2003楼市 --回顾与展望（搜转）

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六、抉策房地产广告深度研究模型
　　抉策地产广告深度研究模型将帮助企业在广告运作的每个阶段作出理性的决策。抉策地产研究中心广告深度研究主要关注于：（1）广告投放监测（2）广告创意研究（3）广告效果测试及研究，以上研究可帮助开发企业制定有效的消费者沟通策略及广告策略、预测广告投放后的效果，并帮助企业实施更好的广告投放战略，建立整合营销模式，结合销售状况进行营销投入策略的设计。
　　抉策地产研究中心近期广告专题调查项目有：媒介组合达到率调查--广告媒体的整合效果调查；消费者触及信息的方式、频率和沟通的效果调查；媒体受众调查--职业、家庭月收入、年龄结构、兴趣爱好、购买动机调查；消费者对房地产类广告态度--信任指数的评定与调查；消费者对楼盘环境、风格、设计等诉求点的调查。
　　结语
　　通过六大指标体系的综合分析与研究，可以看到，2003年三季度南京市房地产市场总体特征是产品供不应求，从土地交易一级市场开始，土地需求与供给的矛盾就非常突出，对房地产开发企业来说，就是生产资料不足，土地竞拍价格的节节攀升就说明了这个问题，土地出让金转嫁到二级市场，商品房的成本中土地成本所占比例过高，最后，消费者不得不全盘承受过高的房价，在第三级房屋租赁市场中，随着商品房价格的上涨，社会资金对投资房市的追捧，房屋租赁价格也形成了虚高，在这样的市场环境中，二、三级市场的消费者追求产品质量、服务品质以及合理的价格都是较难实现的。可以说，目前南京市房地产市场的市场化程度较低，与缺乏必要的市场调节有关，如土地调控、拆迁、商品房交易等各环节都需要政府相关部门积极打造一个运行顺畅、机制合理的市场化环境，公平的市场将提供充分竞争，从而改变目前"供不应求"到相对平衡的"供需平衡" ，从而促进房地产市场的健康发展。如果继续维持高地价高房价的市场状况，那么等待我们的也许是房地产市场由繁荣走向萧条。
　　与其他行业相比房地产业跟国家宏观经济景气形势关联性更大，不能脱离国家经济大背景单独讨论房地产市场的发展，我们相信：国民经济健康发展，经济环境的日趋改善，购房者消费理念的逐步成熟都将给房地产市场注入更多理性的影响，所有这些抉策地产研究中心将在2004年2月公布的《2003年度南京市房地产市场研究报告》中做相关深入分析。

南京抉策地产研究中心
2003年 11 月 28 日

刀笔小吏

广州
2004年广州楼市十大热门板块透视
　　罗冲围-金沙洲：城西明年看点所在
　　城西楼市板块日渐受到关注，已开发的楼盘有同德花园、同逸苑、康盈雅苑、富力碧涛湾、岭南花园等10多个楼盘，居住氛围日渐成熟，而明年入市的楼盘还有富力桃园、万科金沙洲项目、恒大金沙洲项目。
　　地产巨头开发城西
　　富力集团“富力新城”、城建岭南花园、恒大金碧新城，以及明年万科金沙洲项目、恒大金沙洲等项目的启动，表明大地产集团加入城西开发的行列。
　　据了解，明年城西板块推货的楼盘总体货量相对较大。除碧涛湾等楼盘开发少量的高层外，多数小区的建筑以低层及小高层为主。户型主要以二房及小三房为主，面积多在60-100平方米，另带部风分50平方米左右的小户型及200平方米左右的大户型。
　　瞄准广佛客户群
　　据了解，目前该区域的楼价每平方米多控制在3000-3800元，一些素质较好的楼盘楼价开始向4000元逼近。以金沙洲城西花园为例，1996年开盘时1600元/平方米（包装修），现均价3300-3400元/平方米。由于城西地区未来的发展前景明朗，罗冲围一带邻近老城区，对于旧城改造等需要搬迁的老西关人群来说，该区域的楼价及交通距离都较为有着数。
　　从目前的情况来看，这些客房主要来自白云、荔湾、越秀等，有小部份来自东山和天河。而另一方面，与广州一江之隔的金沙洲由于金沙大桥的建成通车，也逐步走入人们的视野。随着广佛都市圈概念的出台，金沙洲的定位为广佛都市圈中心的居住新城。
　　业内人士指出，金沙洲房地产的目标客户群将直指广州老城居民，尤其是越秀、荔湾的本地人，并逐渐向外辐射至大佛山。南海、佛山等地来穗经商的买家，将是其重点瞄准的客户。
　　河涌、路网一齐整治
　　对于楼市来说，城西河涌整治主要在于建设石井河亲水岸线。据介绍，作为广州大变重点项目之一，石井河的整治工程分五期进行建设，预计总投入11亿元。目前，其水利建设的四期工程已接近收尾，而计划为3个月的第五期工程也于10月底动工，预计下月能够完工。
　　整治工程结束后，石井河将成为城西一道重要的亲水风景线。在路网建设方面，东风西、环市西、增槎路、西槎路、环城西高速等道路，已在城西形成一个畅通的路网。
　　金沙洲规划
　　在广州新一轮城市规划中，把金沙洲规划打造成为拥有山林湖泊的低密度居住区。据金沙街道办事处介绍，金沙洲的开发在近两年已逐渐铺开，目前已经建成金沙洲大桥、A1路、二号立交等，交通和市政配套明显改善，初步具备了大规模开发建设的条件。据了解，金沙洲居住区按“一心、二带、三片六区”规划。
　　绿地系统由滨江景观绿化带、高速公路防护绿化带、城市生态公园及走廊绿化带共同构成。同时，环城高速公路和广佛高速公路两侧设50米绿化带，形成横贯中部的绿色走廊，屏蔽高速公路对居住区的干扰。居住区利用自然山水优势，规划河滨公园、滨江体育公园，形成沿江滨水绿化景观轴线。西部的山林湖湾规划一处生态公园，与东部江岸线绿化相呼应，形成山水交错的生态空间。
　　二手价格略呈上升
　　据了解，这一带的二手货源，以前的主要由两部分组成。一是单位的房改房，一是一些私房。楼龄一般都在10年以上。由于周边环境较差、楼龄太长、户型设计过时等原因，使这一带的二手交易量偏低。
　　据了解，一般来说，大概15万元左右就能买到70平方米的两房一厅，价格在2000元/平方米左右。而随着城西楼市的大开发，同德花园、同逸苑、康盈雅苑、雅俊花园、富力碧涛湾、富力半岛等几个楼盘，目前已有部分单位进入二手交易市场。目前，增?桥以西的二手楼价约为2100元/平方米，以东则为2500元/平方米左右，价格较以前略有上升。
　　珠江新城：明年商务火过住宅
　　今年以来，珠江新城房地产开发进入从没有过的热潮，大开发商蜂拥而来，30多个房地产项目同时开发，除了政府职能部门迁进外，一些企业也开始在珠江新城办公，甚至包括知名地产企业新世界中国地产，也将华南地区的总部，由体育东路迁往该区。这种发展势头，预示明年珠江新城的房地产市场，不仅住宅会比今年好，写字楼市场也将进入前所未有的繁荣时期，甚至商业也将有大的起色。
　　住宅表现仍温和
　　珠江新城明年仍有一批住宅上市。据悉，双城国际大厦、金碧华府、凯旋新世界、海滨城市花园、碧海湾等仍将继续推售，尤其是金碧华府和海滨城市花园，将会开发新一期产品。而一些老盘，像漾晴居、浩瀚华轩、远洋明珠、汇豪大厦等，还会继续进行“扫尾”。尽管如此，明年珠江新城还会至少有八座新盘推出。据了解，日前伟腾阳光海岸已公开发售，预计利雅湾也将在春节前后开盘。而一直没有公开发售的星辰大厦，由于外立面已出，且售楼部早已建好并投入使用，明年肯定会开盘。一直酝酿市场气氛的珠江别墅，至今仍然没有开盘，看来也只有等明年的市场了。除了这几座楼盘外，在石牌对面，两座住宅小区也在开发中，虽然目前外立面没有出来，明年早些时候不会上市，但两座新盘不会再错过下半年的市场。此外，日前，保利地产已在远洋明珠大厦前面的空地上，举行了简单的奠基仪式，根据保利地产的开发进度，该住宅小区明年晚些时候会推向市场。据悉，明年中海也将开发珠江新城的两座商住楼。以此看来，明年珠江新城的住宅的上市量并不比往年少。
　　从产品看，明年珠江新城的住宅产品就不像以前走单极大户型路线了，会更加丰富和多样性，比如，双城国际大厦和伟腾国际大厦有单身公寓或一房一厅，保利住宅项目更偏重中小紧凑型住宅，而利雅湾一律都是大户型，此外，还有珠江别墅的产品。
　　价格上，明年珠江新城变化不会太大，估计会继续维持现状。由于配套滞后，住宅市场也会继续走淡，再说，由于珠江新城特殊位置，一些开发商看着目前的楼价，并不急于抛售，他们认为慢慢消化，说不定就等到了升值。
　　写字楼异常繁荣
　　明年，广州写字楼的繁荣景象将在珠江新城出现，目前该新城正开工的房地产项目，绝大多数都是写字楼，据了解，仅自用写字楼项目就有海关大楼、发展中心大厦、南方电力调度通信大厦、海亮大厦、信合大厦、联通新时空广场、广东省光缆通信维护监控及管理中心、珠江新城电信中心等。
　　据悉，保利地产、珠江投资、富力地产、远洋地产等大地产商，也均在珠江新城开发或准备开发写字楼，如保利地产就在开发保利国税大厦和另一写字楼，而珠江投机则正开发珠江金穗大厦和广东全球通大厦，富力今年拿下四块写字楼用地，明年准备动工开发，远洋地产已将地块用围墙围起，动工时间也提上日程，而这些地产商正在开发的写字楼都是订单地产，显然不用再销售，那些还没有动工的地块，明年不可能上市，所以明年珠江新城写字楼市场的繁荣。由此可见，明年珠江新城的写字楼，并不能完全满足市场对高级写字楼的需求，珠江新城的写字楼仍可以维持今年的售价，或稍有提价。
　　商业会进一步发展
　　目前，珠江新城的商业有所启动，各个商住楼的裙楼已陆续开始营业，明年该城的商业会得到进一步发展。
　　从目前看，珠江新城的裙楼商业将投入使用的会是新城的西部楼盘。比如南天广场正在将裙楼商场定位为灯饰照明中心，并已开始对外招商，开发商说，明年会开业。另外，名门大厦和新大厦的裙楼，现在也正在招商，由于远洋明珠的裙楼商铺已全部出租，这对此上两盘的招商，也将起着积极作用。
　　在珠江新城中部，利雅湾开盘后，裙楼商场也会于同年推向市场。另外，凯旋新世界的园林商场明年也将招商。一旦这些楼盘裙楼商场投入使用，再加上原来已开业的裙楼商铺，珠江新城的商业氛围会在明年初步表现出来。所以，明年也是珠江新城裙楼商业大起步、快速发展的一年，尤其是需要规模较大的裙搂商场开业，这样的商场带动将对新城商业的发展起着推进作用。
　　天河公园板块：明年继续升温
　　从今年“五·一”以来，天河公园板块不断有新货推出，10月18日，东瞡花园正式公开发售，11月15日，华港花园正式公开发售，12月13日，历德雅舍正式公开发售，在明年，正式推出市场的新盘还会有一直在内部认购当中的理想花园、珠江傲景等，总货量大，竞争激烈。
　　楼盘价格一路上扬
　　东方新世界在5月推出市场的时候，带装修均价5000多元/平方米，此后楼盘价格一直在上升，目前楼盘的总体均价在6000元/平方米左右，是天河公园在售楼盘当中最高价的楼盘之一。在12月开盘的历德雅舍，市场定位为周边的高级公务员、医生、老师、设计院工作人员等，开盘的价格达到了6300元/平方米。目前正在进行内部认购的理想花园，虽然价格只有5500元/平方米左右，不过只是毛坯房，如果加上几百元的装修，价格超过6000元/平方米。珠江傲景的相关负责人则表示，该楼盘将会走豪宅路线。即使是开盘价格只有4000多元/平方米的华港花园和东瞡花园，目前的价格也一路上扬，华港花园每平方米已经升了100多元，东瞡花园价格已经升到5000元/平方米左右。目前几个在售楼盘的平均价格在6000元/平方米，直逼天河北的楼价，已经和东山区楼盘的价格接近。
　　明年货量依旧
　　随着开发进入后期，华景新城的推货量将会逐步减少，不过在一两年内不会影响到天河公园的推货量。占地面积5万多平方米的珠江傲景，总建筑面积将近22万平方米，总货量1200套，计划在两年内推出市场。除此之外，历德雅舍规划中的二期，理想花园的另一个塔楼，加上华港花园、东瞡花园、海景花园的新货等，天河公园板块明年依然会很热，并且价格依然会走高。
　　地铁五号线与老城相连
　　据介绍，地铁五号线线路全长约41公里，从蟯口-环市路-珠江新城-蟹山-开发区。其中，天河公园板块附近将会设有站点，通车以后，将使天河公园和老城区之间的距离拉近。地铁三号线和四号线先分别在天河公园板块的西边的岗顶和东边的车陂设有站点。在区域内，则以打通断头路为主，在广州市5年内计划打通的28条断头路当中，就有花城大道延长线潭村路-科韵路、临江大道延长线华南路-科韵路两条。
　　滨江路板块：一线二线齐出击
　　滨江路好像从来就没有被市场遗忘，这里的楼市可以算是广州最活跃的区域之一，今年这里的楼市将热点不断。
　　一线豪宅豪气冲天
　　明年滨江东一线江景盘依旧豪气冲天，除了老牌江景豪宅如海珠半岛花园、珠江广场等，华标涛景湾明年将进入销售高峰。
　　另外，滨江东将有新兵杀入市场。位于中大码头边的金海湾将很快进入市场，均价每平方米1万元以上。滨江中的亿海花园，目前工程的进度已接近封顶。据统计，明年滨江东的货量将与今年持平。
　　华标涛景湾为滨江中一线江景豪宅，明年进入销售高峰。金海湾由A、B、C三栋组成，外立面设计简洁明快，拥有广州独有的大面积双花园设计。据了解，金海湾花园从建筑设计、基础建设、户型分隔、功能系统化等方面细致规划，有不少独到之处。该花园除了有空中别墅，还有层高3.2米的平层户型以及层高过4米的高层豪华单元。
　　二线瞄准白领钱袋
　　滨江二线楼盘明年仍是主攻白领客户。楼盘大概每平方米售价在5000元左右。而量也大概可以与今年相媲美。不少成熟楼盘都有新一期货量推出，其产品都将相应有一定的升级。中海名都还有最后一期。嘉仕花园也有第五期组团。此外今年的新盘滨江·新城市花园明年还有不少货量。
　　另外，城建集团在滨江东一块闲置了8年的商住用地已正式启动。据了解，该地块占地2.1万平方米，是一个由两座裙楼组建而成的小区盘，其中一座裙楼为3栋32层，另一座裙楼为2栋28层。据介绍，该盘预计将会在明年10月份左右推出，初步定价为每平方米六七千元。
　　要求最高的样板路
　　滨江路目前已经被确定为城市道路环境要素改造的样板路，其规划设计的要素包括了小到垃圾桶，大到绿化路树的18类99种道路设施，可以说是环境要素规划要求最高的道路。中山大学文化广场是整条滨江东路的标志，从下渡路至广州大桥段的文化设计内容与中山大学的文化设计相统一。除突出文化功能外，滨江东沿江一河两岸的休闲带已经建成。作为休闲性生活主干道，这里不设夸张的大面积的广场绿地，而采用多个分隔绿化带和多个小景观绿化广场，与珠江两岸的绿化连为一体，并将江景引入滨江东路。

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同和板块：借新机场添活力
　　位于城北的同和板块，2004年最大的机遇应该是新机场的正式投入使用，路段内的发展商一再强调，同和板块是距离市区最近的住宅板块，到新机场的距离只有大约半小时左右。
　　总体货量不大
　　据了解，同和板块明年会推货的楼盘主要有颐和山庄和雅居乐南湖半岛。颐和山庄原址上的产品基本上已经全部售完，明年将进入迎风阁和国际公寓的交楼期。而发展商介绍，他们已经密切注意周边地块的情况，希望会在紧靠南湖的边上再拿一些土地，以此充分利用颐和的品牌，但不愿透露这些地块的进展。
　　至于同和路上另一个大盘南湖雅居乐，明年推出产品的最大亮点是水景洋房。发展商介绍，这期产品会以水景作为卖点，整个楼盘都是山景单位。
　　度假地产勃兴
　　虽然住宅总体的推量不是很大，但颐和跟山水庭苑的发展商都表示，非常看好南湖板块的旅游度假地产前景。
　　其实两个楼盘早前就开始实施他们对楼盘度假概念的计划，吸引喜欢周末跟朋友聚会的人士。而颐和更是兴建大酒店明确其吸纳度假客的构思。据了解，大酒店客房每到周末都会全部订满，宾客主要是高尔夫练习者、业主还有参加会议者。所以，明年，颐和的大酒店运营成熟以及花都机场的投入之后，这里的度假和酒店产业会更上一个台阶。
　　借力新机场
　　规划界人士透露，花都机场的投入使用会对整个广州北部的交通都是一次大的梳理，因为从新机场进入市区之后，北部会代表广州一个整体的形象。而同和一带一边连接新体育馆，一边连接广汕路，都是北大门的重要交通干线，所以预计明年会首先打通跟机场快速干道的通道，这段路通了之后，从同和到新机场的时间大约只需半小时。
　　此外，一直说要动工的同和路预计要到明年有望实施，同和路改造之后，道路设施的改善和公交车的完善，会把南湖拉回到都市的怀抱，而且南湖主要的景点和景区都集中在这一带。这里与天河北的距离将缩短到20分钟以内。
　　黄石板块：货量充足价格实惠
　　老盘新推货量充足
　　白云高尔夫、白云尚城、祥景花园、元邦航空、富力阳光美居等黄石路几个楼盘，在今年下半年上演了一出精彩的龙虎斗。2004年的黄石楼市又将呈什么局面？据了解，虽然目前黄石路尚没传出明年有新盘入市的消息，但白云高尔夫、白云尚城、祥景花园、元邦航空等楼盘均表示明年会有新货推出。
　　据介绍，白云高尔夫荷塘月色总货量约1400套，今年国庆推出400多套，明年即将推出的货量尚有1000来套；元邦航空家园新一期有600套单位；富力阳光美居有三栋480多套单位；白云尚城不计一期单位，其二期尚有10多栋一梯四户的小高层；而祥景花园明年的现楼货量有250套左右，另其内部占地25000平方米的新一期也计划启动。
　　祥景花园李枫认为，黄石路楼盘货量充足，明年户型、价格还是两大敏感的因素。多数楼盘除了在市场定位方面做足功夫之外，在这两个问题上还是表现得非常小心。他认为，新一轮子的黄石大战，还是将围绕这两个问题展开。
　　一手价平制压二手发展
　　黄石路周边汽配等专业市场发展速度非常快，人流量日渐加大。从前阶段成交案例来分析，黄石路一手交易占大部分，二手活跃情况相对较慢。据了解，由于该路段几个多盘的一手楼价多维持在3500-4300元/平方米之间，楼价普遍不高，买家更乐意直接购置一手单位。
　　合富地产白云分析经理周艳婷认为，该路段二手租价目前还没有明显的升值空间。而造成这种情况的最主要原因是，其一手楼价比较平实，难于为日渐活跃的二手楼市提供一个高价发展的空间。
　　从实际情况来看，黄石路二手楼市散盘成交比较活跃，十多万元的二房单位，由于供房压力小，成交量较大。据中原地产分析，黄石路目前的置业者多以白领、工薪层为主，那些面积不大、房价在20万元左右的二手单位较为畅销。祥华阁、元邦航空家园、祥景花园等楼盘的二房一厅、二房二厅的单位，在其分行较有市场。
　　重点规划汽车文化街
　　黄石路位于白云新城规划核心区与白云山绿化控制带的交界处，面临着诸多发展的亮点。南面正对白云新城核心规划区，有利于承接未来白云区经济中心发展区的带动；而北面及东面，则背靠风景秀丽的白云山，为白云山绿色走廊休闲带，地理位置较为突出。
　　交通上，与黄石东路呈南北纵向连接的有白云大道、机场路两大城市干道。而近期，白云方面也传出即将打通黄石西路与石槎路瓶颈的消息。地铁二号线开通江夏站刚好在黄石东路，而随着规划中的轻轨干线和北环立交等交通网络的逐步完善，黄石路的发展前景将更加明朗。
　　据悉，在近期广州市在新规划的３６条商业街中，已将黄石路列为唯一重点发展的汽车商业街。按广州市白云区政府相关规划，在白云国际机场搬迁后，黄石东路建成为以国产汽车销售及汽车装饰为主的汽车文化一条街。
　　广园东板块：明年将是别墅天下
　　广园东地产板块明年将增至四座，除了原有的翡翠绿洲、凤凰城、甲天下别墅园外，保利房地产股份公司也将在科学城内的罗岗，新开发一座别墅住宅区。估计明年别墅市场，广园仍会成为广州的热点。
　　据保利相关人士介绍，保利科学城别墅项目目前正在规划，预计春节后将动工，明年下半年上市。该项目占地37万平方米，规划总建筑面积为24万平方米，产品主要以独立别墅、连体别墅为主，另有少量多层洋房。据悉，甲天下明年也有新货推出，具体数量目前不详。
　　明年，翡翠绿洲和凤凰城仍会成为广园东楼市的主角，据悉，元旦其间，翡翠绿洲将推出“CEO官邸别墅”。该产品位于龙翔台别墅区，有山顶王府别墅、半山坡地别墅、泊岸环湖别墅构成。其中山顶王府别墅环形分布龙翔台中央山顶，仅有六套，设有电动遥控大门，使用面积为2193.3-3021.3平方米，建筑面积为804平方米，私家花园为1341-2169平方米，每套别墅赠送一棵价值10多万元的加拿利海枣；半山坡地别墅依山傍湖，首创坡地式二层半花园，并设置工人专用通道，使用面积为839-1182平方米，建筑面积为408平方米，花园面积为409-752平方米；龙翔台泊岸环湖别墅使用面积为783-1858平方米，花园面积为4124-1253平方米，户户拥有私家码头。该产品每栋售价210-930余万元，元月1日至11日购买优惠8万元/套。
　　凤凰城明年将更加成熟，社区配套将引进知名商业城、大超市，并建设美食街等；产品将推出半山别墅、独立别墅、联体别墅和半山洋房。另外还为外籍人士定做了的封闭式居住小区凤凰岛，准备在2004年新年其间推向国际租赁市场。该区位于翠湖和荔枝公园之间，四面环水，只一路相通岛屿。
　　凤凰岛的设计和装修完全从外籍人士生活习惯出发，造型抽象、简约、纯朴、明亮，装修环保、时尚，采用国际流行的卫浴设施，主人房配备按摩浴缸、淋浴屏和高级大理石洗手台，厨房设施一律开放式或半开放式，另有开放式茶水间或小酒巴，办公通讯设施有直拨IDD线路、国际卫星电视等。
　　凤凰岛拥有独立别墅、联体别墅和高级洋房等不同类型楼宇，提供五星级酒店式服务，目前示范单位已完成，开始接待客户。从现在看来，广园明年别墅市场将会在元旦之间就开始热起来，为该区域明年楼市打好基础，尤其是凤凰岛不卖只租，为该区域开拓新市场可能会积累一些经验。
　　华南板块：新货源源不断
　　纵观华南板块可圈可点的楼盘并不多，如果以楼盘数为计，它应是广州房地产可以称得上板块的区域中，盘数最少的一个，但华南板块楼盘的其中一个特点就是盘大，随便一个楼盘动辄也有过千亩的开发用地，华南板块最大的楼盘祈福新村就是占地7000亩的大盘，祈福开发的已不是楼盘，而是卫星城市。
　　目前，华南板块绝对是一个强强联手的局面，华南板块的任何一个楼盘，单独地呈现在广州地产市场，都会是一颗耀眼的明珠，有行家讲，华南板块盘与盘之间的较量，是大只佬与大只佬之间的较量，几个优质盘近距离地放在一起，引来的会是一个在产品设计、产品质量上的不断推陈出新。也许正是这一点，使华南板块在开盘以来，都能处于一个历久常新的局面。
　　明年的华南板块，依然会以一个货量强劲的面孔出现，就祈福新村而言，明年开年就会以“迎风阁”的持续销售，踏进新的一年，据估计，“迎风阁”售罄后，祈福还将会有约三期、全年共4000套的产品推出市场，按预计，祈福来年的产品全部都将会是高层的单位。
　　锦绣香江在日前已宣布，其科莫湖水岸别墅和TOWNHOUSE从本月的22日开始全面提价，升幅为原价的10-20%，但其洋房“山水园”就没有提及升价一事，换句话说，明年锦绣香江的楼价，对普罗大众并没有太大的影响，有影响的只是一小撮有钱人的产品。
　　南国奥园目前则反其道而行之地宣称，南奥春节前绝不加价，但就有新一期产品出现。发展商称表示，2004年的南奥将推出自其开盘以来档次最高、品位最高、设计最高的豪宅单位———悉尼组团二期，组团大部分单位总价在100万元以上。
　　华南碧桂园的空中花园“翠宏台”日前已进入了扫尾阶段，明年华南碧桂园的新一期，会是一个占地400亩的项目，预计会在新年伊始或稍后推出市场，产品的特点及价格等，目前属秘密蕴酿阶段。
　　广州雅居乐今年下半年的销售主要以洋房和别墅为主，预计销售均价为3900元/平方米。据介绍，02区的洋房单位将会在明年年中推出市场；别墅方面，还有40多幢在建的独立别墅，建筑已接近封顶，预计在春节期间就可以推出市场。华南新城在2004年将推出湖光山色二期，总数量约有500多套，面积则在108-160平方米；锦绣生态园从元旦开始推出新组团“乐满园”，总套数约为445套。
　　洛溪板块：明年还会火一把
　　洛溪板块，是番禺房地产市场面向广州买家的最早一个区域，记得20世纪90年代初的大石楼盘，每平方米的售价只在600-800元，当年到洛溪置业的广州人，图的只有一个“平”字，同等的面积，售价只需付城内的一半、甚至更低，代价就是要忍受路途的遥远和不便的交通。
　　今日的洛溪，同样会让不少的广州买家青睐，理由之一就是：它是番禺区离广州最近的楼盘区域，特别是华南板块进入市场后，广州—番禺的交通可谓一日千里，到洛溪置业，已没有买家用交通不便，来作为放弃置业的理由，当然，交通及生活配套的成熟换来的是楼价的不断升值，洛溪板块的楼价早就从初期的800元/平方米，升至目前最高的近5000元/平方米，平均价也要近4000元/平方米。
　　哪一类人最容易接受洛溪板块？调查显示，买洛溪楼的人多为20-30岁的年轻人，他们看中洛溪带小区的楼盘；他们没有宏厚的经济实力，所以他们看中了洛溪至今还比城区便宜的楼价；他们距离自驾车还有一定的距离，所以他们看中了洛溪比番禺其它板块都要方便的交通。有行家讲:这就是洛溪板块为什么没有在房地产大潮中被湮没，反而越走越成熟、越走越旺的原因所在。
　　资料显示，明年的洛溪房地产，将会是历年的大旺季节，其推出市场的供货量也属历年少见，东海花园的货量有1700多套，虽然其至今还未大张其鼓地入市，但有心的买家都可以从现场看出，该楼盘已完全进入了准现楼的阶段，园林绿化也早已成形。据闻，这一江景楼盘的目标客户群，会是天河和东山的买家，由于它在洛溪板块的洋房中，离3号地铁站最近，所以适合长住。
　　在洛溪板块明年同样有大量新货推出的楼盘还有海龙湾，它虽然已进入市场有一段日子，一期也售出了相当的单位，据悉，其二期的单位明年也将进入销售阶段，海龙湾在宣传上一直在强调与众不同的水体系。
　　但凡谈到洛溪板块，最容易让人联想到的就是丽江花园。多年来，要数洛溪板块楼盘的成熟度、楼盘的文化教育含金量，相信行内都会不约而同地首选丽江花园，它卖的就是一种居住者的文化。目前丽江花园在售的产品是“左岸”，据一名新近成为“左岸”业主介绍，每平方米不到5000元的价格，能买到一间坐拥珠江的房子，那就是“左岸”吸引人的地方。
　　除以上楼盘，同属洛溪板块的南浦海滨花园、洛涛居等，都还将有少量的产品可供买家选择。看来，无论明年番禺房地产市场如何风云变幻，经历了十年磨剑阶段的洛溪板块，都将依仗着它的成熟而处变不惊、稳坐钓鱼船。
　　从化：两大楼盘唱主角
　　今年从化成为一个颇为受人关注的焦点，有一部分的原因是珠江地产的大盘东方夏湾拿。从记者采访的情况看到，从化2004年仍然处于一种预热的阶段，有消息说，包括恒大、碧桂园等大发展商都在跃跃欲试地拿地，但正式开工、有产品出现在市场的楼盘还不多。
　　逸泉山庄推新货
　　据了解，城建集团属下的逸泉山庄明年会推出全新的C区，C区最大的优势是地块内有良好的自然生态资源，荔枝基、生态溪及荔枝林山体都在地块内。而地块东侧还会规划设计一些商业用途。C区总用地面积将近20万平方米，规划建筑面积约10万平方米，明年会全部推出。规划设计以低密度、小面积联体别墅为主，初步设想有三种单体户型，面积在140-220平方米，总价控制在40-60万元，其中会以中小面积的多联体别墅为主打户型，单体户型有4种。
　　总体设计上，区内由多个小组团组成，每个组团有各自的公共绿化景观，各单元的景观视线会被考虑在设计里面，就是说C区每套别墅都有室外景观，而且会比较开阔。整个C区会继续沿用楼盘原来的宗旨，运用生态优先原则，充分利用原有地形地貌，将选址用地中的北部山丘，中部荔枝带，南部绿野以及贯穿其中,纵横交错的山涧、小溪连为一个整体，将远山近水引入新区。
　　夏湾拿大做配套
　　从化另一大盘东方夏湾拿却不愿过多透露明年的推盘计划，只是回应记者，最迟明年10月会推出一部分产品，产品类型估计会是别墅。开发商方面认为，之所以作这个决定，主要是希望先由旅游来带动楼盘的销售，明年东方夏湾拿的主要精力会放在做配套上面。
　　据了解，楼盘的配套设施，大约会建设在占地1000亩左右的地块上，里面规划的酒店、咖啡厅、书店、各类球场、烧烤场等都会在明年竣工，在这些设施起来之后，先发展楼盘的休闲、旅游业，让消费者对楼盘有了充分的认识之后，再考虑推盘。
　　生态最好的后花园
　　据了解，广州市政府目前已对从化到花都和市区的道路建设作了计划，明年这些大的道路建设项目就会陆续实施。其中，一条从花都新机场直接通往从化街口镇街北高速公路，建成之后，从从化到新机场的路程只需10分钟。此外，京珠高速公路的建设途经从化。如果道路修通之后，从化到广州的行车时间将控制在30分钟左右。
　　此外，有消息透露，明年从化将撤市改区，就是说，从化的投资环境将得到较大改善，大量的商业设施将进驻该区，而就业人数的增多又将带动楼市的发展。

刀笔小吏

消费结构升级推动楼市发展

　　据有关部门统计，今年截至11月，福州市区(不包含八县市)商品房供给面积446万平方米，比去年同期增长30%，预计全年供给面积480万平方米，比增100万平方米；合同登记销售面积411.86万平方米，比增17.78%；交易金额126.58亿元，比增18.14%，预计全年合同登记金额138亿元，将比增20亿元；商品房合同登记平均单价3073元／平方米，和去年同期3064元／平方米相比稳中略有增长；商品房预售批准项目248个，比增31%。

　　这是近几年我市房地产发展呈现出以市场机制为主导，以有效需求为依托的持续健康发展态势在2003年总的表现。

　　根据有关部门的分析，我市房地产的消费有如下三个方面的特点：消费群体以本地客户为主，消费类型以大众消费为主，消费用途以居住置业为主。这说明了宏观经济形势良好，居民收入和消费信心不断增强，住房的有效需求不断被激发，房改政策效应正在源源不断地释放居民的购买力。

　　随着以改善住、行条件为代表的新一轮消费结构升级正加速启动，消费结构由温饱型向小康型升级，新的市场最终需求不断被创造，福州的房地产市场也将继续沿着这一基本框架步上新台阶。

　　土地供应加剧产品创新要求

　　由于国家相关政策的因素以及外来开发企业的大举进军，今年，福州市土地供应市场异常火爆。截至11月，福州城区共公开出让土地42幅，总成交面积为3382.54亩，总成交价为408，906万元，分别比2002年全年福州城区公开出让土地总幅数、总成交面积和总成交价增长27.27%、109.48%和119.12%。

　　这些数据说明，今年平均每幅土地成交面积达80多亩，比较去年每幅50多亩的平均水平，大盘开发从土地拍卖这一环得到印证，开发商资金积压的比例大幅度提升；每亩平均120多万元的拍卖价，已使得大部分区位的楼面地价突破千元大关，加上建安成本的进一步提高，整个开发成本较之2002年高出许多，但受福州消费习惯的限制，楼市价格没有太多涨幅空间；由于实行拍卖，开发商获得土地后出于资金供应链的考虑，大部分的土地都已开始进入开发阶段，2004年的市场供应有可能也较之今年翻番。资金占用量大、成本利率量大、楼面地价高、建安成本高、楼价涨幅空间小、市场供应量极大，这是摆在众多开发企业面前的一道无法逾越的障碍和课题，2004年的产品创新和营销创新的难度不言而喻，或者也可以乐观地估计，来年更多的以人为本的产品、更新颖的营销手段将横空出世。

　　板块竞争白热化外来兵团唱主角

　　福州不太大的城市版图，在营销代理公司和媒体的推波助澜下，呈现出以下约定俗成的板块格局：江滨、东区、仓山、金山、西二环、五四北、市中心等七大板块。

　　本年度最受关注的板块依然是江滨，最上镜的世茂滨江、最风采的融侨系列、最抢眼的君临闽江，以及众多沿江高层临江一字摆开，与隔岸的金山、仓山两大板块遥相呼应，福州金外滩呼之欲出，瓜分了媒体最多的版面，抢足了市场的眼球；虽然西二环板块目前仅有运盛美之国、冠亚的国光新村等不多的新项目，其他大部分是收尾阶段，但西区依然有近千亩的土地在开发，并且其大手笔不容忽视；五四北五千多亩的释放量，在今年也引来众多媒体的回头率；市中心的一些高层项目也渐渐开花结果，一些商业地产项目正潜流涌动；东区在年末则异军突起，十余家开发商挥师东进，东区成为他们在榕城地产项目布局中不可缺少的部分，一种于无声处听惊雷的状态使东区最有可能获得来年的楼市黑马奖。

　　今年的楼市，不容错过的现象就是许多远离市区的项目，以其较好的配套和相对低的房价引发热销狂潮，揭开楼市真正意义上的郊区化运动。

　　外来兵团是一种统称，主要是指外地域和外行业的企业，这一两年大举进入了福州房地产行业，宁波志达、博邦地产、厦门建发、上海世茂、泉州金帝、泉州冠亚、宁波罗蒙、北京立恒、南平嘉源等，在福州房地产本土企业北上西进的惊呼声中，纷纷在榕城安营扎寨，抢占山头，并逐渐汇聚成主流的声音。

　　品牌版本升级之争

　　中房协秘书长顾云昌曾在年初大声疾呼，2003年是房地产品牌的春天。这句话可以理解为两层的含义，一是房地产进入一年之计在于春的品牌经营的阶段，一是房地产品牌企业的春天来了。

　　今年，曾经寂寞的著名品牌企业融侨现在有了随行者，长期以来一枝独秀的楼市品牌现状发生了微妙的变化。华辰的君临系列，名城地产的名城系列，以及携豪宅教父威名挥师闽江的世茂集团，在2003年的福州楼市摆开了棋局，形成了目前在知名度上第一回合的过招。

　　“融侨”品牌下推出的元洪锦江二期和融侨锦江B区C区、水乡温泉别墅，泰禾集团“天元”品牌下新推出的“美树馆”，运盛地产推出的大型别墅项目“美之国花园”等，项目一经推出，一批忠实的品牌追随者立即蜂拥而来，销售火爆。值得一提的是，泰禾的天元美树馆，尚未开盘就引发了抢购热潮，其累积的品牌效应佐证了品牌经营的可持续动力。外来的著名品牌当属世茂集团，依靠其在上海树立起来的豪宅品牌“世茂滨江花园”的盛誉，现在其品牌效应正随着企业的市场扩张而延伸。

　　品牌，说到底，应该是消费者心中的感知，不是开发商的一厢情愿。有了知名度，还有美誉度、忠诚度和品牌增值能力等几个环节的较量。

　　业内曾有这样的论断，房地产品牌的背后是客户关系，之所以有的开发企业在福州仅短短两三年的经营，就筑起品牌的高楼，正是由于对客户承诺时的一诺千金、承诺后的一言九鼎。福州楼市的品牌之争仅仅只是拉开了序幕。

　　会所革命

　　本年度楼市最抢眼的新闻榜上，关于楼盘会所的新闻一定名列前茅。

　　现在，几乎所有的中高档楼盘都建有会所，开发商把会所作为项目的卖点之一，而置业者在看楼的时候也常常把是否有会所作为对判断楼盘品质的标准之一。开发商将会所作为楼盘的一个亮点、卖点，买房人亦似乎将一个社区是否拥有特色会所作为判断该项目品质的衡量标准。

　　目前在福州，据有关调查资料表明，在对榕城50个楼盘调查显示，有规划做会所的几乎占了80%，其比例之高可以说明会所之风在榕城之甚，至于眼下开发的楼盘则更不用说了，几乎无一例外地做起会所。

刀笔小吏

西安
边走边唱房产热, 花样楼市撩人“情”
开发商关注的焦点？

　　城市南扩

　　按照今年10月份展出的西安城市规划(1995-2010年)，城市发展方向主要向南，在韦曲至秦岭北麓的范围内，延西边的西万路至沣峪口、中部的长安路至秦岭和东边的长鸣路至引镇的三个轴向发展。但这只是一个框架，有许多的细节尚未最终敲定，诸如：政府行政新区到底坐落何处、电视塔周边的CBD范围及实施计划、曲江项目的全面上马，等等。随着城市规划的进一步细化，这些悬念将逐步得到解决，从而带动整个片区的房地产开发。

　　房地产业对政策和城市规划反应极为敏感，可以说政府的一举一动，开发商都十分关注，尤其是新一届市委市政府下决心通过经营城市来实现“中国西安·西部最佳”的构想。可以预见，明年，西安南郊将成为众多开发商兵家必争的热土。

　　记者还记得，在长安撤县设区之前，有位开发商通过竞拍以每亩近75万元的价格购得一块开发用地(当时的长安县地价仅30万元／亩)，很多开发商不甚理解。可后来，紧接着长安撤县设区、城市中心南移等利好消息不断，长安区的土地价格也开始一路飙升。

　　大盘开发

　　简直出乎意料，甚至难以置信，众多开发商对西北第一大盘——紫薇田园都市马年的表现如是评价。截至目前，紫薇田园都市共售出6637套，占规划总户数52.6%，这着实令全国大盘开发商刮目相看，一些有实力的开发商在眼红的同时也纷纷挺进西安的大盘开发中。地产航母北京万通集团与立丰集团在户县圈下9000余亩，开发草堂新新小镇；珠江房地产投资公司准备开发一个占地4000余亩的房地产项目，据说，土地已基本搞定，正在做详细规划，明年有望投放市场；世家新城在马年末特别引人关注，认购场面十分火爆，该项目占地也在850亩左右；西二环延伸到北二环的10万人中央居住区“尚华城”项目虽然近段时间相当低调，但也不容忽视；另外，高新地产的枫林绿洲和6000亩周至生态园、中银万泰的几千亩浐河花园……

　　明年，大盘决战在所难免。紫薇田园都市虽然抢占了先机并完成销售过半，但他们的任务依然艰巨，因为剩下的主要是高层住宅这个难啃的骨头，同时还要受到众多大盘的挑战。不过，相对其他大盘而言，紫薇的配套系统届时可是现货，而其他大盘只能是期货，这个开发周期差对紫薇的销售依然有利。同时，我们也应该认识到，能够做大盘的开发商绝非泛泛之辈，紫薇明年要想一枝独秀极其困难。业内人士认为，明年对紫薇田园都市冲击最大的可能是珠江地产的4000亩大盘和西方股份的世家星城，而万通集团9000亩草堂新新小镇由于其地理和开发模式的不同，可能冲击性不大。

　　房改房上市

　　今年，已购公房上市；明年，房改房、经济适用房将上市。届时，西安房地产的二级市场将全面开放，高中低消费梯队正式形成，西安的房地产行业正式驶入健康发展轨道。二级市场的全面启动，将加速西安的住房产品更换，极大地将住房消费势能释放出来，通过卖旧房换新房刺激以及市场的开发和需求。对于刚毕业几年的大学生来说，目前要想购置新房往往连首付款都付不起，可又面临着结婚生子等诸多现实问题，尤其是那些家在异乡的年轻人，在一个城市里有了自己的住房基本上就等于有了在这个城市长久发展的根基，房产二级市场正好解决了这个问题；对于那些住房比较紧张的中低收入者来说，就可以通过旧房变现换新房的方式改善居住条件。

　　西安的房产二级市场开发已经呼吁了好几年，明年终于有了大规模实质性的进展，这项政策要比降低契税、减少交易费等对房地产的影响大得多。

　　房产泡沫

　　大约是去年底，有一位地产界权威专家教授大声疾呼：2002年，将是我国房地产的冬天！由此产生的泡沫大战整整争论了一年。今年下半年，朱镕基总理接受记者采访时也曾指出，我国局部地区存在房地产过热现象；随后一些调查机构对全国大中城市的房价家庭收入比进行调查发现，西安市的这个比例为10.6，也就是说，一般家庭的收入不吃不喝需要10年半方能买得起一套住房，这远高于国际标准(国际公认合理比例为4-6倍)。

　　明年，伴随着开发量的急剧膨胀，可以预测，“房产泡沫”的论调与今年相比，有过之而无不及。不过，要分析西安的房地产现状有两个因素必须要重视：第一，房价之所以高是因为目前购房者主要是社会的高收入者，并非最普通的工薪阶层；第二，西安市的房产二级市场尚未完全开放，还有35万家庭需要购置房产。

　　城中村改造

　　年初，西安市政府下发10号文件，要求进行“城中村”改造；10月份，政府确定了14个试点村，一场轰轰烈烈的城市美化工程——“城中村”改造拉开序幕。“城中村”主要是指那些已完全或基本失去农田、被城市包围的农村，这些村民们基本上不依靠农业作为生活来源。由于历史及政策面等诸多原因，“城中村”已成为全国大中城市发展的一块“心病”，在深圳、广州、珠海等城市也都在进行大规模的“城中村”改造。

　　西安市的“城中村”改造思路基本是“自筹资金、自主经营、自我改造”，但是由于村集体经济的实力有限，离开了开发商的资金支持，“城中村”改造举步维艰。据了解，目前，相当多的“城中村”都采取与开发商合作的方式，开发商出资金和管理，“城中村”出土地，共同组建开发公司实体。由于“城中村”改造是以村集体经济为主体的，所以其土地成本非常少，这就造成了“城中村”改造的房子以超低价入市抢占市场的局面。其他一些开发商也看到了“城中村”改造的商机，纷纷出面要求与“城中村”合作开发，有的没有被列为试点村的也在积极努力申请。

　　据统计，西安市二环以内的“城中村”约50个，三环以内的“城中村”400余个，如果“城中村”改造项目有了自己的合法名分，这将对商品房市场产生不小冲击。

　　中小企业突围

　　地产少帅林少洲在首届西部房产高峰论坛上谈到，房地产行业正在由老虎阶段向狮子阶段过渡，最后进入大象时代。老虎各立山头、各自为政，一山不能容二虎；狮子讲究群居，互助捕猎；而当大象时代到来的时候，食量惊人，连低处的草、高处的树叶通吃，首先饿死的当然是马牛羊，然后连狮子老虎都没得吃，目前香港的房地产就仅存下屈指可数的大象。

　　西安的中小房地产企业面对大象时代的即将到来，应该采取何种对策。部分地产专家认为，应该先做狮子，联合起来生存，然后谋求发展成为大象。有人悲观地认为，明年的一般房地产尤其是小项目，可能会淹没在几个大盘的狂轰滥炸下。大盘走的是规模效益，无论是在产品开发还是在整合营销、媒体宣传、市场反应等方面都要比小盘发挥的余地大得多。
俗话说，“要想富，先修路”。对房地产开发商而言，良好的交通环境可以成为楼盘的最佳卖点，带来滚滚财富，真是应了一句时尚流行的旧话新说“车轮一转，黄金万贯”！
　　道路牵着楼市走
　　打开西安市土地价格行情图，会看到各种颜色花花绿绿地分布在整个西安市区域，其中，深红色地块表明该类土地价格最高（一级土地），颜色由深到浅表明某地区地价依次降低。从图上可以看出，城区内东西南北四条大街和解放路及周边地段被红线包围，对开发商来讲，寸土寸金的城区地段孕育的无限商机。在西安一些“标红”路段，一座座造型别致、时尚现代的楼盘如珍珠一样被串起来，房地产市场也随路飘红。
　　从西安北郊的张家堡，经未央大道、北在街、南大街、长安路到韦曲几十公里的道路两旁，就会发现，道路两旁一座座风格别致、造型时尚的楼盘鳞次栉比，各类物业建筑一路串珠。在其它路段，这种道路牵着楼市走的现象一样存在。
　　值得一提的是，当年钟楼以北人脉兴旺却显老气横秋，当西安市政府大刀阔斧开辟出一条全新的北大街后，这里立即成为高档住宅尤其是写字楼及商铺的开发投资热土，这样一条迎宾大道，让北城一下子人气大增，房地产开发交易活跃起来。
　　南二环的建设，则上演了一场房产与交通的“绝世姻缘”。据了解，从南二环西段至东二环，沿线已建或者在建的商务办公楼宇多达４０余座，除了一些早已投入使用的知名办公楼宇，如永安大厦、捷瑞大厦、志诚大厦、金叶智能大厦、铁通商务大厦、蓝溪科技大厦、鹏豪大厦、煜源大厦、华融国际商务大厦等外，还有数座高端写字楼正在热建之中。在南二环西段东侧，有集商务办公与商务公寓为一体的亚美伟博广场。在西侧，由于属于高新开发区，这里既具高新区优势，又包含南二环概念，所以开发势头似乎更为强劲。高科房产投资兴建的高科广场，西部投资集团投资兴建的财富中心及西部国际广场等项目均汇集于此。占尽地利优势的楼盘，着实让这里的楼市“火”了一把。
　　路通财通 一线带动一片
　　对消费者来讲，交通环境是决定购房与否的重要因素之一，而对开发商来讲，则是一道“生死线”。
　　西安城南东西向横跨的友谊路，因多年以来都是单行线路，浪费了大量的路面资源。多家房地产开发项目因“单行线”而备受困扰，整个路段缺乏应有的商业人气。如今，友谊路全段加大力度快速高效拓宽改造后，已扩建成一条宽达５０米、双向８车道、快车道增宽１倍达到２５米的林荫大道。对行穿梭的车流行人，立即激活了沿线的各类商业。“经营状况和以前不一样了，”一位正在装饰门面的经营者说：“原来这里行车不方便，来回要绕一大圈，影响了许多生意。现在，交通状况好了，写字间客户也多了，我们正在扩大业务规模。”
　　一位资深房产销售人士告诉记者，友谊路拓宽带来的直接效果就是地段的升值、附近房屋出租价格的上涨。一个区域内房产市场最敏感的是区域内的房屋出租行情。友谊路东段的名园，因为宜商宜住，原先的出租行情是单套价格在２３００元以内，而现在业主提出的条件是低于２５００元免谈，即使这样，出租率已经接近１００％。毫无疑问，这预示着友谊路沿线房地产项目的广阔前景。
　　交通改变了周边地区的可达性，尤其是城市边缘交通更加便利，对周边区域房地产项目价值的提升有不可估量的作用。对于西安的房地产而言，交通效应引发的诸多变化也将以最快的速度全面凸现，其周边区域已经成为房地产开发的热点之一，一线带活一片的效应日益明显。
　　１９９４年１２月，长１１．２４公里，宽８０米的南二环路建成通车，以其良好的周边配套和投资前景被喻为西安的“金腰带”，影响了整个西安楼市格局，区域效应日趋明显。一位开发企业负责人这样评价南二环：“以南二环的这种区位，加上道路宽阔和立体的交通网络，很容易使一些体量巨大的写字楼成为地标，符合一些大型公司总部的选址条件，而呈片区状的高新区极有可能成为产业园区的落点，所以南二环两边会成为‘商务新高地’。”
　　南二环依托自身原本就十分强大的交通能力，加上近期众多立交桥的建设，可以预测，随着各种设施的到位，在南二环上的高架桥如彩虹卧波、立交桥如蝴蝶飞舞，这无疑将良好地展示城市面貌和发展水平，同时，也成为城市的一道亮丽景观。随着中央商务区的蓬勃发展，强大的科技信息汇集能力将使南二环在西安经济中的作用再次凸现，这里将成为新经济的核心动力区。
美丽风情：售楼之星大赛
　　最是那一抹动人的美丽，让钢筋水泥的都市重新鲜活灵动起来，“售楼之星”大赛的举办，成为本年度最受关注的美丽风情。楼市的美在于人，而“售楼之星”的美，不同于Ｔ型台上冷酷的美丽，而是要展现充满亲和力的美丽，通过自己对工作的激情和表现出的美丽，来演绎城市的居住文化，展示出生活的多姿多彩。据了解，参加售楼之星大赛的选手不仅仅是来自各大房产公司的职业销售人员，也汇聚了其他各行业的精英以及大专院校的学生，很多人参赛的目的就是给自己一个绝佳的展示平台。楼市的热闹是多姿多彩的，而掩饰不住的美丽风情也在售楼之星大赛的举办中灼目起来。
青春风情：精装修小户型
　　从前年开始，小户型迅速崛起并很快取得了市场的认可，今年这股风潮依然不退。虽然饱受争议，但事实证明，小户型已经成为楼市不可或缺的物业品种，同其他中高档商品房项目相比，小户型的市场需求旺盛不衰，销量也一路领先，除了市场细分的原因，讲究生活情趣的年轻人也是小户型的忠实ＦＡＮＳ。
　　前两年，“小户型＋小女人＝小资”的公式让不少人懂得了选择房子更是选择一种生活方式。当小户型风情从沿海引入到西安后，“小户型＋精装修”则成了年轻人的最爱，摩登系列小户型、怡园洋房，以及近来的金水大厦，小户型正以一股青春的气息演绎着自己特有的风情。而“都市漂一族”也在继灯红酒绿之后，在自己的字典里加上了“小户型”这一名词。
小资风情：ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ联排别墅
　　过去的一年，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ可谓风头出尽，从产品革命，户型出新到社区邻里亲情的氛围，无一不吸引了大众的眼球。虽然在北京等地ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ受到责难，但西安市场却认为是好产品，羊年仍然有不少项目在开发ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ类型。多了一些生活的浪漫温馨，少了一些豪宅的富贵俗气，相信这种住宅产品将在新的一年引领都市小资的生活情调。
山地风情：亲山居住
　　去年年底热映的《英雄》，人们还记得这样一个情节，残剑、飞雪隐居时就化名高山、流水，这充分说明了人们对山水的亲近之情古来有之。
　　从沣峪口到户县、周至一带，秦岭北麓的住宅开发正在逐步展示出它独特的魅力。城市有山则灵，城市有水则媚，而秦岭则给向往更多山野生活的人们提供了一个去处。从西安驱车２０多公里，少一些帝王的霸气，多几丝山水的灵气，从紫薇山庄、高山流水开始，秦岭北麓已经是卧虎藏龙。碧华利山庄、亚建高尔夫别墅、草堂新新小镇正在以山地风情吸引着更多的人前来。除了秦岭原有的水系，一些开发商还以大手笔在秦岭山下修建千亩的人工湖。到那时，赏湖光山色，听鸟语呢喃，在巍巍青山之下感悟久违的诗意人生，将成为楼市的山地风情。
田园风情：郊区大盘
　　紫薇田园都市以造城之势、大盘之作掀起了郊区大盘的旋风。对于不少西安人而言，这意味着告别拥挤的都市，在郊区田园之中品香茗、会亲朋。去年长安撤县设区，让南山的开发温度急剧上升，多个大盘在此厉兵秣马，欲在新的一年中争夺郊区大盘的市场份额。这对于广大的购房者来说无疑是个好消息，各路英雄的介入，除了有更多的好产品问世可供选择外，房价的波动余地也就更大了。看来，郊区大盘所带来的田园风情将在今年带来更多的看点。

刀笔小吏

长春
商品住宅 成交价 降了

  长春市房地局最新统计数字显示，１月至１０月，商品住宅成交价格跌入低谷，成交均价为２３０８．６元／平方米，比上期下跌３９．１元／平方米；比去年同期下跌１９０．９元／平方米，跌幅达７．６％。商品非住宅成交价格也呈小幅下滑之势。经济适用住房成交价格走势平稳，但低于去年同期水平。    １月至１０月，增量房屋成交均价为２３７８．４元／平方米，比上期（１月至９月）下跌４２．１元／平方米；比去年同期下跌９５．８元／平方米。与增量房屋成交价格整体小幅下跌相对照的是，存量房屋成交价格明显上扬。存量房屋成交平均价格为１４５６．９元／平方米；比去年同期上涨３８２．１元／平方米，涨幅达２８．６％。  

2003年上半年长春市辖区
房地产市场运行情况综述
【房屋成交价格指数】
上半年，房屋成交价格指数总水平继续保持小幅攀升势头。其特点：①增量住宅的成交价格指数继续呈小幅回落走势。而非住宅成交价格指数则大幅上扬。②存量住宅的成交价格指数上升走势仍然强劲。而非住宅成交价格指数出现大幅的波动，有涨有跌。
  ①商品房成交价格
上半年，商品住宅成交价格总水平呈下降趋势，商品住宅成交均价为2452.1元/米2,比上期下跌3.6元/米2,微跌0.1 %；比去年同期下跌237.5元/米2,跌幅达8.8%； 　　
上半年，商品非住宅成交价格继续大幅上扬态势。商业营业用房保持着旺盛的需求，交易量不断放大。带动了非住宅成交价格的飙升。非住宅成交均价为4981.4元/米2, 比上期下跌12.3元/米2, 微跌为0.25%；比去年同期上涨1295元/米2,涨幅为35.2%。
②经济适用住房成交价格
上半年, 经济适用住房成交价格仍呈下跌走势。经济适用住房成交均价为1712.8元/米2, 比上期跌0.9元/米2,跌幅为 0.06%；比去年同期下跌112.8元/米2, 跌幅为 6.2%。
③存量房屋成交价格呈现稳中有升走势
上半年,存量房屋成交价格继续保持强劲增幅，存量房屋成交平均价格1353.9元/米2, 比上期上涨38.7元/米2,增幅为2.9%；比去年同期上涨250.2元/米2, 涨幅达22.7%。继续保持大幅上升走势。
【房地产交易】
1、房地产交易继续保持高速增长
上半年，我市房地产市场门庭若市，交易十分活跃，总体上呈现购销两旺的良好态势。各项指标仍在高位运行，均高于去年同期。
上半年，房地产转让成交11778宗;成交面积为137.4万平方米，同比增加26.5万平方米，增幅为23.9%；成交金额为28.2亿元, 同比增加5.7亿元，增幅为25.3 %。
（1）增量房屋交易活跃
上半年，增量房屋成交6639宗；成交面积为77.8万平方米，同比增加1.2万平方米，增幅为1.6%；成交金额为20.1亿元，同比增加1.4亿元，增幅为7.5%；
①商品房销售继续保持稳中有升
上半年，商品房成交为4499宗;成交面积为56.6万平方米，同比增加3.8万平方米，增幅为7.2%;成交金额为16.5亿元, 同比增加2.1亿元，增幅为14.6%。其中:商品住宅成交3936套;成交面积为46.3万平方米，同比增长0.8万平方米，增幅为2.4%;在商品住宅中：个人购房占商品住宅的98.3%,其中:个人按揭占个人购房的66.4%。
②经济适用住房销量继续走低
上半年，经济适用住房成交2140套、成交面积为21.2万平方米, 同比减少2.6万平方米，降幅为10.9%;成交金额为3.63亿元, 同比减少0.71亿元，降幅为16.4%;。个人购房占经济适用住房的100%，个人按揭占个人购房的60.4%。
③存量房屋交易依然火爆
由于受一系列优惠政策的鼓励，有效地激活了二手房市场，呈现价升量增的发展态势。存量房交易量与增量房交易量之比也由去年同期比0.45：1提高到0.77：1。提高32个百分点。提高幅度之大，充分说明了房地产二、三级市场继续联动发展，体现出市场需求是有扎实基础的有效需求。
上半年，存量房屋成交5139宗；成交面积为59.6万平方米，同比增加25.3万平方米，增幅为73.8%；成交金额为8.1亿元，同比增加4.3亿元，增幅为113.2%；
2、房屋租赁业务异常活跃
　随着我市房地产租赁业务的深入开展，房地产租赁市场的需求趋旺，各项指标均高于同期。
　上半年，房地产租赁登记备案件数为14509件;租赁登记备案面积为115.3万平方米，同比增加73万平方米，增幅为1.7倍;房屋租赁登记备案金额为4.5亿元, 同比增加2.5亿元，增幅为1.3倍。房地产租赁登记备案平均月租金为32.5元/米2,比同期下降6.9元/米。

刀笔小吏

西宁

    2003年１月～８月份，从青海省西宁市房地产开发呈现出的特点看，高层住宅的建设已成为该省房地产开发的新趋势。
    截至８月底，西宁市房地产开发新开工项目施工面积达１９５万平方米，同比增长６２．５％，一批较有影响的高层住宅项目已陆续开工建设，如昆仑路锦绣新华城二期高层商住楼、滨河路成林高层住宅楼、胜利路新宏业大厦等项目，这表明政府“严控区”政策已产生了积极作用。同时，从前８个月的发展态势看，该市各房地产开发和住房建设项目进展顺利，投资额呈稳步增长态势，单位建房和经济适用房（结转项目）的比重显著下降。截至８月底，西宁市房地产开发及住房建设完成投资１４．４１亿元，其中房地产开发项目完成投资１１．７９亿元，单位建房和经济适用房项目完成投资２．６２亿元；房地产开发项目１１１个，单位建房和经济适用房建设项目３６个。
新政策激活西宁房地产市场
2003年12月4日，经西宁市市长办公会议讨论通过了《关于进一步搞活西宁房地产二、三级市场政策措施》。
一、房地产开发及住宅建设
1、西宁市房地产开发及住宅建设96年进入新的发展阶段，1996年以前，每年的开发面积不足30万平方米，1996年以后开发量直线上升，2000年完成投资17亿元，施工面积280万平方米。
2、截止2001年7月底，房地产开发及住宅完成投资11.15亿元，为目标的63.7%；施工面积260万平方米，为目标的92.8%；竣工面积37万平方米，为目标的30%。
3、已开发房地产的销售情况很好，商品房无滞销房。有部分项目还出现卖方市的现象，据西宁市城调队调查有56%以上居民有换购住房的意愿。商品房的市场前景看好。西宁地区商品房的平均售价为1460元/平方米。

二、房地产交易市场
1、西宁市房地产市场建筑面积5400平方米，投资1100万元，西宁市房地产市场集信息、交易、管理、服务四大功能于一体，是西宁地区房地产交易、价格评估、房地产抵押、中介代理、房屋租赁和咨询服务等活动的固定场所。目前西宁房地产市场不同于其他省份，省内其他地区的居住环境较西宁地区居住环境相差很大，房地产市场面对全省的市场，辐射面广，有很大商机。
2、经过住房制度的改革，西宁市房改率为94%以上，房屋私有化程度在全国位于前列，并降低房改房上市的门槛，做到即改即上。截止2001年上半年，完成各类房屋登记发证5590处，445.25万平方米；累计完成房改售房发证144888户，发证率达97.1%；完成各类抵押登记2350户，4752万平方米，抵押值达6.14亿元；商品房买卖1200户，9.78万平方米。

三、西宁市旧城改造的成片开发优惠政策
1、在符合城市总体规划的条件下，外商可以优先在西宁地区选择可开发利用的土地，并以国家法律、法规允许的方式取得土地使用权。
2、投资开发建设经济适用房地产项目的，减免以下税费：
(1)免收投资方向调节税；
(2)免收土地出让金；
(3)免征施工道路占用费；
(4)减半征收市政配套费；
(5)免征商品房预售勘验费中个人承担的部分；
(6)免收工程招投标管理费；
(7)免收土地交易费，征地不可预见费；
(8)减半征收消防装备费；
(9)免收建设土地清扫保洁费和垃圾处理费。

刀笔小吏

乌鲁木齐，冰山上的房客

新华网乌鲁木齐7月22日电  商业用房投资成为上半年房地产投资新亮点，1到6月，新疆房地产开发累计完成投资28.92亿元，比去年同期增长48.4%，房地产投资占到固定增产投资总额比重的1/10。
强化城市规划适应北扩战略
今后5年，乌鲁木齐城市规划将树立“大首府”观念，促进以乌鲁木齐为中心，以周边城市为依托的城市群和经济圈的形成。
  １２月１５日，自治区统计局有关负责人说，虽然首府乌鲁木齐地区房地产开发总量仍雄居全疆首位，但房地产开发投资步伐放慢。与此同时，乌鲁木齐以外地区房产开发投资增长却异常迅猛。
    上半年，新疆房地产企业继续加大土地储备量，完成土地购置面积310多万平方米，增长82.3%，但与往年不同的是，由于前两年我区房地产业对住宅开发量过大，造成住宅空置面积增加，今年房地产企业纷纷调整投资结构，减缓住宅投资，加大对商业用房的投资力度，一到六月，全区商业用房投资同比增加了1.6倍，有力地拉动了全疆房地产投资的快速增长。
冰火两重天
    与往年不同，今年首府以外地区房产开发投资增长迅猛。１－１１月房地产开发投资增速较高的地区有克拉玛依、巴州、阿勒泰地区和克州。其中巴州房地产开发投资完成１１．０７亿元，比去年同期增长１．６１倍，以１２．９％的比重排全疆第二位。今年巴州以库尔勒市为中心，改造旧的商业布局，加大了以室内步行街为主的商业营业用房投资力度，巴州房地产开发投资呈现一片红红火火的景象，而占全疆房地产开发投资总量第一位的乌鲁木齐市，今年以来增速一直下滑。据统计，１－１１月乌鲁木齐房地产开发投资下降１０．７％。

    １－１１月新疆房地产开发投资平稳增长。１－１１月，新疆房地产开发投资完成８５．９７亿元，比去年同期增长１１．５％，房地产开发投资占固定资产投资总额的１１．３％。其平稳增长的特点主要表现在：

    土地开发投资额、购置土地面积成倍增长。１－１１月，全疆土地开发投资额３．９９亿元，增长１．３４倍；购置土地面积６７２．４６万平方米，增长１．５倍。资金到位情况良好。１－１１月，房地产开发投资到位资金９０．２５亿元，比去年同期增长１０％，其中，国内贷款１５．９１亿元，增长２２．１％；自筹资金３８．１５亿元，增长１１．２％。

    住宅销售增速加快。１－１１月，商品房销售建筑面积３８２．４７万平方米，增长３９．４％，其中销售给个人的商品房面积３６９．０６万平方米，增长３９．５％。分构成看，住宅销售３５８．８万平方米，增长４７．２％，其中经济适用房销售１６１．１１万平方米，增长６４．７％。
从１２月２５日召开的新疆房协四届二次理事会上获悉，２００３年我区住宅与房地产业发展态势良好，已成为自治区重要支柱产业。截至１１月份，全区完成房地产开发投资８６亿元，同比增长１１．５％；全区房屋施工面积１２７４万平方米，同比增长９．３％；预计全年完成房地产开发投资比去年同期增长１０％以上。截至上半年，全区住房二级市场交易量１．９６万户，交易额２６亿元，同比增长７５％。

刀笔小吏

拉萨，“住在成都”
    很多在西藏工作的汉族干部都选择了退休后在成都居住，另外，一些藏族同胞从小就在成都和内地其他地方学习，他们在工作后，因为工作的原因也会选择内地居住，成都因为接近西藏，也会成为他们居家的首选。成都房地产全国巡展把首站选择在拉萨，对促进两地发展必将产生积极的作用，其意义也非同小可。８月８日—１０日，“‘住在成都’成都房地产全国巡展·走进西藏”活动将在拉萨布达拉宫广场举行，成都８０余家房地产公司将携１００余个楼盘参展。
    2003年，是西藏推进住房货币化分配和房地产业发展关键的一年，西藏将在加快住房补贴审核发放进度，国企住房制度改革、制定出台省级干部住房货币化改革方案、住房公积金归集、使用的监管、物管企业和房地产中介机构的管理、房地产专业人员的培训、培育新的经济增长点等方面开展工作，促进西藏国民经济快速、可持续发展。
    2002年，西藏房改工作取得了实质性进步和发展，尤其在《西藏自治区党政机关、事业单位深化住房制度改革实施方案》出台后，住房制度改革取得了进一步深化和加强，住房货币化分配方案进入了全面实施阶段，社会效益良好。
    该《实施方案》出台后，西藏职工住房补贴审核发放工作即在西藏全面展开。今年年初，在西藏自治区建设厅组建了自治区住房补贴审核办，各地（市）、区直各部门也建立起相应机构，开展工作。截至今年12月中旬，拉萨、山南、昌都、那曲、阿里、日喀则6个地区和区直101个单位共14447 名离退休职工的住房补贴已经兑现，已兑现职工人数占全区离退休职工总数的53％，共发放住房补贴资金6．966亿元。
    2002年对驻拉萨区直、市直单位的集资合作建房进行了检查，受查的91家单位，区内外集资建房共4596套，总投资超过6个亿。这些单位采取了多种渠道，多种形式解决了职工的住房问题，但存在执行政策不统一、生活区与办公区的建设影响单位的长远发展和规划等问题。
    那曲
    藏北高原闻槌声
    2003年7月28日，地处海拔4500米的藏北高原那曲地区首府那曲镇举行了具有历史意义的国有土地使用权拍卖，4宗总面积为14亩的国有土地使用权拍卖了590万元。西藏由此敲响了土地拍卖第一槌。

刀笔小吏

台湾

    据大公报报道，台湾房地产市场买气强劲，岛内信义房屋最新成交资料显示，十月份岛内成屋成交总金额较去年同期增长百分之七十四点四，且连续三个月创新高。
　　其中，台北县与台北市分别以百分之八十五点九、百分之八十二点七的增长率分居一、二名，表现最为亮丽；南部地区则以台南、高雄的百分之六十三、百分之五十五点八增长率，排名三、四名，表现也不俗。
　　若以成屋成交件数统计，十月份岛内成屋成交件数较去年同期增长五成五。
　　信义房屋不动产企划研究室协理张欣民指出，十月份成屋成交持续创新高，一是延续六月以来的市场热络买气，二是传统房屋销售旺季效应，加上近几个月来政府频出利多政策，以及明年经济增长率目标提高为百分之四点七二，均显示岛内经济景气前景可期，房屋市场交投自然更为热络。
　　信义房屋成交资料也显示，随着房屋市场回春，十月份房价也有攀升趋势。主要以都会区公寓、华厦为主，每坪与去年同期相比有一万多元新台币的涨幅。
据台湾媒体报道，台湾“内政部”建筑研究所30日公布今年第三季度台湾房地产景气对策的综合判断分数为13分，比上一季上升3分，灯号跃升为绿灯；这是连续18季以来、也就是最近四年半以来首次亮出绿灯。
　　根据建研所发布的资料，今年第三季台湾房地产景气领先指针综合指数为105.39，比上一季上升2.32%，同时指针综合指数为96.76，比上一季上升1.55%。
　　进一步分析，在构成领先指针的细项指针中，以营建股的股价指数增加最明显，增幅达到45.65%，岛内生产毛额指数也明显增加1.99%
　　构成同时指针的细项指针中，主要是基本放款利率下降、土地建筑买卖登记件数以及建造执照面积大幅上升，预售及新建住宅平均标准单价开始出现正数，也是近年来首见的情形。
　　研究专家认为，今年第三季台湾房地产景气领先指针、综合指针双双大幅上扬，又亮出显示景气复苏的绿灯，显示台湾房地产景气已经脱离近四年半的不景气、呈现明显复苏迹象。

    从2002年开始，台湾当局加大低利优惠房屋贷款额度，实施土地增值税减半实施两年，开放大陆与外商投资台湾房地产，一个长达10余年时间的萧条期的台湾房地产市场出现回升迹象。但由于整体经济环境依旧不佳，房地产市场前景仍不明朗。
    一、房地产市场稍有起色
    2002年，台湾房地产交易转移件数为32.4万件，较上年增长25.1%，是1996年以来房屋市场首次出现交易正增长。其中台北市房地产交易转移件数达4.1万多件，较上年增加2.3万件，增长87% 。2003年3月，岛内房屋成交量较上月份增长83.5%，较上年同期增长2.3%。
    新楼盘或预售房屋在台湾业界称为房屋的一级市场。2003年，新的楼盘不断推出，仅“北台湾”至少有2200亿元楼盘要推出。其中，国泰建设就计划大举推出近70亿元的新楼盘，超过前两年的总和，创下近三年来的最高纪录。依台湾省建筑商公会联合会公布的资料，2003年，台湾省（不包括台北市与高雄市）预售屋即期房加上现房实际推案量预计为1782亿元，较上年增长94% 。其中，第一季度，台湾省新楼盘（预售屋）为351.1亿元，较上年同期增长14.7% ，成为台湾经济不景气中的一个新亮点。
    受市场买气好转影响，房屋仲介企业业绩好转。各大企业增幅在1%至16%之间。其中，永庆、力霸、信义、中信、住商不动产、21世纪不动产、太平洋、北区等8大品牌房屋仲介公司，2002年的店面数达779家，较上年增长13%，预计2003年店面数将增至950家，约占台湾总数的一半。台湾最大的连锁房屋仲介企业信义房屋仲介公司，也是台湾唯一的上市房屋仲介公司，去年营业额达22亿元，预计今年会持续增加。
    为加快处理银行房地产抵押品，2002年以来，台湾强力推动房地产拍卖市场，出现法拍屋（银行委托法院拍卖不动产）、金拍屋（法院委托台湾金融资产服务公司执行拍卖不动产）、银拍屋（银行自行委托资产管理公司按法院拍卖程序拍卖不动产）与银售屋（银行委托台湾金融资产服务公司出售抵押不动产）等多种房地产拍卖方式，活跃了房地产市场，形成一种新的购屋潮。依台湾“内政部”统计，拍卖房屋占全省建筑物所有权转移件数从2000年的6.1%上升到2001年的8.8%，2002年上半年为10.6%。
    二、房屋市场结构出现新特点
    最近台湾房地产市场，出现一些新的现象与趋势。 一是小居室住宅市场最为活跃。在2003年3月底台北房展会上，有77个房案刊登报纸的广告主打20万元或30万元即可购一户型的超低价位户型，颇受市场欢迎。建筑商也将主力房屋锁定为两居与三居（60至80平方米）的小居室，以满足所谓青年人的“同居族小套屋”。二是为避免与“金拍屋”等低价房冲突，许多房地产公司主打精品住宅楼盘或高档楼盘。2003年3月总价在5000万以上的高级住宅成交量，较上一季增长3倍以上。三是期房走俏。以前台湾房地产市场交易一般是现房超过期房，尤其是2002年现房成交量是期房成交量的2.3倍。2003年期房销售规模首次超过现房销售量，成为市场新亮点。四是由于经济地位的上升与经济实力的增加，女性逐渐成为房屋市场的主力军。依最新统计，2001年与2002年，台湾女性购屋比重已连续2年突破55%，正式超过男性跃居台湾房市的购屋大户。五是市场供过于求，房价呈下跌趋势。根据台湾“行政院主计处”去年底公布的每10年一次房屋情况普查结果，2000年与1980年普查相比较，台湾空屋量由67.85万户增为123.2万户，空屋率达到17.6%，较10年前增长81.6% ，显示目前台湾房屋空置率偏高，存量太大。
    同时，20世纪90年代初期台湾泡沫经济破灭后，房地产市场一撅不振，房价下跌，直到2002年房地产价格跌幅才趋于缓和。2003年2月27日，国泰建设公司与台湾政治大学房地产研究中心正式公布台湾“国泰房地产指数”，以2001年为基数，观察1997年以来台湾房地产价格的变化，结果显示，6年来台湾整体房地产价格呈现较大下跌趋势；2002年房价下跌幅度缩小，2003年第一季度仍较上年同期下降5.5%。由于新推房量的增加，以及资产管理公司手中的抵押房地产拍卖量较大，未来若加大拍卖或出售，可能会进一步影响房价的回升。
    三、政策刺激效果显现
    台湾房地产市场有所起色，原因是多方面的，但其中最重要的一条是台湾当局采取多项刺激房地产市场的政策收到一定效果。
    一是提供优更购房货款。1997-1998年亚洲金融危机期间，台当局于1998年提出“振兴建筑投资业措施”，提供1500亿元的邮政储金低利房屋贷款。民进党上台后，为刺激房地产市场，自2000年8月起到2002年4月连续推出4次共计9200亿元的优惠购屋专案贷款方案，向购屋者提供部分房屋贷款利息，补贴购屋贷款期限长达15年。到2003年3月，这4次优惠房屋贷款已有37.3万户受惠 。另外，2000年8月，台湾当局还推出“青年优惠房屋贷款专案”，即提供1200亿元用于青年首次购屋等限于特定对象的专案优惠贷款。台当局的优惠贷款，直接刺激房地产业的景气。
    二是实施土地增值税减半征收两年。在2001年8月召开的“经发会”上，在工商界的强烈要求下，达成减免土地增值税的共识，以刺激房地产市场与鼓励投资。“立法院”于2002年1月通过“土地税法修正案”，土地增值税减半征收2年，当年2月起实施，到2004年2月届满。许多交易都提前在此期间实施，加之大财团通过虚假交易，以达到节税的目的，也在某种程度上刺激了房地产市场。
    三是推动金融资产与不动产证券化。2002年6月21日，台湾“立法院”正式通过“金融资产证券化条例”，增加了金融机构筹措资金的方式，金融资产可以交给“特殊目的信托公司” 或特殊目的信托业发行金融资产证券化证券，以增加金融机构资产流动性，改善资产负债管理。这样，金融机构就可将住宅货款、汽车货款与信用卡应收账款等经重新包装或重组，以新的形势向投资人销售。在这一政策鼓励下，中信银行与雷曼兄弟公司合作，推出台湾第一个金额高达50亿元的房屋资产证券化商品，其他多家银行都在推动以房屋贷款为标的的金融资产证券化商品。
    四是调整公房政策，活跃房市。为缓和房屋供给面，1999年起，台湾当局决定暂缓公房住宅新建计划2年及公营企业台糖公司开发自用住宅新建计划暂缓2年。2002年底，台湾公布“国民住宅条例”修正案，公房管理政策进一步放宽，将居住满2年才能转售的限制缩短为1年；取得使用执照满15年的公房可自由买卖；原不符合公房承购资格的民众也可购买旧房（中古公屋或二手房）。随后，台“内政部”授权各县市政府自行根据本地房地产市场行情，对滞销的公房可自由降价促销。另外，2003年1月台湾“内政部”宣布降低公房贷款利率为年息2.652%，也有助于公房的销售。3月1日起，公教员工住宅贷款利率由3.5%进一步降至2.31%，可使有贷款的6万户公教员工受惠。
    五是开放大陆及外商投资岛内房地产。2003年初，台湾当局正式宣布开放外资赴台投资房地产。2003年初，台“内政部”成立“促进外资及陆资来台投资不动产工作小组”，争取排除外资及陆资赴台投资不动产的障碍，鼓励其投资。尽管由于岛内环境不佳，相关政策还不配套，陆资与外商投资房地产效果不明显，但仍为岛内房地产市场带来利多消息，有助于房地产市场的后续发展。
    可以说，经过多年鼓励或刺激房地产政策的实施，台湾房地产市场出现一些复苏迹象，但由于房屋仍供过于求，整体经济环境依旧不佳，未来市场行情变化仍值得观察。

刀笔小吏

海口
今年前十月房地产投资大幅增长引楼市火爆
    中新社海口十一月十二日电(记者莫成雄)今年以来，海口房地产业全线飘红，楼市火爆，投资大幅增长，房地产业已成为海口市重要支柱产业，带动了海口经济的快速发展。
　　据统计，今年一至十月，海口市房地产开发完成投资十七点六亿元人民币，比去年同期增长百分之六十五点九，房屋施工面积达三百一十四点六万平方米，增长百分之七十四点四，新开工面积八十六点八万平方米，增长百分之七十七点四。
　　据海口市统计局提供的资料显示，住宅仍是海口房地产开发的主体。今年前十个月，海口市房地产开发住宅建设投资继续上升，全市完成住宅建设投资达十五亿元，比去年同期增长百分之六十八点一，占全市房地产开发投资的比重的百分之八十五点一。
　　今年前十个月，海口市房地产开发投资中，非国有房地产投资十五点六亿元，占全市房地产开发投资比重的百分之八十八点九。非国有企业成为海口房地产开发的主力，成为推动海口市房地产开发快速增长的重要力量。
　　在房屋销售方面，今年海口市商品房销售面积增加，销售价格变化不大。一至十月，全市商品房销售面积四十五点三万平方米，比去年同期增长百分之一百零三点九。海口现房平均售价每平方米二千二百八十点八元，比去年同期增长百分之零点七。

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石家庄，大盘时代由此登陆
      “2001年，石家庄在原有市区规划的基础上又设立裕华区，市区面积扩大了1／3，相应地，房地产可开发面积也增加了1／3；2002年初，石家庄决定正式启动城中村改造工程，在5年之内，完成45个城中村的建设改造，市场规模因此急速放大”， 大盘时代由此登陆石家庄。
　　大盘自然带来供量的突飞猛进。据了解，两年前，石家庄商品房的供求基本持平，维持在80万平方米左右，而近两年来，商品房的年供给量已超过200万平方米，今年则达300万平方米。
　　然而石家庄每年的楼市需求并没有太大的增长，80万平方米的消费如何支撑“大盘运动”带来的楼市井喷？
　　市场空间成倍放大
　　排队购房现象，如今也能在消费能力相距京、沪、穗甚远的石家庄看到，不能不说是一种奇迹。
　　2002年12月7日，“国际城”开盘，购房者在前一天的凌晨5点钟开始冒雪排队，当天，国际城首批628套房就有502套被抢购，销售额突破2亿元，创下石家庄房地产市场的纪录。
　　开发商将其归结为“造城”概念的吸引力。据了解，“国际城”在年销量只有80万平方米的石家庄，是一个绝对的大盘。它位于石家庄东南方向，占地面积800亩，总投资20亿元人民币，是石家庄近年来最大的招商引资项目。
      在石家庄房地产市场的“外来客”中除了国际城以外，更多的还是来自外埠的大资本。占地2000亩、总投资为16亿之多的“滨江·江南新城”项目就是杭州滨江异地开发的巨舰之一。
　石家庄业内人士向本报记者算了这样一笔账，石家庄市在二环路以内有45个城中村，占地11.2平方公里，按1.8的容积率计算，将会产生2016万平方米的建筑面积，以每套平均120平方米计算，则将产生16.8万套住宅。这仅仅是城中村改造要产生的结果，2001年石家庄市区面积陡增1／3，所产生的住宅建设面积，至少也是这个数字的几倍。
      经调查后了解到，今年石家庄全面上市的项目不下30个，仅新开盘上市的商品房，最少有150万平方米以上。除此之外，石家庄45个城中村今年已进入大规模开发阶段，比较大的如休门、铁四局、西三庄、尖岭等城中村的整体改造，其中任何一个改造项目的商品房上市量都不会低于30万平米，业内估计今年仅城中村的改造上市量就会超过100万平方米。同时，石家庄市政府今年仍将加大经济适用房的建设力度，今年至少有60万到100万平方米的经济适用房供应。
　　“今年石家庄至少新产生300万平方米的供量面积。而根据目前项目开发建设情况，未来几年内，供量只会比这个多，不会比这个少。”一位业内人士指出。
　　面对如此巨大的供应量，石家庄的商品房消费需求是否同步增长？事实不容乐观。本报记者从石家庄市房管局市场中心获悉，去年该市仅有71万平方米的商品房“名花有主”，而全年的上市量已经超过了200万平方米。
　　一位业内专家称，今年石家庄的商品房需求比去年略有增长，但商品房供应量却呈40%-50%的增长，倘若没有较大规模外来投资性或消费性因素的加入，石市如此巨大的房地产供求落差，如何填补？更不消说未来几年供应的持续增长了。这位专家说，石家庄房地产市场的健康发展，主要取决于消费需求的增量能否得到刺激性增长，否则外来地产商也会在投资决策时裹足不前。

      石家庄市地处北京“郊区”，公路铁路交通发达，虽然不比天津，但作为河北省会城市，政治、经济、文化也颇具规模。石家庄与北京近在咫尺，一衣带水，高速公路仅有两小时路程，乘坐铁路也只需三小时十五分钟。
      石家庄的房地产业非常不发达，商品房的价格低的惊人。以二环路附近为例，每平方米建筑面积平均价格为700元左右，与北京相比，不可同日而语。在石家庄置业，可以省出一大笔资金，利益可想而知。
      八龙相斗 争夺地王
      金秋时节，仅有一宗地块之争，却持续了近４个小时，经历１６１个回合的激烈较量，２７９亩土地最后以总价５．９７亿元成交。

刀笔小吏

郑州

　 将家在市区的30多平方米的小房子卖掉，贷款买了套离单位较近的200多平方米大的复式楼，在郑州市，这可称得上是一幅极其普通的城市画面。居民用小房，换大房、以旧房换新房在郑州市已是司空见惯。
    来自市房管局的统计：今年1－8月，商品房完成交易面积171．52万平方米；二手房交易完成4690套，39．23万平方米；这意味着通过市场之手，每月有2500多户居民拥有了自己满意的居室。
　　从单位分房———租房———买房———买更好的房，城镇居民手中的房权从无到有。透过这个普通的画面，可以看到我市房地产业二十年来发展的全过程。
　　计划经济向市场经济飞跃
　　我国住房制度改革是1978年从改革公有房低租金入手的，我市是国务院确定的房改售房试点城市之一，从1995年到2003年，我市公有房租金标准从原来的每平方米0．12元提高到现在的每平方米6．5元。
　　从1989年开始，郑州市房地产企业从零迅速发展到近500多家，于是，人们在郑州市的版图上看到了一座座外观精美、实用、舒适的住宅小区：金水花园、21世纪、清华园……赤橙黄绿青蓝紫的楼宇外墙，无言地在美化着郑州这座城市。
　　自1999年11月出台《郑州市市区已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，截至2003年8月底，已购公房和经济适用住房上市10639套，78万多平方米，已购公房和经济适用住房上市十分活跃。
　　以2003年上半年为例，全市房地产投资达26亿，同比增长21．3％，房地产增加值达到21．9亿元，同比增长12．4％；房地产交易市场十分活跃：年初以来1－8月份累计完成交易面积295．59万平方米，同比增长55％，交易额45．81亿元，同比增长56％；房地产广告审查完成2299起，同比增长130％；由于二手房交易活跃，完成4690套，契税、土地收益金分别为1．12亿元和1470万元；1－8月份我市共归集房改资金4．27亿元，同比增长13％，其中归集住房公积金2．42亿元；支取公积金8922万元，同比增长50％；发放职工住房公积金贷款649户，同比增加50％……
　　为啥拿不到产权证
　　问单位领导，领导说，再等等。
　　据房管局的统计，截至2002年6月底，全市累计审批出售公有住房18．69万套，但至今办理了房屋所有证权的仅有15．37万套，就是说还有3．32万套住房已经市房改办审理却还没有为职工办理房屋所有权证。3．32万套住房不能名正言顺回到房主手中，这个数子，不是个小数。这“船”究竟歪在了哪儿？
　　截至今年8月底，我市共出售公有住房（房改房）28．6万套，出售面积2084万平方米。房改房登记发证27．5万套，发证面积2000万平方米，房改房登记发证率达到95．7％。其中：省直房改办审批出售公有住房95000套，已登记发证81400套，房改房登记发证率达到85．7％；我市公房上市的步伐也在加快，从原来每月上市时几十套、百十套激增到目前的600多套。
　　据对我市周边多个城市的调查结果显示：居民对现有住房的满意率尚达不到20％，约有48％的居民两、三年内愿意换购住房；已购公房户中有67％希望通过换购住房改善居住条件和环境，人们的“梯次消费”理念正在形成。
　　市统计局依据我市的具体情况，列出的小康社会住房标准为：“家家应该拥有独立成套的舒适住房，平均每户应该达到100平方米左右，人均达到35－40平方米”。除去这些量化的指标外，对住宅的舒适度，国家建设部公布过的十大标准，尤为“苛刻”，诸如：社区内绿地大，预留汽车停车位等等。
　　2003年上半年，以资本为纽带的全市26家主流房地产商，与市房地产交易中心一道，筹资1．1亿元，共同组建了“郑州联合置业有限公司”，并开始在郑东新区破土动工，兴建该区的第一座120米高的建筑———郑州房地产博览中心（房地产交易的固定场所）。
郑州楼市销售增长

　　2003年上半年，郑州市房地产销售额继续呈快速上升趋势。上半年郑州市房地产开发投资完成２６亿元，同比增长２１．３％；房屋施工面积和竣工面积分别为７０８．３万平方米和６２．９万平方米，分别比去年同期增长２６．５％和１．１倍；商品房销售额达到１２亿元，比去年同期增长１倍；销售面积为５６．４万平方米，同比增长７２．９％；商品房空置面积５２万平方米，比去年同期增长１．４倍，但比年初下降４３．２％。这是记者从郑州市统计局获得的消息。

回眸２００２年郑州楼市——“数”说冷热

　　“以史为镜，可以鉴今；以人为镜，可以正己。”时至今日，对２００２年的郑州楼市作一个全面的总结，对预知未来的走势是不无益处的。然而对一年一度的楼市作结，并非易事，只有假以时日，保持一定的距离，在进行充分的市场调查，占有大量的统计数据的基础上，才能拥有“话语权”。４月１８日，郑州市统计局“出炉”了２００２年郑州房地产市场运行的统计数据。通过对这些数据的解析，２００２年郑州楼市的“原生态”终于浮出水面。
　　 ２００２年，随着国家房改政策的深入和各项扶持住宅建设相关措施的逐步到位，全国房地产开发业明显升温。郑州市作为河南省的省会城市，近年来随着城市框架拉大，城市规模扩大，城市品位提高，房地产开发因之投资强劲，投资结构继续改善，到位资金充足，土地开发量增加，商品房价格上升，房地产开发呈现全面增长的态势。但是，在房地产开发经营中也出现了商品房销售面积增势趋缓，空置面积总量增加，影响了房地产开发的运行质量。
　　热 投资强劲 供需两旺
　　 去年，郑州市房地产投资增势强劲，房地产开发完成投资５９．６亿元，比上年增长２５．２％。从投资的比重来看，房地产占全社会投资的比重为１８％，比上年增长２个百分点，商品房施工面积为８８５．１万平方米，比上年同期增长２７．５％，可见，房地产业对郑州市固定资产投资的拉动作用不断增加。
　　在投资结构上，商品住宅投资是毫无疑问的主角。
　　２００２年郑州市房地产开发企业抓住国家“把住宅建设培育成新的经济增长点”的契机，不断加大商品住宅投资力度。２００２年商品住宅累计完成投资４８．２亿元，比上年同期增长３７．８％，占房地产业投资的比重为８０．９％，比上年增长７．３个百分点；办公用房完成投资０．８亿元，占房地产业投资的比重为１．４％，比上年下降３．３个百分点；商业营业用房完成投资６．９亿元，占房地产业投资的比重为１１．７％，比上年下降２．２个百分点。
　　在需求市场上，个人购房占主要地位的格局仍不可动摇。
　　随着房地产市场化进程的加快，住房制度改革使商品住宅的购买主体由企事业单位转为家庭和个人，个人购置商品住宅的比重明显提高。郑州市市区商品房销售面积１６３．１万平方米，个人购置商品房１６０．６万平方米，占郑州市市区商品房销售面积的９８．５％；全郑州市商品住宅销售面积１５６万平方米，个人购置商品住宅１５５．６万平方米，占全市商品住宅销售面积的９９．８％。可见，随着房改的深化，个人购房唱主角的格局不可动摇。
　　在房地产企业融资方面，开发企业的资金筹措能力进一步增强。
　　２００２年郑州市房地产开发在建项目累计到位资金（不包括上年末结余资金，下同）７０．３亿元，比上年同期增长２０．７％。从本年到位资金构成来看，国内贷款１７．３亿元，比上年同期增长３２．４％；其他资金来源３５．７亿元，比上年同期增长 ３１．２％ ；其中定金及预收款３３．７亿元，比上年同期增长３８．８％。
　　冷 问题不少 风险加大
　　２００２年郑州市的房地产业迅猛发展，市场供销两旺，但是根据刚刚统计出的数据显示，郑州市的房地产业风险也在不断加大，依然面临不少严峻的问题。
　　首先，商品房存量增加，房地产市场的风险加大。
　　２００２年商品房竣工面积为２２９．９万平方米，比上年同期增长４９．７％，而商品房销售面积为１５９．６万平方米，仅比上年同期增长１１．１％，商品房竣工面积增速比商品房销售面积增速高出３８．６个百分点。商品房存量的增加就会造成开发商资金的沉淀，周转滞缓，将直接影响房地产业的正常运转。
　　其次，房地产企业规模小、竞争能力弱的状况依然没有明显的改变。
　　截至２００２年底，郑州市房地产开发企业有开发量的较少，有开发量的企业仅占全郑州市房地产企业总数的五成左右；资质等级达到一级的企业仅有２家，二级企业２９家，一、二级企业占全郑州市房地产开发企业总数的９．６％。
　　再次，房地产企业的融资渠道比较单一，抗风险能力较弱。
　　从２００２年的资料看，企业的资金来源主要以贷款、自筹资金和定金及预收款为主，外资引入极少，没有通过债券的方式融资。在本年资金来源中，贷款为１７．３亿元，占本年资金来源的２４．６％；定金及预收款为３３．７亿元，占本年资金来源的４８％；自筹资金为１７．２亿元，占本年资金来源的２４．５％；利用外资为４７８万元，仅占本年资金来源的０．０７％；无债券融资。
　　最后，建筑企业拖欠工程款现象较为严重，已经严重影响房地产的可持续发展。当前，建筑企业垫资承接工程已是普遍现象，所垫工程款何时能收回是困扰企业的一大难题，如果所垫工程款不能及时收回，势必影响另一行业即建筑业的发展。２００２年房地产业各项应付款合计为１０亿元，其中拖欠工程款为７．７亿元，比上年同期增长６５．４％，拖欠工程款占应付款合计的７６．５％。

刀笔小吏

银川
      一个银川与半个宁夏的城市规划
      2002年4月17日，宁夏回族自治区党委常委会作出一项具有历史眼光的决策。决策的核心，就是要把银川建成现代化区域中心城市。5月10日，银川市专门召开“建设现代化区域中心城市动员大会”，并在那次大会上首次提出“建设大银川，实现跨越式发展”的战略定位。
      以银川为中心半径500公里范围内，包括内蒙古西部的阿拉善盟、巴彦淖尔盟、乌海市，陕西北部的榆林市、延安市及甘肃的庆阳地区，它们的经济、文化、商业触角均远离其本省区的核心辐射，而在这10万多平方公里、1000万人口的区域范围内，只有银川是省会城市，同时又是城市人口超70万的大城市。因此我们认为，把银川做“大”做“强”，形成包头、太原、西安、兰州的新经济三角带。
      1996年修编并经国务院2000年批准的跨世纪城市总体规划，银川城市人口规模到2010年为72.5万人，城市建设用地面积为76平方公里。
      从城市主干道系统规划开始全面修改完善，拿出一个远期能适应200万人口规模特大城市发展的道路骨架系统，并将原总体规划确定的76平方公里建成区范围，扩展到370平方公里的城市建设控制区；其次，通过行政手段将城市建设热点从旧城引向新区，并按规划与区划相适应的原则，择址在金凤区心脏建设大银川的新核心区。今后，随着自治区党委和银川市委、人大、政府、政协四大机关的迁入，这里将成为行政、金融、会展、流通、娱乐、旅游多功能集聚的城市新中心。
      “生态立市”始终是我们规划的立足点、根本点。凡新确定的项目，一直把生态环境、景观环境放在突出地位。如大小西湖湿地公园、北塔湖公园、丽景湖公园、金波湖公园、鸣翠湖公园等以湖泊湿地保护为主的公园规划占地都在1500亩以上。最大的大小西湖湿地公园规划面积甚至达到30平方公里。而在旧城范围，我们也在建筑密集区拆除违法建筑、不合理建筑，开辟人民广场、大团结广场、迎宾广场、新月广场、西夏广场等近十个景观广场，其中最大的人民广场占地面积30公顷以上。
      “城中村”的大规模改造始于2002年。为解决拆迁矛盾，银川的办法是，集中成片开发康居新村，一步到位安置拆迁农民，从而彻底解决了以往“城市不断发展，农民反复拆迁”的恶性循环。今年，我们在拆除各类违法违章和影响城市发展的建筑300万平方米的基础上，替农民安置康居新村15处，目前开工面积200万平方米，规定在年底前竣工120万平方米交付使用。
      目前，通过区划调整，银川市域面积由原来的3499平方公里扩大到7130平方公里。随着兴庆、金凤、西夏三区的成立，以及代管灵武市、银川（国家级）经济技术开发区、银川高新技术产业开发区的机遇发挥，一个以兴庆区--商贸中心、信息中心、金融中心，金凤区--行政中心、高科技产业聚集区，西夏区--工业基地、教育重地、旅游胜地为轴心；永宁、贺兰两县--新型卫星城为两翼；灵武市--国家级大型能源重化工基地、西部生果外向型产品出口基地为依托的“大银川”新格局正在迅速崛起。

xuli820501

有压缩饼干吗？？？？？

蛋炒饭

无意之中再次看到

怀念刀笔!

landfish

怀念？不！
等待再现，小吏

Rokowang

看看以前的东西

在回味一下现状

心下别有一番滋味～～

calvin

辛苦了