天存在的缺陷,振邦应与新一届业委会一道,与维保方,开发商,共同解决之。 6. 欢迎振邦公司对保安人数问题的重视,也认可他们作的努力,但一定要尽快做,要在八月底完成;对小区保安人数的重新测算与调整,我们认为不可接受,必须按合同与管理方案上的有关规定执行。 7. 对业委会工作经费的落实,制定可操作的流程,对前期已付的经费,要提交详细清单;对小区文体活动经费,特别是即将来到的中秋节活动,明确相关款项的划拨,对合同无明确说明操作流程的,要有补充合同,加以明确。 8. 提供前期物业高力与振邦物业的办公设备移交清单。 10. 要求今后的工作联系,应有书面的形式加以明确,并存档。 11. 建立例会制度,初定每周日上午十时至十一时,为双方例会时间。 1. 振邦物业在本周三,向业委会提供相关的报表、资料及来往公函复印件,以弥补业委会资料不全之困挠。 2. 明确业委会经费的划拨,按国家有关规定由物业公司支出,业委会提供方案,报振邦物业确认。 4. 先确定每周一次的工作例会,等正常后再调整例会时间。 6. 业委会与业主作沟通,宣传、解释,消除有关物业费收缴的误解。 1. 如何用双方接受的方式,进行有效的监督与合作,联合帐号的可行性探讨。 2. 如何相互配合,与前期物业、开发商,一道解决遗留问题。 与会双方盖章节确认:
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