同人物业政苑管理处要业主委员解决的六件难事

青龙山

业委会是主人，管家的把要做的事向业委汇报请示很正常，这六件算不上什么难事，有钱都可以做，没钱分轻重缓急做。作为主人不必太讲究用辞，重要的是看管家的责任心和执行力。当主人要有点现代意识，不要过于摆架子， ...
小名儿 发表于 2010-6-20 17:45

这位邻居说的没错，关键是这六件事在老业委会与物业签订的合同里是否全包括进去了，郑主任做的那是一脚踢的外包生意。由于没有自己的会计还要被扣下二十多万的税费，到手的就四十万钱。怎么用、用多少还要到管账的那儿去请款。估计上届业委会就这么一本账，看似黏糊实属权宜之策。村坊里有个顺口溜：政苑是个大深渊、规划先天亏、项目中间碎、接管后天痿、要搞清楚找壶吹。想听听裘律师高见，您在哪？

青龙山

《上海市居住物业管理条例》明确规定，公有住宅和新建商品住宅在出售时，要设立物业维修基金，代表全体业主利益的小区自治组织——业主委员会负责该基金的筹集、使用和管理，并接受全体业主的监督。制度虽好，但在实际运作中往往被人弄走了样，使小区业主难以掌握这项长居久安的基金。

大凡房屋交付后，相关物业管理公司先期进驻。这时，开发完毕的房产商往往将物业维修基金的存款账号转交给物业管理方。等到业主居民陆续进户，这项基金的控制权实际落在物业管理公司。一些物业管理公司不愿将基金的管理权移交给业主，以免日后使用起来有种种不便，因此他们对成立小区业主委员会设置障碍，使小区居民无法取得管理基金的资格；再不就是以种种理由不向已成立的业主委员会移交基金。为此，双方在法庭上打起了物业维修基金的争夺战。

物业维修基金必须收足、管好、用好。据悉，上海市房屋土地资源管理局已设立了这项基金的管理中心，以行政的力量来维护全市业主的权益，并规定：逾期不交基金的，各区县专管部门可依法给予相应的行政处罚。同时鼓励业主们拿起法律武器，对不愿移交的物业公司，可追究其法律责任。


编辑:夏杰 　来源:文汇报 作者:徐亢美

xhd

饭要一口一口吃，给叶委会一点时间

青龙山

26# xhd
物业公司与业主的关系是一种和约关系，是委托与服务的关系。物业公司根据业主委托合同做出物业管理行为，是劳务行为。已经实施的新《物业管理条例》把"物业管理公司"修改为"物业服务公司"，有利于业主与物业公司之间形成和谐有序的责、权、利关系。服务是商品，按质评价，物业公司应努力做到价有所值；物业公司若有利润，应该控制在5%以内，其余的要取之于业主，用之于业主：比如加大设备的养护投入，提高维护材料的档次、加大巡检力度、加强人员培训，选用较高素质人员，提高人员成本费用等等回馈于业主，使物业管理进入良性循环，服务档次逐步升级。
     现在维修基金在你手里、小区综合收入在你手里、 作为物业服务公司您究竟为业主增加了什么服务？怎么还问业主要钱搞维修？如果确实理不清、吃不消为业主服务那就送你一幅画吧！

青龙山

youkeshenfen

上届业委会把全部的杂事外包给“同人物业”打理了，实际上是一个一脚踢的合同。如果真是这样的话同人物业应承担双方约定的义务，业委会花钱买不管，物业公司有收入但也要负责小区的方方面面。现在回过头来再讨钱恐怕 ...
青龙山 发表于 2010-6-23 10:52

上届业委会太信任同人物业了！！！
本届业委会换不了物业换物业主任！

小名儿

这位邻居说的没错，关键是这六件事在老业委会与物业签订的合同里是否全包括进去了，郑主任做的那是一脚踢的外包生意。由于没有自己的会计还要被扣下二十多万的税费，到手的就四十万钱。怎么用、用多少还要到管账的 ...
青龙山 发表于 2010-6-23 14:28

谢谢你的理解。
我的意思，物业不管用什么钱都得经业委会同意才行，有些业委会决定不了的还得由代表会议或业主大会同意。用保姆与主人的关系来比喻物管与业主的关系还是比较形象的，化钱管钱方面也是一样的。问题主要在于这个保姆是否尽责是否有能力。另一方面，保姆的责任和能力一定程度上与主人很有关系。主人有责任调动和激励其积极性，调动和激励可以换个角度来说，就是斗智斗勇，其有一个原则：不到万不得已不要搞僵关系。毕竟换保姆是要有成本的。所以我不赞成事情没做，先把业主与物业关系僵起来，这实在是下下策。
村坊里有个顺口溜说得形象。政苑业委会的难就难在是否能厘清业主到底有哪些可支配的收入。政苑建设之初就因为机关局与同人公司、商品房与机关宿舍等等说不清道不明的复杂关系，使得一些房产权搞得糊里糊涂，要厘清肯定很难很难。也许对业委会来说只能就事论事地一件件去做去突破。首先要让同人物业不再把政苑业主当阿斗，这次表现在业委自己管帐极好，其次要让机关局对政苑业主放点血。放血不是那么容易的，是要靠全体业主努力的。这方面政苑业主要学府苑业主，定位准确，齐心协力，抓大放小。

小名儿

《上海市居住物业管理条例》明确规定，公有住宅和新建商品住宅在出售时，要设立物业维修基金，代表全体业主利益的小区自治组织——业主委员会负责该基金的筹集、使用和管理，并接受全体业主的监督。制度虽好，但在实 ...
青龙山 发表于 2010-6-24 09:36

分析得好，支持并赞赏。
市场经济下公司都是逐利的，业主如果犯傻，物业公司肯定会走向贪得无厌。业主不能犯傻但也不能强势过头，双赢才是长久之策。双赢前提是双方都不犯傻，都知道自己一方需要什么。本人支持业委会与同人物业算清帐目的所有行动。

jazzyeah

杭州经济适用房上市交易的具体规则何时出？
我要离开这个说不清道不明的政苑！！

xhd

经济放交易，快出台了

青龙山

谢谢你的理解。
我的意思，物业不管用什么钱都得经业委会同意才行，有些业委会决定不了的还得由代表会议或业主大会同意。用保姆与主人的关系来比喻物管与业主的关系还是比较形象的，化钱管钱方面也是一样的。问题 ...
小名儿 发表于 2010-6-24 17:26

      谢谢邻居的网友回复：首先，有多少钱可用已经很清楚了，《合同》二十五条“乙方（物业服务公司）每年向甲方（业委会）缴纳70万元的管理费（含税）剩余部分归乙方所有，用于弥补物业管理费用不足。”服务是商品，物业公司应努力做到价有所值；物业公司若有利润，要取之于业主，用之于业主：比如加大设备的养护投入，提高维护材料的档次、加大巡检力度、加强人员培训，选用较高素质人员，提高人员成本费用等等回馈于业主，使物业管理进入良性循环，服务档次逐步升级。其次，物业提出小区房屋保修到期后------维修费用需业委会解决。这个问题同样值得商榷。《合同》三十四条：“因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，由建设单位和设备生产安装部门承担责任并作善后处理。”由于十三户人家的屋顶渗漏绝不是其它问题而是不折不扣的质量问题，恰恰是同人物业应发挥管理特长，把当年由省直房产（现为同人房产）组织实施政苑项目建筑商协调处理好善后事宜。最后，业委会应当把合同适当的晒一晒，让邻居们都知道同人物业的义务，物业公司也不要再得着便宜还卖乖！！！
      因此，业委会的帐我想应该是一清二楚的。现在咱们也不要担心与同人物业管理处把矛盾公开，恰恰最好的办法是服务性息公开。我们要尊重合作方，但确实不要叫别人当阿斗耍；我们要厘清合作双方的服务大框架而不要去做产权审计事务所；我们要以主人翁的姿态梳理好小区管理服务的大方向、大是非，不应拘泥于小事小题一叶障目不见泰山。大家一定要抓大放小----

xhd

好《

小名儿

      谢谢邻居的网友回复：首先，有多少钱可用已经很清楚了，《合同》二十五条“乙方（物业服务公司）每年向甲方（业委会）缴纳70万元的管理费（含税）剩余部分归乙方所有，用于弥补物业管理费用不足。”服务是商 ...
青龙山 发表于 2010-6-25 10:27

谢谢提供信息，没有深入参与不知其中原因，对前面本人的有些说法表示歉意。如此看来，同人公司的黑洞确实有点黑。保姆向主人承包了哈，主人的房产地产由他开发收租，一年交了主人多少，还要挖空心思变着法儿挖回去，呵呵，这个保姆强悍的。从公司治理上说这是极限级的内部人控制现象，出资人得好好反省，采取措施。
算帐，透明，在此基础上逐步恢复业委会对物业的监督权力。你要用承包方式可以，那就得有承包的条件，总不至于应该做的服务不做，应该维护的秩序不维护，把树越种越少，把草越养越杂，一个好好的小区在同人的管理下日益败落，设施破败，草木枯萎，民风散漫，，，，

三坝农民

谢谢提供信息，没有深入参与不知其中原因，对前面本人的有些说法表示歉意。如此看来，同人公司的黑洞确实有点黑。保姆向主人承包了哈，主人的房产地产由他开发收租，一年交了主人多少，还要挖空心思变着法儿挖回去 ...
小名儿 发表于 2010-6-25 11:30

主人的房产地产由他开发收租，一年交了主人多少，还要挖空心思变着法儿挖回去，呵呵，这个保姆强悍的。
一语道破玄机

xhd

民风并不散漫！

古墩老头

银杏树

   顶起来！

银杏树

   物业交业主委员解决的六件事，说到底就是要业主自己掏钱。

     这钱该不该业主掏？解铃还须系铃人，请上届业委会的同志站出来讲明白好了。
      
     既然合同都替下届签了，该负的责任也要负起来！！！

     

银杏树

楼主提到的物业维修资金，是专项维修资金吧？动用这笔资金一分钱都要经过三分之二以上业主同意呢。物业就是有这个心，恐怕也没这个胆。随意动用是要犯法的。

MELONPLUM