3月11日见报原稿讨论：当房地产价格下跌 (文 一壶)

一壶

当房地产价格下跌
中国绝大多数房地产企业，没有经过价格下跌的阶段，特别是杭州的企业。企业在相当一段时间内，只有上涨的体会，没有面对下跌的经验，不能正确的面对价格下跌的风险。因此，我们需要了解一些价格波动的特点。这里的分析是实证的思维方式，是参与大量价格波动后的一些体会，并不是纯粹理论的推理。
这些情况大致可以从几个方面考虑：一、人群特性，主要以现在看未来的追涨杀跌特性。有人群的羊群特性。二、价格下跌的一些特征，例如：投机特性、交易量与变现，以原料成品数量追逐价格的方式缺陷。三、一般房地产市场价格下跌过程。四、中国多年房地产市场的看涨主要因素不复存在。五、企业考虑的几个位置。
一、
人群特性。
以现实看未来。人的特性就是以现在看未来，从人的生理特性看，可以大致理解为人第一信号系统强于第二信号系统。这个特点表现在人们以现在的房价看待未来房价，由于中国房地产市场多年上涨，人们总是认为房地产市场还要涨，表现为囤地、囤房子。反之，一旦人们确定房地产价格下跌，就会抛弃手中的房地产。表现就是追涨杀跌。从单个人看，人是有理性的，从人群看，人们只是许多个体概率的集合，因此，人群本质和羊群一样，都表现他们的一般共性。
二、
价格下跌的一般特征。
交易量为先。由于人们追涨杀跌的特性。在价格上涨的时候，交易量是放大的，土地大家抢、房子随时可以卖，只要价格低一些。而预计下跌的时候，人们首先表现为不买房，表现为交易量减少。那么，必定导致一些房地产资产无法变现。而多年的房地产价格上涨，高额利润必定刺激大量供应。一旦销售的数量减少，必定有部分供应无法变现，房地产不动产的特性会体现出来。万科率先降价就是为了抢到这部分已经下降的销量，而让其他企业承担套牢的责任。
以控制货物（土地和房子）数量投机价格的致命缺陷。现行的方式，只能通过控制货物数量来追逐价格波动，本质就是投机。具体表现在价格上涨的时候，企业大量抢购土地、控制房产销售节奏，囤积房子。而一旦明确下跌，企业、炒家必定减少货物库存，大量抛货。一方面销量减少，一方面大量抛货，必定导致大量企业个人房地产无法变现，并且使得房地产价格急剧下降，这就是房地产投机产生的结果。也可以说，房地产企业，一方面是加工企业，一方面是投机企业，以房地产为载体，高度投机。
三、
一般市场价格下跌过程。我们采用实证的方式，以各国多次出现的下跌过程为实证依据，分析范围限制在房地产行业本身。
首先表现为交易量减少，价格下跌不大，少数先知企业个人开溜，比如万科。人们由于放弃利益比得到利益要舍不得，可以比喻成在狗嘴里抢一块小骨头，远比给它一大块肉要来得抗拒强烈。这也是人的特性。其他企业舍不得大幅度降价销售，过去上涨的体会还支持他们等待。
其他企业跟进。由于交易量减少，一定有企业无法变现，变现压力促使一些企业不得不降价销售，进一步挤压其他企业无法销售；大家开始竞争压价。二手房买家也同样受到压力，他们的房子无法变现，必定强迫低价销售，房地产价格开始全面下降。急剧下降的房地产销量，必定套牢部分土地、房子无法显现，他们只能继续下跌，恶性循环。
开始触及银行，部分贷款无法还清，银行开始拍卖抵押物，由于银行以还贷为标准，只要可以还贷，价格可以选择向下，这样银行固定的大量土地、房产也开始涌向市场，房地产价格全面崩溃，这就是香港多次在半年跌50--60%的原因。作为中国人，从来没有经验管理过以按揭为工具的高额大规模负债，加剧了风险。
开工大量减少，价格多年低迷，供给量不断消化，在其他因素刺激下，重新上涨。
四、
中国房地产上涨的几个因素同比不复存在。简单的列举：房改从计划分配价格到市场价格因素不复存在；98年来按揭出现购买力大增因素，不再有增量；以人民币升值为预期的资金大量涌入停滞；人口红利将到达顶点；经济萎缩将加剧房地产危机。唯有城市化进程尚有作用。

五、
企业可以应对的行为。基本目标就是活命，允许亏损，甚至比较大的亏损，只要保留现金。主要依据思维是，选择位置，争取同比最优。操作方式是以一切可能，尽快低价变现。依据：下跌过程中，首先争取选择位置，而不是被选择。不是不亏，是比别人亏的更加少，只要活命，将来其他企业倒闭，必定会给自己留下大量发展空间，萧条期反而是企业规模扩大的重要机会。随时可以选择回来，下跌期间的特点是可以买到，并且可以更低价格买到。亏本卖出，可以更低的价格选择买到土地，随时可以选择回来，而持有土地房子，只有被等待环境改变。在必定亏的情况下，少亏就是赚。因此，企业要不怕亏损，在第一时间，尽量全部离开。一旦离开，就是在行业的选择位置。
   当然，我们这样操作的前提是，行业将进一步衰退。就我们分析的房地产行业外的情况看，美国经济讲继续衰退，中国的影响只是开始。这是另外一个话题。
那么反过来说，如果我们看空错了，也不过是失去一个发展机会，我们还在。如果我们不出来，万一出不来，企业可能全部赔进去。你们我们是选择一个安全的错误呢，还是选择一个危险的正确，去赌命？

一壶

一壶

义乌商报登的，身份写错了。

http://pdf.ywnews.cn/index.asp?c_year=2009&c_month=3&c_day=11&page=9

[ 本帖最后由 一壶 于 2009-3-11 13:59 编辑 ]

一壶

2

燕飞微雨后

:emo212_

一壶

还有两点，当时懒得写了。有空在写。

jhzyc

万科分析师？[em60]

一壶

我说明了，万科和我不搞的。

记者不知道怎么搞的。把几个作者混在一起。

津巴布韦农民

:emo212_ 搬个凳子学习

cancer61O

很喜欢壶师谈房产~理性分析的精辟

cancer61O

记得去年郎教授来杭也谈到过

一壶

因为很多人没有经过这些。小壶运气还好，死去活来好几次，终于想通了。好多当年的人物，烟消云散的多了去。
所以我说绿城的耳光挨的不够狠。心存幻想，还自傲的很。自傲顶个鸟用，比绿城厉害的，趴下的多了去。

当然，我还是挺绿城的，说的只是企业、人的常见心态，也不希望绿城差。

左手

原帖由 一壶 于 2009-3-11 13:57 发表
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呦，壶G混的越来越好了么

蹭饭蹭到义乌去了么

还万科集团分析师~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

嘎嘎~~~~~~~~~~~~

左手

壶G，什么时候带偶去义乌蹭个饭饭啊~~~~~~~~~~~~

吉安

能选择危险的正确的人， 当风浪过后，他们仍旧站着。。。

我想起富国银行发家史。当时Henry Wells 和 William Fargo (富国银行：Wells Fargo是这两个人的姓）从东部不远万里来到蛮夷的西部，放款给那些淘金者的时候就做出一系列危险的正确决定，他们绝不放款给那些还没有采到金子的人，结果当淘金梦破灭的时候，Wells Fargo Bank是唯一能够在第二天还能开业的银行。因此，他们以后成为了西部最大的银行。

以我跟他们打交道的经历看，他们的贷款政策和审核一直比别的银行要严，要不是不知为什么买了Wachovia， 我觉得Wells Fargo真是个好银行，他们的股票很保值。。。现在被Wachovia给无情地拖下水了。

xsjkl

:lol

liuchs

:emo189_ 拜读大作～～

论坛老手

老帖发新芽？

sunamway

emo_F1E

论坛老手

:lol :lol

[ 本帖最后由 论坛老手 于 2009-3-11 22:42 编辑 ]

八爪

只有从死人骨堆里爬出来的才知道市场的艰险~