业委会就有关物业费若干问题的说明

云顶业主委员会

                        业委会就有关物业费若干问题的说明

各位尊敬的业主：

    对物业费问题，业委会自4月5日以来，在历次小区业主情况通报会上，对物业费的问题和与振邦解约问题，均向业主作了汇报;还曾多次发通告向全体业主说明物业费情况;并将与振邦的解约协议和物业费使用情况在实名论坛上公布。但是，有个别人在业主中间和口水论坛上散布有关物业费的不负责任的传言，有些业主据此向业委会求证，业委会特就以下问题做公开说明。

   一、为什么会有所谓“送给”振邦60万元的疑问？     
     
    有人在口水论坛发帖子，说是“送给”了振邦60万元，要求业委会停止向振邦支付60万元并起诉振邦。实际业委会就起诉振邦违约的事实早已委托律师在进行，至于“送60万”这根本就是无中生有之事，业委会从未把业主的钱送给振邦。振邦在撤出云顶时，业主所欠物业费约240万元（振邦提供的数据），从法律上讲按物业合同约定这是振邦可自由处置的“债权”。业委会在与振邦协商解约前，明确指出振邦必须赔偿由于管理不善给云顶造成的损失。经过几轮谈判（当时谈判也有部分业主参加），振邦最后同意：将其管理期间业主欠费的“债权”转让给业委会，同时要求业委会负责偿还振邦在管理云顶期间欠电梯、保洁、绿化、垃圾清运等外包方的债务约60万元。业委会不同意债权债务同时转交。振邦表示：如果债权债务不能同时转给业委会，则不同意协议解约，如双方非正常解约，振邦将来也会在法律有效时段内运用法律手段讨回业主的欠费，用于还清债务(网上了解很多案例，一般上法院，业主对物业公司的不作为举证较难，最后大部分是业主因无法举证输了官司)。为保护业主、保证云顶的利益最大化，在顾问和热心业主的积极参与下，经多次协商，业委会与振邦解约时就业主欠费问题达成协议,其中约定内容如下：

    小区业主在振邦管理期间未付的物业费约240万元（具体数据以审计确定），全部转由业委会收取，收取后的分配数额及方式双方约定如下：

    A、首先清退振邦物业预收2009年4月1日以后的业主物管费25万元左右（具体数额以最后审计为准），由业委会代管，用于小区设施设备的整改。

    B、以上费用清退完后，再收取的欠费由业委会负责分期（每月5日结算上月收款）返还给振邦物业，总计60万元。此款用于支付振邦物业在管理期间产生的费用。在收取此费用期间，振邦物业派人参与收费直到业委会付完该项费用为止。

    C、上述费用支付完毕后收取的款项，全部归华庭云顶小区业主所有，用于公共设施设备、社区文化活动等方面的支出。

    具体可参考解约协议早已公布在实名论坛上，各位业主可随时查询。由于审计中发现振邦提供的业主欠费数据有出入及我们要求审计的范围与振邦提供的不符，业委会不同意支付解约时约定的60万，至今未向振邦付过一分钱，所以振邦于8月5日将业委会告上法庭。希望广大业主群策群力打赢这场官司。

    二、维持小区运行需要多少物业费才够？

    业主所有的房屋约19.5万平方米，每平方米物业费1.5元(一楼为1.3元)，每月应收物业费29.25万元，每年351万元。根据4月至9月底的小区运行情况测算，要基本维持小区的日常运行，平均每月至少需24万元，即每月的物管费收缴率要达到82%以上。但是，自4月1日至9月30日，云顶总共收到物业费  129万多元，平均每月不到 21.6 万元，收缴率只有74 %，连维持日常运行都很难，更谈不上运行了快5年的重要设施设备因长年未维护的维修保养。由于缺少维修保养经费，一级水泵及备用水泵在连出两次故障后仍带病运行，11幢、16幢等到多处单元楼因水泵故障而造成供水困难；多台电梯平时因缺钱维修而停运；许多路灯损坏后也无法修复。这些小修平时不做，现在需要大修，很多设施设备已到必须动用物业维修基金，至今业主的欠费已达300多万元，云顶处于随时可能停电、停水、停电梯的困境，如果欠费业主能放下各种原因缴清欠费，这些设备将可很快得到维修。大量有问题的设施设备可以尽少地动用物业维修基金，否则，有问题的设施设备将拖出更大的问题。

    三、为什么物业费要每平方1.5元？

    现行标准是开发商于2003年开盘时制定的，其中物业费0.9元、用于支付保安、保洁、前台、工程部、管理人员的工资和消防、绿化、道路、水景、小区办公经费、设备维修等日常小修费用；设施能耗费0.6元，用于支付小区内52台电梯、160多台水泵、30多个供电控制箱、几十公里长的供水管道和供电线路、约2000个照明灯、还有大量其他设备设施的运行能耗和设施的折旧、维修保养费用。六年来物价已大幅度上涨，如小区保洁员的月工资由500元涨至1800多元（含每年的5金和加班费及年终多一个月的奖金等）振邦管理时期的人工费低，是因为他们没有按国家规定支付员工劳动保险等多项费用，我们不能干这种违法的事。同时，振邦管理期间的人工费也未包括保洁员和绿化工人的工资（当时是外包的），云顶每年水电费和设施维修服务费用都大幅度上涨（因为已工作了快5年的设施设备就需要更多的维护费用）。如果物管费降至1.2元，即使收缴率达到100%，所收的钱也肯定不够维持日常运行，不仅大量有问题的设施设备无钱维修，在物价不断上涨的将来，将更难以维持运行。调整物业费标准，须有云顶物业管理成本科学测算的基础，并须在此基础上经业主大会讨论表决，业委会无权擅自调整标准。同时，若是在科学测算成本的基础上调整物业费标准，“降低”或“提高”的可能性都不能排除。希望就要求“降低”物业费收费标准后再缴费的业主三思。

    四、为什么物业费不打折扣？

    1、业委会无权擅自决定打折标准。

    2、自觉按时缴费的业主占多数，小区尚能运行，就全靠他们的支持。如果对欠费的业主进行打折，就是对已缴费业主的不公平。如果长期欠费还能享受打折，将没有业主会按时全额缴费，云顶就会崩溃。如果对已全额缴费的业主进行打折退费，将使本已紧张的物业费更不够用。对此，也希望要求“打折”后再缴费的业主三思。

    五、为什么业委会紧盯欠费问题不放？

    1、业委会紧盯欠费问题不放，并不是要与欠费业主过不去，更不是要在按时缴费业主与欠费业主之间制造对立，而是在尽力不让云顶陷于绝境。在《关于欠费问题告全体业主书》和《云顶即将面临崩溃！》中，业委会将欠费对云顶的危害性已说得非常清楚。在业委会4月5日以来召开的历次情况通报会上，大多数与会业主为维护云顶的正常生活秩序，均强烈要求业委会采取强硬措施解决欠费问题。业委会为云顶和谐起见，主要采取摆事实、讲道理的方法，希望欠费业主能着眼大局、着眼未来而主动缴清欠费，和和气气地解决欠费问题。可惜部分欠费业主不能全面、理性地看待欠费问题；更有几个别有用心者的造谣生事，致使欠费问题越来越严重，已危及云顶的生存。为了云顶的可持续生存，为了云顶全体业主的根本利益，业委会将不得已而考虑采取法律手段，以彻底解决欠费问题。

    2、彻底解决欠费问题，并没有损害欠费业主的利益，反而是保护了欠费业主的更大利益。买房子缴物业费是法定的义务，这笔物业费是本来就不能省的，大家都缴物业费，才能使云顶保值增值、适宜居住。如果欠费问题得不到彻底解决，云顶的正常生活秩序必然要崩溃。到那时，几十万元买来的房子不能住、几十上百万的投资不能增值或变现，这个损失可不是区区几百元物业费所能抵消的。再次呼吁欠费业主认真衡量利害关系，不要继续做让个别人高兴、使自已受损的事情。

    3、有人造谣说：业委会抓欠费是“为了自已能多捞好处”；业委会委员“每月有3000元工资”，业委会“伙同物业公司黑钱”等等。业委会郑重声明：首先、全体业委会委员及秘书长都是义务劳动，没有任何工资或补贴，只有业委会聘请的秘书小林（受降镇人），有工资；其次、全体业委会委员及秘书长在为云顶工作时所产生的交通、在外开会吃饭和通讯等费用都是自行解决，从未用云顶物业费报销过一分钱（将来审计中发现任何经济问题，愿意承担一切法律责任）。

    4、自4月1日起，业委会就呼吁广大业主参加业主监督小组，监督物业费的开支和物管的工作。在业主监督小组成立前，重大的物业费开支都经过业委会的集体讨论。现在，业主财务监督小组已成立并将在本周日开始正式工作，本周一下午1点，在过渡时期由业委会施秘书长代管理所有的物业费收支经财务监督小组审核后移交给新聘用的会计（持证会计），今后业主将定期看到经财务监督小组审查后确认的物业费收支账目。

   业委会一直呼吁与业主进行面对面的交流，也欢迎业主在实名论坛上提意见和建议。希望大家共同来探讨“降低”收费标准和“打折”收费的可能性，探讨如何让云顶走上正轨。但是，在网上谣言满天飞的情况下，业委会不会与网上的虚拟人物交流，谁都知道网络上的人和事真假难分。干实事才能救云顶！
                                                                             华庭云顶业主委员会
                                                                               2009年10月16日

民主是个好东西

支持一下云顶的同仁！物业费应该交！看看我们小区的
http://zzhzbbs.zjol.com.cn/thread-3102704-1-1.html

老军医.

业委会,放手干吧,支持你们!

huigu

为什么用这样一个简单的"说明"就可以解释清楚的问题,却偏要在网上纷纷扰扰造成两派严重对立了以后才张贴出来.
虚拟网络上的意见,也一定是虚拟没有价值的吗?接受意见的标准是什么?
谣言和消息的不确切还是有区别的.解决的方法就是带着诚意及时的澄清.云顶没有敌人.身为云顶的业主没有谁想去搞垮云顶.
云顶步入正轨的关键是业主委员会提高对待批评的认识.

步行者NO。1

看了,暂无语...

huigu

云顶步入正轨的关键是业主委员会提高对待批评的认识.
我不是业主委员会的近侍,也从未制造散布过所谓的谣言,但是看了这篇<说明>以后,给我的感觉是网上的传言有很多并非空穴来风.所以对很多的所谓<谣言>我认为只是不确切的消息.
担心的倒是业主委员会接受批评的态度,但愿这种担心是过虑

永不消失的电波

就物业费收缴问题，外网争论已久。看看都烦。
交费是每个业主应尽的义务。或许可能有这有那的“原因”。如果大家都不交，结果可想而知。相信你也得不到好处。（除非云顶没有房产）。
现在的云顶好比一个即将奔赴亡泉的危重病夫，目前不再是讨论是非要医的问题，别到了心脏停跳的时候再再想起强心针。每个欠费业主应该三思了。
实际上交足了费，如果有余，不但能够确保云顶的正常运转，今后完全可用于云顶，把云顶建设的更好。要相信每幢的业主监督员，只要做好监督工作就好了。如果物业费确实不合理，在成本核算确保正常运转的基础上，今后完全可以通过业主民主表决的方式来加以解决。
做任何事情都要讲个道理。对不？

柔柔好个春风

都看明白了。别委屈。你们为云顶的付出有目共睹。云顶不会忘记你们。

云顶休闲人

千呼万唤，业委会总算露面了。早知如今，何必当初硬是不吭声，业委会真的应该早一点跟大家直接沟通，如果都能解释清楚了，云顶不就和谐了吗。我只想就这个说明提几个问题，如业委会都能说明了，我就没有问题了。

1. 去年7月，业委会跟振邦紧密合作，以“无米之炊”为口号，以起诉业主为威胁，收到近90%的物业费，结果这笔巨款被振邦全部挪用到其它小区（引自青年日报）。业委会跟业主之间并无债权关系，业委会是否应该拼命帮振邦催业主缴费？业委会的行为客观上是否是在帮振邦敛财？业委会是否应该对这次伤害业主的行为负责，并向大家道歉？

2. 关于60万，业委会承认实际上是用60万的“债务”买回了240万的“债权”。用业委会的话来说是为了“保护业主”，因为“如双方非正常解约，振邦将来也会在法律有效时段内运用法律手段讨回业主的欠费”。这里就产生了是一个否真的“保护业主”的问题。举个形象化的例子，一户人家的子女欠了别人240万（当然是有一定争议的），现在家长出面，不征求子女意见，就直接付给别人60万，买断了对外的债务。接着就立刻以比别人凶100倍的态度，打官司逼子女交出240万。子女会感到受到了“保护”吗？对子女来说，这60万不是多付给外人的吗？子女今后还会认这个家长吗？这个违背常伦的家长是否应该受到世人的谴责？

“振邦在管理云顶期间欠电梯、保洁、绿化、垃圾清运等外包方的债务约60万元”，那是振邦铁定要付出去的，而业主欠的240万收回的可能性很小。振邦很聪明，实际上也赚够了，要了一定要付出去的60万，就不要那虚无的240万了。而业委会愿意全额接受振邦60万的“债务”，实际上是帮振邦解决了最头痛的包裹。振邦很聪明，业委会就无缘无故的那么傻吗？

退一步说，假如振邦起诉业主，业委会应该带领业主以振邦违约、不作为、给云顶造成损失等理由进行抗辩，振邦最多拿走240万的一部分。现在业委会不仅不跟振邦对抗，反而反过来起诉业主，业主怎么抗辩呢？业主的损失不是更大吗？

事实上，振邦是根本不敢和无法起诉业主的。因为，振邦进入云顶是违反国家3级物业禁止进入云顶（20万平米以上小区）的法律的。他们违法在先，根本不受法律保护。加上振邦违约在先，给云顶造成重大损失，自己心虚的很，根本不敢起诉业主的。 那么是谁在维护振邦的利益？是谁在帮振邦尽可能多的捞钱呢？

最后，业委会提前终止跟振邦的合同，那一定是振邦违约。既然违约，那就是说根本没有资格以物业费的全额来作为谈判基础，换言之，你振邦先违约了，就没有资格收物业费了，业主也没有理由继续履约了。现在业委会像没事一样，以全额的物业费跟振邦谈判，是不是违背了常理？是不是损害了全体业主的利益？

振邦违约在先，我们有理，我们是受害者，业委会居然不起诉振邦。现在反而被振邦起诉和封账户？这不是天下奇冤吗？业委会有打算起诉振邦吗？

事实上，纵观全国凡是提前被赶出小区的物业，都是因为收不到物业费，临走时都是砸桌子板凳的。因为振邦违约在先，业委会完全可以公开或私下号召大家暂缓交物业费，这样振邦在云顶多呆一个月，至少就要多付一个月的人工费和水电费。要不了几个月振邦就会自动走路。这么简单的事，业委会不做，而要反过来跟振邦签什么付给振邦60万的协议。这正常吗？业委会的智商不至于如此低下吧？

而更为滑稽的是，分手协议签订以后，振邦还留在云顶服务了4个多月，振邦如果没有对赚的钱很满意会那样做吗？而留守期间业委会还给振邦的留守经理王亮大幅度加工资（从3000多加到5000多），这不是对振邦工作的肯定? 整个过程疑点太多，怎么解释？

最后，业委会“希望广大业主群策群力打赢这场官司”。我们不知道是否是真心话。如果是真的，那就请谈谈对我的建议“请业委会停止支付60万并立即起诉振邦”中的具体措施，有什么看法，是否会采纳？

jemi2

了解。支持野味会的工作！

云顶～～

有理有据，支持业委会的工作……

huigu

在云顶的多事之秋,真诚地希望业主委员会能拿出容纳百川的气度,多听听步行者,沙龙,休闲人...的意见,他们是在认真地思考云顶的问题,这比空泛的喊几声支持对云顶有用得多.诚然他们的话中有许多过激之处,权当情绪使然,没有一个热爱云顶的人会对云顶六年没有丝毫好的变化无动于衷.发发牢骚也在情理之中.
在目前的环境里一味坚持在实名制论坛里交流,是不现实的事情,尤其经历了"暴露门事件"这对云顶的伤害是久远的
它会使相当一部分想贴近业委会的人驻足.因此能思考并提出有价值意见的人对云顶来说弥足真贵.
只要我们想一想六年的时间里两届业主委员会并没有解决云顶的任何实际问题反而失误多多,就当能理解业主们的不同声音.
该透明的不透明,该果断的不过果断,这样的实事还是少干些为好.

云顶湖

                       如果物管费降至1.2元，即使收缴率达到100%，所收的钱也肯定不够维持日常运行，不仅大量有问题的设施设备无钱维修，在物价不断上涨的将来，将更难以维持运行。调整物业费标准，须有云顶物业管理成本科学测算的基础，并须在此基础上经业主大会讨论表决，业委会无权擅自调整标准。同时，若是在科学测算成本的基础上调整物业费标准，“降低”或“提高”的可能性都不能排除。希望就要求“降低”物业费收费标准后再缴费的业主三思。
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云顶业主委员会 发表于 2009-10-16 20:38

首先感谢业委会成员的付出。
如果1。2不行？ 那么1。4可以吗？
若是经过科学的详细的计算， 要提高， 那也没办法。 总不能恐怕“要提高”就不去测算吧。
或者心里想着， 实际可能需要1。6，现在1。5不错了，让物业公司去吃暗亏好了。 其实， 物业公司对收支清楚的很， 要是吃暗亏的话老早就提出涨价了。
还有，其他附近小区的物业费，去打听打听，也可以做个参考（不好意思， 我是没去打听过）。
总的一个想法， 就是物业费的标准，绝对应该是以实际支出做为依据的。
物业公司在此基础上赚多少，也是明着赚。亏多少， 也是明着亏。
如果经过详细测算， 要改变物业费的标准， 可以召开临时业主代表大会，结合网络短信投票的方式决定。 选物业管理公司的时候不就用过这种方法吗？ 当然， 工作量又要增加很多。

salong

暂时肯定业委会的这个迟到的说明，是一个退了10步后的一个进步，与上面那些盲目并急于叫好的业主不同，我还是要问一些问题：
1.【小区业主在振邦管理期间未付的物业费约240万元（具体数据以审计确定）】，
有告示说小区目前共有欠费300多万，我的理解是从高力，振邦，业委会自治这三个阶段的所有欠费是300多万，对吗？告示上又说业委会自治到9月欠费达100万，那么振邦管理期间和业委会自治期间就已经合计欠费300多万了，莫非是高力期间没有欠费还是正邦把高力期间的欠费债权划到自己名下了并算在这个240万里了？
2.【维持小区运行需要多少物业费才够？
    根据4月至9月底的小区运行情况测算，要基本维持小区的日常运行，平均每月至少需24万元】
这样的回答等于没有回答，你说30万，我也认了？不可能的事，还“至少”呢，怎么个“至少”法？应当用实际和明细的成本数据说话，好吗？大家看着呢，不能这么唬人的！
3.还有对千翔物业合同上每月支付近13万员的工资是怎么测算出来的，也一并解释一下好吗？
4.【今后业主将定期看到经财务监督小组审查后确认的物业费收支账目。 】对这一举措非常认可，象在自治期间就有详细的收支清单，很好！不过这不是业委会给业主的恩赐，是广大业主不懈奋斗的努力成果。

salong

还有240万的欠费和60万的分手费，并没有必然的逻辑关系，应根据振帮的收入和支出，及物业合同的约定来综合评估的，如果他赚了200万，我还要给他60万的么？

firstexile

其实在回no.1的回帖当中就已经说明了，no.1虽然写的很长且大致我觉得都是逻辑混乱，但是在涉及到业委会解除云顶与振邦物业的物业服务合同，由于信息的缺失，使得矛盾更为的激化。就好比salong老是喜欢160w和60w把他拿来做起不交物业费的理由。但是看到业委会的回复，我觉得当初在处理解除合同的时候，考虑的还不是非常的周全。

1.振邦在撤出云顶时，业主所欠物业费约240万元（振邦提供的数据），从法律上讲按物业合同约定这是振邦可自由处置的“债权”。业委会在与振邦协商解约前，明确指出振邦必须赔偿由于管理不善给云顶造成的损失。

的确振邦可以把债权转让，但是合同法规定，债权转让，债权人通知债务人，才能履行完整的债权转让的手续。在这点上振邦物业是否有明确的通知那些欠费的债务人（或者称其为“策略性欠费业主”和“老赖”）??当然基于物业合同，全体业主可以委托业委会起诉振邦要求对其瑕疵履行所产生的相关赔偿责任。这点就算是另外的一个案件了。

2.no.1中已写，就是业委会实际上并无擅自解除合同的权利，这点我觉得业委会做法还是不是特别的妥当。比如在解除之前，召开一次业主大会，然后决议剔除这个zb，这样远比现在带来的困难要小的多。

3.打折一事，我觉得业委会说的正确。打折的物业费会激起更多的问题，这个时候就不仅仅是策略性欠费的问题，影响的范围会更加的广泛。

4.财务透明，工作透明，是现在千翔带给我的感觉，经常去看物业主管写的工作日志，只要用心大家都看得到。

云顶～～

我觉得，现在的物管还是蛮实实在在做事的，具体事情可以去实名论坛里的物管经理日志和工程部主管日志看看……

jemi2

16# firstexile
老成谋国论!

永不消失的电波

16# firstexile
实事求是的评判.要顶!

永不消失的电波

17# 云顶～～

好,让业主满意,就应该让大家实实在在地看到他的付出.应该坚持.


公开透明,便于评判.
民主交流,共建云顶.
拒交物费,非明之举.