盘点2009年中国房地产业

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盘点2009年中国房地产业

一、最意料之外的经济事件
1、今年新增贷款突破9.5万亿，超过08年4.91万的95%，超过07年3.61万亿的170%。贷款红利制造了2009年中国经济非凡的繁荣。
2、房地产投资自有资本金降至20%，开发贷款大幅度放开。如果说新增贷款总量是推动繁荣的第一要素的话。那么房地产行业的价格杠杆无限拉长则是助推房地产行业繁荣的根本因素。供应方面的要素投资杠杆比例达到：1：50以上，也就是撬动一个亿的项目，你甚至只需要200万的现金或者更少。道理如下：2000万可以购置一块1个亿的土地；现土地可以分期付款，首付比例为20%，那么这块地只需要现金400万。银行放开开发贷款，可以按照80%比例给予开发贷款，那么购置这块土地只需要现金80万。如果你还有机会，可以找个投资合伙人（基金公司之类的），你占比例60%，因此你只需要50万。1：200的杠杆，你想让开发商缺钱，都很难呀！
3、购房按揭多套房可以做8成按揭，并可以享受优惠利率。如果按照按揭贷款7折利率来计算，我国的利率也只有1.4%，比美国的0.25%要高很多，不过比4%的利率已经低了65%了。这是很多人热衷买房的原因，反正银行的钱不给利率，不用白不用。其次是多套房8成按揭，让消费者手中，一元钱变两元钱，相当于中国46万亿的存款，一下变为92万亿，这样来理解，你就可以理解了为什么今年这么多人有钱购房！

二、最被人们忽略了的事情
1、供需规律的被遗忘。供应和需求是主导任何一个行业经济走势的根本规律。08年4月以后，开发商集体不买地到09年5月土地集体断炊的情况下。房产也由08年的集体过剩变为09年的集体短缺。2009年房屋供应集体短缺，让原本为买方市场的房地产市场瞬间转为卖方市场。这才是2009年楼市的真实原因。
2、货币供应过剩导致房地产迅速贬值。很多人会简单的否定这个提法，很简单房地产价格一天天的高涨，是房地产升值的表现，纸币贬值的表现。但你再想想呢？原来5000元一平米的房子可以租1000元一个月，现在1万元的房子，一个月甚至只能租800.问题还在于，你如果是贷款买的房子，先付的是银行利息，本金还基本没有付。如果房子一旦延缓涨价的趋势或者优惠利率终止，甚至加息，你银行的贷款不是在一天天减少而是在一天天增多。

三、最简单的真理
1、无论谁再怎么有钱，也单独买不下一块土地。碧桂园，富力，雅居乐都够有钱了吧，但三家还是只有搭伙去卖一块土地，招商和香港置地够有钱了吧，在重庆都要搭伙去买一块土地。这就是国家给你加工资，可能不意味着好消息，而是一个更坏的消息，这是某天做出租车时候，出租车司机的心里话。
2、中国是以公有制企业为主体的多种经济模式并生的市场经济。国营企业高价地这是最简单而直接的解释。
3、买的永远没有卖的精。第一个去买房的人得到200元每平米的优惠，第二个买房的便付出了400元的价格。于是让第三个人眼红，所以第三个人就只有多付出800元的价格。排第一的永远只有一个，剩下的都是第二之后。很简单的道理。卖房子一平方米赚2000元够厉害了吧，但买一平米的土地要3000，而且是现金，没风险。房价涨了，开发商都笑了，政府没有笑，一脸严肃，很生气，但内心很开心。

四、最不容易看透的事情
1、如果买土地，卖房子的开发商把利润分20%给媒体，我想几乎没有媒体会说高房价的危害，大家一定象奥巴马歌颂美国经济那样歌颂高房价。
2、如果开发商给每个专家一套房子，我想所有专家都会异口同声的说，高房价是中国经济繁荣的典型表现。如果那个不相信，去试验下，我相信很灵验的。
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