杭州某某花苑正在就物业的经理管理进行投票，请关注！

邻里

杭州某花苑业委会提出经理管理（自治）的方案。方案认为，同样是物业管理，经理管理是代收代管的模式，没有以盈利为目的，公司管理是以盈利为目的的经营活动。所以经理管理比公司管理能省下3大块费用，1.税收。《中华人民共和国发票管理办法》，第三条 本办法所称发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。经营一般指以营利为目的，提供服务或销售商品。经理管理的收费是物业代管费，结余的部分还是业主的。2.公司经营的分摊。公司经营必定有母公司，母公司有许多人，他们的一切费用都要分摊的。3.利润。公司经营都是要有利润的，官方认可的是10%左右。这三块费用约占1/4强。从管理的效果来看，公司管理是以盈利为目的的，表现在实际工作中，克扣员工的工资（工资待遇低，老换员工），物业服务中的许多事能拖则拖，能不做的不做，能赖则赖,能推则推。

邻里

比  较  项  目        委托物业公司管理        委托经理人管理
管理人员（人）        20                             22（拟增加保安和保洁各一人）
物业管理员工工资待遇        低于附近小区        高于附近小区
物业管理员工工资        物业公司定                   物管经理报业委会定
员工面貌                   参差不齐                    好
员工工作态度、员工队伍        差、不稳定             好、稳定
物业管理效果        不理想，积累的问题多        以完善周到的服务，逐渐破解难题
原物业费（05-07年）        一期0.5元，二期0.6元       
原经营性收入补贴物管        20万以上（总收入的2/3）       
原实际物业费(物业费加补贴)        一期0.8元，二期0.95元       
新物业费（09年4月提出）        计划增到1元每平米        一、二期统一收0.5元/平米
经营性收入补贴        21万        20万
实际物业费        1.35元        实际约0.85元
额外的费用开支        税收，管理费，公司利润        基本无
剩余费用数额        无        15万左右
剩余费用归属        归物业公司所有        归全体业主，用于小区建设改造
账目公开          没公开过                   账目定期公布，业主随时可查明细
业委会监督                  间接，有时无能为力           直接、有效率
物业费性质        经营性        非经营性的代收代管
物业费的收取        开税务收据        开业委会的收据
               
注：.经营性收入，是指小区业主共有的营业用房（商铺）的出租收入，小区停车费收入，               
及其他公共设施出租的收入。物业管理条例规定，经营性收入归全体业主所有。               
经营性收入补贴物管，是因为若按原定的物业管理费的收入，难以支付物管的开支，为此，
比较常见的方法是用经营性收入补贴物业管理企业，使其能支付成本外，还有适当的利润。

邻里

1.从法律的角度看，《物权法》第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
浙江省物业管理条例，第六十条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的依照本条例相关规定执行。
可见，国家不是非得要物业管理企业管理物业的。业主有权选择经理管理等这样的物业管理模式。
2.关于收费的票据问题，《中华人民共和国发票管理办法》，第三条 本办法所称发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。经营一般指以营利为目的，提供服务或销售商品。
经理管理向业主收取的是物业管理代收费，用的是业委会的收据。所谓代收，就是收来的费用支付物业从业人员的工资及其他费用，多出来的钱不是某个主体或个体的盈利，而是归业主所有。
3.必须强调，实行经理管理，不是业委会来管理，业委会还是履行物业管理条例所赋予的职责，所有物业管理的具体事务全由物业经理所领导的团队负责。
4.杭州**物业接手**花苑已有8年时间，为小区做了许多日常工作，使小区能有基本的安全保洁、绿化维修。但是不可否认由于物价的攀升，人员成本的提高，管理的缺失，出现问题解决不主动，不及时，日积月累，使得目前小区出现许多棘手的问题，甚至于有些混乱，如小区储藏室住人，停车秩序乱等。
照此发展，人们看到的是费用越来越高，小区品质越来越差，积累的问题越来越多。继续这样的物业管理，对小区，对物业公司本身都没好处。
要把一个小区的物业管理搞好，除了必要的资金支持之外，物业公司，物业管理从业人员都应有一颗为全体业主服务的心，尊重业主，体贴业主，帮助业主，和业主多沟通，做业主的贴心人，把每一件事情做好，做扎实，出了问题要及时做工作，把它解决在萌芽状态，而不是退却，推卸。小问题不解决，大问题解决不了，强调政策不到位，法律不到位，业主素质差。结果越管越难管，费用越来越难收，难以为继，恶性循环。
5.采用经理管理，业委会的责任会更大，最大的挑战是业委会的廉洁和团结。为了全体业主的利益，我们愿意承担这个责任，不谋求任何个人利益；为了防止腐败，我们将构建相应的监督机构，制定相应的组织纪律、财务管理办法，实现办事公开，财务公开。
有全体业主的支持，有业委会的努力，我们相信，**花苑不但会有先前的基本的物业管理，而且应该做得更好。

[ 本帖最后由 邻里 于 2009-7-26 16:55 编辑 ]

邻里

经理管理方案的提出，不是业委会要揽权，业委会要捞好处，实际只会增加业委会的工作量，付出更多的时间和金钱。经理管理不仅仅是业委会的事，每一个业主都应该以主人公的态度积极参与，既要看到实现经理管理的可能出现的问题，更要积极思考，提出解决这些问题的方法，只有全体业主共同参与，群策群力，小区的物业管理才能取得成功。
业委会提出经理管理办法，实在是出于无奈。继续聘用**物业，对业委会来说最轻松、最方便。多年的合作，双方的秉性有所了解，要让物管好也好不到哪里去，坏也坏不到哪里；业委会和物管双方的定位清楚，光明磊落，没有任何个人私利，有愉快的合作，有激烈的争吵；许多业主也适应了这种管理模式。但是费用的问题和小区面临的现实问题，作为我们代表全体业主的业委会来说，可能比一般的业主了解的更多，更全面，更深刻。我们有我们的体会，我们有我们的观点，我们要提出我们认为更适应的方案，否则就是失职，就是对全体业主的不负责任。提出经理管理只是起到抛砖引玉的作用，最终的决定权还是全体业主，以后的实施过程中更要业主的出谋划策，监督指导，共同建设快乐、美好的家园。
若实现经理管理，最大的得益者是全体业主，这是显而易见的，不需要什么高深的学问就能想象到的。
当然有人担心，这得到的利益是显式的，而隐式的、无形的利益会损失。如业主没有保障，房价会跌。
小区的物业管理，实际是一件很平常的事，并没有那么神秘，深不可测，好象只有物业公司行，经理管理、自己管理就不行，把业主的利益，祈求绑架某个公司、某个集团，似乎有了他们发生重大事故，不但不会损失，还能捞一票，发家致富？这不太实际，要知道先前小区发生过火灾，失窃等事件，到目前为止没有得到赔偿，有得是免去部分物业费来弥补部分损失，这也算有保障？
不可否认，一个小区的房价高低，是与物业管理有一定的关系，但现在的人们都比较理性，非常现实，不会只看是否公司管理，而不看物业管理的实际效果。应该说小区的房价跟物业管理的效果的关系更直接。
若经理管理方案通过，那如何有效实施呢？这是许多业主所关心的。我们提出以下设想：
1.经理管理的人选问题。**花苑有五百多户，一千多人，业主中不乏各方面的优秀人才，那些品质好，有能力，有资历，负责任，愿为小区物业服务工作的业主，都是经理的合适人选，物业管理的经理就在小区内公开招聘，就地取材。因被聘任者本身是业主，应该熟悉，热爱**花苑，不可能半途而废，更不可能携款潜逃。
2.经理的主要的权力是管好物业管理的团队，即管人、用人的权力，部分的财务权，如员工的当月工资，暂时收上来的物业费，日常开支的备用金等。
3.重新开立一个**花苑物业管理专用账户，除日常开支备用金以外的款项都进入这个账户。资金使用要通过业委会内指定的成员。每年结余的费用打入业主委员会账户。现有的业主委员会账户中的全部资金继续由业委会管理。
4.每一季度在各单元公布一次财务账目，内容包括，物业收费明细帐，其他收入明细帐，费用使用明细帐。需要明细帐的业主可以向业委会或物管处索取，希望业主监督。
5.由热心小区建设、管理，乐于奉献的业主组成一个物业监督、指导小组，协助和监督物业的经理管理。
6.**花苑的物管按中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级物管的标准来要求。请见附表。每年召开一次业主大会，请业主专门对一年来物业经理管理的模式进行评议。

云顶湖

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踏声行

这个帖子有参考价值

dazhongzhisheng

感谢楼主为我们提供了经理管理（自治）的新信息，同时也祝愿该小区物业管理能更上一层楼！有几点想请教楼主：
1、从标题和内容来看，该小区只是提出了经理管理（自治）的方案，请业主来投票。但有些内容又好像是已经实施后的情况，如委托物业公司管理与委托经理人管理方案比较中，后者的员工面貌：好，
员工工作态度、员工队伍： 好、稳定，物业管理效果：以完善周到的服务，逐渐破解难题，额外费用开支：基本无，剩余费用数额：15万左右等。如果还没实施，怎么会有如此结论？
2、该小区的物业管理经理就在小区内公开招聘，就地取材，那么他所领导的物业管理团队如何构建？
3、该小区只有五百多户，一千多人，不知有几栋楼？多少面积？设备数量和复杂性？入住率高吗？
            谢谢！

邻里

dazhongzhisheng 好。
    谢谢您的问题。现就这些问题，按理解回答如下：
    1.小区目前是公司管理，经理管理是提请全体业主表决的方案之一。经理管理的好处是，所有的钱都可以在阳光下，使用在刀口处，不会进入公司的黑洞。实际上小区物业管理的主要问题是资金和对物业员工的管理。提高员工的工资待遇，可以激发员工的积极性和创造性，也可以聘请到更好的员工。人是要管理的，有了好的员工，还需要管好用好，才能发挥其最大的作用。经理管理的经理、业委会、业主和监督指导小组共同、直接监督管理好物管团队，为全体业主服务。所以，经理管理方案中提到的好处是可以实现的，是实行经理管理制度必须实现的。
2.除经理外，团队就沿用原物业的全部人员。在经理管理的实践中逐渐去改造团队，优化团队。
3.该小区有19栋，4-7层，无电梯，总面积近5万方，有一个小的喷水池，有30路的监控，围墙红外报警，2个大门。

邻里

小区物业在公司管理下，业主花了钱得到了服务，不管是好的还是不好的服务。合同到期，或公司撤离，一切终止。而经理管理业主不仅仅得到预想的好的服务，而且还拥有了物业管理的团队，这团队就是全体业主的资产，要建设好，管理好，使用好，让她持续地全心全意为全体业主服务。一个小区请物业公司管理，有点象一台电脑用人家的软件请人家来操作，合同到期或公司撤离，软件删了，操作人员走了，留下电脑硬件。经理管理是试图让这台自己的电脑有自己的软件，操作员是自己人。

dazhongzhisheng

谢谢楼主。
看来该小区的管理团队就沿用原物业的全部人员，然后设想通过提高员工的工资待遇，以激发员工的积极性和创造性，达到员工面貌：好，员工工作态度、员工队伍：好、稳定，物业管理效果：以完善周到的服务逐渐破解难题等。也就是说，原物业的全部人员由此发生了根本性的变化。设想是好的，效果还要靠实践来回答。
该小区有19栋，4-7层，无电梯，总面积近5万方，五百多户，一千多人，有一个小的喷水池，有30路的监控，围墙红外报警，2个大门。看来规模不大，设备不多也较简单。
不知该小区业主投票结果如何？望楼主有信息能再通报一下，祝愿他们能成功！

邻里

**花苑召开书面方式的业主大会，就小区物业管理的三方案进行3选1的投票，结果是：经理管理（或称自治管理）142票，原来物业继续管151票，另聘物业公司50票。
因投票结果没有一个方案达到全体业主（507）的二分之一，且没有其他的约定，所以要对物业管理方案进行第二阶段的投票。另聘物业公司的方案得票少，被淘汰。第二阶段投票在“经理管理”和“原来物业继续管理”之间选择，而且达到简单多数的方案为最终方案，没参加投票的票数，加到多数票中。

云顶过客

谢谢楼主的详细介绍。从理论上说，自治并委任经理制显然优于物业公司。问题是要有一个好的领军人物和一套完善的制度。

salong

原帖由 云顶过客 于 2009-8-2 20:27 发表
问题是要有一个好的领军人物和一套完善的制度。

应该是一个管理团队，不要搞个人主义。

邻里

领军人物和一套完善的制度是做出来的，不是等出来的。瞻前顾后，永远也找不到好的领军人物和一套完善的制度。一切要靠自己，靠全体业主，不要指望其他任何人，包括物业公司。

邻里

1.既然现在没有物管公司了，那也不要急于选物业公司，更不要定物业公司。否则还会吃亏。
2.现在没有物管公司，是业委会代管着吧，那么业委会抓紧时间，马上公开招聘一个经理（最好在云顶的业主中选，云顶人才多得是，经理要有人的管理经历，热忱为业主、为小区服务），每天正常上班，每个月发3、4千的工资，所有物业管理的事交给他（她）。
3.业委会监督，协助经理的工作。6个月后请业主来决定，是继续经理管理，还是另聘物业公司。

dazhongzhisheng

谢谢楼主！

F117

请教邻里几个问题：
    1、每月3、4千元工资能请到好的物业经理吗？王亮都有5、6千1个月。
    2、对拖欠物业费的业主，物业公司可以诉讼。物业经理有诉讼权吗？如果没有，那些被拖欠的物业费如何收上来！
    谢谢！:lol

邻里

不客气，大家探讨。
1.我说的经理工资数额不准确。原则是因时因地对所有的员工的工资适当高于同行业的平均工资，让他们安心工作。当然还要善待他们，关心他们。然后对经理、员工相应的高标准严要求，简单地说要微笑服务，尽心尽职为小区，为业主工作。总之，把省下来的钱，首先用一部分到物业从业人员身上。
2.拖欠物业费是很复杂的问题，有各种各样的原因，但是归根到底是物业管理的原因（即使是开发商的问题，物业也应该会同业委会与开发商理论，为业主维权），所以只要把物管搞好了，拖欠物业费的问题就自然而然解决，如果还有拖欠的，应区别情况分别协商处理，再不行就对全体业主公布，暴暴光，人都要面子的。实际上公司管理的时候要走到诉讼的地步的很少，几乎没有。公司管理的物管费也不是能收到100%的。
3.经理管理的物管效果要好于公司管理（这可以参考绿城等一级物管企业），要实现人性化服务，在做好基本的物业服务的前提下，甚至服务做到家里去，如老年人的问题，带小孩的问题，孩子上下班集中接送等等。物业服务是无止境的，关键是要有热心和爱心，当然还有资金的保证。

dazhongzhisheng

作为一个规模不大、设备不复杂、业主也不算多的小区，在业委会议定了一整套自治方案的情况下，业主们的投票结果是令业委会失望的。云顶主张自治的邻居们也会大吃一惊，你们肯定会说那151票要求原物业继续管理的人脑子有病，就是想把业主们的血汗钱大把大把的往物业公司送，都是一帮糊涂虫！唉，做人难啊！但愿该小区二次投票成功1

chestnut

原帖由 邻里 于 2009-8-3 13:07 发表
3.经理管理的物管效果要好于公司管理（这可以参考绿城等一级物管企业），要实现人性化服务，在做好基本的物业服务的前提下，甚至服务做到家里去，如老年人的问题，带小孩的问题，孩子上下班集中接送等等。物业服务是无止境的，关键是要有热心和爱心，当然还有资金的保证。.

不是很明白楼主这一点: 经理管理就是我们说的自治管理吧? 那怎么去参考绿城物业?
你后面好象说的都是公司管理好于经理管理么[em74] [em74] [em74]