关于名苑成立业委会的事，（从合生那里转过来的）

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《浙江省物业管理条例》全文     
               浙江省物业管理条例

       （2006年5月24日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过）
　　


第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定，结合本省实际，制定本条例。

    第二条 本省行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。
第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第四条 县级以上人民政府房产行政主管部门（以下称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。
县级以上人民政府有关行政管理部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。


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第二章 业主、业主大会和业主委员会



    第五条 业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。
旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。
第八条 物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。
首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。
第九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。
业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。
业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。
第十条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
    建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。
业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算；业主大会议事规则未作约定的，按照本条第一款规定计算。
第十一条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。
业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。
业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。
物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十三条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。
业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。
第十四条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地县级物业主管部门备案；   

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（一）业主大会会议记录和会议决定；

    （二）业主大会议事规则；
（三）业主公约；
（四）业主委员会委员的名单。
所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。
第十五条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。
第十六条 业主委员会每届任期为三年至五年。
业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第十七条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。
第十八条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本条例第十二条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
第十九条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。
第二十条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

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第三章 前期物业管理


    第二十一条 建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。
提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的，经所在地县级物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。
前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由市、县人民政府具体规定。
第二十二条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。
业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十三条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。
第二十四条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
第二十五条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。
物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。
第二十六条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修和物业使用说明文件；
（五）业主名册；
（六）物业管理需要的其他资料。
前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。
第二十七条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。
物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。
因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。
第二十八条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。

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第四章 物业管理服务

    第二十九条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

   
    提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

    第三十条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：
（一）当事人的名称或者姓名和住所；
（二）物业的基本情况；
（三）物业服务事项和服务质量要求；
（四）物业服务费的标准和收取办法；
（五）专项维修资金的管理和使用；
（六）物业管理用房的管理和使用；
（七）合同期限；
（八）违约责任；
（九）解决争议的办法。
物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。
当事人对本条第一款第（三）项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。

　　
    当事人对本条第一款第（四）项内容的约定，应当符合国家和省物业服务收费管理的规定。

　　
    当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。

　　
    第三十一条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。

　　
    业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十六条第一款规定的资料。

　　
    第三十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。

　　
    物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。

　　
    第三十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

　　
    物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

　　
    第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　
    已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。

　　
    物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。

　　
    第三十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

　　
    住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：

　　
    （一）专有部分以单个业主作为最终用户；

　　
    （二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；

　　
    （三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

　　
    第三十六条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。

　　
    第三十七条 物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督；实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

　　
    第三十八条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本条例第二十六条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。

　　
    第三十九条 街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

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第五章 物业使用与维护

　　
    第四十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。

　　
    因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

　　
    业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

　　
    第四十一条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

　　
    第四十二条 经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

　　
    第四十三条 物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府制定。

　　
    相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主应当积极配合。

　　
    第四十四条 禁止下列损害公共利益的行为：

　　
    （一）违法改变房屋承重结构；

　　
    （二）违法搭建建筑物、构筑物；

　　
    （三）擅自改建、占用物业共用部位；

　　
    （四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

　　
    （五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

　　
    （六）超标排放有毒、有害物质；

　　
    （七）排放超过规定标准的噪声；

　　
    （八）法律、法规禁止的其他行为。

　　
    第四十五条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

　　
    业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本条例的规定以及业主临时公约、业主公约。

　　
    第四十六条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定以及业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门。

　　
    其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定行为的，可以向物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。

　　
    物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。

　　
    第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　
    第四十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。

　　
    第四十九条 专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。

　　
    专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　
    专项维修资金收取、使用、管理的办法由省人民政府制定。

　　
    第五十条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。

　　
    责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　
    业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级物业主管部门调解。

　　
    第五十一条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

　　
    建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。

　　
    保修金交纳、使用、管理和退还的办法由省人民政府制定。

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第六章 法律责任

　　
    第五十二条 违反本条例规定的行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　
    第五十三条 违反本条例第二十七条规定，建设单位在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的，由县级以上物业主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

　　
    第五十四条 违反本条例第五十一条第二款规定，建设单位不按规定交纳物业保修金的，由县级以上物业主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。

　　
    第五十五条 业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止；相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。

　　
    第五十六条 物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。

　　
    业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　
    第五十七条 违反本条例规定，物业主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　
    （一）挪用专项维修资金或者保修金的；

　　
    （二）对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的；

　　
    （三）不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的；

　　
    （四）利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的；

　　
    （五）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

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第七章 附则

　　
    第五十八条 本条例所称业主，是指房屋等物业的所有权人。

　　
    本条例所称非业主使用人，是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人，物业服务企业除外。

　　
    本条例所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。

　　
    本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。

　　
    第五十九条 本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

　　
    本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

　　
    第六十条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照本条例相关规定执行。

　　
    第六十一条 本条例自2006年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府颁布的《浙江省住宅区物业管理办法》同时废止。

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1.建筑面积400平米的，算两票
　　《条例》第十条规定：业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过200平方米的部分，每满200平方米另计一票。
       [解读]国务院《物业管理条例》并没有明确规定首次业主大会的投票权数，只是原则性地规定由地方政府自行制订。而《杭州市物业管理条例》中的投票权数规定：住宅实行一套一票，非住宅每100平方米一票，不足100平方米以每一本房屋产权证为一个计票单位。现条例规定得更为细致。

　　原来的二次审议稿(草案)对业主在首次大会会议上的投票权数，是按住宅业主和非住宅业主来划分，并作不同的规定。有委员提出，这种区别规定会造成一个商住混合的物业区域内，相同面积的住宅和非住宅，其业主投票权数不一致，不符合公平原则。因此予以修改。

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转帖]4.业主委员会可作为诉讼主体
　　《条例》第十七条规定：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提出诉讼。
    【解读】业主委员会的法律地位一直得不到明确，这让业主委员会的地位一直颇为尴尬，也给广大业主在维权的道路上带来了阻力。

　　部分委员和很多部门提出，对于业主委员会是否享有诉讼主体资格，实践中做法不一，影响了业主委员会在维护业主共同权益方面作用的充分发挥，建议条例明确其诉讼主体资格。
　　法制委员会研究认为，根据实践需要和相关法律、法规精神，明确业主委员会诉讼主体资格，可以方便业主诉讼，有利于业主共同权益维护，故增加此款

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消防通道不得停车9.消防通道不得停车　　条例第42条规定：经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行业的正常通行，不得损坏绿地等公用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。　　[解读]：停车难是目前各个小区内普遍存在的问题，但无论如何，消防通道都不应该遭到“算计”。今年春节时期发生的杭州永宁坊失火案就是前车之鉴。解决停车难不应该拿小区业主的生命财产安全作为赌注，条例重申了这一点。

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10.供水供电设备 可移交相关部门 　　条例第43条规定：物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府制订。　　解读：在高层建筑密集的物业管理小区内，供电设备时常分为公变和专变两种，公变属于电力部门的设施设备，而专变则属于相关产权人拥有。在物业管理区域内属于全体业主的公共设施设备还不仅仅只是专变一种，当属于全体业主拥有的公共设施设备出现故障后，特别是供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，谁来承担维修养护责任，已成为物业管理中不可回避的一个问题。

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11.物管费清单定期公布 　　条例第37条规定：物业管理收费可分为酬金制和包干制。实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布。实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。
　　解读：物业管理收多少费？这些钱都用到哪里去了？这显然是业主很关心的事，而由此引发的矛盾和冲突也是最多的。特别是实行包干制收费的物业管理小区中，广大业主要求物业公司公布物业管理费的收支情况，而物业公司认为无相应的法规规定，从而引发争议。
　　条例对此有了操作的规定。建议实行包干制收费的物业小区，广大业主应当对物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况进行监督。

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国务院《物业管理条例》逐条释义

中华人民共和国国务院令（第３７９号）　　

　　新华网北京６月１９日电　　　

　　《物业管理条例》已经２００３年５月２８日国务院第９次常务会议通过，现予公布，自２００３年９月１日起施行。　　

　　                                                        总理 温家宝

　　                                                    二００三年六月八

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物 业 管 理 条 例第一章 总则
制定物业管理条例的目的
第一条
为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
【释义】
本条规定了制定物业管理条例的目的。

随着物业管理在我国的迅速发展，物业管理企业不断涌现，物业管理中的问题也层出不穷。长期以来，我国没有一部完整的、系统的物业管理法律规范，使得物业管理工作缺乏依据，业主的合法权益得不到有效保护，极大地阻碍了物业管理的进一步发展。因此，《物业管理条例》(以下简称条例)的出台就具有极为重要的意义。

根据该条例的规定，制定该条例的目的主要有以下两个方面：

(一)规范物业管理活动。

物业管理属于国家产业结构分类中的第三产业，是房地产业的分支行业。物业管理企业在全国范围内的产生和发展，必然导致物业管理行业的出现，早在1993年成立的“深圳市物业管理协会”就反映了这一趋向。到1999年底，物业管理行业已初具规模，就业人数与日俱增，整体素质相对提高。根据房地产消费环节的长期性和我国城市化发展，可以预见物业管理行业完全可能发展成为房地产业中的最大的分支行业。

物业管理是房地产综合开发过程的最后一个环节，直接关系到业主和使用人的切身利益。如果没有良好的物业管理，开发商建造的房屋品质再好也可能出现销售问题，业主买的崭新的房屋不久就可能会破旧不堪，人们的生活和工作环境也会日趋恶化。因此，物业管理的有无和好坏，是直接关系到住宅与房地产业能否实现社会再生产良性循环的大问题。

目前，尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规，如广东、上海、北京等地都发布了省(市)物业管理条例或办法，但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据，众多物业管理公司的管理行为千差万别，楼宇买卖纠纷中，因“物业管理”引发的案件日渐上升。这就必须制定统一的法律、法规，明确物业管理公司的权利和义务，规范其管理行为，使其置于政府有关部门和业主的监督之下。

物业管理法规一方面明确要求房地产开发商在项目立项时就应全盘考虑以后的物业管理问题，并在规划设计中认真听取物业管理公司或物业管理咨询服务单位的意见，预先完善物业的配套设施和预留物业管理所需用房，赋予物业管理公司在开发的房地产竣工时参与验收权，从而保障物业管理良性运行的必要前提条件；另一方面，明确房地产开发商、物业管理公司、业主和物业使用人三方面在物业管理方面的各自地位、权利、义务和责任关系，鼓励竞争择聘物业管理企业，规范物业管理行为，推行前期物业管理服务协议、物业管理服务委托合同、业主公约及其他种类物业管理规约的示范文本，加强归口主要管理部门的行政指导和监督，从而保证物业管理效果符合法规、合同、规约的要求，最终产生增强人们放心购房、宽心用房、欢迎物业管理解除后顾之忧的信念等有利于货币化分房政策实施、闲置房销售、物业管理普遍化的社会效应，促进住宅与房地产业持续健康地发展，维护房地产市场及其第三级消费环节市场——物业管理市场秩序的正常稳定。

(二)明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，维护业主和物业管理企业
的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。

物业所有权人、使用权人、物业管理企业的合法权益得到依法保障，有利于社会主义民主进一步发展，有利于人民的法制观念和法律意识水平的提高，有利于城市投资环境和人民生活环境的显著改善。物业管理法规依据民法基本原则，平等地保护物业管理活动当事人各方的合法权益，同时贯彻财产所有者主权原则，法定和保障业主团体和物业使用权人对物业管理的民主权利，促进了社会主义民主在社会管理、经济管理事务中的发展，也增强了人民特别是城市居民依法办事、信守合同的法律观念。物业管理的开展，有利于物业的保值和增值，使住宅区和厂商办公区的环境以及城市形象都获得很大改观，进而吸引更多的外来投资，发展城市经济和社会生产力。

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物业管理的基本内涵
第二条
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
【释义】
本条规定了物业管理的基本内涵。

物业管理，通常是指物业管理企业受业主的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理。按照社会产业部门划分的标准，这种高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体、寓经营与管理于服务之中的物业管理是一种服务性行业，属于第三产业。实行物业管理是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。

关于物业管理的基本内涵可从以下几个方面作出分析：

(一)物业管理关系的主体：业主和物业管理企业。

业主既是业主个体自治法律关系的基本主体，又是业主团体自治法律关系的构成主体。业主是指物业的所有权人。

物业管理的经营人主要是企业。物业管理企业是指依法成立，接受委托从事物业管理活动的企业。物业管理企业的设立，既要符合法律规定的有关企业设立的一般标准，又要满足针对物业管理的所设定的特殊条件。物业管理企业的主要职能是遵照国家有关政策法规，运用现代管理科学和先进维修养护技术管理物业，妥善处理业主投诉，有效地维护业主合法权益，为业主和使用人创造一个优美的居住和工作环境。

(二)物业管理关系产生的依据：物业服务合同。

物业服务合同是广大业主选举出来的业主委员会与其选聘的物业管理企业之间签订的委托物业管理企业对物业进行综合管理的法律文件。物业服务合同由业主委员会代表全体业主起草并与物业管理企业共同签署，所以该文件的制定要尽量完善、全面，充分表达全体业主的要求。

物业服务合同主要包括以下几个方面的内容：

(1)确定所管理的物业，阐明管理物业座落何处，产权归谁所有。

(2)委托管理决议及管理企业，阐明业主委员会经过讨论研究，最后做出决议。

(3)委托管理工作范围。如保安、绿化、卫生、清洁、维修保养、财务管理、管理费及维修基金的安排使用，有关健身、娱乐及商业设施等。

(4)业主委员会和物业管理企业的联合会议制度，由物业企业定期向业主委员会报告并讨论重大管理事项。

(5)报告制度。业主委员会要求物业管

理企业定期报告工作，定期公布账目，接受全体业主监督。其他如保密条款、违约责任、续约条件与方法、争议的解决等等。

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三)物业管理的基本内容。

物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

一、是常规性的公共服务，主要有以下几项：

(1)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；

(2)房屋设备、设施的管理；

(3)环境卫生的管理；

(4)绿化管理；

(5)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；

(6)车辆道路管理；

(7)公众代办性质的服务。

二是针对性的专项服务：

(1)日常生活类；

(2)商业服务类；

(3)文化、教育、卫生、体育类；

(4)金融服务类；

(5)经纪代理中介服务；

   (6)社会福利类。三是委托性的特约服务。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和业主的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

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物业管理企业的方式——市场竞争机制

第三条
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

【释义】
本条规定了国家提倡的选择物业管理企业的方式，即市场竞争机制。

物业管理是市场经济的产物，而市场经济的主要特征就是通过公开、公平、公正的竞争，达到买卖双方等价交换的目的。因此，竞争是物业管理得以生存和发展的活力所在。然而，纵观我国目前的物业管理，在许多地方尚未形成完善的市场机制，物业管理公司对物业管理经营权的获得并没有通过市场竞争而轻易获取，普遍存在着谁开发谁管理的状况。从El前的物业管理实践来看，能够提供物业管理服务的企业的组建形式大致有以下几种：一是由房地产开发企业派生出来的子公司，占现有这类公司的大多数；二是由房地产管理部门所属的房管所(站)转变而来；三是大中型企业单位组建的；四是社会上自发成立的；五是由街道办事处组建的。这些企业或附属政府管理部门，或附属开发商，大都带有一定的垄断性。这不仅使其管理难以达到专业化、社会化、规范化的要求，如果长期下去，还会因行业本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破这种由主管部门或开发单位指定“终身制”物业管理者的模式，是物业管理市场发展到一定阶段的必然产物。

物业管理呼唤竞争，这里的竞争主要是指物业管理市场上的竞争。在物业管理市场上，众多的物业管理公司都希望能够被聘用。正是由于这种竞争的存在，业主可以较为自由地对物业管理公司进行选择，它可以聘用，也可以不聘用某一物业管理公司。对于已经受聘的物业管理公司来说，竞争也同样存在。聘用和改聘对物业管理公司的激励约束作用是通过其声誉发生的。一般而言，业主在决定是否聘用某家物业管理公司时，主要就是考察它过去的业绩，即其声誉。因此，竞争的压力越大，物业管理公司对其声誉也就越重视，从而，聘用和改聘作为激励其约束手段的作用就越大。当然，物业管理公司对声誉的重视，还取决于另一个因素，即声誉的“质量”，或者说，声誉所反映的实际情况的准确程度。在经济信息流通率越高的地方，声誉与现实情况就越接近，从而声誉也就越受重视。正是因为市场竞争机制对于解决代理关系下形成的动力问题和短期行为问题是一种行之有效的手段，所以，物业管理的市场化对物业管理的健康发展有着非常重要的意义。这就是物业管理市场化的真正动因所在。

在上述五种物业管理服务的供给主体中，只有第四种比较接近于现实的市场主体。也就是说，它基本上是一种企业化、社会化的物业管理机构。其余四种，基本上没有向社会化转变，绝大部分的管理服务是为自己提供的，组建目的并不是为了通过提供管理服务来获取盈利。此外，由于管理服务的提供基本上是内向型的，因此这也就不可能采取企业化的经营方式，有些物业管理机构甚至是在各方面准备不足的情况下，仓促上阵，难免“穿新鞋、走老路”。从物业管理的发展历程考察，物业管理逐步走向市场化、专业化、规范化是其必然的发展趋势，那种隶属于开发商或由房管所派生出来的物业管理企业会因先天下不足而愈来愈不适应社会的发展和业主的需要，因此，提高物业管理水平，培育和建立物业管理的有形市场，从而使物业管理形成良好的市场竞争，走市场化的道路，还亟待培育市场竞争主体。

(1)促使物业管理企业能够正视竞争，通过招标一投标方式，接受业主委员会的聘请。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利义务。

(2)确立价格机制的权威，规范物业管理行为。价格是市场的灵魂，没有权威的价格机制，就不可能有公正竞争行为，也就不可能有规范的管理行为。当然，确立价格机制的权威，并不是要政府部门去制定一个强制执行的价格水平，而是指由市场定价。政府主管部门只需根据市场定价的原则进行监督和指导

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国家鼓励物业管理依*科技进步提高管理和服务水平

第四条
国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依*科技进步提高管理和服务水平。

【释义】
本条是关于国家鼓励物业管理依*科技进步提高管理和服务水平的规定。

物业管理作为我国新兴的转型性行业，正在迅速发展与崛起，它是改革、开放以及建立社会主义市场经济的客观需要，是我国城乡住宅房屋管理体制由粗放型管理向集约型与现代化管理转换的客观需要。因而，其管理与服务职能的发挥，必须最大限度地使用现代化手段，如科技创新手段、计算机管理手段等，去实施硬件(如房屋、设备与设施等)和软件(如产权、产籍、组织制度、管理方法等)的科学管理，通过内部不同层次的管理活动，进而达到科学化、制度化与规范化管理以及管理层与作业层人员素质不断提高的目的，即实现管理现代化，从而不断提高物业服务水平。物业管理现代化，是指在物业及其物业管理中，以现代技术创新和科学管理为宗旨，运用现代化管理手段，使物业的硬件与软件管理，走向科学化、制度化与规范化管理的活动过程。物业管理现代化的实际意义就在于：首先，它要求管理思想更新。即要确立现代企业管理意识，包括经营战略、市场观念、资金运用、服务质量、时间、效益等观念更新。也就是说要打破传统的行政福利性的房产管理理念，树立起社会化、专业化、企业化、经营型的现代化小区物业管理新思想、新观念。其次，它是实现组织管理现代化的需要。就是根据现代企业组织原则，建立和完善企业管理体制,设置和选择管理组织机构，目的是提高工作效率，适应房地产物业管理需要。

第三，它是管理方法实现现代化的重要标志。就是要根据企业自身的技术水平，选用一系列与其相应的现代管理方法，如现代经营决策方法、计划管理方法、经济数学方法等等。

第四，它是管理手段实现现代化管理的反映。就是要运用一系列企业现代管理必须的管理工具，如先进的监控手段、电子计算机、管理信息系统等等。

第五，它是实现管理人才现代化需要。人才现代化是小区物业管理现代化实现的根本。一切先进的管理方法、手段都要在人的使用下才能发挥作用。管理人才现代化就是要培训和造就一大批掌握现代管理艺术，具有指挥才能、参谋才能、监督、执行才能和各种专业知识的现代管理人才。

为实现小区物业及其物业管理的现代化管理内容，其途径是多方面的，一般说，应从以下几个方面人手：

1.树立全新的管理思想，是实现管理现代化的基础。要实现物业管理现代化，首先要转变思想观念，即从传统的行政性福利性的房管模式向社会化、专业化、企业化的经营型现代化管理模式转变。这种思想观念的转变是市场经济的发展要求的。物业管理现代化不能受传统观念的束缚，树立全新的管理思想是实现物业管理现代化的根本途径。