预告：要详细了解中都、国都物业公司信息的业主请关注本贴，星期一上午有内容贴出

zjut001

发了这么多的内容，实质性的内容并不多。
关心：
1、价格的定位，为什么这么高？还作了辩解，是为日后涨价预留了埋伏，用心良苦。
2、现在房屋存在的质量问题，你们是如何对待？与开发商如何协商处理？
3、地下自行车库不能用，如何改造解决问题？
……

国都物业

浙江国都物业管理发展有限公司
                                                             针对翰墨香林苑项目管理思路、服务承诺及相关其他资料
一、公司简介
       浙江国都物业管理发展有限公司成立于2000年，公司注册资本500万元，系浙江国都控股集团全资子公司。物业管理国家二级资质企业（现正申报国家一级），杭州市物业管理协会会员单位。与国际著名品牌物业机构——“第一太平.戴维斯”是战略合作伙伴。
      公司实行总经理负责制，设有总经理办公室、财务部、工程技术部、安全监管部、品质保障部、市场发展部等部门，下辖海南三亚、临安、富阳3个分公司与11个物业服务中心。
公司现有员工400多人，在管理人员当中，85%以上拥有大、中专学历，65%以上拥有中、高级职称，各类工种持证上岗率100%。自公司成立起试行ISO9001：2000质量管理体系，2004年所管理服务的项目全部导入该系统进行日常管理和服务。
公司秉承“诚信务实，敬业奉献，创新进取，团结务实”的服务理念，按照市场化、专业化、经营型的管理模式，以“业主至上、服务第一”为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、持续发展的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、和谐、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围。
公司先后为众多楼宇提供全权物业管理服务和前期咨询顾问服务，接管物业的类型有别墅、多层、小高层、高层公寓、办公楼、商住混合写字楼等，现管理规模逾110万平方米。
在各级政府和行业主管部门的指导和帮助下，在全体员工的共同努力下，公司的管理服务日益完善，赢得了社会各界良好的口碑与评价：所全委服务的丽景西苑项目被评为“杭州市物业管理优秀小区”。 公司还被评为“浙江省公众满意质量诚信双优单位”、“浙江省诚实守信暨行业服务质量领先单位”、“浙江省价格信用三星级单位”等等。
展望未来，公司将以专业化服务中高档写字楼、政府办公楼为发展基点，以精致化服务综合型高档住宅小区为发展主线，积极参与市场竞争，扩大管理规模，提高管理服务水平，拓展长三角地区物业服务项目市场份额，努力向地区性一线物业品牌迈进。

二、拟定的翰墨香林苑物业管理费标准

1、物业管理费标准：

①多层住宅物管费价格0.45元/㎡·月；

②(电梯房)小高层住宅物管费价格0.73元/㎡·月；

③商铺物管费价格1.5元/㎡·月；

④地下机动车位物管费35元/个·月（包含车库照明电费、照明、潜水泵等设施维修保养费等）。

⑤电梯（小高层业主）、增压水泵（小高层业主）、景观灯（全体业主）、景观水系（全体业主）等高能耗设施设备运行费按实分摊。

2、物管费收费方式：

①纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物管费由开发商100%交纳。

②已交付使用，但业主或使用人未居住的物业，物业服务费用按标准的70%收取。

③业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知物业公司，否则，视为业主为责任方。
3、小高层与多层之间的0.28元差距主要因为小高层多支出了以下两笔费用


①小高层拥有50台电梯，50台电梯的年费用约为30万元，其中主要包含电梯维护保养费（支付给专业电梯维保公司）、电梯年检费（支付给杭州特种设备检验中心）、电梯零星维修材料更换（小的电珠、电容等小材料）保养油料等及其他零星费用的开支。

②小高层二次供水的增压水泵的日常维护保养费用，零星更换小材料、保养油料等的开支。

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三、拟派物业服务中心驻场经理履历表
[img][http://www.tubaomu.com/pic/2009-9-30/natncool/国都/c.jpg/img]

人员配备

虽然我司的人员配置相对较少，主要原因有：
1、我司始终秉承“勤字为先，精干高效，发挥每一位员工最大工作动能”的用人原则。
2、我司拟定将近7万平方的绿化整体外包给专业绿化养护企业，完善专业管理的同时，也减少了自身配置人员。（若考虑绿化养护人员将增加4~5名，但考虑绿化养护工作存在季节性密集差异，且差异巨大，所以选择了外包，借鉴我司现管项目，效果良好）
3、物业服务本身为劳动密集型服务，只要发挥了人员的主观能动性，合理的人员配备比臃肿的机构设置更有工作效率。所以我司只设置了1名主要管理人员（主任）、和4位基层骨干，最大程度的充实了第一线的物业服务人员。

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四、若有幸接管翰墨香林苑的我司相关承诺（优惠条件）
1承诺二年内争创杭州市优秀物业管理住宅小区，三年内争创浙江省优秀物业管理住宅小区；
2承诺自接管之日起，前三个月将提高服务质量放在首位，前三个月暂缓向业主收取物业管理费。（指缓收非免交）
3依据项目实际，我司对翰墨香林苑项目的公司计提管理费由行业惯例的8%减少为2%，承诺三年合同期内不提高；
4承诺自接管之日起：前三个月公司总经理每周在翰墨香林苑现场办公一次，正常期内，每月对项目的巡视（或现场办公）不少于二次；三个月内项目主任每半月向业主委员会汇报一次工作进度，正常期内每月与业主委员会进行一次“通气会”；
5承诺接管人员保证在合同约定的期限内全部到岗；
我公司的接管承诺始终对应投标文件、宣传展板、宣传彩页！绝不受其他公司影响，增减（仿效）承诺内容！

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五、我司接管翰墨香林苑的管理优势1、经验优势：
我司提供服务的枫华府第、锦绣山水苑、彩虹嘉都无论规模、项目类型与本项目有许多共通之处，五年的该类物业管理经验，使我司积累了丰富的物业管理实践经验，同时也培养储备了一批深悉该类物业管理的服务人员。

2、地缘优势：
我司提供服务的转瑭杭州·阳明谷项目，离本项目仅仅10分钟的车程，该项目管理面积10万方，因该地缘优势，也确保了日后管理中遇突发事件、重大业主公共活动等人员、设备最短时间内的应急响应。

3、规模优势
   我司为浙江国都控股集团全资子公司，公司自身实力强大，企业社会信誉良好，通过八年的物业积累，我公司管理的项目和分公司数逐年成几何性增长。就在11月21日，我司又获得海南三亚洲标志性物业：二十万平方的凤凰岛国际养生度假中心的物业服务权，标志这我司向区域性一线物业品牌迈出了坚实的一步！

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六、物业管理费的构成
    物业服务价格采用倒算制，即年度支出倒推到每平方每月的物业管理费为多少。我司按照项目实际70%入住率和95%收缴率为测算标准。
   下表为物业费的构成比例图，完全对应本公司的投标文件，（具体数字因涉及公司财务相关，未能公开，请谅解）但从下表已明确可以看出物业费的支出情况和收费依据。

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七、翰墨香林苑物业管理重点策划1、针对翰墨香林苑周边高校林立，小区承租户群租现象严重，对其重点管理的策划
       根据翰墨香林苑小区承租户群租现象严重，影响其他业主较多的实际情况，我司依据在管项目的实际管理经验，具体做了如策划：
①在业主委员会的支持下，全面摸清项目实际的群租户户数，认真建立完备的群租档案。在辖区派出所的支持下，争取所有群租户都办理暂住证明和小区临时出入证明。
    ②针对存在消防隐患、治安隐患的群租户，即时通过发消防隐患、治安隐患情况告知书、电话联系该户业主告知、劝解等方式，加强群租户的管理与约束。
    ③针对多次影响周边业主、对次受其他业主投诉的群租户，除第一时间派保安等管理人员上门劝阻的同时，通过门岗查临时出入证、控制进入单元楼内、承租户内人员数量等强制手段， 并结合告知业主（房东）等手段，逐步减少小区群租户的数量。
    ④针对群租实际，在交房、验房等与业主初次接触中就积极宣传群租带来的弊端和存在的责任风险，同时加大力度，专人管理租赁合同物业备案工作，在租赁开始的时候，就对群租户进行有效的控制。
    ⑤针对小区实际，从源头上控制租赁人员的构成，通过国都物业广大的信息网络、为业主提供房屋中介服务，帮助空置房业主寻找合适的潜在承租人，减少小区空置房的同时，也减少群租户的产生。
  2、针对翰墨香林苑小区车辆管理较混乱，对其路面停车、地下停车管理的策划
     ①建议小区实行车辆通行证制度，每一位小区的业主可按相关规定，领取小区车辆通行证，保安在日后的管理中，有权对阻止未出示通行证的车辆进入小区。
     ②根据小区道路实际，在业主委员会支持下，广大业主公示同意下，实行小区主干道路单边停放、车辆单循环小区行驶的方案。车辆停放有序，小区单元门前支路、消防专用通道等特殊地块，重点管理，结合车辆登记，及时提醒、告知业主将车停放在可停车区域。车辆占道停车费的标准按照杭州市相关规定执行，由业主委员会根据物业公司实际人力、物力支出合理分配和运用。
     ③依托业主委员的支持，与开发建设单位进行协商，针对小区路面停车混乱，地下停车库空置的现象，合理安排少数地下车位租赁事宜，费用标准可协商处理，物业公司负责管理，办理事物性工作。
     ④参考我司现有项目实际，建议使用公共经营性收入采购一批草坪砖，铺设在小区容易出现绿化乱停车现象的重点区域，在保证绿化的同时，合理的解决一部分停车难的问题。
3、针对翰墨香林苑规模较大、地处小和山地块相对偏僻，周边治安环境复杂特点和难点，对其安全防范体系的策划
翰墨香林苑规模较大，地处小和山地块相对偏僻周边治安环境比较复杂，将会给物业安全防范管理带来较大的困难，根据小区这一特点和难点，我们将采取的管理措施为层级控制、重点管理的安全网络管理：
①层级控制
A.重点监控：在各要道、岗亭布哨布岗，重点监控。同时针对小区四个出入口的特点，建议24小时开放2个出入门，阶段性开放2个出入口的方式进行封闭式小区管理。
B.全天候监控：秩序维护员实行24小时值班和全天候巡逻， 联合监控：一旦发现可疑人物，秩序维护员队伍全员联动。
C.建立小区安全防范快速反应体系：所有秩序维护员人员实行准军事化管理。采取固定岗、巡逻岗相结合，巡逻车、步行相结合，实行大循环中有小循环的连环巡逻方案，做到一处有事，环环联动，如有突发性事件发生，快速救援人员立即赶到。
②重点管理
依据我司对项目数次的实际勘测、分析，重点管理如下：
A．针对小区周边商铺存在后窗可直接进入小区的潜在安全隐患，依托业主委员会，建议要求向小区内部开窗的所有商铺安装样式、颜色统一的安全防范窗。
B．针对幼儿园周边存在的严重治安隐患，加强巡逻，及时在业主委员会的支持下与开发建设单位协商，重新加固周边护栏，杜绝其他人员进入小区的通道。
C．重点管理群租户，降低小区消防、治安的事故隐患。
D．依托现有的各楼道长，开展群防治，定期与广大楼道长召开“小区安全防范通气会”（时间一般为晚上，时限可具体协商制定，我司承诺管理处主任一定到场）。
E、重点控制对外的车辆、搬家离开等，制定物品出门登记制度。同时，及时对未上琐、停置在隐蔽的电动车、自行车暂加“物业放心锁”并及时联系业主领回

国都物业

4、针对翰墨香林苑东门商铺、小摊点严重影响业主的问题的解决探讨
东门问题深度困扰业主，成了翰墨业主的一块心病，对此，我司深为理解。如何真正能够彻底解决该问题，确实是业主考问物业服务企业的一大难题，对此我司设想：
东门问题牵涉到有临街商铺与设摊小贩两块，我司设想首先从临街商铺的餐饮问题入手，首先建立完善的商铺经营档案，勘察商铺具体设计图纸，查看是否有烟道的设计和排污设计，登记档案了解商铺的餐饮经营者是否拥有合法的经营许可证、是否存在超范围经营等问题。及时与辖区的工商、环保排污等单位做好联系工作。在相关职能部门支持下逐步治理商铺的餐饮经营问题。解决本问题的目的，在与打破东门餐饮规模化、聚集化的问题。
积极联系西湖区有关部门、社区、街道加强协调，尽早将东门道路划归市政相关单位管理，从“标”上解决一部分问题。
    因为本问题涉及社科院、城管、环卫、工商等多部门协调，轻易的承诺如何解决，不是成熟物业企业应有的表现。若我司一旦接管，在做好上述工作的同时，将组织力量对此问题进行深入的调查研究，在广大业主的支持下，会同业主委员会加强与政府职能部门的协调沟通，研究切实可行的整治方案。

国都物业

若有其他问题，可以在论坛PM我，也可以致电88919096或QQ9112554、MSN：natncool@163.com、邮箱:zmwlx@yahoo.cn 我会及时的解答各位业主的问题。
                                                  浙江国都物业管理发展有限公司   2009年12月14日

和山一隅

4、针对翰墨香林苑东门商铺、小摊点严重影响业主的问题的解决探讨
东门问题深度困扰业主，成了翰墨业主的一块心病，对此，我司深为理解。如何真正能够彻底解决该问题，确实是业主考问物业服务企业的一大难题，对此我 ...
国都物业 发表于 2009-12-14 16:46

非常客观和现实的解决方案，我理解和赞同。
从一致性的问题入手，从容易到复杂。从可以规范和便于管理的角度切入，是能够马上展现效果的。
然后集合多数力量，再解决游击队的问题，就有可操作性了。

墨林.

文件是中都的漂亮,人数是中都的多.
内容是国都的实在,价格是国都的便宜!鉴定完毕

和山一隅

文件是中都的漂亮,人数是中都的多.
内容是国都的实在,价格是国都的便宜!鉴定完毕
墨林. 发表于 2009-12-14 17:54

看来还是选国度比较靠谱啊:emo81_
不过我和中都的聊过，具体沟通时，感觉还是中都接待我的人，比较认同。但是方案上没有看到，看来是敷衍了:emo48_
但是看方案，国都倒是采纳了我的建议。沟通时的感觉不好或许是人的问题，呵呵呵

墨林.

楼上小心被人说是国都的拖啊!你和他们都沟通了?我人都见不到,上面有电话我打打

风一样的颜色

国都的方案做的很实在，没有夸夸其谈，能针对目前翰墨问题提出方案。
感觉中都的标书很通用，哪个楼盘都可以套用。
价格讲也是国都便宜，本人支持国都。
PS，枫华府第是国都管辖的吗？我曾经去过那边的朋友家参观，感觉还不错。不过那是高端楼盘，不知道物业管理费收得不同，是不是管理效果也不同？

午潮山妖

看起来都很美啊

小和山闲民

看了看具体内容，从以前的展板内容，答疑人员的仪表看，感觉中都比较有规模，规范，文化活动估计搞的还可以。对小区目前的焦点和难度有比较好的分析，不知道若接管能否在我们小区搞起来；国都物业也不错，难点问题分析也很好，就是图片说明比较少，企业文化积淀少。总之，感觉两家物业公司都安居好很多。选哪家应该都不会让我们失望。希望我们的小区能越来越好。

墨林农民

感觉中都好点，因为他第一个贴出来内容！有人质疑后，国都针对性的写了些东西。个人还是觉得中都的底子可能厚点。

糊涂难得

国都的方案做的很实在，没有夸夸其谈，能针对目前翰墨问题提出方案。
感觉中都的标书很通用，哪个楼盘都可以套用。
价格讲也是国都便宜，本人支持国都。
PS，枫华府第是国都管辖的吗？我曾经去过那边的朋友家参观 ...
风一样的颜色 发表于 2009-12-14 19:45

枫华府第楼盘信息：
容积率:2.7
绿化率:34%
物业管理:浙江国都房产集团有限公司
会所规划:桌球馆;棋牌室;阅览室;多功能宴会厅;餐厅;
车位配比: 1:1.33
占地面积:94000平方米
总建筑面积:255000平方米
规划户数:2000户
社区规模（住宅、酒店式公寓）:超大(>30万);
建筑设计单位:省城建设计院
销售代理:自销
景观设计:贝肯
投资商:浙江国都房产集团有限公司
四周道路:东:学院路;南:华星路;西:万塘路;北:文二路;
物业管理费:高层:2;小高层:2;
车位总数:1500
车位数:地上300个;地下1200个;

风一样的颜色

看了看具体内容，从以前的展板内容，答疑人员的仪表看，感觉中都比较有规模，规范，文化活动估计搞的还可以。对小区目前的焦点和难度有比较好的分析，不知道若接管能否在我们小区搞起来；国都物业也不错，难点问题分 ...
小和山闲民 发表于 2009-12-14 20:03

难道小区设点看到的图片不是国都的？我看错了?好像是国都的呀。