房地产流动性“欲收难收”

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房地产流动性“欲收难收”

“只要地块没问题，抵押手续齐全，银行放贷依然很宽松。”浙江一家房地产公司的董事长对中国证券报记者表示。1月12日，该公司以当地市郊一块“四证齐全”的土地办理了贷款抵押，获得银行9000万元开发贷款，并没有受到特殊的限制。
权威人士表示，2010年，全国新增信贷投放目标定在7.5万亿元左右，市场整体流动性依然充裕。虽然国务院要求金融机构严格审查房地产信贷，防范信贷资金违规进入房地产市场,但从目前的情况看，商业银行放贷并没有实质性收紧，在资金面宽松的背景下，房地产开发作为高收益率的项目仍为银行信贷所看好。
不过,12日晚,中国人民银行突然宣布,从2010年1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。看来，央行已经开始出手收紧市场的流动性。

放贷冲动
“目前还没有收到房贷收紧的通知。”工商银行江苏分行的一位信贷员告诉中国证券报记者，该行对于房地产贷款的政策仍然和2009年一样，并没有发生太大改变。“2010年开始的十天时间，我们就已经把1月份的贷款额度用完了。只要审查合规，银行就可以把款贷出去。”
“一般来说，年初国内信贷环境都会较年底更为宽松，容易出现放贷冲动现象，国家提出加强房地产信贷风险管理应具有针对性。”交通银行首席经济学家连平表示。
在经历了2009年大规模信贷投放后，央行在2010年初的工作会议上强调，要密切关注房地产市场变化，严格执行有关房地产信贷政策，防范信贷风险和系统性金融风险。不过，中国证券报记者在调查中发现，无论是大型国有银行还是股份制银行或是城商行，当前的房地产贷款仍然延续2009年的政策，并没有进一步收紧的举措。
中国证券报记者获得了一份近期某大型国有银行总行给各地分行统一下的文件，其中要求强化房地产开发贷款的管理，但并未明确要“收紧”以及收紧的程度。
在这份内部文件上，该银行表示，在个人房贷方面，将主要保障个人住房贷款和个人再交易住房贷款中的普通自住房和改善型自住房贷款需求，继续审慎发展个人商业用房贷款和个人住房抵押额度贷款。在开发商贷款方面，该行要求将贷款投向楼市发展较为平稳、房价收入比相对较低、潜在需求较大的100个中心城市地级市及百强县。重点投向普通住宅房地产开发贷款，住宅项目在新发放房地产开发贷款中的占比不低于80%。
中国证券报记者在致电中信银行时也了解到，目前该行的房地产贷款依照国家规定执行，没有接到收紧的通知。但是该行的工作人员表示，由于不同城市的楼市情况不同，因此各个分行在执行上可能会有一些浮动。“如果提高首付比例的话，在利率上将会有所优惠。”
重庆银行某负责人坦言，虽然国务院要求央行、银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导，但房贷一直属于优质资产，对于银行和开发商来说是双赢。“银行各个网点都有贷款压力，而房贷质量通常较好，因此银行都比较愿意发放房贷。尤其是中小银行，为了留住客户，对于中介办理的房贷审批都很快。因为贷得越多，经营指标完成得就越快。除非国家出台强制性的规定，否则银行的房贷业务很难真正收紧。”

资金充裕
“资金在银行手里是可控的，但流入市场后，便很难监控具体的用途。资金的逐利性决定了其更可能流向高收益率项目。”银行业内人士指出。
2009年，我国房地产市场火爆，房企资金异常充裕。国家统计局数据显示，2009年前11个月，我国房地产开发企业资金来源中，银行信贷资金超过1.6万亿元，比2008年同期增长60%以上。2009年全国近10万亿元的银行新增贷款中，约六分之一流入到了房地产开发领域。
目前，国有银行下发分行的文件中表示，要审慎投放非住宅类房地产开发贷款，严格控制土地储备贷款。对列入国家《禁止用地项目目录》的房地产项目，特别是别墅类项目，严禁发放贷款，对“地王”项目不予以支持。
不过，业内人士向中国证券报记者透露，多数房企可以通过合规项目获取贷款，但资金具体使用则难以监控。“如果每笔贷款都全程监控，那我们将支付高昂的成本。”一位信贷员坦言。
另外，受2009年资金面宽松的影响，房企现金流普遍大幅改善。Wind数据统计，扣除不可比因素后，108家房企2009年前三季度经营性现金流量净值共计481.78亿元，而2008年同期仅为-377.29亿元。这108家房企2009年前三季度共持有货币资金1796.58亿元，较2008年同期增长77.98%。
在上市房企直接融资方面，国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查。不过，截至目前，监管机构并未对房地产企业融资做出确定限制。
“现在，影响地产股直接融资的因素是破发。如果二季度政策消化后市场逐步回暖，那么，房企增发实施的可能性很大。”业内人士指出。据统计，目前，共有9只房地产股的股价低于公司拟定的定向增发底价，其中包括北京城建、上实发展、中国宝安、爱建股份、招商地产、苏宁环球、新湖中宝、大连友谊、万方地产。这些公司定向增发预案均在2009年7月以后公布。

热钱难防
“近期楼市降温，投资需求有所消退。不过，在低利率环境下，热钱依然流向资产领域，包括股市和楼市。”市场人士指出。
去年以来，随着美元的持续贬值和发达国家金融机构的去杠杆化，国际短期跨境资金开始在全球范围内重新配置风险资产，新兴市场国家成为热钱流动首选目的地，而流入新兴市场国家的资金最终又源源不断地进入到股市和楼市。
社科院研究员尹中立认为，当前全球各央行普遍维持低利率，导致国际短期跨境资金流动日渐加剧，刺激着新兴市场股市楼市价格的不断上涨。他预计，2010年，海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市和楼市等领域，并有可能进一步助推价格泡沫的膨胀。基于此，国务院提出，要防止境外“热钱”冲击我国市场。
“境外热钱的流入对推高房价的确有重要作用，但助推楼市出现泡沫化趋势的主因，是国内流动性的骤然增加。”中国社科院金融所张明表示。他认为，国内热钱更需防范。
2009年，国内房价大涨，豪宅热销，房产成为投资者转移储蓄、沉淀资金、抵御通胀的主要选择之一。“现在利率太低，钱存银行很不划算。”这是房产投资客的普遍想法。
总体而言，目前贷款利率依然较低。“国11条”提出，二套房贷首付款比例不得低于40％，但贷款利率并没有明确规定，只要求商业银行按照风险定价。显然，这给银行留下了很大自主权。一家股份制银行的人士表示，该行二套房贷利率可以下浮，具体优惠幅度的决策权会下放给各分行自行掌握。
中国证券报记者以客户身份咨询中信银行相关人士，该人士证实，在文件没有落实下来之前，该行二套房贷可比照首套房贷执行；文件出台后，将根据客户资质，确定二套房是否可享受利率优惠以及相应折扣，一般而言，贷款利率最多仍能打8折。
作为竞争的手段，银行往往会为抢占市场份额而下浮利率，除非监管部门对“贷款利率严格按照风险定价”这一模糊性表述做出解释，否则贷款利率继续保持优惠并不违规。