关于名苑成立业委会的事，（从合生那里转过来的）

主打歌

在这些物业管理法律关系中物业业主与物业管理企业之间的法律关系是最主要的法律关系，是物业管理的基础法律关系，其他各种法律关系则是围绕该两者之间关系为而构建的。业主与物业管理企业之间的关系是一种私法上的合同关系，其建立必须依赖于有效的物业管理合同，依据私法自治原则(或合同自由原则)当事人之间的权利义务主要取决于物业管理合同的具体内容，只有当事人应当约定而没有约定或者虽有约定但约定不明确时才适用法律之任意规定加以补充或解释。因为物业管理合同是民事合同的一种，所以除了本条例有特别规定外，

《中华人民共和国合同法》总则的有关规定均得适用于物业管理合同。因此在适用本条的规定必须结合《中华人民共和国合同法》的相关规定，否则该条便无法加以适用的。

合同一经成立生效，当事人就必须遵守合同的约定，按照合同的规定全面履行合同所产生的义务。如果当事人没有履行合同义务或者虽然履行但是履行不符合合同的约定的，就构成违约行为，从而要承担违约责任。根据《合同法》第60条及本条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则(又叫适当履行原则)与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。当事人不但应当履行合同的各项主给付义务，而且还必须履行由

当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务，只要其中有一项不符合合同的约定就构成债务不履行行为从而有可能承担违约责任。所谓协作履行原则是指当事人不仅应适当履行自己的合同义务，同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行合同义务的原则。

根据合同法的规定，违反合同的行为的类型有五种形态，分别为拒绝履行、履行不能、迟延履行、不完全履行以及预期违约。所谓拒绝履行是指当事人能够履行合同义务而违法的表示将不予履行的情形；所谓履行不能是指当事人虽然想履行合同义务但是却没有履行的能力；迟延履行是指合同债务已届履行期当事人能够履行而没有履行合同义务的情形；不完全履行包括瑕疵履行与加害履行两种情形，前者是指当事人虽有履行但是履行的内容不符合合同的约定，后者是指不但当事人的履行本身不符合合同的约定而且还给对方当事人造成其他损失的情形；预期违约原是英美合同法中的制度，为我国1999年新合同法所采纳，是指合同一方当事人在合同规定的履行期限到来之前明示的或默示的表示自己于合同到期时将不予履行合同义务的情形。本条第二款所规定之“物业管理企业未能履行物业服务合同”解释上应当包括上述五种违约行为。

当物业管理企业有上述五种债务不履行行为时是否承担违约责任，还要看合同法对于违约责任采取何种规则原则。若采取过失责任原则，则行为人必须有故意或过失时才承担违约责任；若采严格责任原则，则无须行为人有故意或过失，只要行为人有上述五种债务不履行行为并且无法证明自己有免则事由即须承担违约责任。我国《合同法》第107条将违约责任归责原则规定为严格责任，而本条例对于物业管理服务合同又无特别之规定，因此物业管理企业违反合同无须有过失即须承担违约责任，除非能够证明其有法定免责事由或者当事人之间又订有免责条款。所谓免则事由是指由法律所规定的免除或限制违约行为人应当承担的民事责任的事由，根据合同法的规定可以适用于物业管理服务合同法定免则事由主要是不可抗力(《合同法》第117条)。所谓免责条款则是指当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款，可以在合同中约定，也可以在合同外另行约定。既然免责条款是由当事人自己约定的，当然在什么条件下免责、何时免则以及免除何种之责任均由当事人自己根据意思自治原则加以确定，但是根据《合同法》第53条的规定，合同中关于免除造成对方人身伤害的责任以及免除因故意或者重大过失造成对方财产损失之责任的免责条款是无效的。物业管理企业违反了物业管理合同后应当承担何种违约责任本条例亦无规定，因此应当适用合同法的一般规定。根据《合同法》第107条、第114条的规定，违反合同责任的类型主要有如下几种：实际履行又叫继续履行、支付违约金、损害赔偿以及采取必要的补救措施等方式。实际履行的救济方式必须是在违约方仍然能够履行其义务时始得适用，若违约方已经不能履行其合同义务的则不能要求其实际履行而只能采取其他救济措施。违约金责任的承担以当事人于合同中有违约金条款的规定为其前提条件，若合同中没有违约金条款则不能要求对方支付违约金；至于违约金的数额则完全取决于合同的约定，而无需证明实际损失因为违约金的性质即为预定损害赔偿以减轻当事人的证明责任

    但是合同中所约定的违约金不能过高或过低否则当事人的请求法院予以酌量增减，对此《合同法》第114条第2款明确规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。损害赔偿则是最为普遍、最为常见的违约责任方式，承担损害赔偿制违约责任须具备三个要件，即：有违约行为的存在、债权人受有损失(债权人的损失应当包括财产损失与精神损失两者，并不限于财产损失)、损失与违约行为之间存在有因果关系。
物业管理企业的接管与验收义务
第三十七条
物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
【释义】
本条规定了物业管理企业的接管与验收义务。

物业服务合同签订后就进入了合同的履行阶段，而物业管理企业要履行其管理义务就必须要对物业进行接管与验收，因为如果房地产开发企业交付了一个设施配套并不齐全而且质量不合格的物业小区，将严重影响业主的居住、生活，因此，物业的接管和验收是物业管理企业的一项重要合同义务。物业服务合同有前期物业服务合同与正式物业服务合同之分，同样物业接管与验收也有前期接管验收与正式接管验收之分，对于前期接管与验收第29条已有详细之解释(请读者自行参阅)，本条只是关于正式接管与验收的规定。

根据本条第2款、第29条第1款以及建设部于1991年2月4日以建标(91)69号文发布了《房屋接管验收标准》的规定，物业的接管验收主要应当包括以下三项内容：

1.物业资料的交接。

业主委员会应当将下列资料交付于物业管理企业：

(1)物业规划图；

(2)竣工图(包括总平面、单体竣工图)；

(3)建筑施工图；

(4)工程验收的各种签证、记录、证明；

(5)房地产权属关系的有关资料；

(6)机电设备使用说明书；

(7)消防系统验收证明；

(8)公共设施检查验收证明；

(9)用水、用电、用气指标批文；

(10)水、电、气表校验报告；

(11)有关工程项目的其他重要技术决定和文件。

2.物业接管验收。

一般来说物业接管验收包括以下内容：

(1)主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形值，不得引起上部结构的开裂或毗邻房屋的破坏；

主体结构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定；外墙不得渗水。

(2)屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通，无积水、不渗漏；楼地面与基层的粘结应牢固，不空鼓且

整体平整，无裂缝、脱皮和起砂现象；卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求，不得出现倒水及渗漏现象。

(3)装修。应保证各装修部位或构件既美观大方又满足使用要求，不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵，油漆色泽不一，墙皮脱落等现象。

(4)电气。电气线路应安装平直、牢固，过墙有导管；照明器具必须安装牢固，接触良好；电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超过规定；此外各类记录及图纸资料应齐全。

(5)水卫、消防、采暖、燃气。上、下水管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象；消防设施应符合国家规定，并有消防部门检验合格证；采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，投有缺陷，并有专门的检验合格证；燃气管道应无泄漏。此外，各种仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。

(6)附属工程及其他。室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定；相应的市政、公建配套工程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。

3.按实原始资料。

在现场验收检查的同时，应核实原始资料，逐项查明，发现有与实际不相符之处，应及时作出记录，并经双方共同签字存档。

物业管理用房所有权属的规定
第三十八条
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
【释义】
本条是关于物业管理用房所有权属的规定。

本条例第30条规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”，该物业管理用房是专门用于物业管理企业进行物业管理活动的，因此是由物业管理服务企业占有与使用的，但是这些用房的所有权应当归属于房地产开发商、还是归属于物业管理企业抑或归属于业主则不是没有疑问的。长期以来由于缺乏法律的明确规定实务上一直难以确定物业管理用房的所有权归属，房地产开发商、物业业主以及物业管理企业均认为物业管理用房应当属于他们所有，应当由他们进行处分，各方各执其是法院则因此而难以合理的方式解决这些经常发生纠纷。根据本条第1款的规定由建设单位所配置的物业管理用房的所有权属于业主，这一规定使得长期以来一直存在的疑问得以明确化。本条规定既然将物业管理用房的所有权人明确规定为业主，那么根据《民法通则》第72条的规定这些房屋就应当由业主占有、使用、受益与处分。但是需要明确的是业主对物业管理用房所享有的所有权不是民法上的单一所有权而是一种特殊的所有权，即建筑物的区分所有权，因此，业主无法单独对这些房屋进行占有、使用、受益与处分，而是必须按照建筑物区分所有权的规则来行使其所有权。因此，要理解本条之规定，必须掌握建筑物的区分所有权。区分所有是将某一建筑物，按其本身结构区分为各个独立单元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体(独立的物)，由此而在该建筑物上的专用部分成立了两个以上的单独所有权以及就共用部分成立的共同所有权的总称。

区分所有的根本特征是一幢楼宇被区分为各自独立的单元，因而成立多个相互独立的所有权，这一点似乎违反了传统民法规定的一物一权原则，但实际上并不违背该原则，因为何者构成一物并没有固定不变的标准而是依当时社会人之观念所定的，现代社会在观念上已经将整栋建筑物的能够独立适用的单元视为一个独立的物因此得以成立一个无权而不违背一物一权原则。这里独立的单元的最小单位是与其他部分分割开来可以独立使用的建筑空间，如居住楼宇中的一套房；可以是一层或一纵向单元。一般来说，最小单位是建筑设计决定的(如，住宅楼的一套)，有时也可以人为地划分独立单元(如，办公楼中可以以一层为单位，也可以是多层为一个单位)。

这些独立的单元即成为区分所有权单独所有权的客体，可以为业主单独所有。区分所有权最主要的标志是取得专有部分或独立部分的所有权，取得区分所有权的最重要标志也主要是取得专有部分的建筑空间。但是，这些区分为各个单元的房屋，仍然构成一个整体。各单元所有人不仅共享一块地基，而且每一单元房及其使用都离不开整个房厘共用设施支撑；这些地基、共用部位和设施等即构成区分所有权全体的共用部分。显然，建筑物的单元区分具有相对性，仅仅拥有独立单元不能实现对房屋的使用。因此，建筑物区分所有权人必须也同时拥有共用部分的所有权，才能完整实现对居住或其他使用功能。不过，这些共用部分是一个随着专有部分取得而自然取得的过程，毋须单独购买。因此，区分所有制度建立在如下认识基础之上：既承认房屋作为一种整体(一个物)存在的事实，又承认这个整体中可以划分为相互独立的部分，各个部分上成立相对独立的所有权，同时各区分所有权人对共用部分又拥有共同所有权。由此形成独特的对独立的单元享有独立所有权与对共用部分享有共同所有权相结合的一种房屋所有权形式。

总之，区分所有对于客体物的基本要求是：在同一个物(可以是房产，也可以是地产)上可以相对独立地区分为一定数量的独立部分，而独立部分之间有存在共同的联结，构成一个整体。而区分所有则是对独立部分专有权、对共用部分共有权以及对物业管理权的融为一体的所有权体制或所有权形态。尽管区分所有权在我国城市居住房屋中占绝大多数，但是目前我国尚未有法律或行政法规确定区分所有权形式。只有1989年11月21日建设部发布了《城市异产毗连房屋管理规定》(2001年8月15日进行修改)。那么，异产毗连房屋是否适用于区分所有呢?依据该规定，异产毗连房屋包括两种，一种仅仅是相连而建的平房；一种是构成建筑物区分所有的上下、左右相互连接成为一个整体的楼房。因建筑相连，存在一个共用界墙和相邻关系问题，不存在共用部位或设施，因此法律关系较为简单。而区分所有建筑物区分所有不仅涉及产权人多，而且存在大量的共用设施维护和利用问题。这也就是说，前一种异产毗连房屋可以运用共有和相邻关系的理论加以解决，而毋须套用区分所有，而后一种异产毗连才需要区分所有制度加以解决。不过，正如下文所指出的，成片的别墅群，因共有土地使用权和设施也可以采取区分所有的制度建立物业利用秩序。由此可见物业管理服务用房事实上乃是为了更好地行使专有所有权而必须由业主共用的部分，因此本条例将其规定为由业主所有是正确的立法选择。因其为建筑物的共用部分而非专用部分因此不是为任一业主单独所有而是由全体业主共有，那么这些房屋的占有、使用、受益与处分应当由全体业主共同进行。物业管理企业之所以对物业管理用房享有占有与使用的权利并非因为管理企业是所有权人而是完全根据物业管理服务合同的约定由业主授予的，对此本条例第35条第2款有明确之规定。因此物业管理企业对于该等物业管理用房的使用必须符合合同的约定，不得擅自改变管理用房的用途，如果有改变其用途的必要时必须经过业主大会的同意。

物业管理服务合同终止时物业管理企业的返还及交接义务
第三十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

【释义】
本条是关于物业管理服务合同终止时物业管理企业的返还及交接义务。

所谓物业服务合同的终止是指物业管理服务合同的效力因一定的原因向将来消灭，不再具有约束力。物业管理服务合同作为一种继续性合同只能终止而不能解除。所谓解除是指使合同的效力朔及至合同成立时无效当事人如果履行了合同应当恢复原状，由于物业管理服务合同无法恢复原状因此不能适用解除。导致物业管理服务合同终止的原因主要有如下几种：(1)物业管理服务合同规定的期限届满，业主委员会与物业管理企业没有续签合同的；(2)物业管理企业与业主委员会通过达成协议的方式使得物业服务合同终止；

(3)合同一方当事人有严重违约的行为时。另一方当事人行使终止权使得物业管理服务合同解除。无论导致物业管理服务合同的终止的原因是什么，于物业管理合同终止时物业管理企业都应当将其于接管物业时所接受的资料返还给业主委员会，这是物业管理企业的后合同义务。虽然本条例只规定了返还第29条第1款规定的资料，在适用本条例时应当作扩大解释，物业管理企业应当返还的资料应当是物业管理企业于接管物业时从业主委员会所接受的全部资料。这些资料具体应当包括：

(1)物业规划图；

(2)竣工图(包括总平面、单体竣工图)；

(3)建筑施工图；

(4)工程验收的各种签证、记录、证明；

(5)房地产权属关系的有关资料；

(6)机电设备使用说明书；

(7)消防系统验收证明；

(8)公共设施检查验收证明；

(9)用水、用电、用气指标批文；

(10)水、电、气表校验报告；

(11)有关工程项目的其他重要技术决定和文件。

(12)物业管理合同约定的其他资料。

    如果业主大会选聘了新的物业管理企业，并且业主委员会与其签订了物业管理服务合同的，由于新物业管理企业将接替原来的物业管理企业进行物业管理活动，所以也要进行接管验收，本来新的物业管理企业应当从业主管理委员会处进行接管与验收，但是这样业主委员会就必须先行从原管理企业处接管再转交于新的物业管理企业徒增麻烦及社会成本。因此，本条第二款规定直接由原物业管理企业与新物业管理企业进行交接，原物业管理企业有义务配合新的物业管理企业进行交接手续。
物业管理企业转委托的规定
第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
【释义】
本条是有关物业管理企业转委托的规定。

物业管理服务合同在性质上属于委托合同，其中业主是委托人、物业管理企业是受托人。因此除了本条例有特别规定外，物业管理服合同应当适用合同法中关于委托合同的规定。

    关于转委托，《合同法》第400条规定：“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”由上述规定可以看出原则上受托人应当亲自完成受托事务而不得进行转委托除经委托人同意或在紧急情况外。之所以如此是因为：委托合同是一种人身性很强的合同，委托合同的成立，源于委托人对受托人的能力、信用等方面的信任，有时委托人可能基于一些个人问题，不愿让他人知道所委托事务的内容，或者虽不在意委托事务是否保密，但出于对受托人能力、信誉的信任，不愿委托第三人处理该事物。但是由于物业管理服务活动内容广泛，许多领域专业性强，一个物业管理企业可能很难完全胜任，必须将这些专业性的服务活动再行委托给其他专业服务公司才能很好地完成其物业管理服务活动，这样对业主是有利的而非有害，但是这时若必须取得业主的同意不但费时、费力而甚至是不可能的，为此本条例打破了一般民事委托合同的限制，允许物业管理企业将某些专项服务活动委托给专业性服务企业而无须取得业主大会或业主委员会的同意。但是本条例并未规定由物业管理企业转委托的专业服务企业违反合同或法律给业主造成损失的应当由谁负责，解释上应当由物业管理企业负责，物业管理企业承担了责任后得依据转委托合同的规定向其转托的企业追偿。
物业管理服务费的原则性
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
【释义】
本条是关于确定物业管理服务费的原则性规定。

物业管理服务合同在性质上是由物业管理企业与业主之间签订的民事合同，因此应当遵循合同自由原则，合同的内容应当由当事人自己自由约定。作为双务有偿合同业主最为主要的义务(即物业管理企业最为主要的权利)是支付物业管理服务费，因此物业管理服务费应当由双方当事人在物业管理合同中加以约定。但是任何自由都是有限制的，合同自由也不例外，本条规定了当事人在约定物业管理服务费时应当遵循的几个原则，作为对物业管理合同服务费用确定自由的限制：

(一)合理原则。

合理原则是指在物业管理实际操作中，核定收取收费时应充分考虑物业管理企业的利益，既要有利于物业管理企业的价值补偿，也要考虑业主的经济承受能力。国内物业管理市场尚处于发展阶段，具体收费标准应当因地制宜、以物业管理服务发生的成本为基础，结合物业管理公司的服务质量、服务深度进行合理核定，使业主的承受力与物业管理实际水平，服务深度相平衡；同时要充分考虑不同档次、不同类别的物业，不同对象、不同消费层次的需要，体现优质优价、公平合理、不可相互攀比，对于物业管理服务费用的使用则坚持“取之于民，用之于民”，逐步实现以房养房、以区养区。房产开发公司、物业管理公司、业主、业主委员会，均须共同遵守专款专用原则，确保物业管理费用的规范化运作、业主的根本利益不受损害。

（二)公开原则。

公开原则要求物业管理公司公开服务项目和收费标准，规范物业管理公司对用户提供特约有偿服务，并实行明码标价，定期向业主公布收支情况，接受业主监督。

我国《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第9条规定，“经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费力，法应当在物业管理合同申明文约定。物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督”。物业管理公司公开收费的义务可以视为业主的权利，业主作为物业管理服务的消费者，依据《消费者权益保护法》的有关规定，享有知悉其接受的服务的真实情况的权利，有权根据服务的不同情况，要求经营者提供服务的内容、规格、费用等有关情况。物业管理服务收费作为公益性服务价格，《价格法》对其制订与收取的公开也有规定，《价格法》第13条规定，“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、户地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。

(三)质价相符原则。

质价相符原则，指物业管理服务的收费标准应与服务质量相适应。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第11条规定，“物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得收费不服务或多收费少服务”。也就是说物业管理服务收费标准高，服务的项目就多，所提供的管理水平和服务质量也高；物业管理服务收费的标准低，所提供的服务内容就少，服务的要求就低。物业管理单位不可高标准收费低质量服务。物业管理是一种市场经营服务型企业行为，物业管理公司提供的是有偿服务。目前，绝大多数管理公司将业主所交的管理费用都花在业主身上。作为业主，除了关心管理费收费标准外，更需要了解所交的管理费包含的服务内容。服务质量不同，服务收费标准就不同。物业管理费实际上就是物业管理公司提供的管理服务的价格，根据市场经济规律的要求，收费价格高低由提供这种物业管理服务的社会必要劳动量决定。由于我国目前许多物业管理公司在服务水平和服务质量上参差不齐，差距很大，有的公司各方面制度健全，运作规范，管理水平和服务质量高，所提供的物业管理服务中包含的个别劳动量往往高于社会必要劳动量：而有的公司却是临时拼凑，各方面条件都不太具备，管理水平和服务质量也较低，它所提供的物业管理服务所包含的个别劳动量往往低于社会必要劳动量。因此，必须根据物业管理公司提供的服务质量、服务水平的不同采用不同的收费标准。要坚持质价对应、收费项目与收费标准对称，反对那些不追求提高服务质量和服务水平，只追求高收费的作法，以及不管服务质量好坏、服务水平的高低，一律按同一标准收费的方法。提供高质量、高水平的服务，则相应得到高额回报；享受高水平、高质量的服务。也相应要缴纳较高的费用。

(四)合法竞争原则。

物业管理服务作为一种有偿服务，在市场经济体制下，需要有其投资、生产、交易的市场，没有进入市场的物业管理服务不是真正的商品，物业管理服务纳入商品经济轨道，就必然形成物业管理市场。为了规范和推动物业管理市场的有序竞争，制定物业服务收费的合法竞争原则是十分必要的。国家支持和促进物业管理行业公平、公开、合法的市场竞争。维护正常的价格秩序，对价格活动实行管理、监督和必要的调控。《价格法》第3条规定，“国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格”。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第4条也明确，“规定国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为”。物业管理市场的竞争，必须符合法律的规定，国家对不法竞争行为进行严格限制。《价格法》第14条规定：“经营者不得有下列不正当价格行为：


(一)相互串通，操纵市场价格，损害其他经营者或者消费者的合法权益；(二)在依法降价处理鲜活商品、季节性商品、积压商品等商品外，为了排挤竞争对手或者独占市场，以低于成本的价格倾销，扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者的合法权益；(三)捏造、散布涨价信息，哄抬价格，推动商品价格过高上涨的；(四)利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易；

(五)提供相同商品或者服务，对具有同等交易条件的其他交易者实行价格歧视；

(六)采取抬高等级或者压低等级等手段收购、销售商品或者提供服务，变相提高或者压低价格；(七)违反法律、法规的规定牟取暴利；

(八)法律、行政法规禁止的其他不正当价格行为。”

(五)政府监管原则。

物业管理服务合同基本上属于格式合同，又叫做附和合同、定型化合同、标准合同。所谓格式合同是指其条款由一方当事人为了与众多相对人订立合同而单方面事先制订，相对人只有接受与否的自由而无法就合同条款进行个别谈判。由于格式合同剥夺了相对入就合同具体条款进行谈判的自由，因此，为了保护相对人的利益不受不当的侵害国家对格式合同进行特别管制，物业管理合同作为格式合同亦不例外，其中服务费用条款就属于受国家管制的一个主要内容。

主打歌

物业服务费交纳义务人的规定
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
【释义】
本条是关于物业服务费交纳义务人的规定。

物业管理服务合同作为双务有偿合同，物业管理企业之所以承担提供物业管理服务活动是为了获得对方当事人的服务费用，那么何人有义务向物业管理企业支付物业服务费呢?换言之，何人是物业管理服务费用的义务人?确定物业管理服务费用支付的义务人的关键，是看何人是物业管理服务合同的当事人，因为只有物业管理合同的当事人才享有合同上的权利负担合同上的义务。

1.在物业已经出卖并交付给业主的，业主是交纳服务费的义务人。由于业主是物业的所有人，同时物业服务合同是由业主委员会代表业主与物业管理企业签订的，所以业主是合同的当事人，由其享有物业服务合同所产生的权利同时也应当由其负担物业管理合同所创设的义务，在物业管理服务合同业主一方的主要义务便是交纳物业服务费。

2.若业主将物业交予他人使用时，何人是物业服务费的义务人?究竟是业主还是物业使用人?由于物业使用人并非合同的当事人因此除非经由债务承担，物业使用人不负有交纳服务费的义务。那么当业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的是否构成债务承担?根据合同法的规定由债务人与第三人签订合同进行债务承担的应当经债权人同意才对债权人有效，因此若未经债权人同意的不构成债务承担，此时业主与物业使用人的约定对物业管理企业不生效力，但是该约定在业主与物业使用人之间仍然有效。但是物业使用人向物业管理企业交纳物业服务费的，物业管理企业应当受领不得拒绝，否则会构成受领迟延，因为债务除了依据法律或合同之约定应由债务人亲自履行的外均得由第三人履行。若物业使用人不按约定交纳物业服务费用的，仍应当由物业所有人即业主承担责任，物业管理企业不得要求物业使用人承担责任，但是物业使用人必须向业主承担责任。本条第一款规定即应作如是之解释。

    3.当物业尚未出售或虽已出售但是尚未交付给业主时，物业管理合同的当事人是物业管理企业与房地产开发单位(即本条例所称的建设单位)，所以物业服务费应当由房地产开发单位支付。本条第二款之规定即为此意。

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物业服务费行政监督的规定
第四十三条
县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
【释义】
本条是关于物业服务费行政监督的规定

物业服务收费的标准实行国家监管制度，其监管机关是县级以上的人民政府的价格主管部门及其同级房地产行政主管部门。物价主管部门及房地产主管部门对物业服务费的监管的具体内容目前有以下四个方面：

1.审批制度。

在物业已交付使用但尚未成立业主委员会时，物业管理综合服务收费一般由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报县级以上物价局核定审批。另外，物业管理公司对全体业主提供的公共性服务收费如装修保证金、有线电视入网费、水电费周转金等也应报物价局审批。

2.备案制度。

在业主委员会成立后，物业管理服务收费标准由物业管理公司与业主委员会在物业管理合同中依据本条例第41条规定的原则的基础上约定或由双方协商确定，并报物价局备案。申报备案制度在《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》第10条中有所体现，如“物业管理企业应在签订物业管理委托合同之后1个月内，将物业管理服务收费标准报物业所在地物价局备案”。在《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》第9条中也有所体现，如“物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督，并将各项费用的年收支情况同时报市物价局和所在地物价局备案。”物业管理公司为满足部分用户需要而提供的特约服务如室内清洁、传真打字、接送小孩上学等服务收费，只需经业主委员会或者用户认可，由物业管理公司将服务项目和收费标准在小区(大厦)内公布，无需报物价局审批或备案。未经业主委员会或者用户认可的服务收费，使用人有权不支付服务费用。

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3.许可证制度。

为了使政府有效监管物业管理服务收费行为，我国许多地方实行物业管理服务收费许可证制度。

此制度在《广东省经营服务性收费管理规定》中有明确规定，即政府定价的经营服务性收费管理实行许可证制度和年审制度。对于具有物业管理资质证书的物业管理单位，对住宅小区、住宅组团、高层住宅、综合楼宇开展物业管理，收取物业管理费时按以下程序向物价部门申报：

(1)由物业管理单位写出申请收费或调整收费标准的报告：

(2)填报(物业管理服务收费申请表)，一式三份，同时须附如下资料(复印件)：①物业管理单位资质证明；

②营业执照(许可证)；③住宅小区(大厦)物业管理手册或小区管理章程(规定)；④住宅小区(大厦)总平面图；

⑤住宅小区(大厦)总体检收资料；⑥重新审核标准的，要附上原物价部门核定标准的有关文件等。

(3)经批准收费后，领取由物价部门统一制发的《广东省经营服务性收费许可证》，并将其放置在收费场所显眼处，以便群众和物价部门监督检查；

(4)《广东省经营服务性收费许可证》每年年审一次。

4.处罚制度。

    除以上物业管理服务收费许可证制度以外，有关部门有权对违法违规行为进行监管，如果物业服务企业违反有关价格监管的法律，政府价格主管部门以及房地产主管部门的依据相关之法律、法规对物业管理企业进行相应的处罚。《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中15条规定“凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚。(1)越权定价、擅自提高收费标准的；(2)擅自设立收费项目，乱收费用的；(3)不按规定实行明码标价的；(4)提供服务质价不符的；(5)只收费不服务或多收费少服务的；(6)其他违反本办法的行为。”

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物业管理企业特约服务及其费用的规定
第四十四条
物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
【释义】
本条是关于物业管理企业特约服务及其费用的规定。

既然物业管理企业与业主之间是合同关系，那么根据合同自由原则合同究竟应当包括哪些内容完全取决于当事人的约定，只要其约定不违反善良风俗以及法律的强制性规定都是有效的。物业管理合同作为一种有名合同，是指双方当事人约定由物业管理企业提供必要的物业管理服务，而业主支付约定的物业管理服务费用的双务有偿合同。但是因为物业管理合同是由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的，所以其主要内容应当主要是关于业主为了能够行使其区分所有权的专有部分的权利，而且也仅限于为行使其所有权的限度内，超出此一范围的服务的约定由于业主大会并没有授权业主委员会行使，所以不得在物业服务合同中约定，否则对于业主没有约束力(业主委员会的权利是由业主大会授予的，关于业主委员会的具体职权请参看第15条)。因此如果业主需要物业管理企业提供物业管理合同中约定的服务以外的其他服务的，必须与物业管理企业单独订立委托合同，就服务的种类、标准、服务费用的数额及其支付的方式时间等做出具体的约定。合同一经成立生效当事人必须按照合同的约定履行合同，否则就会构成违约行为从而须承担违约责任。此种合同完全属于普通民事委托合同，而非物业管理服务合同，因此不适用本条例的规定，所以业主既可以将这些服务委托给物业管理企业也可以委托给其他人处理。对于这些特约服务合同应当完全适用《合同法》关于委托合同的规定，即《合同法》第396-413条的规定。因此对于特约服务的种类及费用完全由当事人自行约定，而不适用政府监管原则。

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公众性费用的收取办法
第四十五条
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
【释义】
本条是有关于公众性费用的收取办法的规定

本条第1款规定的是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向谁收取水费、电费、气费、通讯费、有线电视费。即规定了水费、电费、气费、通讯费、有线电视费的交纳义务人。本款将交纳义务人规定为该等公用事业服务的最终用户，而非物业管理企业。事实上，供水、供电等企事业单位之所以向用户供水、供电等完全是基于该等单位与用户签订有供水、供电、供气、提供通讯服务、提供有线电视服务合同，是履行其合同义务的行为。供水、供电、供气、供热等合同事实上属于特种买卖合同，是双方当事人约定一方当事人(供电人、供水人等)向另一方当事人(用户)供电、水等，另一方当事人支付电费、水费等费用的合同(参见《合同法》第176条与第184条)。因此，合同的双方当事人是供电、供气等单位与用户。由于合同具有相对性只对合同当事人有约束力，对第三人原则上没有约束力，因此只有供电、供水等单位与用户享有合同规定的权利并承担合同义务。对于供用电合同《合同法》第176条至第183条有明确、详细的规定，对于供用水、供用气、供用热力合同根据第184条的规定准用供用电合同的规定。提供通讯服务、有线电视服务等合同由于合同法缺乏明文之规定，因此属于无名合同(又叫非典型合同)，对于无名合同根据合同法原理应当准用与其最相类似之合同的有关规定，因为此等合同与供用电合同非常相似，因此亦得准用供用电合同。根据《合同法》第177条的规定，供用电等合同的具体条款应当包括“供用电的方式、质量、时间、用电容量、地址、性质，计量方式，电价、电费的结算方式，供用电设施的维护责任等条款。”根据《合同法》的规定双方当事人的主要义务为：

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供电等单位的主要义务。

(1)按照国家规定的质量标准和合同的约定安全供电的义务。供电人未按照国家规定的标准和合同的约定安全供电，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。

(2)断电通知义务。供电人因供电设施检修、临时检修、依法限电或者用电人违法用电等原因，需要中断供电时，应当按照国家有关规定事先通知用电人。未事先通知用电人中断供电，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。

(3)及时抢修义务。因自然灾害等原因断电，供电人应当按照国家有关规定及时抢修。未及时抢修，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。

2.用电人等(用户)的主要义务。

(1)交纳电费的义务。用电人应当按照国家规定的质量标准和合同的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照合同的约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。

(2)安全用电的义务。用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定安全用电。用电人未按照国家有关规定和当事人的约定安全用电，造成供电人损失的，应当承担损害赔偿责任。由此可见，与供电等单位签订供用电等合同的用户才是合同的当事人，才须根据合同的规定交纳电费、水费等。物业管理企业并非合同之当事人因此并不负有合同义务，供用电等单位无权要求物业管理企业支付这些费用。当然如果物业管理企业为了满足自己的需要而与供用电等单位签订供用电等合同的，作为合同当事人(即用户)应当交纳电费等。本条第2款规定了物业管理企业代收电费等费用时不得收取手续费等额外费用，应当是指不得向业主等用户收取额外的手续费。本款作如是规定是合理的，由上述的论述可以看出，供电等单位是收取电费的权利人，用户则是交纳的义务人，物业管理企业不是合同的当事人，因此既不享有权利也不负有义务，其若代理收取该等费用是作为供用电等单位的代理人，是接受供电等单位的委托，为供电等单位处理事物，因此若要收取手续费应当向其委托人(即供电单位等)收取而不是向用户收取，这正如代理电话局等收取电话费的银行应当向电话局收取代理费的道理一样浅显易懂。

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物业管理企业对违法行为的制止及报告义务
第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
【释义】
本条规定了物业管理企业对违法行为的制止及报告义务。

依据本条例及物业管理服务合同的约定，物业管理企业的主要管理义务包括：(1)房屋及共用设施设备的维修和管理；(2)卫生保洁服务；(3)保安服务；(4)绿化管理；(5)消防管理；(6)车辆管理；(7)装修管理；(8)环境管理等。因此当物业管理区域内出现违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规以及业主公约等行为而对物业管理区域的安全、环境等造成损害或威胁时物业管理企业应当采取合法的手段予以制止，并将这些情况及时的报告有关国家机关予以处理。否则因此而给业主造成损失的应当承担损害赔偿责任。但是由于物业管理企业并非国家执法机关，因此不得行使执法权否则应当承担相应的法律责任。有关行政管理部门接到报告后应当依法予以处理。

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物业管理企业的安全防范义务
第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
【释义】
本条规定了物业管理企业的安全防范义务。

安全防范是物业管理企业的主要义务之一，也是物业管理服务合同的主要内容之一。物业管理企业的社区安全管理义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。物业消防管理就是预防和消除火灾，整改治理火灾隐患，以保障物业小区内业主的生命、财产安全。小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫值勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个安全稳定的秩序，使得业主们能够安居乐业。物业管理企业是否应承担前述的社区安全管理义务，完全由业主团体与物业管理企业在合同中约定。正如前面所介绍的，我国目前的物业管理企业是以服务人的身份出现的，因此，实践中的物业管理服务合同一般都会约定这类社区安全管理义务。至于社区安全管理义务的具体内容，更应由合同双方明确约定。社区安全管理义务的具体内容：

1.物业消防管理。

物业管理合同双方当事人可以依据本条例、《消防法》和各地的地方性规定，约定物业管理企业承担的具体消防管理义务。实践中物业服务合同中所约定的物业管理企业所承担的具体消防管理义务主要有如下几种：

(1)定期检查、维修消防设施和器材、设置消防安全标志。确保消防设施和器材的完好、有效；

(2)定期组织防火检查，及时消除火灾隐患。当物业管理企业发现消防安全隐患后，应当通知有关责任人及时改进。如果责任人拒绝改进的，物业管理企业应当及时告知业主团体或直接通报有关行政主管部门。物业管理企业怠于履行约定的消防管理义务造成损失或损失扩大的，应承担民事责任；

(3)开展防火安全知识宣传教育；

(4)保障疏通通道、安全出口畅通，并保持符合国家规定的消防安全疏通标志；

(5)当物业管理区域内发生火灾时，物业管理企业应当积极进行救助工作，并及时通知消防机关，否则应当承担相应的法律责任；

(6)其他约定的事项。

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2.小区治安管理。

依据各地的地方法规以及本条例本条之规定，小区治安管理义务被规定为物业管理企业的强制性义务。从我国目前的物业管理实践来看，在物业管理服务合同中均对治安管理义务作出了约定。至于该类义务由哪些具体事项构成，应由当事人双方明确约定。一般而言，小区治安管理义务包括以下具体内容：

(1)执行门卫值班制度，以防闲杂人员自由进出物业小区；

(2)实施安保巡逻制度，以便及时发现并排除治安隐患；

(3)制止不遵守业主公约等规章制度的各种行为；

(4)检查进出小区的车辆，并维护小区内车辆的停放秩序；

(5)防范并制止其他妨害小区公共安全秩序的行为。

在履行物业小区治安管理义务时，应当注意的是，物业管理企业的身份为一个民事主体而非行政执法机关。物业管理企业作为一个民事主体，只是接受业主团体的委托对小区的物业进行管理，这种管理的本质是一种民事活动。因此，物业管理企业应当控制自身行为的合法界限，凡是专属于国家机关才能行使的公共权力物业管理企业均不得实施否则就构成违法行为，应当承担相应的法律责任，包括民事责任、行政责任以及刑事责任。本条第2款明确规定保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时不得侵害公民的合法权益即为此意。实践中，由于物业管理企业及其工作人员欠缺法律知识，实施了强制搜身、非法拘禁、暴力伤人等非法行为，这样物业管理企业及其工作人员就要承担相应的法律责任。

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物业使用人在物业管理中的权利、义务
第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
【释义】
本条是关于物业使用人在物业管理中权利义务的规定。

物业管理活动中各方当事人之间的权利义务主要是由物业管理服务合同所产生的，所以，该等权利义务除法律、法规有特别规定外只能由物业管理服务合同的各方当事人享有与承担。

根据本条例第15条之规定，物业管理服务合同是由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订的，所以，物业管理服务合同的双方当事人是物业管理企业与业主。因此，根据物业管理服务合同所产生的权利与义务只能由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业使用人由于不是合同的当事人，所以既不能享有合同权利也无需承担合同义务。但是，物业使用人为了能够实现其根据物业使用合同(主要为租赁合同)所取得的对物业的使用权，必须利用物业管理企业所提供的各种服务，也就是说，物业使用人必须享有业主在物业服务中所享有的各种权利才能满足其对物业的使用利益。同时，物业管理企业对物业的管理，又要求物业的使用人提供各种各样的便利以及遵守一定的规则才能履行其管理义务、提供约定的管理服务。那么，物业使用人基于什么理由得对物业管理企业享有请求其提供服务之权利，又基于什么理由须对物业管理企业负有一定的义务呢?由于合同具有相对性，因此只对合同之当事人有效力，第三人若要享有合同之权利或承担合同之义务依据《合同法》之规定惟有通过如下几种渠道：

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1.合同债权之让与。对此，《合同法》第79条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：

(一)根据合同性质不得转让；

(二)根据当事人约定不得转让；

(三)依照法律规定不得转让。”第80条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”

第81条规定，“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”据此合同债权的转让须具备如下只要件：(1)须有合法有效的合同存在；(2)须合同权利得以转让；

(3)须转让人与受让人签订债权让与合同；(4)须通知合同债务人。

2.涉他合同的签订。涉他合同包括利他合同与由第三人履行的合同。所谓利他合同，是指合同双方当事人约定由合同债务人向第三人履行合同义务的合同。对此，《合同法》第64条规定，“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人为向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”所谓由第三人履行的合同，是指合同双方当事人约定由当事人以外的第三人履行合同义务的合同，对此，《合同法》第65条规定，“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”可见，对于涉他合同虽然第三人得向合同之债务人请求履行合同(在利他合同)或得向合同债权人履行合同债务(在由第三人履行的合同)，但是合同对第三人没有约束力。

3.债务承担。债务承担包括免责的债务承担与并存的债务承担两种。所谓免责的债务承担，是指由债务人以外的第三人代替债务人向债权人承担债务，原债务人脱离债务关系的民事法律行为；而所谓并存的债务承担，是指由第三人加入债务关系与原债务人共同负担债务的民事法律行为，此时承担人与债务人成为连带债务人。免责的债务承担必须通过承担合同进行，债务承担合同可以由债务人与承担人签订也可以由债权人与承担人签订。若承担合同由承担人与债务人签订合同的，必须经债权人同意才能对债权人生效，因为债务人的信用直接关涉到债权人的债权能否实现的问题。对此，《合同法》第84条规定，“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。对于免责的债务承担的法律效果，《合同法》第86条规定，“债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。”

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4.合同权利义务的概括承受。所谓合同权利义务的概括承受，是指合同生效后一方当事人于第三人签订合同约定并经对方当事人同意后，由该第三人代替其享有合同权利并承担合同义务的法律行为。对此，《合同法》第88条规定，“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”实际上，合同权利义务的概括承受是债权让与与债务承担的结合，没有什么特别之处，因此完全可以进行分解而适用债权让与与债务承担的法律规范，对此，《合同法》第89条亦有明文规定，“权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。”而这些规定则是关于债权让与与债务承担的规范。基于上述之原理对于本条规定应当从如下几方面加以理解：

1.本条第1款之规定，实际上就是关于业主将其合同权利让与物业使用人以及由物业使用人承担业主之合同义务的法律规范。不过本条规定没有将债权让与与债务承担予以分别规定而是合在一起加以规定的。但是我们在适用时应当加以分别。

2.由于债权让与无须债务人之同意，所以业主与物业使用人关于物业使用人之权利的约定，只需通知物业管理企业后物业使用人即得享有。对此，本条并未要求通知物业管理企业，可以视为是本法的特别规定。

3.由于债务承担须经债权人同意所以有关物业使用人之义务的约定只有经物业管理企业同意后债务人才得免责，否则业主不能免责，若物业使用人没有按照约定履行义务则业主应当承担责任。
   4.本条第2款之规定当物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主要承担连带责任。这里的连带责任应当是指民事责任，不包括行政责任与刑事责任。法律之所以科业主以连带责任是因为物业使用人的选择是由业主进行的，因此选择使用人之业主应当担保其所选择的使用人不会违反本条例及业主公约的规定，进而侵害到物业管理企业及其他业主的合法权益。

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房地产行政主管部门处理有关物业管理纠纷的职责

第四十九条
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

【释义】
本条规定了房地产行政主管部门处理有关物业管理纠纷的职责。

物业管理纠纷投诉是指物业管理法律关系一方当事人，即业主、业主委员会和使用人在物业管理过程中，对物业管理企业或其他物业管理主体违反物业管理有关法律法规、委托管理服务合同等行为，向所在地物业管理行政管理部门(房地产管理部门)、物业管理协会、消费者协会或物业管理企业的上级部门进行口头或书面的反映。投诉人可以是业主委员会、业主和使用人也可以是物业管理企业，被投诉人的对象一般是物业管理企业，也可以是业主委员会、物业业主和使用人，物业所在地的房地产管理部门，其他行政管理部门等。物业管理服务合同的履行过程中，当事人之间经常会发生各种各样的纠纷，或者由于某方当事人违反合同或者由于违反法律法规而侵害到他人的合法权益。当出现这些现象时当事人除了可以诉诸司法机关加以解决外，还可以依据本条规定向房地产行政主管部门进行投诉，由房地产行政主管部门通过行政手段加以解决。当事人可以选择使用何种解决纠纷的途径，从而既能使纠纷得以迅速的解决又能保护各方当事人的合法权益。

对于物业管理过程中出现的纠纷进行投诉及处理应当掌握几方面的内容：

1.接受投诉的机关。

依据本条例的规定接受物业管理纠纷投诉的法定机关是县级以上地方人民政府房地产行政主管部门。接受投诉以及及时处理投诉既是房地产行政主管部门的权力又是他的义务。

2.物业管理纠纷投诉受理制度。

投诉受理制度是指政府有关行政管理部门接受投诉后的处理程序。物业管理投诉受理制度是指物业管理行政部门接受业主委员会、业主和使用人对违反物业管理法律法规、委托管理服务合同等行为投诉的受理及处理程序。如《上海市居住物业管理条例》对此作出的具体的规定：

(1)市房地产管理局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，接受有关违反物业管理法律法规等行为的投诉；

(2)区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查、并自受理投诉之日起30日内答复投诉人。如投诉的情况属实，房地产管理部门应对被投诉人作出行政处罚或行政处分：

(3)投诉人对区、县房地产管理部门的答复有异议，可以向市房地产管理局提出复核要求。市房地户管理局

应当在受理之日起30日内，依法重新进行复查、复审、复核、复验等一系列活动，根据复核的情况，可以作出维持、变更或撤销、部分撤销原行政处罚或行政处理决定，并将该决定答复投诉人；

(4)投诉内容涉及其他行政管理部门联责范围的，市房地产管理局或区、县房地产管理部门应当自受理之日5日内，移送有关行政管理部门，并书面告知投诉人。

3.投诉的种类。

(1)业主或使用人对其他业主或使用人的投诉。如有些业主或使用人因在天井、庭院、平台、屋顶以及道路搭建建筑物，而影响其他业主正常的工作、生活或影响物业区域整体美观，致使违反物业管理有关条例的行为，有利益关系的业主或使用人对此行为进行投诉；

(2)业主或使用人对业主委员会投诉。如因业主委员会没能履行职责，致使业主或使用人的权益受到损害，而对其进行投诉；

(3)业主委员会、业主和使用人对物业管理企业的投诉。如物业管理企业没能履行物业管理服务合同中约定有关条款，致使居住区的治安保卫服务没能到位；物业管理企业乱收物业管理费，维修基金管理混乱，且账目不公开等行为；

(4)业主委员会、业主和使用人向有关专业管理部门的投诉。如因居住区内经常无故停水、停电，环卫部门没能定期清运垃圾，铺没地下管道而未使小区道路路面平整等情况，影响业主和使用人正常的生活和工作，致使向有关管理部门投诉；

(5)业主委员会对业主和使用人的投诉。如因业主或使用人在装修时，损坏房屋承重结构或破坏房屋外貌，经业主委员会物业管理企业劝阻无效的行为，而对其进行投诉；

(6)物业管理企业对有关专业管理部门的投诉。如“统一管理、综合服务”的物业管理模式与各专业管理部门还存在分工不明，职责不清的矛盾，在具体矛盾出现的情况下，对有关专业管理部门进行投诉；

(7)业主委员会、业主和使用人对房产开发商的投诉。如房产开发商所建造的房屋存在严重的质量问题或配套不到位问题，影响业主和使用人的生活和工作。致使对其进行投诉；

(8)业主委员会、业主和使用人对物业管理主管部门的投诉。如物业所在地房地产管理部门或有关工作人员干扰组建业主委员会或变相指定物业管理企业等行为，对此提起投诉；

4.建立物业管理投诉制度的意义。

物业管理中投诉受理制度是随着物业管理企业的发展而逐步建立和完善的。目前还没有引起人们重视，甚至有些业主委员会、业主和使用人还不知道此项制度。因此，还需进一步的宣传，使业主委员会、业主和使用人能运用投诉这一法律武器来维护自己的权益；使物业管理企业规范自身的管理行为；使行政主管部门加强物业管理的指导和监督；使各专业管理部门各行其责、相互配合从而使物业管理工作走上健康有序发展的轨道。建立物业管理违法行为的投诉制度有如下几方面的意义：

(1)建立投诉受理制度有利于维护业主委员会、业主和使用人的合法权益。物业管理几乎涉及每一市民，特别是业主的切身利益，直接影响业主和使用人的生活和工作，影响到安居乐业。甚至是社会稳定。在物业管理中所发生的纠纷或违反法律法规的行为，业主委员会、业主和使用人可以通过该项制度和行政管理来维护自己的合法权益。

(2)建立投诉受理制度有利于规范物业管理企业的行为。物业管理企业在实施物业管理中，由于缺乏管理经验，以及存在观念、资金、技术水平、员工素质、管理要求等方面的差异，致使物业管理企业管理水平参差不齐。部分企业管理混乱，服务水平低下，技术力量薄弱，影响正常的物业管理。通过该项制度，房地产管理部门可以依法强化对物业管理企业监督和管理，从而使其行为规范化。

(3)建立投诉受理制度有利于加强房地产部门对物业管理的监督和管理。房地户主管部门依法对物业管理进行指导监督和管理，投诉受理制度能更好行使其职责，进一步了解物业管理中存在的问题，同时也是解决物业管理纠纷的有效措施之一。

(4)建立投诉受理制度有利于物业管理健康发展。投诉是业主委员会、业主和使用人的基本权利之一，是他们运用法律武器维护自己合法权益的措施之一，受理是政府行政主管部门和各专业管理部门接受投诉和处理投诉的一项制度，也是解决物业管理纠纷或违法行为的措施之一。投诉受理制度的贯彻执行，促使物业管理进一步向规范化、法制化发展。

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第五章 物业的使用与维护
改变公共建筑及共用设施的程序

第五十条
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
【释义】
本条是关于改变公共建筑及共用设施的程序的规定。

对本条的理解应当从以下几个方面着手：

1.由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是为特定目的所建设的，而且这些特定目的往往是全体业主为满足其对物业的利用而不可缺少的，若对该等公共建筑和设施的用途加以改变将导致大多数业主受损，甚至会降低整个物业区域的交换价值及使用价值，因此原则上不得改变其用途。

2.对公共建筑及共用设施用途加以改变属于对该等建筑及设施进行事实上的处分，而进行处分必须由有处分权的人进行或者至少经其授权。由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是由全体业主根据建筑物区分所有权的规则所共有的，因此若必须改变这些公共建筑及共用设施的用途时应当由全体业主共同决定。

3.根据条例规定，业主行使对公共部分的所有权的方式是通过业主大会多数觉得方式进行得。因此业主需要改变这些建筑及设施时仅需经业主大会讨论同意并告知物业管理企业即可。由于物业管理企业并非物业的所有人，因此其须改变这些建筑及设施时也必须经业主大会讨论通过。由于物业区域涉及公共利益，因此对物业管理区域内的公共建筑及共用设施用途加以改变的还必须履行法定的手续。

4.至于业主大会的召开程序及表决程序请参见条例第12-14条的规定及解释，在此不再赘述。

业主、物业管理企业对于公共道路、场地的占用、挖掘规则
第五十一条
业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
【释义】
本条规定了业主、物业管理企业对于公共道路、场地的占用、挖掘规则。

物业管理区域内的道路、场地属于全体业主所共有，应该由全体业主按照其通常用途加以使用。因此通常而言，单个业主以及物业管理企业均无权超出物业使用与服务的范围而擅自占用、挖掘道路、场地，否则就侵害了其他业主或者全体业主对于物业共有或者共用部分所享有的权利。但是在特殊情况下，业主或者物业管理企业可能需要临时占用与挖掘道路与场地。例如物业管理企业为了维修地下管线就需要临时挖掘公共道路。条例对此限定在因为维修物业或者公共利益，并且是确需占用、挖掘的。因此，除了事出有因之外，还需要达到必须确需的程度，也就是说占用与挖掘是达到维修或者维护公共利益目的必须的不可或缺的手段，在这种场合下才允许占用与挖掘。除了上述的前提条件外，还需获得业主或者物业管理企业的同意，双方应当就占用与挖掘的具体范围、方式、时间等作出安排。具体而言，业主临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。前者之所以还要求物业管理企业的同意，主要是因为物业管理企业负责物业的维护与保养，本身负有妥善维护的义务，征得其同意，约定占用与挖掘的具体安排，不仅有助于确保对于道路与场地的损害减少到最低，而且有助于其采取措施减少由此而给其他业主带来的不便。既然道路与场地原本属于共有或者共用，不言而喻的是，业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地恢复原状。

管线等公用事业设施维护责任
第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

【释义】
本条是关于管线等公用事业设施维护责任的规定。

对于本条应当从以下几个方面加以理解：

1.有关供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位为了向用户进行有关供水、供电、供气、供热或提供通讯、有线电视服务而在物业管理区域内安装的管线及其他设施的维护责任属于安装该等管线设施的单位，而不属于物业管理企业，也不属于业主。本条之所以作如此规定，是因为，安装并维护这些管线设施是有关单位根据其与业主(即水、电、气、热、通讯、有线电视的用户)所签订的供电、供水、供热、供气、通讯、有线电视合同所承担的义务，是用户通过水费、电费、气费等向其支付的相关服务费用的对价。对此《合同法》第181条规定：因自然灾害等原因断电，供电人应当按照国家有关规定及时抢修。未及时抢修，造成用电人损失的，应当承担损害赔偿责任。《合同法》第184条又规定：供用水、供用气、供用热力合同参照共用电合同的有关规定。因此，若供电、供水等单位不负责维护，而是由业主或物业管理企业承担维护的责任则显然是不公平的。

2.供水、供电等单位为了维护该等管线时，有权临时占用、挖掘道路、场地，业主与物业管理企业均不得阻止。

   3.当供水、供电等单位完成维修、养护等工作后应当及时将占用、挖掘的道路及场地恢复原状，否则由此给与主造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
房屋装修时业主及物业管理企业的告知义务
第五十三条
业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
【释义】
本条规定了房屋装修时业主及物业管理企业的告知义务。

业主作为物业专有部分的所有人，原则上由权利处分自己的专有部分的物业，当然包括装修装饰物业的权利。但是由于业主专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻，业主进行装修装饰施工时都会影响到其他业主的利益。因为装修装饰施工时会发出噪音、会产生大量的装修垃圾、可能会造成管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等侵害其他业主或居民的合法利益，因此法律必须对此进行调整。规定业主在装修装饰时应当遵循一定的准则，禁止一系列严重影响其他业主利益的行为。基于上述之理由，本条要求也住在进行装修装饰前告知物业管理企业，以让物业管理企业及时掌握业主装修装饰的具体情况。同时本条亦要求物业管理企业将房屋装饰装修中禁止的行为和事项告知业主，之所以如此规定，是因为业主一般不知晓装修装饰中的注意事项基禁止的行为，而物业管理企业则对此颇为熟悉，而且对于物业装修的管理已是物业管理企业的义务之一。

业主缴纳专项维修基金的义务以及专项维修基金的归属、使用
第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

【释义】
本条主要规定了业主缴纳专项维修基金的义务以及专项维修基金的归属，使用等有关问题。所谓专项维修基金，是指根据法律规定建立的专门用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。维修基金作为房屋共用部位和共用设施、设备专项费用，专门用于住宅共同部位，公用设施的大修，更新和改造。所谓大修，是对共用部位、共用设备设施的大规模的维修。所谓更新和改造，是对共用部位、共用设施设备中坏旧部分的更换，以使其保持正常的使用或者不断提高其使用效能或使其具有新的效能。业主缴纳基金的义务：物业管理资金是为了对物业的共用部位或共用设施、设备进行维修养护而建立的，基金的收益人是全体业主，因此，根据谁受益谁负担的原则，全体业主都有缴纳基金的义务。本条例第7条规定，业主有义务按照国家的规定缴纳专项保修费用。业主在这里包括三种情况，住宅物业的业主，住宅小区内的非住宅物业的业主，住宅小区外的与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。对于第三种，我们应加以注意，如果仍然是小区里的话，由于有了前边第二项“住宅小区”的规定，第三项就没有必要提了，所以，从逻辑上讲只能是小区外的业主。该业主承担缴纳责任的理由，不在于它位于小区之内，享受到物业管理的服务，因为专项维修基金不是物业管理服务费用，它和服务无关。它承担义务的理由是，该物业的结构与单幢住宅楼的结构紧密相连、也就是说和住宅楼存在共用部分，如果住宅楼的结构出现问题，得不到及时维修，该非住宅物业的结构也会相应的受到影响，而住宅楼获得维修、更新、改造，该非住宅物业却能同样的受益。根据受益与负担相一致、权利和义务相一致的做法，该与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，主要是住宅小区外，和小区住宅楼结构相连而建的一些建筑物的所有权人，也要承担缴纳专项维修资金的义务。尽管专项维修基金是用于物业保修期满后的物业维修，但是，并不是过了保修期才开始缴纳该项基金。对于新住宅物业小区来说，在售房时即可由购房者按照一定比例筹集。对于旧的住宅小区，由于历史原因，基础设施配套不全，失修严重，小区治理资金短缺，居民承受能力有限，实施物业管理难度较大，加之到一定年限后，就需要大面积的更新，改造，修缮，需要投入大量资金，必须提前筹集，不能等到需要时才临时筹集，否则就可能很被动，导致无法及时有效的对物业进行必要的维修养护。所以，必须在购买商品房和公房的同时，就建立起专项维修基金，以解决购房人的后顾之忧。该条明确规定了基金属于业主所共有，其所增收益也当然属于业主所有。但是，具体的使用、管理办法，将由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。基金的目的是为了维修，条例第31条规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在保修期间，由保修企业负担保修费用，保修期满后，发生的自然损坏等需要维修的，从维修基金中支付。如果是由于第三人的人为损坏，当然由第三人负担赔偿责任。维修养护的对象不是住宅自用部位和自用设备，该部分的维修、更新费用，由业主承担；维修基金主要用于共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。所谓共用部位，是指住宅主体承重结构部位，所谓共用设施、设备，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用以分摊进入住房销售价格的共用的上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井以及公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋。由于维修基金事关整个物业区域内全体业主的利益，为了确保共用部位、共用设备设施能够得到及时的维修，从而维护全体业主的利益，必须确保维修基金专款专用，严禁挪作他用.

主打歌

业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权

第五十五条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

【释义】
本条主要规定了业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权。对于区分所有的建筑物的共用部分，原则上各业主可以根据居住的需要，平等利用。但是，如果进行商业经营，就超出了个人有权利用的范围。所以，利用共用部位，共用设施设备进行商业经营的，其利用决策权和收益权归全体业主享有。所谓商业利用。主要有在楼顶上设立发射塔、移动通信的基站，利用外墙发布广告，将共用部位出租，将楼顶楼道或平台让与相邻业主使用搭建等，只有全体业主有权利用或允许他人利用，但是，考虑到商业利用对相关业主的生活可能造成影响，比如说，妨碍了有关住户的采光、通风等，所以，要征得有关住户的同意。同时，由于共用部位的商业利用，可能影响到物业管理企业的管理服务，本条要求商业利用应当获得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意，任何一方都不得擅自决定进行商业经营。对法律规定，需要签订书面合同或办理登记过户手续的，比如租赁合同的签订，地役权等的设定等，并且要签订合同和办理相应的登记过户手续。商业化经营所获得的利益，当然应归全体业主享有，就如维修养护基金属于全体业主所有一样。尽管商业经营的开展，要征得相关业主、物业管理部门的同意，但是，后两者并不是收益的所有人。为了保障物业的正常维护，经营所得的收益应当首先主要用于补充专项维修资金的不足。当然、如果业主大会做出了其他的决定，也可以按照业主大会的决定使用。本条的规定，显示了法规的灵活性。即法律一方面鼓励用于补充维修资金，在没有业主大会其他使用决定的情况下，当然归于维修养护基金。另一方面，又尊重了业主大会的决策权，同时又把这种决策权限制于业主大会，而排除了业主委员会，因为资金的变更使用属于重大事项，必须由业主大会决定。
责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务
第五十六条
物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
【释义】
本条规定了责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务。

法条在这里使用了责任人的概念。该条把责任人与物业管理企业相并列，强调责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护。所以，该条的责任人，就不包括承担维修养护义务的物业管理企业本身。因此，所谓责任人主要包括两种情况：一种是物业业主专有部分存在安全隐患、危及公共利益和他人安全的责任人，比如阳台玻璃的安装不够牢固等。这部分的责任人是物业专有人，物业专有人对自己专有的部分，有义务维持其正常的安全状态。如果物业存在着安全隐患，对公共利益和他人的合法利益造成危险的，区分所有人应该及时的维修养护。这种义务来源于所有权的行使本身，所有权人有权利在符合法律规定的范围内自由的使用自己的财产，但是，也有义务尊重他人的人身财产安全，确保物业的正常安全状态，如果物业存在着安全隐患，业主就有义务及时的加以维修养护。另外，如果第三人造成了业主专有部分的损害，那么，在对外关系上，物业专有人仍然是责任人，因为，其他业主很难知晓到底谁是具体的侵权人，也就无法行使相应的权利，它只能以物业专有人为责任人，要求其承担维修养护的义务。当然，物业专有人在承担责任之后，可以再向具体的侵权人追偿。这种责任具有依附于物业的性质，在业主将物业转让给第三人的时候，相关的责任也就由受让的第三人来承担。受让人因此遭受的损害只能由其再向出让人追偿。第二种是对共有部分消除危险的责任。它也可以分为两种情况，一种是侵权责任人，对因自己的侵权行为造成物业危险的，比如侵权人在对共有部分施工过程中，擅自破坏承重墙，破坏管道线路等，给他人或公共利益带来了危险或妨碍，作为业主代表的业主委员会有权要求侵权责任人恢复原状、消除危险、排除妨碍。另外，如果业主大会或业主委员会将某一项维修养护工作承包给物业管理企业以外的企业或个人，那么，该承包的企业或个人也是维修养护义务的责任人。在维修养护的过程中，如果需要利用相邻关系人的通道、阳台等，根据相邻关系法理，相邻人有提供必要的方便，予以协助配合的义务。在责任人不履行维修养护义务的时候，由于损害造成的危险或隐患事关全体物业人的财产人身安全，必须及时加以消除，否则一旦造成后果就不堪设想。为了充分发挥物业财产的效用，杜绝事故的发生，条例规定，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。《民法通则》第117条第2款规定，损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。物业业主当然可以根据法律规定，要求侵权人予以维修养护，必要时可以通过诉讼来救济，强制其履行义务。但是，这种情况显然要费时费力，所以，条例才作了这样的规定。由于这在本质上是在物业管理企业和全体业主之间形成了一个新的合同义务关系，因此，必须得到业主大会的同意。当然，由物业管理企业维修养护，主要是考虑到物业管理企业熟悉物业情况，有维修养护的经验，并不是因此就对业主大会的意思自治进行限制。所以，条文特别强调了，“可以”由物业管理企业维修养护，而不是“应当”或“必须”由物业管理企业来维修养护。由此所产生的费用由责任人承担，当然，在这里的费用必须是合理的费用，在发生争议时，双方可以请求人民法院予以确认。
第六章 法律责任
建设单位违反招投标规定的行政责任
第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
【释义】
本条规定了建设单位违反招投标规定的行政责任。

所谓行政责任，是指违反行政法律和法规，而依法必须承担的责任。为了保护业主的合法权益，避免在业主、业主大会聘用新的物业管理企业之前，在物业前期服务过程中，建设单位和物业管理企业相互勾结，侵害业主合法权益的情况发生，针对目前建设单位私自选聘物业管理企业，导致所选聘的物业管理企业素质差，造成业主和物业管理企业之间纠纷不断的现状，条例第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。本条就是从法律责任的角度确保了第24条的落实。该条责任的构成要件是：

1.责任主体是住宅物业的建设单位，即为了给业主提供前期的物业管理服务而选聘物业管理企业的该物业的建设单位。

2.建设单位的行为违反了本条例关于招投标或者协议选择物业管理企业的规定，包括：(1)在条例规定必须采用招投标方式时而未采用的，即对投标人超过三个或者住宅规模较大的住宅物业，不按条例要求进行招投标。既包括不进行任何形式上的招投标，也包括虽然有形式上的招投标，但双方恶意串通，虚假招投标的行为。(2)在可以协议选聘具有相应资质的物业管理企业的情况下，未履行相应的批准程序的。根据第24条的规定，如果投标人少于3人，或者住宅的规模较小，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但是要经过物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门的批准。如果未经批准，擅自采取协议选聘的方式，就是对条例第24条的违反。做出行政处罚的机关是物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政部门。

本条规定的行政处罚的方式有：

(1)责令限期改正，规定在一定的时间内，纠正错误做法，包括恢复招投标，预先申请批准。

(2)给予警告，警告是对违法者予以告诫和谴责，申明其行为已经构成违法，要求其以后不再重犯，这是针对违法者声誉的一种处罚。

(3)罚款，强制违法者在一定期限内向国家交纳一定数量货币而使其遭受一定经济利益损失的处罚形式。

本条规定的罚款数额是10万元以下，并且可以和责令限期改正、警告并用。

要注意的是，本条只是规定了建设单位的行政责任，并没有涉及违法选聘的物业管理合同的效力问题以及由此造成的损失赔偿问题。实际上，正如条例第26条规定的，即使前期物业管理合同约定了期限，但是，只要业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效。前期物业服务合同就终止。如果业主对前期物业管理企业的管理服务不满，可以通过及时的与其他物业管理企业签订合同的方法，而自然的终止前期物业管理合同。当然，如果前期物业管理人在管理过程中有未尽善良管理人义务，造成了业主损失的情况，业主及业主委员会有权要求赔偿损失。
建设单位擅自处分的行政责任和民事责任
第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
【释义】
本条规定了建设单位擅自处分的行政责任和民事责任。

(一)行政责任。

本条行政责任的构成要件是：

1.责任主体是建设单位，在这里没有区分是住宅建设单位还是非住宅建设单位。

2.行政责任人违反了本条例的规定，擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。具体而言，首先，违反了本条例的规定，即违反了本条例第27条的规定，即业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。处分既包括法律上处分，也包括事实上处分。法律上处分如转让所有权、设定用益物权或担保物权，出租等等，事实上处分包括拆毁等。处分的对象是物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权等。对于一般的专有部分，由于其权利主体是明晰的，权利人有足够的动力在民事责任的体系框架内去寻求法律救济，自然不在本条的规范之内。但是，对于共用部位、共用设施设备来讲，由于在业主委员会成立之前，建设单位和业主的地位显然是不平等的，业主是分散的、信息缺乏的，单个业主搭便车的心态严重，因此也就缺乏自己主张权利的动力，而建设单位却具有信息、组织的优势，现实中建设单位任意处分的情况比比皆是，业主的合法权益频遭侵犯。仅仅依*民事责任的事后救济，远远无法有效的遏制侵权行为的生。因此、为了加大对业主利益的保护力度，条例规定要对侵权人加大惩罚力度，依法追究其行政责任。行政处罚的内容是罚款，金额在5万元以上20万元以下。行政处罚的决定机关是物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门。

(二)民事责任。

本条规定了侵权人的民事赔偿责任。根据本条及民法通则的有关规定，建设单位损害赔偿的民事责任的构成要件是：

1.侵权责任人的行为具有过错和违法性，即建设单位未经同意授权，擅自处分他人所共有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权。

2.侵权人的侵权行为造成了业主的损失，包括直接损失和间接损失。前者指的是，由于侵权人的处分行为导致的物业自身价值的减少。后者是指由于侵权行为而导致的物业业主无法使用、收益而遭受的可得利益损失。

3.损失和侵权人的侵权行为之间具有因果关系，正是由于侵权人的无权处分，导致了损失的发生。要明确的是，民事责任和行政责任并不互相排斥，行政责任是对国家承担的责任，带有惩罚性质；而赔偿的民事责任是对受侵害业主的责任，不具惩罚性，一般只有补偿性，目的是使业主的利益恢复到侵害未发生之前的状态。所以，行政责任的承担不影响民事责任，反之亦然。

主打歌

拒不移交资料的行政责任

第五十九条
违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

【释义】
本条规定了拒不移交资料的行政责任。

在建设单位、物业管理企业、业主之间由于物业管理问题发生纠纷，更换物业管理主体时，常常出现掌握资料的一方拒不将资料移交给另一方的情况。由于这些资料是开展物业管理，对物业进行维修养护所必需的，如果掌握资料的一方拒不移交，将会给对方的工作造成许多障碍，所以，条例特别规定了拒不移交的行政责任。

本条规定的行政责任的构成要件是：

1.主体为负有资料移交义务的建设单位、物业管理企业以及业主委员会。

2.有关义务主体违反本条例的规定，拒不移交有关资料。根据本条例第29条、第37条、第39条的规定，即业主委员会在物业管理企业承接物业时，拒不向物业管理企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图验收资料给物业管理企业。物业管理企业在物业服务合同终止时，拒不向业主委员会移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图验收资料；建设单位在办理物业承接验收手续时，拒不向物业管理企业移交(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图验收资料；(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(4)物业管理所必需的其他资料。

本条规定的行政处罚措施主要有：

1.责令限期改正。即责令在规定的期限内，对资料予以移交。此措施适用于所有的义务主体，即业主委员会、物业管理企业、建设单位。

2.通报。在经过规定的时间，负有资料移交义务的建筑单位，物业管理企业仍然拒不移交的，对其给与通报批评。这是对违反义务人的声誉的谴责。

3.罚款。对经过规定的时间，仍然拒不移交资料的建筑单位、物业管理企业，在通报批评的同时，处以1万元以下10万元以上的罚款。要注意的是，通报和罚款不适用于业主委员会。原因在于，即使根据条例第37条的规定，业主委员会应当向承接物业的物业管理企业移交第29条第1款规定的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图验收资料。但是，如果业主委员会在签订物业管理合同后反悔，因而拒不交纳资料，物业管理企业也只能依照民法的规定追究业主委员会的合同责任。但是，由于业主委员会代表的是物业消费者的利益，是法规加以保护的弱者，因此，没有理由追究其行政责任，否则就与条例的立法目的背道而驰，也是对业主权利的粗暴干涉。上述行政处罚措施仍然由物业所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门做出。

无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果
第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款：给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
【释义】
本条规定了无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果。

为了确保物业管理工作的正常开展，为了能够给业主提供优质的管理服务，条例第32条第2款规定，我国对物业管理企业实施资质管理制度，具体的办法由国务院建设行政主管部门制定。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。

未取得资质证书而从事物业管理的行政责任的构成要件是：

1.责任的主体是从事物业管理的企业，而不是企业的具体员工。

2.该从事物业管理的企业缺乏从事物业管理的资格，即未取得相应的资质证书。

3.该企业从事了具体的物业管理活动，至于是否造成损害或者是否盈利，在所不问。

该行政处罚的内容包括：

1.没收违法所得。所谓没收违法所得，是指行政机关依法将行为人以违法手段取得的金钱及其他财物，收归国有。在没收非法所得的时候，必须注意区分违法所得与违法行为人的其他合法财产。

2.罚款。凡是未取得资质证书而从事物业管理活动的，在没收非法所得的同时，并处5万元以上20万元以下的罚款，并且，此处的罚款是“并处”而不是“可以并处”。无资格从事物业管理活动的损害赔偿责任：这种赔偿责任首先存在着违约责任和侵权责任的竞合问题，即物业管理企业的行为可能既构成违约，也构成侵权；业主委员会既可以要求其承担违约责任，也可以要求其承担侵权责任。

由于没有资格而从事物业管理的企业与业主委员会之间往往存在物业管理的服务合同，根据该合同的约定，物业管理方有义务提供一个正常的物业管理企业或者其与业主委员会明确约定的物业管理服务。那么，如果，由于该企业实际上并不具备必要的管理资质条件，导致无法满足物业管理的要求，比如说无法及时的对物业进行维修养护，造成物业损失；由于无法提供合同约定的安全保障服务，导致业主受到人身伤害或财产损失，那么，业主委员会有权利依法追究非法从事物业管理的企业的违约责任。在这里，必须明确的是，即使非法从事物业管理的一方，不具备物业管理的资格，但是，这并不影响其与业主委员会的物业管理合同的效力，无资格从事，会导致行政处罚，但不能因此认为其与业主委员会签订的合同无效。因为，首先，从业资质是基于行政管理而做出的强制性要求，而并不是合同有效的条件。其次，如果认为这种情况下，合同无效，恰恰反而助长了违法行为人，违法行为人将只需要承担缔约责任，而缔约责任相对于违约责任来讲，要以过错为要件，业主委员会将不得不举证证明物业管理方没有资质证书，即存在着过错和违法性。但是，有时候，要业主或业主委员会对此加以举证是很难的。物业管理企业会通过种种虚假欺骗的方式，使业主委员会相信自己有资质证书。所以，要求业主委员会举证物业管理企业没有资质证书一般来说并不容易。因为，如果业主委员会很容易就可以不被欺骗，从而发现物业管理企业没有相应的资质证书的话，业主委员会一般根本就不会和它签订合同。而违约责任则是无过错责任，不管行为人有无过错，只要它没有按照合同履行义务，除非在不可抗力的情况下可以减轻或者免除义务外，义务人都要承担违约的责任，相对人不需要证明违约人有过错。这对于业主委员会行使自己的索赔权利是非常有利的。再次，从赔偿范围上来说，无效合同的赔偿也仅以信赖利益即直接损失为限。而有效合同的违约责任则不仅包括信赖利益的损失，还包括履行利益，即如果合同义务被正确履行的话，可能增加的利益的损失。所以，即使物业管理企业没有从事物业管理的资格，但是，物业管理合同仍然是有效的，业主委员会可以要求其承担违约责任。另一方面，如果物业管理企业的活动，也造成了业主的财产损失或者其他人身损害，同时也就构成了侵权行为。作为侵权责任的构成要件是，行为人违反了本条例关于资质证书的规定，没有资格而从事物业管理活动，行为人的行为具有违法性和过错；行为人的无资格管理行为给业主造成了损失；损失与行为之间具有因果关系，即损害的发生是由于行为人的管理行为造成的。所谓损失，包括直接损失和间接损失。前者指的是，由于物业管理的不善导致的现有财产的减少；后者指的是由于物业管理人的行为而导致的财产应该增加而未增加。违约责任和侵权责任的区别主要是：(1)举证责任的不同，侵权行为责任要求业主或业主委员会举证证明物业管理企业没有从业资格，而违约责任则不需要举证，业主只需要证明物业管理企业违反了合同，没有履行合同规定的义务。(2)赔偿范围不同，一般来讲，违约责任不能要求精神损害赔偿，而侵权责任则可以要求精神损害赔偿。在物业管理企业的行为既构成违约也构成侵权的情况下，根据《合同法》第122条的规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本条规定的第三点是关于以欺骗手段取得资质证书的行政责任。本责任的构成要件是：(1)物业管理企业取得了资质证书，即从表面上看物业管理企业拥有从事物业管理的资格。(2)这种资质证书的取得是物业管理企业欺骗审查机关的结果，也就是说，实际上物业管理企业并不具备法规所要求具备的条件，但是，物业管理企业采取弄虚作假的方式，骗取了审查机关的信任，使其相信自己有从事物业管理的能力，从而骗取了资质证书，从事了物业管理活动。该行政处罚的内容是，首先按照本条第1款的规定，即没收非法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款。其次，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

物业管理企业聘用无从业资格的人员的法律责任
第六十一条违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
【释义】
本条规定了物业管理企业聘用无从业资格的人员的法律责任，包括行政责任和民事责任。为了保障物业管理活动的顺利开展，依法维护业主的合法权益，条例不仅规定了物业管理企业的资质要求，而且规定了物业管理企业从业人员的资格要求，要求物业管理从业人员必须具备相应的业务能力和知识水平。条例第33条规定，从事物业管理的人员，应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但是如果物业管理企业对此要求置之不理，对未取得物业管理职业资格证书的人员仍然加以聘用的话，第33条关于从业人员资格的要求就会成为虚置，就无法从根源上杜绝无资格人员从业的违法现象。所以，为了保证第33条的贯彻落实，预防不符合条件的从业人员进入物业管理的人力资源市场，本条专门规定了违法聘用无资格从业人员的法律责任。

(一)行政责任。

其责任要件是：(1)物业管理企业聘用了他人从事物业管理。如果所聘用的人员不是进行物业管理，而是在物业管理企业中从事其他工作，如行政服务、后勤保障，党团活动等。那么，即使该人员不具备物业管理的从业资格，物业管理企业也不承担本条所规定的责任。(2)该聘用从事物业管理的人员不具备条例所规定的从业资格。本行政处罚的内容是：(1)责令停止违法行为，即不得继续聘用此类无资格人员从事物业管理活动，凡是已经聘用的，要解除劳动合同。(2)并处5万元以上20万元以下的罚款。行政处罚由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法做出。

(二)民事责任。

    本条同时还规定了赔偿损失的民事责任。这种责任和第60条的损害赔偿责任相同，既可以是违约责任，也可以是侵权责任。责任的构成要件因违约责任还是侵权责任有所不同，对违约责任来讲，构成要件是，物业管理企业违反了合同的约定；造成了损失；违约行为和损失之间有因果关系。违约责任不以过错为要件，除非存在不可抗力减轻责任或免责的情况，只要一方违反了约定，并且因此给业主造成了损失，就要承担违约责任。对侵权责任来讲，责任构成要件则是行为人违反了本条例关于从业人员资格的要求，物业管理企业聘用的人员没有资格而从事物业管理活动，行为人的行为具有违法性和过错；行为人的无资格管理行为给业主造成了损失；损失与行为之间具有因果关系，即损害的发生是由于行为人的管理行为造成的。关于侵权责任和违约责任在物业管理责任上的主要区别，可以参照上述第60条的规定。业主可以根据自具体情况，选择追究其违约责任还是侵权责任。
物业管理企业违反委托管理限制之法律责任
第六十二条违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
【释义】
本条是关于物业管理企业违反委托管理限制之法律责任。

    物业管理企业在实行物业管理社会化的情形下起着至关重要的作用。在确定法律责任时，首先需要考虑的问题在于谁是物业企业法律责任的承担主体。在某些条件下，不是由物业管理企业，而是由其他主体承担物业管理中所发生的法律责任。目前，各国民商法均规定，承担物业管理法律责任的主体必须是有民事责任能力的自然人和有独立法人地位的企业。物业管理企业能否承担法律责任关键在于其是否具有法人地位。如果物业管理企业不具备法人条件，则不能独立承担法律责任，当需要承担法律责任时，应由其投资人作为承担法律责任的主体；当然，它自身的财产可以先行用于承担法律责任，不足承担时，则由其投资人补充承担；当物业管理企业虽有财产但拒绝承担时，也可以直接要求投资人承担。关于可承担法律责任的财产范围，如果物业管理企业是法人的，则以其全部财产承担责任。至于什么是“法人的全部财产”，则由《民法通则》第48条予以确定：“全民所有制企业法人以国家授予它经营管理的财产承担民事责任。集体所有制企业法人以企业所有的财产承担民事责任。中外合资经营企业法人、中外合作经营企业法人和外资企业法人以企业所有的财产承担民事责任，法律另有规定的除外。”如果物业管理企业同时是有限责任公司或股份有限公司的，则依据《公司法》第3条第2款规定确定：“有限责任公司，股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。股份有限公司，其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。”如果物业管理企业不是法人的，则由其投资人依上述规则确定可承担法律责任的财产范围。物业管理企业承担的法律责任包含民事法律责任、行政法律责任与刑事法律责任。本条实际上规定了物业管理部门对其行政违法行为应承担的行政法律责任。物业管理主管部门会同其他有关主管部门依照各自的职责对实施行政违法行为的物业管理企业进行行政处罚。建设部《城市新建住宅小区管理办法》第15条规定：“物业管理公司违反本办法规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求其限期改正；房地产行政主管部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可处以罚款：(1)房屋及公用设施、设备修缮不及时的；(2)管理制度不健全，管理混乱的；(3)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；(4)私搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；(5)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。”物业管理企业承担行政法律责任的主要行为包括：(1)非法经营行为。指不具备从事物业管理的资质和能力的企业，以物业管理公司的名义违法从事物业经营活动；(2)擅自作为行为。指物业管理企业在实施物业管理过程中，违反物业管理法规的禁为规定或者违反物业委托管理服务合同中的禁为规定，而擅自作出的犯禁行为；(3)不正当竞争行为。指物业管理企业在市场交易中违反公平竞争的法律规定和公认的商业准则，采用不正当的手段损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为；(4)损害消费者合法权益的行为。指物业管理企业在向消费者提供服务时，违反《消费者权益保护法》第3章关于经营者的义务之规定，而作出的损害消费者合法权益的行为；(5)不履行或不忠实履行管理义务的行为。指物业管理企业不履行物业管理委托合同规定的义务，或者不忠实履行管理义务，导致物业管理制度不健全、管理混乱、修缮养护不善的行为；(6)其他违反行政管理法规的行为。物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，属于实施了擅自作为行为，应受到县以上房地产主管部门的责令限期改正；罚款；吊销资质证书；委托所得收益用于公共维修与养护；或者赔偿业主损失等。
挪用专项维修资金的法律责任
第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
【释义】
本条是关于挪用专项维修资金的法律责任。

    物业管理法律责任，有广义和狭义之分。广义的物业管理法律责任，是指一般法律关系主体因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务及物业管理服务合同规定的义务，或者因不当行为行使自己权利，或者因某种法律事实出现，而应承担的法律上的不利法律后果。狭义的物业管理法律责任，是指物业管理法律关系的主体对自己违反物业管理法规的行为所应承担的具有国家强制性的不利的法律上的后果。本条采用狭义的概念。物业管理法律责任不同于一般的法律责任，它具有以下特征：一是法定责任与约定责任之结合。物业管理活动因业主与物业管理公司的委托合同而发生。而约定责任，即违约责任，是指合同当事人因违反合同义务所承担的民事责任。合同一旦生效，则在当事人之间产生法律约束力，当事人应依合同约定严格地、全面地履行合同义务，任何一方当事人违反有效合同所定的义务时均应承担违约责任，即违约责任是违反有效合同所定义务的后果。因此，物业管理中发生的法律责任的确定，除依法律相关规定外，还要以合同为根据；二是法律责任具有复合性。涉及物业管理活动的法律责任种类繁多，普遍存在民事责任、行政责任和刑事责任在物业管理法律责任制度中合并的情形，即出现“法律责任之复合”的现象。这种法律责任的复合性决定了在确定物业管理法律责任时，要周全考虑相关法律法规对某一种行为从不同角度所设定的责任规范，这使得不少违反物业管理法规的行为都要依法由违法行为人承担多种责任。挪用专项维修资金的行为，体现了法定责任与违约责任相结合的特点。首先，它是违反了本条例第35条物业服务合同中关于专项维修资金的管理与使用之规定，行为当事人，无论是法人还是自然人，均应承担违约责任；其次，它也违反了本条例第54条第2款关于“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。不得挪作他用”的规定。挪用专项维修资金的行为不仅违反了本条例的规定，也违反了物业服务合同的规定，因此是应受到处罚的行为。挪用专项维修资金的行为，首先涉及行政法律责任。所谓行政法律责任，指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的法律后果。行政法律责任分为两类：一是违法行政责任。是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为而引发的依法应承担的不利法律后果，即给予直接责任人员或单位主管负责人行政处分；二是指行政相对人的行为违反行政管理法规而承担的不利法律后果。通常，行政责任的构成必须具备以下要件：(1)行政责任发生的前提条件是行政违法或不当行为的存在；(2)行政责任主体是行政机关、或者法律法规授权组织及其工作人员；(3)行政责任是法律规范所确认的责任；(4)行政违法或不当行为必须发生在实施行政职权的过程中。行政法律责任的承担方式一般包含：行政处罚、行政处分和劳动教养。本条例主要涉及行政处罚方式。依据我国《行政处罚法》第2条的规定，行政处罚的种类包括：警告；罚款；没收违法所得；没收非法财物；责令停产停业；暂扣或吊销许可证，暂扣或者吊销执照；行政拘留；法律、行政法规规定的其他行政处罚。挪用专项维修资金的行为，还涉及刑事法律责任。所谓刑事责任，是指行为人(包括自然人和法人)的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依法必须承担的刑法上不利的法律后果。它是制裁最为严厉的法律责任。承担刑事责任的方式是刑事处罚，即刑罚。刑罚是国家审判机关根据刑法，对犯罪分子所适用的限制或者剥夺其某种权益的强制性制裁措施。刑罚通常分为两类：一是主刑，包括管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑；二是附加刑，包括罚金、没收财产和剥夺政治权利。另外有非刑罚方法，包括赔偿经济损失或赔偿损失、接受训诫、具结悔过、赔礼道歉。因不可抗力、正当防卫、紧急避险、职务行为等抗辩事由。刑事责任可以免除。
建设单位(开发商)的法律责任
第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
【释义】本条主要是关于违反本条例第30条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”规定之行政法律责任，即关于建设单位(开发商)的法律责任。

物业管理必须与开发建设联系起来，才能更好地完善物业管理。为此应要求开发商承担一定的义务，如开发商没有履行义务，则应承担相应的法律责任。物业管理法律责任的意义在于：约定责任的设定和法定责任的规定，要求人们严格遵循其应尽的义务，从而达到当事人约定所欲达到的目的及法律规定的目的。物业管理法律责任制度是法律对物业管理社会关系进行调控的一种形式，以保护合法权益、促进义务履行为主要内容，而在法律责任追究方与法律责任承担方之间建立起与国家强制处罚措施相联系的权利义务关系。物业管理法律责任制度的功能主要体现在三方面：一是处罚物业管理中的违法行为；二是补偿受害者之损失；三是教育人们遵纪守法。物业管理中涉及的法律责任种类繁多，但均具有必要性的共同特点：即责任人必须严格按法律责任规定的义务内容去履行。法律责任是权利的保障机制，也是执法严肃性的核心。设定法律责任的目的在于体现国家强制力的存在与威严，并恢复遭到破坏的原有合法权利与义务，以保护法律规范的贯彻执行和维护正常的社会经济秩序。在物业管理活动中，要使责任人真正不能逃避其应承担的法律责任，完善物业管理法律规范，专设“法律责任”章节，是非常有必要的。在物业管理法律关系各主体中，建设单位(开发商)的法律责任相对简单。其法律责任同样有民事法律责任、行政法律责任、刑事法律责任等几种形式，但主要以前两种形式为主，且这两种形式常常发生一定的重合，即有时要求开发商向不同的主体分别承担民事责任和行政责任。建设单位承担法律责任的行为主要有以下几种：

(1)未履行法定前期物业管理义务的行为。指开发建设单位作为新建房出售单位以及公有住宅出售前的管理单位，违反物业管理法规关于前期物业管理的规定，不履行或不完全履行自己在物业管理方面依法应作为的义务之作为。

(2)不履行物业维修专用基金代收代存法定义务的行为。主要指新建房出售单位在销售时，未按规定代表物业方向购房者收取法定的物业维修专用基金，或者代收后不按规定及时交存人指定的银行专用账户的行为，此外，公有住房出售单位也可能作出不履行设立物业维修基金法定义务的行为。

(3)不履行物业移交法定义务的行为。指房屋出售单位在向物业管理企业、业主委员会移交物业时，未按规定移交有关该宗物业的工程建设资料和提供成本价物业管理用房、微利价部分商业用房的行为。

(4)不向业主委员会提供住宅小区物业管理用房和经营用房等等。

   (5)其他违法行为。如擅自将住宅小区的物业管理项目发包给没有物业管理资质的企业，合同无效，并由物业管理主管部门给予处罚，如果给业主造成损失的，应当承担赔偿责任；物业出售率达到法定此例或者物业开始出售已达法定年限的，不主持或协助物业管理主管部门召开业主大会的，由物业主管部门给予行政处罚，责令其主持召开或协助召开。建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，属于建设单位的擅自作为行为。所谓擅自作为行为，是指建设单位在实施物业管理过程中，违反物业管理法规的禁为规定或者违反物业委托管理服务合同中的禁为规定，而擅自作出的犯禁行为。由于这种擅自作为行为是应受到行政处罚的行为，故建设单位应受到县级以上地方人民政府房地产主管部门的如下行政处罚：责令限期改正；给予警告；没收违法所得；并处10万以上50万以下的罚款。

主打歌

物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途之法律责任
第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
【释义】
本条规定了物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途之法律责任。

法律责任产生的原因大体上可以分为以下四种：

(一)侵权行为。

侵权行为是指侵犯他人人身权利、财产权利和政治权利的行为。侵权行为是一种民事违法行为。我国《民法通则》第117条、第118条以及有关法规的规定，侵权行为一经发生，即在加害人和受害人之间产生义务关系，即受害人有要求加害人赔偿其财产或身心损害所产生的经济损失的权利，加害人则负有赔偿这种损失的义务。因侵权行为而产生的债，传统民法上称为“侵权之债”；在我国，通常称为“损害赔偿”。

侵权行为有三种归则原则：过错责任原则、无过错责任原则与衡平责任原则。过错责任原则是指在损害他人权益的行为人系故意或过失时才对行为负责。它要求四个构成要件：行为违反法律强制性规范、有损害事实存在、违法行为与损害事实之间有因果关系、行为人主观上有过错。无过错责任原则是指法律规定的主体即使在没有过错时仍应对特定的损害结果负责，这种情况必须要有法律的规定。衡平责任原则又称为公平责任原则，是指与损害的发生各方当事人都没有过错而且又不能使用无过错责任原则，但受害人的损失如果不予补偿显然不公平，可以根据实际情况由当事人分担损失。

(二)违约行为。

违约行为是指合同当事人不履行或者不完全履行合同的责任。违约责任，是合同一方当事人因违反合同而产生的民事责任。违约责任随合同制的产生而产生，并随之发展而不断完善。在古代，关于合同的违约责任，既是一种财产责任，也是一种人身制裁。今天，现代合同制的违约责任，则仅仅是一种财产责任。法律一般只强制违约者用其财产来弥补给对方所造成的财产损失。没有合同关系，就不可能存在违约责任问题。因此，违约责任只能存在于合同当事人之间。违约责任基于法律的规定或当事人的约定而产生。通常情形下，合同当事人违约之所以承担违约责任，并非出于当事人自己的约定，即使当事人在合同中没有列明违约责任条款，也不影响违约责任的存在。当合同中没有规定违约责任条款时，当事人违约，可根据合同法的规定，仍应承担相应的民事责任。当事人一方既有违约行为，又有侵权行为时，发生法律责任竞合时，则由受损害方选择追究违约责任或者侵权责任。

(三)行政违法行为。

行政违法行为，是指违反行政管理法规而应受到行政法律制裁的行为。它包括几种情况：国家工作人员执行公务时违反有关法规的行为，如失职、越权、泄密、违反纪律等；法人违反行政管理法规应受行政处罚的行为；公民违反行政管理法规应受行政处罚的行为等等。行政违法行为具有极端的多样性，具体的构成要看各自的行政性法律规范的规定而予以确定。

(四)犯罪行为。

    犯罪行为是指具有严重社会危害性，触犯国家刑事法律，应当受到刑法处罚的行为。这是一种刑事违法行为，其违法性最为严重。犯罪行为必须由四个要素构成：犯罪客体、犯罪客观方面、犯罪主体、犯罪主观方面。犯罪客体是指刑法所保护的，为犯罪行为所侵害的社会关系。犯罪客观方面是指刑法所规定的犯罪行为的客观事实特征，包括危害行为、危害后果、危害行为与危害后果之间的因果关系。犯罪主体是指实施了犯罪行为，依法应当被追究刑事责任的自然人和单位。犯罪的主观方面是指犯罪主体对其所实施的危害性行为及危害后果所持的心理状态，包括故意和过失。故意分为希望危害后果发生的直接故意和放任后果发生的间接故意，过失分为疏忽大意的过失与过于自信的过失。未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的行为违反了本条例第38条的规定，侵犯了业主的所有权，属于行政违法行为，理应受到县级以上地方人民政府房地产主管部门的以下行政处罚：责令限期改正；警告；罚款；将所得收益用于共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
业主、物业管理企业擅自作为行为的法律责任
第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
【释义】
本条是关于业主、物业管理企业擅自作为行为的法律责任。

法律责任的一般构成，指在一般情况下，构成法律责任所具备的条件。它通常包含四个要件：

(1)行为违法；(2)损害结果；(3)因果联系；(4)行为人主观上有过错。

物业管理中活动中，民事侵权行为、行政违法行为和刑事违法行为大多数是采取过错责任的归责原则。在确定物业管理法律责任时，除上述四个条件外，通常还应考虑行为人的责任能力问题。所谓责任能力是指一个人能够辨认和控制自己行为的能力。无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人通常不具有或不完全具有责任能力，因而对自己所实施的违法行为就依法不负责任或不负完全责任，但其行为引发的民事损害赔偿责任依法应由其法定监护人承担。业主、物业管理企业的擅自作为行为，行为人主观上有过错，行为违法，损害了公共利益，且违法行为与损害结果之间存在因果关系，因而，应由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予如下处罚：责令限期改正；警告；罚款；所得收益用于共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

业主逾期不变纳物业服务费用的民事法律责任
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
【释义】
本条规定了业主逾期不变纳物业服务费用的民事法律责任。

由于业主在物业管理法律关系中处于核心地位，一切物业管理活动都是围绕着业主及其利益。另一方面，业主也在物业管理中承担着大量的义务，违反这些义务必然承担法律责任。业主承担的法律义务主要体现在以下几方面：

1.业主有如下违法行为的，由业主委员会和物业管理企业以制止、批评教育、责令限期改正，依法律和业主公约和共用部分使用规则、违章处罚规则等物业管理自治规则提请有关部门处理，如果造成损失的，违法业主应当赔偿损失：未经物业管理部门批准，改变住宅小区内房屋用途、外观；在建筑物和住宅小区共同部分违章堆物、搭建，占用共用场地、公用设施；损毁住宅小区的共用设施及设备；饲养动物造成他人损害；在行人通行处放置障碍物，或移动指示标志，影响通行安全；在有易燃易爆物品的地方，违反禁令，吸烟、使用明火；有重大火灾隐患，经通知的仍不加改正；指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业；在发生消防事故时，阻碍消防车、消防艇通行或者扰乱火灾现场秩序，不执行火场指挥员指挥，影响灭火救灾；当众喧闹、鸣喇叭或以其他方式发出超出规定标准的噪音；挪用共用场地中沟井坎穴的覆盖物、标点、防围，或者故意移动覆盖物、标点、防围；在室外零挂物品，可能掉下砸伤楼下人员；私拉电线、私设管道，乱挖土壤危及地下管线光缆的安全；从事法律、业主公约和其他物业管理自治规则所禁止的活动。

2.业主在进行家庭居室装修有违法行为的，由业主委员会和物业管理企业予以批评教育、责令限期改正，依照法律和依制定的业主公约和共用部分使用规则、违章处罚规则等物业管理自治规则提请有关部门处理。如果造成损失的，违法业主应当赔偿损失。

3.拒绝交纳各种物业管理费用的，业主委员会和物业管理企业有权要求其限期交纳并按规定收取滞纳金，逾期仍不交纳的，物业管理企业可按本小区业主公约和其他物业管理自治规则催交直至提起诉讼。

4.在业主房屋可能危及毗邻房屋和公共安全、小区观瞻时，对业主不及时修缮的违法行为，由业主委员会和物业管理企业批评教育，并责令限期改正，消除危险。如果业主拒不修缮的，业主委员会和物业管理企业可以进行修缮，所发生的费用由业主承担。对于已经造成的损失，违法业主应当赔偿损失。

5.异产毗连房屋(即区分所有的建筑物)经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，房屋共有人不按有关规定及时治理。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第15条明确规定房屋共有人对危险房屋有治理义务。各地的异产毗连房屋管理立法中也有相应的规定。

    对于业主民事法律责任的追究，如果经采取以上措施仍不能达到追究目的时，可以通过司法救济，由司法机关作出裁决并强制执行。对于造成他人损害的，可以提起损害赔偿之诉。对于拒不交纳各物业管理费用的，业主委员会或物业管理企业可以向法院申请支付令或者提起诉讼。一般来讲，这种追缴物业管理费用的事实问题和法律问题较为简单，法院可以采用简易程序审判。在国外，这种诉讼一般都是由小额诉讼法庭受理的，这样可以极大地方便诉讼各方当事人，减少诉累，同时也可以节省国家的诉讼资源。应当注意的是：如果欠交住宅小区的各类应由业主交纳的公共性费用，则应当由物业管理自治组织为原告提起诉讼；但是如果由物业管理企业代收的，则物业管理企业可以受委托派员工作为物业管理自治组织的诉讼代理人；如果欠交物业管理公司为业主提供专门服务的物业管理费用。则应当由物业管理企业作为原告提起诉讼。
业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的刑事责任和行政责任
第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
【释义】
本条是关于业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的刑事责任和行政责任。

如果业主违法行为的性质严重，触犯了刑律的，应当追究刑事责任。依据我国刑法，业主可能触犯的刑法罪名有：

1.放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法危害公共安全罪。刑法第114条规定：“放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法破坏工厂、矿场、油田、港口、河流、水源、仓库、住宅、森林、农场、谷场、牧场、重要管道、公共设施或者其他公私财产，危害公共安全，尚未造成严重后果的，处3年以上10年以下有期徒刑”，第115条规定；“放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处10年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪的，处3年以下有期徒刑或者拘役”。

2.破坏电力、易燃易爆设备罪。刑法第118条规定：“破坏电力、燃气或者其他易燃易爆设备，危害公共安全，尚未造成严重后果的，处3年以上10年以下有期徒刑”，第119条规定：破坏交通工具、交通设施、电力设备、燃气设备、易燃易爆设备，造成严重后果的，处10年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。过失犯前款罪的，处3年以下有期徒刑或者拘役”。

3.非法携带枪支、弹药、管制刀具、危险物品危及公共安全罪。刑法130条规定：“非法携带枪支、弹药、管制刀具或者爆炸性、易燃性、放射性、腐蚀性物品，进入公共场所或者公共交通工具，危害公共安全的，情节严重的，处3年以上10年以下有期徒刑、拘役或者管制。”

4.消防责任事故罪。刑法第139条规定：“违反消防管理法规，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成严重后果的，对直接责任人员，处3年以上7年以下有期徒刑”。

5.聚众扰乱公共场所秩序罪。刑法第191条规定：“聚众扰乱……公共场所秩序，聚众堵塞交通或者破坏交通秩序，抗拒、阻碍国家治安管理工作人员依法执行职务，情节严重的，对首要分子，处5年以下有期徒刑、拘役或者管制”。

6.故意毁坏财物罪。刑法第275条规定：“故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他特别严重情节的，处3年以上7年以下有期徒刑”。

7.妨害公务罪。刑法第277条第1款规定：“以暴力、威胁方法阻碍国家机关工作人员依法执行职务的，处3年以上有期徒刑、拘役、管制或者罚金”。

    8.重大环境污染事故罪。刑法第338条规定；“违反国家规定，向土地、水体、大气排放、倾倒或者处置有放射性的废物、含传染病病原体的废物、有毒物质或者其他危险废物，造成重大环境污染事故．致使公私财产遭受严重损失或者人身伤亡的严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金后果特别严重的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金”。业主如果违法情节较为严重，但尚不构成犯罪的，物业自治管理组织可以向物业管理主管部门或其他主管部门反映，如城建监察、城市绿化、环境保护、交通、治安、供水、供电、供气等部门。由各主管部门对其进行查处，各主管部门自己发现的也可以主动查处，按照相关行政法律法规或规章的规定给予违法业主以行政处罚。如果业主拒绝、妨碍国家工作人员依法执行职务，但未使用暴力、威胁方法的，按照《治安管理处罚条例》19条规定处15日以下拘留、200元以下罚款或者警告。业主因行政违法行为而承担行政法律责任，主要包括两种行为。一是擅自作为行为，指违反物业管理法规的禁为义务规范而擅自作出的行为。如业主在使用房屋过程中，擅自改变房屋结构、外貌和用途等。二是不履行法定应为义务的行为，指违反物业管理法规的作为义务规范不作出法规所要求的行为。
物业管理主管部门工作人员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任
第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
【释义】
本条是关于物业管理主管部门工作人员收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任。

国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财务或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的行为，构成刑法第九章渎职罪中的滥用职权或者玩忽职守罪。



所谓滥用职权罪，是指国家机关工作人员滥用职权，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的行为。滥用职权罪的基本犯罪构成如下：(1)主体为特殊主体，即国家机关工作人员；(2)客体是公共职责的公正、勤勉性和国家机关的正常职能活动；(3)主观方面是过失，即行为人应当预见自己滥用职权的行为可能致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，或者已经预见而轻信能够避免，以致这种重大损失发生的严重不负责任的心理态度。行为人滥用职权的行为本身往往是故意的，但对损害结果，则是过失的；(4)客观方面表现为滥用职权，致使公共财产和人民利益遭受重大损失的行为。所谓滥用职权，是指超越职权的范围或者违背法律授权的宗旨、违反职权行使程序行使职权，通常表现为擅自处理，决定其无权处理、决定的事项；或者自以为是、蛮横无理、随心所欲地作出处理决定。所谓致使公共财产和人民利益遭受重大损失，是指因滥用职权而造成以下危害结果之一：(1)死亡1人以上，或者重伤3人以上或者轻伤10人以上的；(2)直接经济损失10万元以上的；(3)造成直接经济损失、人员伤亡的虽不足规定的数额或者数量标准，但是有其他严重情节的，也应当追究刑事责任。

所谓玩忽职守罪，是指国家机关工作人员严重不负责任，不履行或者不正确履行职责，致使公共财产、国家和人民的利益遭受重大损失的行为。玩忽职守罪的基本犯罪构成如下：(1)主体为特殊主体，即国家机关工作人员；(2)客体是公共职责的公正、勤勉性和国家机关的正常职能活动；(3)主观方面是过失，即行为人应当预见自己玩忽职守的行为可能致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，或者已经预见而轻信能够避免，以致这种重大损失发生的严重不负责任的心理态度；(4)客观方面表现为玩忽职守，致使公共财产和人民利益遭受重大损失的行为。所谓玩忽职守，是指严重不负责任，不履行或者不正确履行职责通常表现为放弃、懈怠职责，或者在工作中敷衍塞责、马虎草率，不认真、正确地做好本职工作。所谓致使公

共财产和人民利益遭受重大损失，与滥用职权罪中的界定相同。

依据我国刑法第397条规定：“国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，处3年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处3年以上7年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。国家机关工作人员徇私舞弊，犯前款罪的，处5年以下有期徒刑或者拘役：情节特别严重的，处五年以上10年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。”所谓行政法律责任，是指行政主体或行政相对人的行为违反了行政法律法规而依法必须承担的行政法律上不利的法律后果。行政法律责任分为两类：一类为违法行政责任。是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为而引发的依法应承担的不利法律后果，一般表现为给予直接责任人或单位主管负责人行政处分；另一类为行政违法责任，是指行政相对人的行为因违反了行政管理法规而承担的不利法律后果。行政处分，指国家机关、企事业单位依据国家法律、法规或国家机关、企事业单位的规章制度的规定，根据行政隶属关系对其所属的人员中轻微的违法行为或违反法律行为的一种内部制裁。主要包括警告、记过、降级、降薪、撤职、留用察看、开除等。

第七章 附则
物业管理条例施行的时间
第七十条
本条例自2003年9月1日起施行。

【释义】
本条规定了条例施行的时间，即自2003年9月1日起施行

时间海369

哈,要花点时间细细的看看的.

真不离幻

什么东东？嘎长的~晕~