有经适房的人 这3个问题很纠结

物是人非916

4月22日由住房和城乡建设部发文的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）已经出台近两周，目前尚未见杭州政府部门出台具体的细则。有经济适用房的业主们，这段时间密切关注着经适房的新政。　　早在2007年，杭州曾出台了《杭州市区经济适用住房管理办法》（以下简称《办法》），对《通知》提出的一些问题也有过类似规定，只可惜与之配套的关于经济适用房如何回购、重新上市等细则，一直都没有出来。
　　记者得到的最新消息是：杭州市有关经济适用房回购和上市的有关细则，已经上报市政府，但何时会批复尚未可知。
　　焦点一：经济适用房出租了，真会被收回吗
　　《通知》明确，“违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回。” “对其高消费行为不作出说明，不配合资产核查、公示，或不能作出合理解释的，视同以虚假资料骗购经济适用住房。”
　　现状：2007年杭州市的《办法》对出租经济适用房的处罚很模糊：“擅自将经济适用住房出租的，应当根据有关规定予以处罚。情节严重的，市房产行政主管部门可收回其住房。”
　　相对来说，房管部门对从事经适房出租的二手中介处罚倒更有操作性：2009年8月，杭州市府办公厅发过一则《关于加大对经济适用住房违规出租行为查处力度的通知》，要求“对为经济适用住房出租进行代理和居间服务的房产中介服务机构及经纪人，依据相关规定进行处理；情节严重的，其执业资质资格、营业执照年检年审时不予通过。”今年年初，房管部门也确实对某些二手中介的出租经适房行为进行了查处。
　　焦点：从现在来看，政策并没有真正落到实处。目前杭州经济适用房出租现象还是比较严重。虽然也会有相关政府部门来查处，但对出租的业主一直没有一个惩罚机制，目前尚没有听说一户经适房业主因为出租而被收回的。虽然《通知》表述很严厉，但如果没有具体操作细节，整治经适房出租就仍然是一句空话。
　　而对“高消费行为”一条的规定，更让人摸不着头脑，所谓的“高消费行为”，是指买汽车，还是其他？如果不允许买汽车，那经适房小区内配的车位是给谁留的？
　　焦点二：再买商品房，经适房怎么退出
　　《通知》明确，“已经购买经济适用住房的家庭，再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得已购经济适用住房的完全产权。”
　　现状：2007年的杭州市《办法》其实也有类似规定：“已经购买经适房家庭，如购买其他住房，原经适房由政府按规定回购。购买经适房未满5年因各种原因确需转让的，经批准可向政府申请经济适用住房回购。”不过对经适房有关回购的办法，当时指明“由市房产行政主管部门会同市价格、财政等行政主管部门另行制定。”
　　焦点：这个“另行制定”一直到了两年半后的今天还没制定出来，所以，严格说起来，杭州目前还没有一套经济适用房办理了退出手续或补交差价后获取完全产权。
　　有读者指出，目前购买经济适用房后，又购买商品房的人有很多，像这些人的经适房应该怎么办？是要求他们退出，还是补交差价？补交差价又是以何时的市场价格来判定？
　　罗先生住在东新园，是经济适用房业主。他说，目前他的房子是两室两厅，但是他马上要有孩子了，到时双方父母要来住，这房子就住不下了，他希望能把这套经济适用房先获得完全产权，再以小换大，改善居住条件。他认为，最好允许业主根据自己的经济能力，自己决定是否补交差价获取完全产权。
　　焦点三：到底何时能上市交易
　　《通知》对上市交易并没有明确要求，仅提到“结合实际情况完善经适房上市交易分配机制，健全上市交易管理办法。要按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得价款的分配比例、政府优先购买权等管理事项。”
　　现状：杭州2007年的《办法》对上市交易有明确规定：“经适房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满5年后允许上市交易；上市交易时，按届时的销售价与当时购买经济适用住房（包括超过享受面积部分的经济适用商品房）差价的55%向政府交纳土地收益等价款。”“经适房所有权人在取得房屋所有权证之日起，满3年后可将房屋转让给符合经济适用住房购买条件的家庭。买受人无房产的，交易时可减免相关税费。”
　　焦点：尽管杭州提出了上市交易的具体办法，但因为至今未见细则出台，所以目前杭州的经济适用房仍然不能实现上市交易。
　　市民周先生认为，经济适用房上市交易应以“基本没有利润”为原则，毕竟这是保障性住房。此外，对那些卖了经济适用房再买进商品房，且名下只有一套房子的改善型购房者，可考虑给予一定的税费优惠。