2003楼市 --回顾与展望（搜转）

刀笔小吏

武汉
    在回顾2003年的楼市时，不由想起去年岁末对今年的种种揣测和憧憬，对于2003年房地产市场的价格走势问题，多数房地产商都保持着比较乐观的态度，认为市场价格不会降，他们相信房地产市场还有待于大力开发，市场细分之后还会有许多的空白等待房地产商填补，只要建出高品质的房子，创造优美的环境，就能卖出预期的价格。
    而今年上半年，受“非典”以及房贷紧缩的影响，业界对今年楼市也是各有说法，占主导地位的一种声音是：“非典”已经给楼市带来了灾难，而银贷紧缩无疑是雪上加霜，加上今年楼盘推出量太大，楼市不胜消化，因此，楼价将下跌的呼声也一直持续着，大有不降价楼市就难以为继的恐慌。
    根据武汉市统计局发布的三个季度房地产企业景气指数（见下表）显示，虽然二季度遭遇非典洗礼，各项指数有所下降，但三季度随即大幅度反弹，而最新数据也显示房地产业发展势头良好。1-10月份全市销售商品房311.13万平方米，增长15.9%，房屋销售额64.16亿元，增长25.2%。全市空置商品房面积174.5万平方米，下降23.5%。

     房地产企业景气指数
                一季度 二季度 三季度   
企业景气指数   126.91 124.14 140.80   
新开工面积     102.48 99.55 111.30   
房屋竣工面积   99.54 110.98 122.62   
商品房销售面积 91.25 106.43 116.96   
商品房销售价格 115.62 105.56 114.29  

根据搜房研究院对武汉典型住宅样板楼盘的追踪监测，1－10月武汉典型住宅价格指数呈总体上扬的走势，尤其是7月份以来，武汉典指稳步大幅上扬，典指项目销售状况良好，价格不断攀升。特别是中心城区的楼盘上涨势头喜人，锦绣人家从十一面市以来，销售率达到40％，价格每平方米也上涨了200多元；武昌江滩改造、旧城区拆迁，带动蓝湾俊园的销售，价格也从年初的2750元/平方米上涨到3050元/平方米；都市经典也凭借品质取胜，每平方米涨幅200元，销售率达到95%。

2003武汉楼市价格的强劲表现，尤其是中心城区价格上涨较快，究其原因，有如下几点：

整体经济形势是涨价诱因
房价的涨跌往往与经济大环境有着密切的关系。国家统计局副局长邱晓华说，当前中国经济不存在总体过热和总体过冷的问题，因此经济发展不需要“踩急刹车”也不需要“踩油门”，只要保持政策的稳定性和连续性，国民经济将保持在良好的发展轨道上。
今年基础消费市场的物价正在全面上升，而今年年底的基础建材的价格增长，表明这种整个市场的涨价已经波及到房地产。而从整个市场的基本面价格上升来看，粮油价格一旦上升，将很难调整下来。所以，整个经济可能面临一波通胀的行情。市场将会呈现不断升值的局面，预示着投资机会的到来，现金将会表现出购买力下降的趋势。随着现金的保值力减弱，市民会寻求新的保值方式，例如投资房地产、股票等等。所以，这一波行情也会增加房地产的投资需求，引起成交量的增加，甚至价格的升高。


外来企业和本土企业共同拉动
据统计，目前武汉市外来开发企业已经达到102家，其中业内知名企业不下30家，他们的到来，给武汉楼市带来了强大的冲击力。金地、复地、万科、保利等开发商坦言，将武汉作为战略重地，除看中武汉优越的地理位置、良好的经济前景外，武汉房价水平有较大的上升空间，武汉房地产发展相对滞后，可挖掘的空间很大。外来开发商大手笔圈地、大规模开发，加之全新的理念、先进的技术，提升了区域商品房的品质的档次，带动价格水涨船高。在大部分外来开发商选择城郊结合部进行开发的同时，一些开发商也将目光投向市中心，如选址汉阳归元寺旁的复地翠微新城，开盘一个月就售出60%，价格也上涨了300元/平方米，不但拉动了区域的房价，对整个汉阳居住档次的提升也发挥了积极的作用；还有南京三金地产定位于做中心城区中高档项目开发，他们对中心城区的开发充满信心，预言将来中心城区楼盘会对武汉住宅总体价格和建造水准产生越来越大的影响。
另一方面，相对于外来开发商在城郊结合部的大规模开发，本地开发商更多地选择市中心相对较小的地块，参与旧城改造，由于土地成本高，多采用高层、小高层的物业形态，品质也日新月异，区域价格上涨成为必然。本土一些有实力的开发商也开发了规模较大的项目，市中心的福星城市花园，去年年底开盘至今，销售已过90%，均价也从3300元/平方米上涨到3700元/平方米；同成大厦万松名门刚刚封顶，销售就逾70%，价格也在不断上调之中；还有长江二桥边的怡景花园，创下武汉楼市的天价，但因其独特的地理位置优势，依然热销。


投资成为新的增长点
下半年温州购房团两次进入武汉，据报载，11月温州购房团进入武汉，共订购４０余套房子，总房价２０００多万元。他们买房不是为自己居住，而是作为投资。他们觉得武汉的房价低，首付五六万元就可买套房子，拿个二十万可以投资三四套房子。温州人炒楼的地方，楼价都已经明显升高，在武汉已有所体现。
本地市民的投资意识也在增强，今年推出的几个小户型项目，一经面市就受到市场追捧。如吸引了众多眼球的汉飞青年城开盘仅10天就销售一空，据粗略统计，其中的投资者达到30％以上，其复式小高层的价格高达5300元/平方米。


写字楼、商住楼复苏
随着武汉市城市建设的发展、投资环境的明显改善及全面经济形势的影响，武汉的商务楼市场暗流激涌，显现了特殊的市场特性，即强烈的区域性，在中心城区形成“扎堆效应”。根据武汉晨报提供的上半年武汉商务楼市场分析，在售商务楼项目已达到28个，销售价格在3000元/平方米以上的占到70%。
展望2004，价格依然存在上升空间，但房价走高的势头还会较为平和。
首先，是有效需求的存在。城区大范围的拆迁改造、居民改善居住条件的需求、人们日益崛起的投资意识，都为楼市提供需求来源，而且据统计局1－10月数据，房屋竣工面积319.82平方米，销售面积311.13万平方米，供需大体平衡，因此房价可能呈现较为稳步的上升势头；
其次虽然土地价格不断走高，建筑成本增加，但是转移到市场上的到底有多少，还要看消费者的接受程度和市场的供求，政府也采用相关手段来应对，比如针对局部区域房价上涨过快的现象，年内，武汉将市土地中心还会推出11块土地公开拍卖，通过调控土地供应，防止地价的快速上升，避免带动房价速涨。

但可以预见的是：2004年武汉房地产市场的竞争将更加激烈，既有本土企业的相互竞争，还有不断进入的外来开发企业的竞争；既有产品品质的竞争，又有营销手段的竞争；既有经营理念的竞争，又有企业文化的竞争，江城楼市将在风雨中迎来新一轮的洗礼。

[此贴子已经被作者于2004-1-15 9:45:00编辑过]

刀笔小吏

济南楼市
　　时光如白驹过隙，我们还未完全习惯２００３的拗口，２００４又已呼啸而至。回首即将逝去的一年，济南楼市虽略显平淡，但其中也不乏精彩，虽走势平稳，但也不乏创新和突破。回顾过去自然是为了更好的把握未来，追寻省城楼市２００３年走过的足迹，也许能让我们更好的把握楼市的脉搏。

　　新规划

　　２００３年最让房地产界激动的莫过于“济南城市新规划”的出台，城市规模的扩大，无疑为开发商提供了更为广阔的发展空间，“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略，更是为济南房地产业全方位的提升提供了可能。难怪有开发商振臂高呼：济南房地产的春天来了。
　　新规划的实施虽然尚未全面展开，但其左右楼市的魔力已经彰显，东区房价的飚升，西区楼市的升温，以及北部楼盘大打“北湖”的牌，无一不是新规划左右的结果。今后几年，随着新规划实施的全面展开，它对济南楼市的影响也将“历久而弥坚”，愈加明显。

　　“双清”

　　从对楼市的影响而言，以清理违章建筑及违规建设行为为主要目的的“双清”行动，丝毫不亚于“济南城市新规划”的出台。从今年５月份开始，在历时半年多的时间里，大量审批手续不全的违规建筑被查处，一道道附着在城市健康肌体上的疤痕被揭除，同时“阳光审批”等一系列措施的实施，也使房地产开发项目的审批日趋完善。
　　“双清”对２００３年济南楼市最直接的影响是土地审批的冻结，这直接导致了今年新盘数量的锐减和房价的上升。不过，时间终究会证明，“双清”对济南楼市走向成熟功不可没。

　　房价

　　２００３年可以说是近年来济南房价飚升最快的一年，受“双清”影响，济南楼市的存量房锐减，同时新规划的出台又进一步刺激了房价，市区各区域的房价都有不同程度的上升。特别是东区，一年之内，房价每平方米上涨了近千元。
　　今年济南房价上涨，“泡沫”的成分不是很多，一方面房价是供求关系的正常反映，商品房的供应量不足导致了房价上扬；另一方面，楼盘景观、配套等整体质量的提高也进一步增加了开发成本。市场供求状况短期内难以得到大的改变，因此，２００４年的房价还将持续走高。

　　健康住宅

　　香港淘大花园“非典”的肆虐，使人们不得不重新审视自己的居住环境，一时间，“健康住宅”成了楼盘的最大卖点，在楼盘的促销广告中，绿化率、容积率、通风户型、板式小高层等新名词层出不穷，各种名目的健康住宅评比也纷纷登场。
　　实际上，到目前为止，健康住宅没有一个权威的认定标准，健康住宅评比并没有科学的依据，更多的是一种炒作。但不管怎样，关注健康、关注居住环境本身就是楼市的一大进步。

　　形象大使

　　说起来，楼盘聘请形象大使也不算什么新鲜事儿了，这在京沪等地早已司空见惯，就是在济南，前几年也曾请来过李亚鹏。不同的是，从来没有像２００３年这样集中。
　　中润·世纪城请来了任达华，富翔天地请来了杨晨，荷兰庄园请来了唐国强，真有点儿你方唱罢我登场的味道。明星自然会带来开发商期待已久的人气，不过购房者买不买账还很难说，毕竟楼盘的销售还要靠楼盘的品质说话。

　　精装修

　　２００３年，齐鲁置业扛起了省城楼市“精装修”房的大旗，其先后推出的齐鲁·骏园和齐鲁·花园两个项目已成为省城楼市的“两朵金花”，这种“带着行礼就可入住“的“精装修”房也正在被购房者所接受。
　　商品房的“精装修”化自然是大势所趋，但也面临着一些问题，如居住个性化如何体现，对楼盘成本的提升如何消化等，但最根本的还是改变购房者的购房观念，从这一点上讲，“精装修”房２００４年依然任重而道远。

　　海景住宅

　　以三宇和记销售的“假日海景公寓”为代表的海景住宅在２００３年出奇的火爆，目前在济销售的青岛、威海、烟台等地的海景楼盘已达近１０处之多，假日海景公寓挟小户型、精装修、“无敌海景”之威，更是创下了济南楼市外地楼盘销售的奇迹。
　　海景住宅的热销，一方面得益于都市人对海边健康、浪漫生活的向往，另一方面与其总价低，投资潜力大等因素也不无关系。无论怎样，海景住宅的热销都说明购买第二套房、异地购房已成为济南新的消费时尚。

　　土地拍卖

　　今年１０月，山东信莱房地产开发公司斥资２·６亿元拍得１８０亩国有土地的使用权。这是自７月份省城国有土地实施冻结后，国有土地市场落下的第一槌。这也标志着经历了“双清”之后的济南土地市场开始“开闸放水”。
　　按照济南市新的土地管理要求，无论是何种性质的土地资源都将完全纳入政府垄断中，由政府统一征用、收购；并根据统一规划、统一整理、统一处置的原则，对商业、旅游、娱乐、经营性土地用地一律实行招标、拍卖或挂牌出让。业内人士认为，这是济南市土地步向透明化、规范化、公开化的一缕阳光。

　　省直公房

　　对于省城二级房地产市场来说，２００３年最令人兴奋的莫过于省直公房的上市，这意味着省城可供选择的二手房源一下子增加了近千万平方米，而且省直公房的区位、配套、房屋质量等因素都具有相当的诱惑力。
　　根据《省直机关已购公房上市交易管理办法》，出售已购省直公房的收益将全部归个人所有，而不需再与单位分成，这自然会降低省直公房交易的难度，甚至会拉低居高不下的二手房价格，对激活房地产二级市场将起到积极的作用。

　　住交会

　　一年一度的中国住交会上月末在深圳上演，山东房地产界收获颇丰，在中国房地产名企、名盘、名人等奖项评比中，齐鲁军团均榜上有名。这表明，山东房地产界在全国已经有了相当大的影响力。
　　住交会一向被称为中国地产界的“奥斯卡”，住交会上的丰收，无疑为济南楼市平淡的２００３增添了一抹亮色，也让我们对２００４年的省城房地产有了更多的期待。

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北京新盘、现房领涨北京房价
　　记者杨锋磊北京报道“北京房价的走势，整体感觉这两年的情况是在总体平稳的基础上逐步下调，但就新开盘项目的价格来说，每一期的价格还是有所上涨的，一般二期比一期的价格要高，三期又比二期的价格高一些。”戴德梁行旗下的泛城(中国)综合住宅服务董事胡港文先生在谈到北京房价的走势时对记者说。另外，特别是今年下半年以来，北京新开盘的房地产项目中现房所占的比例越来越多，现房的价格一般要高于期房价格，有的甚至高出1000元／平方米。
　　正是在大量的新盘和现房的带动下，今年北京市商品房的价格稳步抬升。
　　新盘、现房带动房价
　　今年以来，随着北京市房地产市场竞争的加剧，住房产品自身的提升比较快。特别是今年春夏之交，SARS的侵袭使之成为房地产市场绕不过的一个坎。但SARS也使得人们更注重健康的概念，买房人已不单单是看重地段，还更加看重健康的住宅及配套相对完善的社区。因此住宅产品的开发已不单单是多种几棵树、多铺一些草坪的问题，而是整个房间的户型、空气质量以及以前不太注重的诸多技术层面的竞争。新开发的产品，由于加入了这些因素，竞争优势会比较强，因此许多新开盘的项目价格纷纷走高。比如北京奥林匹克花园住宅小区项目，一期均价为5150元／平方米，今年二期开售时均价已达到5600元／平方米。再比如碧水庄园别墅项目，二期最高价为15500元／平方米，到三期时均价已达到16000元／平方米。
　　北京房地产市场在今年上半年一直做期房市场，但是下半年之后，大多数的房屋进入了现房销售阶段，而现房价格一般要比期房价格高，这也带动了房地产价格的攀升。
　　北京市国土房管局下属的北京市房地产信息网刚刚发布的北京楼市月报显示，北京市11月新房预售整体均价已攀升至7000元／平方米以上，使全市新房预售的整体均价在10月份超过6000元／平方米的基础上，于11月达到2003年来最高点。与此同时，11月份房屋销售总面积为242.3万余平方米，销售总金额135.8亿元人民币，城区与高价位楼盘继10月份后继续保持高销售量。从2003年11月份来看，北京市商品房新盘销售(预售)最多的三个区依次为海淀区、朝阳区、和丰台区。其中：海淀区楼盘预售量为3158套，均价为9602元人民币／平方米；朝阳区楼盘预售量为2880套，均价为7868元人民币／平方米；丰台区楼盘预售量为1982套，均价5432元人民币／平方米。
　　供需两旺但大户型过剩
　　与此同时，北京市今年的房地产开发量也比去年有较大幅度的增长，来自北京市建委开发办的数字显示，1～11月份北京市房地产开发情况与去年相比，同比增长30.3%。其中商品房施工面积为8152.28万平方米，同比增长30.3%。商品房新开工面积为2737.64万平方米，同比增长30.3%，其中商品住宅面积为2019.29万平方米，同比增长21.7%。竣工面积为1276.47万平方米，同比增长14.6%，其中商品住宅面积为1048.7万平方米，同比增长13.1%。商品房销售建筑面积为1099.14万平方米，同比增长19.7%，其中商品住宅面积为1038.28万平方米，同比增长19%。
　　北京市建委开发办副主任魏成森在接受媒体采访时称，明年北京市房地产开发力度还要加大，具体数字现在尚未确定。据他介绍，近几年北京市房地产开发量一直在持续增长，2002年房地产投入900多亿元，2003年投入1050多亿元，预计2004年的投入量还要加大。
　　在回答关于北京商品房开发量年年攀升，是否会出现供大于求的局面并导致房价下降的问题时，魏成森认为，目前北京商品房销售市场看好，即使明年商品房总数放量，也基本不会影响到房价。
　　不过，也有人对北京房产供应过剩表示了担忧。北京荣丰公司的董事长王征认为，北京地产市场已呈现出供大于求的局面，很快就会出现房产过热的现象。家春秋总经理黄岚也持相同观点，他近日在一次论坛的发言中称，北京的房地产市场已经出现了一些产品过剩，首先是一些大户型产品过剩，现在大概有八成以上的盘子目前有问题，滞销的楼盘基本上都是大户型。而且项目其实也存在过剩问题，目前的项目对于这个阶层的购买力而言有点过剩。

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深圳静静突围走出泡沫阴影
　　实习记者周克深圳报道中原的总经理李耀智近日心情很不错。“SARS过后，尤其是近两个月以来，我们代理的30多个楼盘，价格虽然不见涨，但卖的速度越来越快。”李的观点也得到了其他几家地产中介公司的认可。
　　另有数据称，跟2002年同期相比，今年前三季度新批准预售面积下降了24.5%，其中，第三季度所获得预售许可证项目的总面积虽然高达230万平方米，但比之去年同期，负增长值为40%多，这为消化老盘、减少空置率赢得了宝贵的时间。“整个行业，终于可以来个大喘气了”，深圳搜房总经理许晓波女士如是评论。
　　喘气能有多久？
　　那么，这个大喘气到底能喘多久？有的开发商认为，时间短促，卖方应当加速出仓，“预售量下降，跟许多开发商自觉调整开发计划有关，他们或者推迟动工，或者放弃预售，直接以现房姿态持销售许可证入市。火山，随时都会再次爆发，现在只是暂时的休眠”。持此“休眠火山论”的深圳搜房副总经理韦志军，倒也并不否定深圳房市的阴转晴，他认为，观察土地市场的动作，也是预测深圳1～3年内房地产的大势的必需。
　　官方数据显示，2003年2季度，深圳综合地价指数为102.37点，比上期上涨1.40点；住宅用地地价指数为102.27点，比上期上涨1.76点；办公用地地价指数为126.08点，比上期上涨1.91点；商业用地价指数为169.39点，比上期下跌0.51点；工业用地地价指数为37.01点，比上期上涨0.66点，土地呈现一派平稳略升的状态。
　　1个点的涨幅，对土地这种溢价率有时超过300%的特殊产品来说，只能传达一个信息，土地并不紧俏，虽然进入2003年以来，开发商们就越来越多地陷入找地的焦急情绪中，但主要还是与政府今年批地较少的大政策有关系，另外，现在找地者多是已经从泡沫中金蝉脱壳的发展商，他们也大都经历过房地产市场的起伏，拿地归拿地，开发归开发，张弛自有其度，由于从2002年下半年开始的市场竞争加剧，许多业外资本望而却步，这无疑是深圳房地产行业之幸事。
　　在深圳国土局贺博士的眼里，泡沫是至少可以提前1年看见的，“土地的泡沫，可以从拿地者的专业素养上看出，现在深圳的土地短缺，主要是因为开发商大多只有关内开发的经验，不敢贸然出关，才会导致罗湖某垃圾填埋场，2003年来有越来越多的老板模样的人，围着它琢磨来琢磨去的问题，关要撤了，拿地者要先把自己头脑中的关撤掉，才不会在下一轮竞技中失足”。
　　当然，失足也罢，走运也罢，要变成现实，至少还要待项目进入实质销售阶段，那都是2004年以后的事了，而现在，在深圳，我们真真切切地感受到了阴霾渐去。
　　恭喜深圳，走出泡沫的阴影。深圳突围的速度之快、代价之小，是可圈可点的。
　　宏观调控得力政府功不可没
　　那么，是什么促成了深圳房地产主力的突围呢？
　　李耀智把成交加快归功于旺盛的需求，但实际上，根据深圳地产近5年的经验，自从推出银行按揭后，需求增长的加速度，一直是比较稳定的，而中国股市低迷所带来的房虫的增加，也是自2年前就开始了，股市受创，接二连三，人们对股市的信心，在去年底就基本跌到底，转向炒房者该转的，早就转了———也许，深圳房地产市场的转晴，更重要的，也许应当归结为宏观调控的得力。
　　2002年10月，国庆长假，当时的朱总理在深圳考察工作时，就感觉房地产的过热，对中国房地产行业发出警告，作为警告的发出地，深圳自不敢怠慢，随即开始采取严厉措施，从源头上降伏泡沫。
　　这个源头就是土地，深圳颁布了3个硬性指标：一是2003年土地供应量要比2002年只减不增；二是作
　　为表率，政府新出让的房地产经营用地，总量不超过上一年；三是深圳特区内将基本不出让商品房住宅用地，为深圳房地产的主力分压。
　　应该说，这三条规定对深圳房地产能够1年基本突围，功不可没。深圳沙河地产的董事长吕华评价，这3条规定的及时颁布和不打折扣的执行，再加上深圳经济的大步增长、户口政策的调整、撤关的预期以及与香港一体化进程的加快，诸力汇合，成就了深圳房地产目前的繁荣局面，如果不赶上SARS，耽误了1个季度，估计现在的繁荣度还会更高。

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广州房价反弹尚需时日
　　记者谭洪安广州报道随着水泥、钢材等主要建材连续数月大幅涨价，许多房地产公司都在面临着成本上升的巨大压力。虽然此次建材涨价影响已波及全国，但在广州地产商看来比内地城市的同行们更着急。
　　“在广州开发住宅楼盘的平均利润，目前只有6%～12%，建筑成本如果持续上升，大家都要认真考虑产品是不是该提价了”，保利地产董事总经理宋广菊在接受记者采访时表示，“这跟京沪及内地其他大城市的情况不太一样，那些地方做住宅利润比较高，可以消化增加的这部分成本”。
　　不过，当地也有业界人士认为，近几年一路走低的广州住宅房价，或许会借此机会反弹，而房价回升，对地产商也好，对整个楼市也好，都未必是件坏事。
　　众说纷纭“广州房价持续下降”
　　广州市国土房管局近期公布的数据显示，今年1～9月全市10个区预售商品房成交均价为每平方米4476元，去年同期为4574元，而一般公认更能反映广州楼市真实走势的“老八区”(即不包括前几年才合并的番禺、花都两区)平均房价，今年同期是每平方米5283元，去年则是5406元，降幅比前者更大一点。
　　值得注意的是，统计数据表明，自1998年左右达到峰值后，广州住宅平均售价几乎每年都在缓步往下走，这与上海、江浙一带近年房价的飙升形成鲜明对照。
　　对此，广州业界有各自的解读。
　　戴德梁行广州公司副董事梁国思认为，不同时段供应市场的楼盘，无论区域、地段，还是档次、配套等均有差异，统计标准不一，可比性值得怀疑。该行曾调查了2002年上、下半年及今年上半年的广州住宅楼盘成交均价，结果是先跌后升，波动幅度每平方米近350元，梁因此强调“仅从平均统计数据来判断广州住宅价格上升或下降，多少有些笼统”。
　　宋广菊更笑着反问记者，怎么大家都认为广州楼价在下跌？并称“我们地产商感觉不到楼价明显下降，某些同行以出人意料的低价推出新盘，只是一种市场竞争策略而已”。
　　二手中介行满堂红置业董事总经理陈戎则指出，广州住宅楼价实际上比较平稳，统计上的价格下跌，可能反映了市场上中低档楼盘销售量所占比例有所增加，同时今年广州二手住宅交易已占到总交易量的40%以上，也消化了一部分市场需求，一手新盘之间确实面临更大的价格竞争压力。
　　土地新政短期内未必能拉升房价
　　去年下半年，国土资源部要求严查地产商圈地运动，以大盘开发名噪一时的广州成为重点“照顾”对象，近期广州市国土部门在推行招标、拍卖、挂牌等方式公开出让土地方面的积极姿态，一定程度上可视作对有关批评的一种反应。
　　在今年广州国有土地使用权出让计划推出的28个地块中，住宅用地不足三分之一，而明年1月起一次性收取土地出让使用金政策又将正式实行，政府控制住宅土地供应量、提高地产市场准入门槛的意思很明白，在这种背景下，“广州房价有望反弹”的议论一度在业界流传。
　　梁国思认为，广州市实行的土地新政与“121文件”等全国性房地产金融政策的出台，主要是起到规范市场、汰弱留强的作用，而且房地产项目开发需要一定时间，所以短期内房价不会因此受到明显拉动。
　　11月23日，在深圳举行的第五届中国住交会一个专业论坛上，中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌也直指“广州地产商手中现有的土地储备，至少可供再开发五年以上，即使政府减少卖地，住宅产品市场供应量仍然很大，令房价难以回升”。
　　房价难升利润缩水地产商用脚投票
　　如果说近期建材的突然涨价，给了一个广州房价回升的内在理由，那明年1月正式实行的CEPA(香港与内地更紧密经贸安排协议)以及最近一段时间瞄准人民币升值前景大量涌入国内的境外热钱，或许会成为拉动广州房价的外部利好因素。
　　但业界人士对此似乎不甚乐观。“广州曾是港商进入内地的跳板，这么多年该来投资的都来了，CEPA实施后再进来的，大多是做小本生意，香港实在没钱赚了才往广州跑，他们一般抱着试试看的想法，不会在广州购买物业常住”，梁国思说，“近期香港经济开始有起色，这部分人可能更愿意留在香港”。
　　至于业界普遍预期的人民币升值利好楼市，陈戎认为，境外资金主要对升值潜力大、流动性较强的高端住宅和商业物业更感兴趣，不大会买入普通住宅。梁国思更坦言，与北京、上海相比，广州并非海外资金特别青睐的地方。但是，他不排除本地部分个人投资者心理受到鼓励，产生入市冲动，导致市场需求增加，或者会对房价有微妙影响。
　　尽管大多数广州的业界人士都同意，住宅房价保持平稳是楼市健康发展、走向成熟的证明，但投资开发的利润空间因此受到挤压也是不争的事实，面对内地市场的巨大诱惑，地产商们显然坐不住了，连一贯采取较保守的单一区域开发战略的合生、富力等当地龙头地产商，也纷纷起兵“北伐”。
　　“我们也正在筹备大规模的内地扩张战略”，宋广菊称，“地产商手里的资金绝对不可能闲着，要尽一切可能流向投资回报最大的地方。

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城市TOP10
　　2003年5月到9月，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、搜房研究院三家国内权威研究机构组成的“中国房地产TOP10研究组”对中国省会城市及计划单列的35个大中城市的房地产开发投资潜力进行了较为全面的研究。
　　“中国房地产TOP10研究组”认为：一个城市的房地产开发投资潜力指的是市场潜在需求和潜在供给的差距，它主要反应了市场投资的增长空间。报告综合了住宅、写字楼及商业用房三大分物业开发投资潜力评价，按照投资结构比例加权得出房地产开发投资潜力TOP10为：上海名列第一，北京名列第二，深圳名列第三，紧随其后的是：广州、厦门、宁波、杭州、南京、成都、天津。
　　从房地产市场表现来看，呈现两大特点：一是市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示城市房地产开发投资潜力越大。房地产市场潜在需求主要受到潜在需求方的购买能力和经济支撑能力的影响。房地产市场供给一方则主要通过未来潜在供给影响房地产开发投资潜力。二是房地产市场本身的素质，比如空置消化能力和市场吸纳能力，对房地产开发潜力的影响也非常大。宁波、杭州等二线城市，尽管城市和房地产规模不如特大城市，但由于其较强的市场吸纳能力和较低的空置率使得其潜在开发投资空间较大。

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2003佛山楼市五大特点

    盘点楼市，用数字说话最有说服力。透过一串串的数字，２００３佛山楼市五大特点凸现：

    一，各项指标全线飘红

    今年以来，佛山五区的房地产业保持良好的发展势头，各项指标都录得大幅增长。预计全市房地产开发投资额将达９８亿元，其中，住宅６３亿元，分别比去年同期增长２１％和１８％；预售商品房４２０００套，预售面积超过４００万平方米，预售金额达到１０５亿元，分别比去年同期增长３５％、１６％和２０％。“第三大”对楼市的刺激作用正逐渐显现出来。

    二，大盘新盘齐抢闸

    今年上半年，“非典”风波延误了部分楼盘的推盘进度。进入下半年销售旺季，一些新盘陆续开盘，在售的各大楼盘也进入强推期，特别是“十一”国庆黄金周前后，各大板块都有各种类型新货上市，尤其是高档住宅，其上市数量之大、时间之集中是近年来从没有过的。以“十一”为界点，楼市今明两年的态势已十分清晰，全面竞争的时代已经到来。

    三，个性化产品走俏市场

    随着楼市的消费层次逐步清晰，市场要求楼市产品更加细分的呼声越来越高。现时，佛山市场一些个性化的产品不断出现，如个性化小户型、酒店式服务公寓、３．８米层高等，这些产品走俏市场，受到消费者的欢迎。现时佛山楼市同质化现象严重，因此要打造出个性化的产品才能取得突破。个性化产品在佛山刚刚兴起，但是大势所趋，市场空间较大，市场潜力相当被看好。

    四，跨区置业大幅增加

    区划调整和撤消收费站后，各区楼市打破界限，加速走向一体化，跨区置业的现象越来越多。此外，楼市的客源流动也产生了新的变化：一方面，城区居民选择到更远的郊区盘置业的现象越来越多；与此同时，到城区买房置业的四乡居民也不断增多。这种双向流动加快了大佛山楼市格局的融合和重组。随着跨区置业现象的增多，管理一体化问题已摆上了议事日程。

    五，外来地产巨头抢滩佛山

    近几年，随着广佛都市圈的逐步形成，以及佛山城市地位的提高，越来越多的国内外地产巨头瞄准了佛山市场这块“大肥肉”，纷纷抢滩佛山圈地造盘，如雅居乐、深圳万科、佛山奥园……等等。特别是建设“第三大”后，这股热潮有增无减，最新鲜热辣的一个例子是，上海地产大鳄上海三盛宏业集团以４．２４亿的天价拍得桂城一个地块，外来地产巨头的触觉已深入到佛山市场腹地。

2003佛山楼市十大事件

　　２００３年佛山楼市充满了变化：佛山打造“第三大”，非典的横行，１２１文件的出台，新城区规划……在这里，我们总结出今年影响佛山楼市发展的十大事件。这一系列具重大意义的事件，已经影响或仍将继续影响着佛山楼市的发展。

１、佛山市行政区划进行调整

　　２００２年１２月经国务院批准，撤销原佛山辖区的城区、石湾区以及县级南海市、顺德市、三水市和高明市，设立佛山市禅城区、南海区、顺德区、三水区和高明区五个区。
记者点评：行政区划调整，是佛山楼市今年的头等大事。行政区划调整后，佛山各区楼市的界限与隔阂打破了，一体化进程进一步加快。而且，区划调整后，一系列利好政策的相继出台，给楼市带来了强劲的推动力。

２、撤并路桥收费站

　　佛山市人民政府决定，重新整合佛山市区域内非高速公路项目的路桥收费站，并决定自２００３年３月１５日零时起，位于我市区域中心地带的２８个路桥收费站暂停收费。

　　记者点评：撤并路桥收费站，拉近了佛山楼市的距离，加快了佛山楼市的大融合。这种融合不单是城市空间布局的变化，更重要的是拉近了人们的心理距离。未来这种深刻变化将改变人们对距离的认识，拓宽视野，传统的置业安居观念亦将会随之改变。

３、“非典”横行楼市遭遇挑战

　　春节过后，一场突如其来的“非典”风波令全国如临大敌。像其他各行各业一样，楼市也遭遇了强大的阻击和挑战，一些新盘放慢了上市的脚步，许多促销活动也大受影响，“五一节”黄金周楼市只能在平淡中度过。

　　记者点评：“非典”给楼市带来的除了悲伤之外，还有一种新的内涵。受“非典”影响，以环保、舒适为特征的健康住宅受到人们的青睐，健康住宅有望主导楼市消费趋势，成为今后人们选购商品房最重要的条件之一。

４、中心组团土地市场“叫停”

　　今年４月，佛山市政府出台了《关于对城市中心组团实施规划和土地控制的通知》第４２号文，对城市中心组团实施规划和土地控制。在６月份，市政府又出台了第６３号文，对有关规定作了进一步的明确。

　　记者点评：佛山建设现代化大都市，对城市中心组团实施规划和土地控制是必要和有着现实意义的，该项措施的实施对禅城区的楼市冲击不大，不会影响供求关系，相反，对楼市销售还会有促进作用，也有助市场发展。

５、房产新政拧“水喉”

　　今年６月，央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即１２１号令），８月３１日，国务院又出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。国家一系列政策的相继出台，拧紧了房地产开发的融资“水喉”，给房地产市场带来了巨大的冲击。

　　记者点评：为防范房地产泡沫，央行对房地产信贷政策作出了重要调整，调整的主要内容一是对房地产开发贷款作了规范和限制，二是对个人住房贷款作了完善和调整。目前房贷新政对我市房地产开发的影响已逐渐显现出来，房地产信贷门槛已进一步提高。

６、１３项路桥工程建设

　　６月８日，佛山市“一环”城市快速干线试验段工程等１３个路桥建设项目正式动工。
记者点评：交通是房地产发展的命脉。随着“一环”等工程项目的建设实施，佛山的城市空间布局将出现翻天覆地的变化，在这一过程中，城市资源会重新组合，从而为楼市的发展提供巨大的空间和潜力。

７、购房入户“大闸”放开

　　从９月１日起，禅城区调整户籍管理政策，放宽入户条件，购房建房可以申请入户。
记者点评：以前外地人在禅城买商品房不能入户，这就使得许多原本意欲在禅城购房的外地籍客源分散到了周边地区，这在政策上造成了周边地区与禅城的不公平竞争，而新政策的推出打破了这种不公平的局面，建立了新的公平的竞争环境。

８、《物业管理条例》颁布实施

　　国务院颁布的《物业管理条例》２００３年９月１日起施行，条例对物业管理业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护及法律责任作出明确、具体的规定。
记者点评：《物业管理条例》是第一部全国性的物业管理法规。它的颁布将从根本上解决物业管理法制建设滞后、相关主体之间的法律责任不清的问题。条例的出台，标志着我国物业管理行业从此进入了法制化、规范化发展的新时期。

９、中心组团新城区规划出台

　　１０月３０日，佛山市中心组团新城区规划公布。新城区规划范围面积为４３．３平方公里，核心区域设计范围面积为１８．２平方公里，将建设成我市新的商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务中心。

　　记者点评：房地产发展，规划先行。中心组团新城区规划为城市建设确定了核心部位，确定了城市的主轴线，为城市的科学建设和有序的建设提供了必要的指南，对房地产的投资开发具有重大意义。

１０、房博会五区联展

　　１２月１８日—２１日，“安居乐业·魅力佛山”２００３佛山首届住宅与房地产博览会举行。

　　记者点评：作为佛山行政区划调整后首次五区联展的行业盛会，房博会搭建了佛山住宅产业交流与学习的巨型平台，是佛山楼市一次史无前例的大整合，影响巨大，意义深远。

战城南

好啊，顶一个

刀笔小吏

《2003重庆房地产十大新闻》
   走过2003，走过了楼市不寻常的一年。

    有人说，今年是政策年，土地的总量控制、土地的上市交易、商品房预售挂牌公示等，让楼市得以进一步规范，为未来几年的冲刺蓄好力。

    有人说，今年是黄金时代的第一年。去年的土地级别和出让金的调整等政策开始显现作用，楼价上涨的趋势已势不可挡，而楼市依然火爆。

    重庆，正日益成为一块掘金的洼地，也正日益成为中国的开发热土。

    一、构筑重庆CBD

    1月8日市二届人大一次会议开幕，在《政府工作报告》中明确提出：构建重庆的中央商务区。将以重庆的商贸中心———渝中半岛，联合江北的江北城片区，南岸的弹子石片区，形成重庆的CBD。

    重庆CBD的打造，将使重庆的商务氛围更加浓厚，城市面貌得以进一步改善。对提升城市形象，扩大招商引资具有十分重大的意义。此一举措，无疑对重庆的房地产业注入了一道兴奋剂，一股更加繁荣的房地产开发热将迎面而来，重庆的经济也将进一步提升。

    二、堵住圈地黑洞

    2月1日重庆市政府开始对土地供应进行控制。规定：从2月1日起，主城区内，凡商业、房地产开发经营性项目使用土地的，必须从公布的土地总量中供应。今年，政府的土地总量控制为15193.2亩。半年后的8月29日，我市土地拍卖交易中心正式成立。其目的在于规范土地市场，堵住圈地黑洞。

    无论是控制土地总量，还是规范土地市场，政府的目的还是引导房地产业的健康发展，使之从无序到有序。两大举措，将使土地资源得以更有效的利用，对房地产业持续健康的发展具有深远意义。让房地产业不致“虚火上升”，空手套白狼的玩法也再难行得通，让开发商都在同一起跑线上公平竞争。

    三、“非典”催热健康住宅

    4月底突如其来的“非典”风暴，引发了人们对健康住宅的空前关注。本报“渝州楼市”也因此特别策划了以“绿色家园，我们的诺亚方舟”为主题的报道，引起了地产业界广大购房者的共鸣。9月5日，市体育局再次联合本报启动了重庆首届健身示范小区的评选。

    对人类来说，“非典”无疑是一场灾难。但灾难背后总有收获，人们也由此开始重新审视我们的生活习惯、生存的价值和意义。对房地产而言，“我们到底居住得是不是有质量？”成为大家思索的问题。健康住宅也由此成为购房者追捧的主流。

    四、外环并入年票制

    7月1日重庆环线高速公路取消收费，纳入年票制。此一举措，使重庆各区域、各组团的交通“天堑”顿时变通途。从而也导致组团格局、土地价格等发生一系列变化。

    据闻，长江大桥的拓宽工程年底也将动工。同时，王家沱、菜园坝、华村三座大桥也开工在即。以及还有长江路等一系列的道路改造和建设，重庆的交通在近几年将发生翻天覆地的变化，同样，对于市民来说，居住，有了更多的选择。

    五、破除：“捆绑按揭”坚冰

    7月民生银行率先推出“不指定楼盘按揭贷款”。此举，打破了重庆一直以来“捆绑式”按揭贷款的坚冰。一个月后，市国土房管局称，明年，房产证、国土证将两证合一。

    两大事件，都表明房地产业正在向理性的方向不断迈进。民生银行此举，维护了购房者的权益，体现了服务的人性化（当然，贷款保险业也存在同样的问题）。国土房管局的态度，则体现了政府服务功能的加强。在房地产持续发展的过程，购房者将会越来越有当上帝的感觉。

    六、张扬诚信大旗

    8月25日重庆首批房地产诚信企业50强终于揭晓，龙湖、华宇、金科等房地产巨头均榜上有名。

    在市场经济发达的国家和城市，诚信是企业立足的根本。在我国房地产业尚不成熟的阶段，诚信倒成了稀缺资源。相信，随着房地产业的不断成熟，品牌时代的到来，品牌企业将越走越好，缺乏诚信的企业将举步维坚，直至退出历史舞台，因为市场是残酷的，而政府褒奖诚信企业的意义也正在于此。

    七、阳光购房

    10月17日商品房预（销）售挂牌公示正式实施。要求所有在售楼盘，强制性地在房地产信用网上进行公示。11月7日，重庆市住宅与房地产市场监管系统通过国家鉴定。

    房地产信用网的建立，旨在扩大购房者的知情权，约束开发商的不良行为。随着监管系统的进一步完善，诚信，将由自觉过渡到法制阶段。开发商稍有“异动”就会被了解得清清楚楚。至此，是否预示着“阳光购房”时代的来临。

    八、立法保护渝中半岛规划

    11月29日市人大常委会通过《关于渝中半岛城市形象设计方案的决定》，用地方法规的形式，将今年11月定稿的渝中半岛规划固定下来。这是我市首次立法保护一个城市区域规划设计方案。

    提升城市形象，扩大对外招商，从而拉动地方经济。这是政府经营城市所迈出的重大举措，也因此有了渝中半岛的形象设计。同时，档次之高、力度之大，并以立法形式予以确立，全国前所未见。作为重庆市标志和象征意义的渝中半岛，将迎来新的容颜，城市的形象也将进一步提升，包括房地产在内的地方经济也将由此蓬勃发展。

    九、《通告》封杀违规放号

    12月1日市国土房管局发布通告：未取得《商品房预售证》的商品房项目，严禁采取“放号”方式认（订）购商品房，严禁签订任何认（订）购协议；同时，不符合商品房预售条件的商品房项目，开发商不得以任何名目，向消费者收取包括“预订金”、“诚意金”、“诚信金”等预订款性质的费用。

    在临近岁末之际，政府再次重拳出击，获得众多购房者的抚掌称赞。其实，开发商的这一行为一直就与市场经济相违背，同时也衍生出诸多纠纷。政府的大刀阔斧整顿，将使开发商一直霸着“甲方”地位的现象，得以有效遏制和换位。购房者（需求方）才是市场的主体，这是我们都要永远铭记的。

    十、岁末迎来商业大餐

    12月19日重庆首届商业地产节将拉开帷幕，这次由政府主办、本报承办的活动，将是重庆有史以来最大的一次商业地产盛会。这，也是继传统的房交会之后诞生的又一大房地产专业交易会。

    商业地产，在楼市中一直占据着举足轻重的地位，也是推动楼市发展的一股重要力量。在这一领域中，开发商、投资者、商家，都极其活跃。商业地产节的召开，无疑为三方搭建了一个良好的对接平台，对繁荣商业地产具有十分深远的意义。

    记者朱正坤郭平

    附：2003全国房地产十大新闻

    一、2月18日国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应。

    二、3月13日中国消费者协会推出《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》。

    三、4月28日最高人民法院颁布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并于6月1日正式实施。

    四、6月5日中国人民银行颁布并实施《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。

    五、6月8日国务院颁布《物业管理条例》，并于今年9月1日正式实施。

    六、7月30日国务院办公厅颁布《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》以堵住以开发区名义“透支”土地的“黑洞”。

    七、8月1日国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》正式实施。协议出让土地的方式将受到严格规范。

    八、8月12日国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。通知指出，要增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设。

    九、11月中国房地产业“大盘时代”的代表华南板块爆出危机，对全国上下疯狂圈地、大块圈地之风敲响了警钟。

    十、11月22日中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会召开。国内30个省、市、自治区近百家特别观摩采购团前往观摩交流。  

刀笔小吏

温州2003年度房产十大热点
1、“非典”引发业界康居大讨论
　　5月20日，在“非典”的敏感时期里，温州20余家大的房地产企业老总坐到了一起。从楼市应对“非典”的策略到“康居”概念的提出，从市场领域到设计领域，展开了一次大讨论。“‘非典’对房开来说，房屋通风设计提出了新的要求，今后要更加注意通风等细节的设计。我觉得这是新事件提出的新问题，有待我们业内人士解决。”一位老总如是说。
　　2、小户型受到市民青睐
　　还未交付就销售告罄，在温州这个楼盘资源有限的地方，没人会觉得是个意外。但联系到，温州的第一个“小户型公寓”、“酒店式物业管理”这些关键词，华夏公寓的出现在温州一味追求100平方米以上大户型的地产业还是具有“颠覆性”的意义的。
　　从年初到年中，华夏、鹿鸣等楼盘的陆续推出，温州人开始和小户型公寓打上了交道，新的房型形态从市场表现来看，还是受到了市民的追捧。
　　3、黄龙高地价引发楼市震荡
　　7月25日，当黄龙6号地块以16800万元的天价被拍走后，业界一片哗然。据计算，该地块的住宅价格将达到6000元以上，整整高出现在黄龙区域价格的2000元。黄龙区域二手房价在此次投标后不到半天的时间，加价了5－10万。
　　这是一个为之疯狂的日子，仿佛一夜间黄龙走进了黄金地段。这股余波直到进入9月盘整期，才逐渐回归理性。
　　4、9月楼市进入年度盘整期
　　从温州市房产交易所统计的数据显示，市区9月份期房的成交量回落明显，特别是9月和8月落差在一半以上。
　　这次盘整从现在看来，更像是今年楼市的“楚河汉界”，温州房价在进入9月后，刹住了奔驰的脚步。那种无止尽地仰望房价爬升的的态势似乎难以发生了，温州房价找到了支点。
　　5、121文件引起投资者对资金链关注
　　8月6日，温州中心支行向各商业银行、农村合作银行、城乡信用社全文转发今年6月13日中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文件）。
　　121号文件共分为八个部分。业内人士认为核心内容主要集中在四个方面：房地产项目开发贷款资金比例、个人第二套房贷款要求、建筑主体结顶成为发放贷款硬要求、商业用房贷款额度等。通俗的说121号文件将对于某些过热的房产贷款进行适度的控制、收紧银根。目前，由于实施细则一再推迟出台，使得该文件对于温州投资者的影响，一时难以下结论。
　　6、没有安置方案就不许拆迁
　　8月间，市政府针对今后我市城市拆迁安置，出台了七项新的政策措施。这项旨在保障安置房建设项目顺利进行，确保广大拆迁户按时回迁通知。
　　七项措施中，最引人注目的是对拆迁执行部门拆迁审批要求的提高。通知要求，对拟建的安置房不能仅仅满足于落实地块，还必须落实规划和建设方案，确保拆迁户动迁腾空后，安置房工程能立刻进场施工。达不到此要求的，不得动迁。这意味着今后只有在保证拆迁安置方案落实、建设资金到位的情况下，市政府才给予核发拆迁许可证。
　　7、温州首个城市近期建设规划出台
　　今年年初，建设部等9个部委联合发文，要求各地级市编制近期规划，在此背景下我市有关部门以五年作为一个期限，和本届政府任期相衔接，编制温州第一个城市近期规划。经过多方论证和研讨，10月12日，《温州市近期建设规划》出台。未来五年温州发展蓝图，逐渐清晰。
　　8、大地块土地出让考验房开商实力
　　10月13日，温州市区今年最后一次土地招投标没有爆出业界预测的新闻。和7月份黄龙6号地块相比，本次投标后楼面价格整整跌了2600元左右。是开发商理性了呢，还是温州房价真的要跌了。一位中标的房开老总告诉我们，这两块地由于规模都在百亩以上，光参加投标的底价就要3亿多了，大面积土地出让，除了房开将承受更大的风险外，公司的资金实力将越加重要。未来温州房开企业的竞争将集中在资金、人才和管理上，强强联合和企业重组合并将成为趋势。
　　市土地管理部门在本次土地招投标会后宣布，今后我市出让土地将以大面积为主。
　　9、温州炒房团收到非议
　　10月21日中国×报的《炒遍全国的温州购房团面临封杀》一篇报道。报道列举了温州炒房团的种种“战役”，并以一位温州购房团成员的话作为温州炒房现象的总结，“温州现在是全民炒房。按照回报率15％计算，这比任何一个产业都要赚钱，可谓‘温州第一产业’”。11月，国内一著名门户网站财经专题专门作了关于“温州炒房团”报道，引起了网民和各界的强烈凡响。对立观点的双方旗帜鲜明，言辞激烈，从而引发了网路的“板砖大战”。
　　10、温州投资者撤资上海话题引关注
　　进入12月，坊间流传着温州房产投资客集体从上海撤资的消息。对于温州这股不可小视的资金从上海，这个温州异地购房的首选地撤出的新闻，各界颇多猜测和判断。
　　可是，只要是投资就要求回报，我们认为资金撤离一个地方能够发生唯一情况是这个地方没有任何潜力和升值空间。作为国际大都市，上海有太多利好的消息去支撑。但是投资回报空间渐渐缩小，却是不能回避的必然趋势。

住在杭州

辛苦了

zjzj

作为资料下载了。谢谢小吏，以后还会向小吏多请教。

泡泡鱼

小吏真是辛苦,为大家四处奔波,建议给个安慰奖,呵呵.....

Aren

谢过

guoguo

谢谢小吏，对我这种急需住房的人来说，真希望目前杭州的房价跟广州一样。

hzyzy3

强烈表示感谢

刀笔小吏

2003北海房地产回顾
      从近两年的积压商品房逐渐盘活，到2003年市场回暖升温、供需两旺，北海的房地产走过了不平凡的数年。去年，北海房地产更是在一片“叫好”声中徐徐降下帷幕。

　　2003年，北海房地产的总体形势可以用“全面复苏，健康发展”八个字来概括。这一年，北海楼市风生水起，概念房、品牌房、景观住宅、商业地产不断涌现，令人目不暇接。　　

　　　　　　　　　　　　　　　　 三大板块 理念新颖

　　2003年春节过后，人们一觉醒来，似乎发现北海到处变得火热起来，工地现场处处都看到机械在施工，北海房地产也上演了一出出风云之战。其中，以蔚蓝海岸、香阁园为代表，凭借靠近公园、四星级、五星级酒店地缘优势打造茶亭路“亲海社区”、“一级生活圈”；以大益花园、银龙花园、北海花园、盛泰·晴海居、碧桂华庭为代表，共筑城重心南移的云南南路“样板生活区”；以及北海大道东段上傲然屹立的以东方花园、华杰绿馨园为主导的低密度纯生态别墅小区，这三大风格迥异的房地产板块，突出体现北海楼市海景房、水景房、景观住宅、生态别墅的住房消费新观念，楼盘销售看好。

　　东方花园总经理黄从轩认为，2003年北海楼市全面复苏，很多房地产公司运用新的理念，推出不少概念房、品牌房，如欧陆风格、智能、海景房、小高层、产权式酒店、酒店式公寓小户型、SOHO阳光等等，都是以前北海房地产业界所没有的。这些商品房在非典之后，大多数突出“生态、运动、健康”的核心理念，逐步引导人们向健康住宅方向发展。

　　　　　　　　　　　　　　　　 供需两旺 楼价增涨

　　2003年北海楼市供需两旺，前11个月，房产交易宗数为3895宗，同比增长18.14％；交易面积68.35万平方米，同比增长1.65％；交易金额56857.34万元，同比增长13.76％。
　　去年以来，以蔚蓝海岸、银龙花园为代表一批亮点楼盘均价在1700—1800元／平方米之间，由于定位准确、地段、户型较好，销售形势喜人，填补了北海楼市中高档价位市场空白，同时，也促进了我市的楼盘向高档化、精品化方向发展。2003年年末盛泰·晴海居首创北海医疗教育复合房地产开发新模式，备受市民关注。新开盘的碧桂华庭一期工程均价在2500元／平方米左右，其独有的2万多平方米的超大水景园林、完善的市政、商业配套，一跃成为我市新年楼市的领跑者，并引起业界的广泛关注。

　　　　　　　　　　　　　　　　 外地客商抢滩北海

　　2003年北海房地产的“洼地效应”吸引众多的外地房地产开发商进军北海，如广西寓安、广西宁汇、南宁中房、北海德宝地产、华杰公司等均看好北海，认为北海拥有最佳人居环境，房地产市场潜力巨大。这些公司带来新的开发理念和经营模式，引导北海市民向新型的住宅理念和投资理念转变。

　　与此同时，南宁俊地、广州合富辉煌等一些有实力、营销理念先进的房地产策划、推广代理公司也开始抢滩北海，引发了北海房地产营销新的革命。他们在北海各媒体上演营销大战，新的营销理念、策划点子如泉喷涌，精彩夺目。代理蔚蓝海岸的南宁宝资嘉项目咨询公司李林认为，外来代理公司涌入北海，必将加快北海房地产楼盘的产业的进程，促进房地产走向良性发展轨道。

　　面对竞争，我市的苏勇企业形象设计室及北海时代新居策划代理公司负责人戏说，“外来和尚会念经”，但“本地姜也是辣的”。他们共同策划的外沙珍珠湾酒店式公寓、SOHO阳光广告营销同样精彩醒目，销售看涨。

　　　　　　　　　　　　　　　　 “烂尾”续建 竟争激烈

　　2003年，市委，市政府处置停缓建工程力度决心加大，一批停缓建重点项目开始复工建设，开发商投资信心指数和市民消费信心指数也随之增强。一时间，处于城市主干道的和安商港、时代广场二期、北部湾商业城、北海国际商贸大厦、金碧商场以及凯旋国际商贸大厦多个大型商业项目相继启动，北海商业格局将面临重立新“洗牌”。

　　我市房地产业界资深人士杨倩认为，目前，北海的商业氛围并不是很成熟，还处于一个初级的市场雏形发展阶段。严格的说，北海的商业市场到现在为止连一个真正的百货业态机构还没有出现，说明北海的商业还存在一定的挖掘空间。他相信，和安商港将以超乎常规的建设速度提前进驻，打破北海原有的商业格局，以其超前的规划设计，先进的功能定位，合理的业态分布以及科学的经营管理理念，将会快速抢占到市场的制高点。

　　　　　　　　　　　　　　　　 土地交易 日益规范

　　截至2003年12月30日，我市共受理各类土地交易业务1783宗，面积5715.66亩，成交额达61551.65万元，分别比去年同期增长33.86％、136.67％、100.71％，土地交易业务稳步增长。去年，我市成立了土地储备中心和地产交易中心，通过征、收、购、换等方式将闲置土地集中起行储备，形成管理土地的有形市场；规定一切经营项目用地出让、划拨等交易行为必须采取挂牌、招标、拍卖等形式。今年，土地策略将发生重大变化，特别是土地供应政策、土地的征地政策、土地交易等各种制度，将对房地产市场产生较大影响。

　　北海市地产交易中心主任魏玉平认为，国家正修改宪法，更加注重保护农民和城市改造拆迁户的利益，中央已经宣布最严格的耕地保护制度，土地的取得程序更加严格，土地供应更加透明，作为开发商，应更多研究市场的需要，更加准确计算开发成本，分析市场风险。这些政策的出台推动今后房地产市场向科学理性的方向发展。

刀笔小吏

长沙
    2004年1月15日   长沙晚报
　　本报讯 昨日，长沙市房屋产权管理局局长陈立湘在房地产市场新闻发布会上透露，2003年房地产开发投资、房屋施工面积、商品房上市量、商品房交易量、二手房成交量、房地产抵押贷款等指标均达到历史最高水平。1998年以来，长沙房地产业连续六年高速增长，2003年人均居住建筑面积达到了22.07平方米。　　2003年房地产开发投资过百亿元
　　在前三年房地产投资平均增幅58.48%的基础上，2003年全市共完成房地产开发投资122.56亿元，同比增长49.84%，房地产开发投资首次超过100亿元，占固定资产投资比重的1/4多。全市房屋施工面积达1106.32万平方米，同比增长32.66%；竣工房屋面积443.24万平方米，同比增长33.46%。
　　2003年共成交商品房2.6万多套
　　2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万平方米，成交金额63.15亿元，同比分别增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供求两旺。全市商品房销售均价为2468元/平方米，同比增长3.87%，商品房价格在2002年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。
　　2003年经济适用住房建设规模全面压缩
　　2003年，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50万平方米，竣工面积58.60万平方米，同比下降49.88%、28.70%和6.54%。从去年初开始，市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，经济适用住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的近50%下调到20%左右，使商品房市场结构趋于合理。

刀笔小吏

天津：房地产市场打破“温水效应”

    平面移动需求与提升开发供给错位 集中化需求与供给周期产生矛盾

　　新战略与海河开发推升市场水银柱

　　今年以来，天津房地产市场超常增长。据统计，1月～10月该市商品房销售比去年同期增加了54%，存量交易增加了近90%。期内，累计销售各类房屋1321.8万平方米，同比增长69%。其中商品房销售794.55万平方米，存量房交易527.25万平方米，存量房屋中，私房交易379.65万平方米，公房置换147.60万平方米。房屋市场交易用“火爆”一词形容，一点也不过分。

　　短时间置业需求的迅速增长，拉动了房屋价格的上涨。1月～10月份，天津市商品房平均交易价格2759.80元／平方米，比2002年全年同类价格（2606.75元／平方米）上涨了约6%；全市存量房平均交易价格比2002年全年同类价格上涨了约19%，其中私产存量房平均交易价格上涨了22.22%。短期内房价上涨如此之快，已经超过了天津以往。经测算，1998年～2003年一季度，天津商品房年平均交易价格相对变动幅度绝对值为4.26%，上下浮动正负相抵后，商品房年平均价格净变动率为2.07%。也就是说，今年以来的商品房平均价格上涨幅度超过了五年间的平均变动绝对值（4.26%）1.6个百分点，超过了五年间的平均净变动值（2.07%）约4个百分点。存量房交易价格上涨幅度，已经创天津楼市历史新高。

　　本次地区性房地产市场超常增长，主要源于行政型动力集结。去年第三季度，天津出台了经济社会发展新阶段的“三步走”战略，特别是其中海河两岸综合开发的重大战略举措，以及与其相关的城市基础设施整体改造工程起步。此举引起了海内外的广泛关注，未来投资预期看好，内外资金入津见长，南方地产商进入加大，启动了天津新一轮房地产发展的引擎。在置业需求方面，由于上述动力的作用，中心城区破旧房屋拆迁力度加大，形成大量的住房刚性需求。综上所述，宏观战略、开发供给和安置需求等三方面的相互连续作用，推动了天津房地产市场的温度上升。

　　平面移动需求与提升开发供给错位

　　从需求上看，短时间内急剧膨胀的需求主要来自于拆迁形成的刚性需求，今年1月～9月，已拆345万平方米，预计年内可拆450万平方米。按以往天津市危改“拆：购（建）比率＝1∶3”，理论上可形成约1350万平方米的安置型住房需求（即时＋滞后）。反映在房地产市场上，1月～10月份天津全市均价3000元／平方米以下的商品住房销售面积占整个商品房销售总量的73%；存量私产房交易翻番，同比增长了107.23%。低价位和亚品质的交易客体，决定了这种需求是粗放的、平面移动的安置型置业，而非集约的、垂直上升的改善型置业。

刀笔小吏

沈阳
      2003年沈阳中档市场特征
      1， 市场容量放大，版块向外扩张；2，浑南成为中档市场开发热点；3，110平米以下中小面积成为主力需求，销售率极高；4，未来受土地供应影响，版块将再次外扩。铁西建大以北由于拆迁改造，未来两年内会保持相当的供应量。


      2003年低档市场描述
      2003年低档市场供应减少，全部分布在二环以外，产生供不应求的状态。随着地价的上升，适合开发低档住宅的土地越来越少。地块示来生活、交能配套的不完善以及市内二手房供应量激增也是使低档市场未来供应减少的原因。


      2003年别墅市场特征
      人群对于高档市场的消费观念发生一定转变，别墅和TOWNHOUSE市场将围绕浑南和东部风景区快速崛起，供销稳定，且总量将不断放大。


      2004年中高档市场走势预测
      随着城市重心的南移，如果政府在基础设施投资上持续增长（2003年40亿左右）浑南仍将成为重要的开发热点。但如果土地继续低价批租或者目前批租土地的开工量未得到相对有效控制，将对市内中高档项目产生相当的冲击。市内旧城拆迁必造使中高档项目土地成本较高，而浑南借助低地价可以短期开发大量性价比比较高的项目；政府对浑南的大力扶资使相当一部分客户出于良好的预期，购买浑南中高档项目，如果该情况没有得到有效控制，那么预计2004年中高档市场竞争更加激烈，市内中高档项目利润空间狭小。


      2004年中档市场走势预测
      随着适宜中档市场开发的土地的稀缺，中档市场版块将再次外扩。北部版块和浑南版块仍然是中档市场的开发重点，各占据30%左右的份额。占据中档市场40%左右份额的铁西版块由于拆迁热潮已经过去，面临供应短缺，因此2004年中档市场总供应量将有一定程度的减少，减幅在10——15%左右。


      2004年二手房走势预测
      如果政府继续保持二手房相关政策，在商品房成交量大幅上升的情况下，二手房供应将加大，加之如存在大批量拆迁因素，预计2004年二手房在交易量上将会保持进一步增长，增幅在20%左右。

      而由于二手房的不可再生性，将逐步成为市中心稀缺产品，具有面积小，总价低的特征。在政府拆迁继续的情况下，二手房价的上涨幅度预计在15%左右。
      2004年二手房的过高换手率将对商品房市场产生较大的冲击，间接提高了商品房价格的上涨，建议有关部门进行一定的控制和规范。
１月８日消息　2003年，沈阳市地产市场春光明媚。昨日，记者在2003年沈阳土地供应情况座谈会上了解到这样一组数字：
　　1、2003年全市实际供应经营性用地面积676万平方米，收缴土地出让金20.015亿元。
　　2、市场供地中商业用地比重增加。2003年市场供应商业用地25宗，土地

面积51.2万平方米，占今年市本级市场供地量的24.4 %，是2002年的6.58倍，成交价款21.4亿元，占今年土地市场总成交价款的64%。
　　3、 从土地市场价格实际变化情况看，2001、2002、2003年住宅用地价格分别上涨8.00%、9.91%、5.8%，商业用地分别上涨4.00%、3.56%、8.4%。
　　座谈会上，沈阳市规划和国土资源局局长于灏指出：“一般认为，我国土地成本占房价正常比例应为30%，土地所有权收益价格（出让金）占房价的比例在10%以内是合理的。通过计算分析，目前沈阳市毛地楼面地价占房价比例在6-10%之间，约为8%。净地楼面地价占房价比例在20-30%之间，约为25%，地价在房价中所占比例基本是合理的。从2001年至2003年，地价水平呈上升趋势。在全国大城市中属于中等或中等偏下水平。”