中国人的房子

卓松年

房价的上涨和下跌，是由当前的房屋拆迁政策和土地使用权转让公开招投标政策决定的。
　　首先谈一下当前的房屋拆迁政策，现在正在改革为房屋征收条例，反正都一样。
　　大家明确，城市土地是国有的。我们新买的房屋是一次性交纳了70年的土地出让金，那么我们拥有的这套房屋的价值应该分为两部分，第一部分是向政府租来的70年土地使用权，第二部分则是建造房屋的一些砖头和水泥，有些高档房屋还有些地板和瓷砖等。那么很显然，这量两部分价值随着时间的推移都应该相应减少。
　　理论上讲，你买的房屋的第一部分土地租金价值每年会消耗七十分之一，在第70十年后土地价值已经消耗完毕，第二部分则只剩下些砖头水泥的残值。
　　所以，在房屋拆迁的时候，原房主得到的补偿应该也是有上述两部分组成，第一部分土地出让金的剩余价值，即（70-当前已使用年限）*被拆迁时的年化土地出让金价格，加上第二部分砖头水泥的残值。
　　那么现行的房屋拆迁政策（或房屋征收条例）就存在明显的不合理。如，一户住着七八十年代老房子的人，他们从没有交纳过土地出让金，拆迁的时候却要求并得到市场价的补偿，而理论上他们在拆迁时应该向政府补交以前年份的土地出让金并且不能得到土地出让金的剩余价值。同样九十年代后购买商品房的在拆迁的时候，也要求并且能得到市场价的补偿，并不靠虑土地出让金既土地租金的折旧。这就是目前市场上同地段旧房和新房差价不大的原因。
　　但是，理论上合理的拆迁方法在现实社会上必会受到老百姓的极力抵抗，一户住着老房子的人，拆迁的时候如果不但拿不到补偿金，还要补交以前年份的土地出让金，我相信这是目前阶段所有社会成员都不能接受的。同样对于购买商品房的人在拆迁时，如不能得到市场价的全额补偿也是不能结受的。
　　为了避免社会矛盾的激化，政府一般来说只能在拆迁时给予原住户房屋市场价的全额补偿，让被拆者能买到或分到相应的新房。这样显然违背了价值规律。这使一套房屋的性质即包含了消费品的内涵，有兼顾了投资品保值的内涵。试想有谁会买了一台电视机看了十年后还要求废品站原价回收的。但现在的商品房就是这样。
　　有人会问，土地价格不断在上涨，房价才上涨的。但是大家发现了没，土地价格的上涨正是由土地使用权转让公开招投标政策决定的，不说什么供地饥饿政策或其他的，就看最简单的收地和拍地。
　　政府给原住户全额补偿后得到土地，将被理为熟地的空地进行使用权转让公开招投标（70年的土地出让金）。试想在目前土地出让金已成为地方政府的一项重要收入的情况下，熟地进行使用权公开招投标后的价格必将远高于政府给原住户的补偿总和，然后开发商拍得土地重新建造为高档物业后价格必将倍于原住户当初的补偿。当然这个过程房价翻几翻的过程将经历数年。
　　所以，目前市场条件的规则下。一套房屋要经历的过程包括：拆迁整地卖地，买地建造出售，购买居住，居住被拆四大环节（纳税忽略）。在房地产价值链的整个过程中，政府征地拆迁后卖地环节是必定需要赢利的，开发商买地建造出售环节也是需要并努力做到赢利的。那么剩下的购买新房居住者和居住被拆得到补偿两环节中必有一个环节需要为整个产业链付出代价，即其他三个环节的利润来源。
　　很明显现行的政策都选择了让购买新房居住者付出代价，新房高昂的价格带动了二手房的价格，为房地产价值链中前三个环节支付了成本和利润。
　　因为由购买新房居住者这个环节的人整个价值链付出代价最为隐秘，同时他们也是最弱势的群体。
　　另外说下物业税的问题，西方泊来的物业税在西方国家很正常。因为西方国家土地是可以私有的，买了房子就是买了相应的土地及地下和天空的一切。而我们只是租用了70年的地面。一次性付过了租金，再每年收物业税是否是重复了，大家评下吧


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