2003楼市 --回顾与展望（搜转）

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2003年全国房地产宏观经济指标
    ●2003年1－11月份，全国房地产开发投资突破8000亿，达到8284．81亿元，同比增长32．5％，增幅比前年同期增加4．3个百分点。其中，商品住宅完成投资5647亿元，同比增长27．5％，占全部房地产开发投资的比重为68．2％；办公楼和商业营业用房投资继续保持高速增长，同比增长速度均超过40％。
   
    ●2003年前11个月累计，全国完成土地开发面积1．35亿平方米，同比增长38．8％，继续保持快速增长的势头，但增长幅度比前10个月回落了0．7个百分点。
   
    ●2003年1－11月份，全国完成房屋竣工面积2．1亿平方米，同比增长29％，增幅比1－10月份回落4．2个百分点。其中，商品住宅竣工面积1．76亿平方米，同比增长28％；竣工商业营业用房2097万平方米，同比增长40．9％，增长最快。
   
    ●2003年以来，由于商品房销售情况持续升温，商品房平均价格保持稳中趋升的发展势头，但增长幅度逐步回落。1－11月，全国商品房平均销售价格为2456元／平方米，同比增长4．8％，低于2002年同期增长5．7％的水平。
   
    其它重要数据
   
    1、2003年以来，全国土地开发与购置面积持续增长。前11个月，土地购置面积达到了2．78亿平方米，同比增长了37．3％。
   
    2、2003年1－11月份，全国商品房空置面积已经突破1亿平方米，同比增长6．5％，但增幅比2002年同期回落6．1个百分点，也低于前10个月同比增长7．6％的水平。其中，空置一年以上的为4220万平方米，同比增长2．4％。
    3、分地区看，2003年前11个月累计，全国有4个省份竣工面积出现负增长。

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2003年哈市住宅建设规模685万平方米

2004-1-12 15:39:19           编辑： HRBHOUSE  信息来源：黑龙江晨报
　
　　记者近日从哈尔滨市房产住宅局获悉，据初步统计，２００３年哈市住宅建设规模达到６８５万平方米，竣工３８０万平方米，完成投资４６．２亿元，哈市人均住房建筑面积达到２２．３平方米，比１９９９年增长近一倍，是历年来增幅最大的一年。
　　据介绍，哈尔滨市去年确定在３年内拆除哈市市区１４０片、５００万平方米的危房棚户区目标后，当年拆除动力区乐东小区、太平区新乐小区等３８片危房棚户区，拆除危房棚户区面积达１７９．２万平方米。同时，以挂牌交易、公开招标等方式落实改造项目３５个，新建房屋２９０万平方米，超过前两年危棚房改造量的总和。２００３年，住宅建设竣工３８０万平方米，哈市人均住房建筑面积达到２２．３平方米，比去年增加０．７平方米。
　　道外区拆除的６片旧城区房屋，每片都有近百年历史，破旧的房屋阴暗拥挤，人均建筑面积只有１０平方米左右，最少的还不足５平方米。
据了解，今年道外区将有６片危棚房建成新小区，２．３万人将搬进宽敞明亮的新房，人均住房面积将比以前大幅度提高。
　　据悉，今年哈市预计住宅建设规模为８００万平方米，已竣工住宅为４００万平方米，完成投资６５亿元，拆除危棚房１５０万平方米，使哈市人均住房建筑面积达到２３平方米。 作者：李长彦

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扬州
2003楼市盘点  羊年劲牛

序言：
    羊年的扬州经济步入了快车道，预计全年ＧＤＰ完成６４５亿元，增长１３％左右，是１９９５年以来增幅最高的一年。财政收入超过７０亿元，实现了三年翻一番。城镇居民人均可支配收入增长１１％以上。顺利通过了“国家园林城市”、“国家节水型城市”考核，通过了“江苏人居环境奖”省级考核，成为全省率先并惟一获得“江苏人居环境奖”的城市。经济总量和招商引资的高速增长与城市经营形成良性互动局面，在这样的大好形势下，扬州的房地产业在羊年也呈现出劲升的牛市行情。今年房产交易总额飙升至７１．６９亿元，比２００２年多出３２亿多元，仅商品住宅交易面积就达到了98万平方米，交易额超过了11亿元，分别比去年同期增长80%和120%，二手房的交易面积，交易额也分别比去年同期增长81%和97%。

壹：宏观政策  新政叠出
    今年国家的房贷政策、土地政策和拆迁政策都发生了重大变化，总的都是为了进一步规范市场秩序，防范房地产业的过热和非理性，维护百姓的利益和正常的市场秩序。杭州、上海等地通过税收等多项措施，直接抑制房价的非理性上涨，致使部分炒家撤离沪市。对于普通老百姓来说，还有一些更值得高兴的事情，建设部颁布物业管理新条例，业主对于选择物业公司和物管费有了更多的发言权；北京从12月1日开始按套内建面售房，有助于购房者更明白的消费；扬州也出台了多项新规定，恢复个人2%契税，招投标决定新建楼盘的物业公司，实施一价清政策，这些都说明市场在不断的走向规范，而商品房买卖合同的网上备案更加有利于政府部门规范市场，避免重复按揭、一房多售等现象。

贰：土地拍卖  挂牌转让
    2003年1月8日和10月16日，我市进行了两次国土使用权拍卖会举行。推出的20宗共计118万平方米的土地全部成交，累计成交总额17.4亿，单宗总家最高的是103地块，由浙江万马集团房地产开发公司获得，总价21282万元；土地单价也屡创新高，1月8日70B地块刚刚创下的2997元/平米的标王单价在10月16日又被浙江周良国先生为100号地块报初的每平方3280元打破。从20宗地的流向看，本地公司购得10幅，外地公司购得10幅，大部分外地公司是第一次在扬州竞得土地。
     
    土地挂牌出让也有成果。备受关注的古运河东岸风光带82号地块被江苏凯运建设开发有限公司斥巨资吃下，并创造了市区国有土地使用权转让的三个"新高"，扬州市国有土地使用权交易史上成交面积最大、总出让金额最多及首付资金额最高三个纪录，首付比例为总出让金的70％。古运河东岸风光带总面积为2.42平方公里，总投资达20亿元。万众瞩目的118号地块终于落户京华城中城，发展商是台湾著名的一家著名的商业地产企业，该地块总面积2000多亩，堪称扬州第一个造城运动的超级大盘项目。

叁：扬房指数出台  预警扬城楼市
    扬州第一份房产指数报告于11月21日正式公布。报告显示，以２００２年４季度为基期，基期指数为１０００点，今年３季度扬房综合指数１２９３点，其中，扬房普通住宅指数１３１７点，商业用房１２４６点，别墅指数１０９６点。可见，扬州普通商品住宅的涨幅最高，比全年四季度上涨31.7%。市区普通商品住宅２００２年４季度，平均价格为１９４３元／平方米；２００３年１季度，平均价格为１９８３元／平方米，２季度平均价格为２４６８元／平方米，３季度平均价格为２５５９元／平方米。预计今年全年每平方上涨700元以上。
    报告还指出，今年三季度，扬州房地产市场快速发展，各项指标皆“摸高”历史记录。一是土地有偿出让创历史最高点；二是投资量达历史最高；三是房地产开发利用量呈历史新高；四是商品房销售量达历史新高。指数报告同时指出，近几年扬州居民收入增长缓慢，这个问题如不解决，将可能制约房产市场的持续发展。
    扬房指数报告是房地产预警系统的基础，建立健全房地产市场预警预报体系，其根本目的就在于解决房地产业与国民经济协调发展的问题，防止房地产业出现片面、局部的过热现象。

肆：房价跃升  众说纷纭
    今年扬州房价的大幅上涨，使得房价已经成为民众仅次于教育和医疗的社会热点话题。究竟会涨到什么程度，涨到什么时候，则是众说纷纭。从扬房指数报告中可以看出，今年前三个季度已经上涨29.3%，今年几乎可以肯定是改革开放房价上涨最快的一年。从去年底秦淮花苑的2800的开盘价，到今年一季度万鸿、弘扬近2600的开盘价，以及二季度春江花园、新港名城花园2800以上的开盘价，到了下半年，崇文苑和东方百合园小高层的房价更是超过了3000元，而且这些楼盘几乎无一例外的走出高开高走的势头。扬州的房价制高点今年已经从老城区转移到西区的扬子江路沿线，并且有继续西移的趋势，特别是超级大盘京华城中即将开始运作。近期这里拍卖的地块居高不下，显示各开发商一致看好该区域的发展前景，因此，邗江路沿线至新城西区有可能在明后年成为扬州房价新高的的落脚点！扬州热点开发区域的不断转换，使得各板块的楼价轮流上升，当各板块普涨过以后，市场需要调整和消化，要么进入滞涨期，要么等待新的热点和兴奋点才能进入新一轮上涨周期。
    从成本来看，一是土地拍卖、楼盘的景观、配套的提升、框剪小高层和框架多层等都使成本增加，今年四季度全国性的建材大涨价，使建安成本至少增加100-200元。另外，个别政府代收费用的提高和普通住宅契税恢复到2%，也提高了购房总支出。
从需求上看，拆迁、换购新房或购置第二套住房、投资炒房都继续支撑着楼市的需求。从大多数人的承受能力来看，即使单价上涨较大，人们能够承受的总价也不可能同步提高，如果房价的涨幅高于人们收入的涨幅，那么购房者可能会降低对户型、面积的要求，这也是目前市场上对中小户型需求量增加，人们普遍反映设计合理的中小户型难买到的主要原因。
房价不可能永远涨下去，那么扬州的房价什么时候进入滞涨期甚至下降期，谁也不敢妄言。除了价格之外，希望能够有更多的满足市场各层次需求的产品，扬州的房地产市场能够健康稳定持续的发展，这对市场的每个方面都是最佳的结果。

伍：住宅--大小高低  形态丰富
    今年扬州楼市的住宅产品形态猛然丰富了许多，相对于以往唱主角的多层，多了“高人一等”小高层、高层，例如崇文苑、春江花园等；也多了低层低密度的单体别墅、TOWNHOUSE、叠加别墅，例如海德公园、西郊花园等。

    所谓大，一是楼盘总面积大。新港名城花园、月亮园、海德等楼盘土地面积都在200-300亩，总建筑面积都在20万左右，这些楼盘都是外来开发商做的，显示出外来大鳄的资金实力和信心。二是户型面积大，今年推出的楼盘普遍以120-140的三房两厅作为主打户型，个别楼盘中甚至出现单层楼面180平米左右的豪华型住宅。小户型在下半年也突然丰富起来，万鸿、东方银座、荷南苑、金鼎国际纷纷涌现小户型、小公寓。

陆：商业地产旺  投资物业红
   年初来鹤台在扬州各大媒体上的“狂轰烂炸”掀开了扬州商铺推广的新手笔，门面房、商场店铺、小区商铺、商务写字楼、SOHO小户型、酒店式商务公寓、超高小户型、复式商住两用等等商业物业纷纷在扬州出现，自用和投资的市场需求得到了充分的挖掘。
    业内人士认为，随着明年润扬大桥和火车站的开通，扬城商业地产正在形成“点线”明晰的布局形态特征，即“一点”——城市中心区域文昌阁商圈，文昌阁商圈适宜于形成和强化构筑百货、饮食消费和金融中心；东区适宜于形成以阳光城、曲江装饰城、苏宁罗城店、水果蔬菜水产品小商品批发市场等为主体的商贸、物资线状形态供应基地；西区适宜于形成以铁路西站、会展中心、来鹤台、广润发、邗江路等为主体构筑的“十字”交*线状客流、会展、本城区配套服务中心；南区适宜于形成以大唐世家、新世纪大酒店、扬州商城、东方银座、九洲大厦、待建１００号地块商业项目、珠宝城等为支撑的条线形商贸和专业市场中心，该中心可以江阳路一线实现进一步延伸；北区则宜形成以旅游景点、旅游产品市场、旅游配套服务为优势资源的休闲旅游服务业带状中心和火车货站、西北绕城公路附近的仓储物流业。

柒：营销策划  显露峥嵘
    今年扬州城区新开的各类楼盘中最吸引大众眼球的，商业项目有来鹤台广场，高档住宅有海德公园，普通住宅有康桥花园。这三家楼盘的背后，都有自己的营销策划公司。特别是海德公园和康桥花园这两个住宅楼盘，通过市场推广和媒介宣传，树立了良好的楼盘形象，销售十分迅速，充分显示了楼盘策划的威力。
    2002到2003年是扬州房地产市场的转折点，一些外地的开发商如厦门大唐世家、东瓯、苏州新港、浙江莱茵达、苏州万鸿、苏州凯运、南通三友等公司纷纷把目光瞄准了扬州的市场。上海、浙江、福建、南京、苏南、台湾等地的房地产代理营销策划公司如精锐、新联康、成蒙、方迪、泰立、德鸿、天际伟业、衡顺行、中盛、兴观达阵、世邦魏理仕、金笛等公司也相继进入扬州，与开发商联手合作营销策划。
    从总体来看，楼市将逐步从卖方市场走向买方市场，迫使开发商为争取市场而绞尽脑汁。因此，楼盘营销手段的不断翻新与变异也应该是市场需求的必然。个别营销策划公司的急功近利是扬州房价急速上涨的重要原因。
    在激烈的竞争形势下，本土的开发商和营销策划公司成长迅速。一些本地开发商勇于正视自身的不足，能够借助外脑提升楼盘竞争力，也给了本地营销策划公司一展身手的机会。

捌：西区领跑  四面开花
    扬房指数报告显示，西区住宅均值为２５７７元／平方米，为全市各区最高价。该区是扬州市主要的居住生活区域，区内已逐步形成市级行政、体育、文化、现代化商业中心，交通便捷，配套设施齐全，房价呈现出稳步上涨趋势。扬州老城区住宅均值为２４４４元／平方米，东区住宅均值为２０１２元／平方米，随着扬州城市总体规划纲要的实施，东部将以生活用地为主，增加商贸和文化设施建设，作为老城区商业文化功能的补充，东部的发展颇有潜力。扬州北区住宅均值为２３４０元／平方米。该区房价一直持续稳定上扬，受西区房价上涨的辐射影响，涨幅较快。该区濒临蜀冈风景区，居住环境优良，加上火车货站及配套的生活区建设、水铁公联运码头及配套设施的建设，区内道路交通环境将得到逐步改善，其特有的地理优势日益显现，预计经过一段时间的整理后，仍能持续攀升。其中的农科所地块则是明年扬州地产界瞩目的焦点。南部扬州经济开发区的沿江板块、园区板块与西区板块将形成呼应态势。包括邗江工业园、扬子津科教园区、沿江港口工业园、杭集工业园、沿江森林公园等项目。该地块有望成为今后开发的新热点。
   今年上半年，“新城西区”正式树牌，一些大型公建和住宅小区也陆续建成成。京华城中城有望成为新城西区中的第一个大型开发项目。与“西区”相比，新城西区更体现了先进的设计理念和鲜明的扬州特色，总规划面积约１０平方公里的新城西区将建设成一座兼具古城文脉和现代气息的生态现代化新城。
                     

玖：楼市媒体  百花齐放
    羊年初晚报楼周刊的出现，拉开了扬州楼市平面媒体的新纪元，其后日报楼宇周刊、房地产信息网报纷纷面市，还有江南时报、扬子晚报等省内媒体的扬州版，而年底全新改版的《广电新楼市》更是成为扬州地产平媒的新亮点，以其精美的印刷、专业的视点和跨媒体的互动有望成为来年地产媒体的生力军。
    网络媒体迅速崛起，潜力尚待继续发掘。扬州房地产信息网和万佳网房产版以其政府网站的背景、及时翔实的资讯吸引了内内人士和广大网民的眼球，特别是扬州房地产信息网的房产论坛，更是集聚了扬州的一批业内高手，成为各方人士指点江山、激扬文字的最佳平台！
拾：楼市维权  百姓弱势
    随着房价的跃升，房地产市场日益火暴，而购房户的维权行动也日益普遍起来。其中较为突出的有美琪园的综合整治，荷南苑的延期交房，来鹤台的延期交房和面积纠纷，紫京西苑、弘扬名邸的延期交房和变更设计，百祥园建筑质量的历史遗留问题等等，特别是今年的非典疫情，给了很多开发商延期交房的借口，使购房户的利益遭受较大的损害，而退房的损失更大，面对强势的开发商，购房户只有通过投诉、仲裁乃至诉讼的途径。
    扬州少数商业物业采取被政府明令禁止的售后包租的方式销售未竣工商业房，一些业主对此现象提出了质疑，《广电新楼市》撰写长文剖析了东方家艺广场，引起了广大的读者的强烈共鸣。这些说明目前的房地产市场还有许多需要改善的地方，楼市的红火更需要调控和规范。

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呼和浩特
大规模城市改造建设的报告
借助西部大开发的东风驶入经济发展快车道，规模以上工业增速连续两年居全国42个中心城市之首；百万青城儿女3年来奋力改造建设，使城市脱胎换骨焕发青春……
直到1974年，呼和浩特的城市规划竟一纸空白；1998年以前沿用的还是1976年编制的第一部规划。
2002年3月正式组建的市规划局，近3年市区两级投入规划3000万元，使《呼和浩特市城市发展战略规划》基本编制完毕；在市中心、铁北、东南、河西、如意、金川6个分区规划批复基础上，金桥新区（南市区）规划今年4月得到批复；白塔新区、金海路新区规划，也在紧锣密鼓地编制中。呼和浩特的城市空间，在“东优、西联、南拓、北控”八字方针中翩翩浮出水面。到2002年全市GDP总量已突破300亿元大关，全市总人口253万，建成区面积达到120平方公里。新思路，新速度———把为民办实事、旧城区改造和城市基础设施建设迅速融进可持续发展之中。在数十平方公里的旧城区，仅小平房、土坯房就占据原建成区面积的1／5；小街小巷数百条，“城中村”20多个，加上主次街道违章建筑火柴盒连片。要用3年把小街巷道路改造完毕，用3—5年把城内平房、危旧房基本改造完毕。
在解放初、上世纪70年代中期和新世纪，先后有三次大规模建设高潮。这一次改造力度、建设规模最大，主要得益于西部大开发和拉动内需的历史契机。”
　　近3年，全市324条小街巷已拓宽264条，总长度10万米，总面积173万平方米，按照“先地下，后地上”道路改造原则和城市发展功能，全部埋设了排水、给水、燃气、供热、雨水、通讯等地下管线。新建70多条主次干道，总长度392公里，铺装面积800万平方米，使建成区道路总长度达到523公里。街巷道路建设更是方便了百万市民生活，公交和小公交车开进了巷里。全市公交车由333台增加到622台，营运线路由33条发展到49条。其中这几年新购入462台，新开辟和延伸线路21条，增设100多个新站点。公交日营业额17万元，比小街巷改造前增加10万元。
市区党政机关也从服从规划大局出发，迅速从市中心外迁，充分拉开了城区框架。3年来，共拆除危旧平房320万平方米，共建47个布局合理、符合卫生标准的便民市场。新建住宅430万平方米，形成诸如都市华庭、人和小区、芳汀花园、侨华世纪村等一批功能齐全、各具特色的精品住宅小区。
近4年几乎扩建了半座城，至今，完成“戴帽”的建筑物230栋，完成“穿衣”建筑物1550栋。现在，呼市公路总里程达3611公里。其中，3年新投入近20亿元，实现了一条条城市出口的贯延，加快了全市高水平的现代化公路桥梁网络建设。为加快城区扩展，总长42公里、总投资32亿元的绕城路，道路红线宽100米。
“城发”今年6月进入的正在建设中的金桥新市区，是呼市建设的重中之重。它囊括了原有13．6平方公里的金桥开发区，总规划面积43．6平方公里，规划人口40万。公司实施全方位市场运作，现在30多家企业入驻开发建设，动工建设3个热源厂，天然气门站储备站日前业已奠基，将分12次全面完成天然气置换工作。
经营城市无止境。今年呼市国内生产总值力图突破400亿元。到2005年全市中心人口达到160万人，规划建设用地面积达到160平方公里，城市化水平要达到60％以上。

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新华网内蒙古频道12月7日电  今年以来，呼和浩特市房地产开发投资继续处于高增长势头。截至10月底，全市有工作量的房地产公司114家，累计完成投资144527万元，同比增长48．8％。

    从呼市城市社会经济调查队了解到，今年前三季度呼市房地产市场继续保持比较平稳的运行态势，房地产价格有升有降。
　　近年来，随着房地产业的蓬勃发展，呼市房地产市场对各类土地的需求呈逐年上升的势头，今年三季度土地交易价格比去年同期上涨2.2%，比二季度上涨1.3%，其中居民住宅用地交易价格、工业用地交易价格、商业和旅游用地交易价格分别比去年同期上涨3.2%、2.3%、1.2%。每年的二、三季度都是房屋销售的黄金季节，今年三季度，呼市住宅销售价格比去年同期下降0.6%。前三季度房地产租赁市场则较为活跃，租赁价格有所上涨。与去年同期和上季度相比，房地产租赁价格分别上涨0.7%和0.4%，其中，住宅、办公用房的租赁价格比去年同期下降2.1%和0.1%，商业用房和厂房仓库的租赁价格比去年同期上涨2.0%和0.5%。

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无锡
房地产发展进入商业时代
　今年以来，无锡市房地产市场延续了去年红红火火的兴旺形势，全市房地产开发投资继续保持高速增长的强劲态势。1-10月全市房地产开发累计完成投资79.79亿元，已超过去年全年房地产开发投资总量（77.01亿元），比去年同期增长70.3％。按用途分，住宅投资完成61.40亿元，同比增长74.4％，其中经济适用房投资完成8.70亿元，同比增长1.8倍；商业营业用房投资完成12.51亿元，同比增长1倍；办公楼投资完成0.86亿元，同比下降50.9％；其他用房投资完成5.02亿元，同比增长37.2％。在房地产开发总投资中，住宅投资的比重为77.0％，仍是商品房开发投资的绝对主体。
　　近年来，一种新的商业发展模式——商业房地产正迅速扩展开来，成为房地产业投资的新热点。随着城市发展速度加快，旧城改造、城市骨架拉开、新城区建设等城建工程势必导致居民外迁，为商业房地产的发展提供了新的空间。火车站站前商贸区、保利广场等一批超大规模商业用房的建设，标志着房地产发展进入商业时代正成为无锡房地产发展的一个新的亮点。
从无锡市统计局了解到：无锡房地产开发投资增长迅速，今年1—11月份，无锡房地产开发投资首次突破百亿元大关，达到102.72亿元，同比增长88%，成为继南京和苏州之后，全省第三个房地产开发投资超过百亿的城市。
　　同时，无锡商品房市场持续火爆。今年1—11月，无锡商品房实际销售面积达到222.09万平方米，同比增长44%，其中住宅销售面积为207.7万平方米，同比增长44.6%。与此同时，全市商品房空置量持续下降，前11个月商品房空置面积为27.51万平方米，同比下降了61.3%。

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常州2003年预销售证发放情况
http://www.czfdc.com.cn/guanli/show_xw.asp?id=30017
2002年常州房地产市场
众多以往未曾涉足的企业集团已开始进入房地产开发行业。
　　据了解，2002年常州市房地产开发投资41.02亿元，其中住宅建设投资30.06亿元，办公楼1.29亿元，商业用房5.89亿元，其他建设投资3.81亿元，比去年同期分别增长14.73%、17.8%、67.81%、202.38%；商品房施工面积526.05万平方米，销售面积248.61万平方米，其中住宅销售223.82万平方米，商品房空置面积50.68万平方米，比以往同期减少27.37%，此数据略高于江苏省11.5%的水平。
　　另外，2002年全市开发资金来源中，国内贷款9.5339亿元，自筹资金8.1546亿元，其中自有资金5.1506亿元，利用外资0.5549亿元，一些以往未涉足房产开发的企业，如江苏电力苏源开发、高氏集团、浩源集团均已加入房地产开发行列。房地产热直接导致了商品房价格的继续回升，商品房平均价格从2001年的1725元/平方米升至1872元/平方米，其中住宅平均价格由1669元/平方米升到1753元/平方米，提高了5%，个人购房面积占商品房销售总面积的98.2%，其中住宅占99.99%。
　　由于市政建设的推动作用，二手房交易增加，价格相应提高，总平均登记价格为1244元/平方米，比2001年提高26.9%。

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第二节 产品结构分析
　　商品房从供给角度来看，主要包括新开发商品房、政府扶持与鼓励的中低价商品房和经济适用房、空置存量房几部分。本部分的产品结构分析主要在市场容量分析的基础上，对商品房的供给状况进行多角度深入分析，以分析目前存在的结构性矛盾和供应缺口，内容主要包括南京房地产市场的开发供应状况、供应结构，并对产品结构的变化及趋势做相关性分析，
　　一、开发状况分析
　　南京房地产开发企业在强劲的市场需求，更重要的是利益驱动下，开发投资增长迅猛。目前南京房地产开发企业的平均利润率在26%以上，在强劲的需求拉动及丰厚利润驱使下，不仅现有的房地产企业加大投资，同时也吸引了大量的外来行业、外来资金、外来人员纷纷进入房地产产业。
　　据市统计局的统计数据显示，房地产开发投资总额大幅上升，1-9月全市投资已经完成123.83亿元，同比增长51.06%，远高于全国平均31.4%的增长率，总额接近去年全年的投资水平；同时商品房空置面积继续下降，仅为52.67万平方米，同比下降12.70%，其中住宅空置面积仅为32.13万平方米。第三季度，房地产投资额为41.52亿元，同比增长54.67%，商品房新开工面积149.07万平米。第三季度，商品房无论从开工面积还是投资水平来看，仍然保持着高速发展的态势。
　　根据南京统计局的资料分析，2002底施工面积为727万平方米，今年前三季度新开工的面积521万平方米，而至今年三季度，南京市房地产管理局新批上市面积累计近400万平方米。
　　二、存量房供应状况分析
　　在商品房的供求关系中，南京商品房的空置率低于5%，已低于全国平均空置率水平，因此目前存量房供应主要为二手房，近两年来南京市二手房市场日益活跃，出现供需两旺的良好势头。三季度全市二手房成交面积达到95.68万平方米，而1-9月南京的存量房交易量已经超过商品房的交易量。存量房的交易量放大的原因首先是部分投资者退出二级市场，增加了存量房的供应；其次，由于目前新建商品房的单套面积大部分在100平方米以上，房屋的总价超过部分中低收入者的收入水平，而部分二手房建设时间比较早，面积相对较小，总的房价比较低，能够满足一部分拆迁用户和中低收入者的需求；最后，有些购房者由于对城市里完善的生活设施、学区优势或者丰富的娱乐资源的重视，对城区的住房情有独钟，另外由于城区的土地资源稀缺，新商品房供给量较小，因此只有城区的二手房能够满足这部分人的需求。异常活跃的二手房市场说明市民的消费观念发生着较大的变化，梯级消费、二次消费的观念已经普及，将有利于缓解目前的商品房供不应求的矛盾。
　　另一个重要趋势是，目前上市交易的二手房中新房比例不断增加，一些刚刚交付的新房就被加价15%以上在二级市场上转让，甚至有些楼盘没有开盘就已经出现在二手房市场上，这种炒作型房屋交易说明目前南京市房地产市场较为活跃，但也存在着炒作过度的危险，给房地产市场的正常发展带来不利影响，应该引起政府和市场的警惕和重视。
　　三、土地供应状况分析
　　土地是一种有限的不可再生的稀缺资源，而且城市中的土地供给在短时间内无法迅速增加。今年南京商品房的需求将进一步上升，房地产的强劲需求要求大量的土地供应用于房地产建设。目前南京市已经加大了土地的存储量，而且为了平抑不断上涨的房价，向市场供应了大量的土地。仅仅11月3日一日，土地管理局就向市场总计供应96万平米。至11份全市共招标拍卖和挂牌出让土地1301万平方米，中标价款115.18亿元，其中，市区招标拍卖和挂牌出让土地实际面积近500万平方米，中标价款68.31亿元。土地购置费占房地产开发投资比重不断上升，有力地推动了房地产投资增长，也导致了目前房地产价格的居高不下。在2003年南京市推出的土地中，河西共有12幅，出让面积123万平方米，成交金额3.99亿元，按照平均容积率1.2计算，建成之后将向市场供应147.6万平方米住宅，和目前市场对河西地区房地产的旺盛的需求量相比，河西地区的土地供应相对依然较小，从交易价格也可以看出房地产开发商仍然看好河西地区的市场发展前景，河西地区的土地成交价格屡屡打破南京土地交易价格的历史纪录，因此河西在以后的一段时间内仍将是南京商品房开发的热点地区和市场价格的风向标。
　　四、经济适用房供应分析
　　目前全市在建的经济适用房工程共有236.84万平方米，实际开工169.84万平方米，是前几年建设总量的数倍。南京市经济适用住房共有9个片区，规划建设经济适用住房总面积350万平方米。主要项目包括宁南的景明佳园二期、玄武区仙鹤门的仙林雅居、下关的孙家洼经济适用房等。在今年年内可以竣工的经济适用房中，除了景明佳园一期13万平方米的住宅已经交付使用外，仙林雅居59幢共15.2万平方米的住宅已经全部封顶；春江新城59幢共23万平方米的住宅已全部封顶，此外芝嘉花园将竣工3万平方米，尧林仙居和五福家园将建成31万平方米。至第三季度，南京的经济适用房已竣工20万平方米，全市经济适用房在春节前将竣工交付91.76万平方米，近万户家庭将迁入新居。今年以来政府加大经济适用房建设规模，将会缓解中低收入群体特别是城市拆迁群体的购房压力，满足其购房需求，并在一定程度上抑制房价不断上涨的市场状况。
　　五、商品房总体市场供需状况分析
　　供需比，即产品的供给量与需求量的比值，是反映市场的供需状况的重要指标，抉策地产研究中心利用商品房竣工面积表示供给，用市场容量表示需求，这样做出的供需比可以基本上反映出市场的供需变化情况（由于存量房供需基本平衡，因此这里引用的数据不包括存量房）。该如果比值小于1，说明商品房供不应求。利用抉策地产研究中心数据库对新建商品房的供应与需求进行分析，今年的供给--需求变化情况如图

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摘 要
　　一、研究目的及意义
　　尽管受到SARS的影响，但今年我国经济仍然高速增长，今年我国的GDP增长率预计将达到8.5%，投资成为拉动经济增长的主要力量，其中房地产投资占固定资产投资的1/4左右，房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和占到1.9到2.5个百分点。近年通货紧缩成为经济增长的主要障碍，因此中央出台了一系列政策拉动消费，房地产成为拉动消费推动经济增长的主要动力。房地产市场对经济的影响巨大而且占用大量的银行贷款，因此了解房地产市场状况，不仅是房地产企业、消费者等各方面的需要，也是政府及相关政策制定执行部门、银行等各界的需求。随着市场的发展成熟，竞争会愈演愈烈，在日益激烈的市场竞争环境中，深入了解市场是正确决策的必要条件。房地产市场的未来走势不仅受到了业内人士的高度关注，更关系到老百姓的切身利益，甚至于经济的繁荣、社会的安定，2002年以来，国内关于房地产市场是否过热一直争论不休，对目前南京房价是否达到了顶点也是见仁见智，进入21世纪以来，南京房地产市场已进入新一轮繁荣期，房地产业成为南京经济发展的支柱产业，南京房地产市场从土地供应量、固定资产投资、到供需总量、交易总量等的一系列指标都在成倍增长，房地产业的健康发展对南京经济的影响力越来越大，其对GDP的贡献已经接近1/3。南京市房地产经济研究会会员单位南京抉策地产研究中心《2003年三季度南京市房地产常规研究报告》将通过对03年三季度南京房地产市场的供需状况、价格走势及购房需求变化等研究，结合房地产市场相关的宏观经济、政策形势和发展态势的分析，全面深入剖析南京房地产市场的发展态势,为房地产及相关行业进行房地产开发投资提供相关参考，以从市场研究的角度促进南京房地产市场的健康稳定发展。
　　市场经济是过剩经济，商品的短缺永远只是暂时的，商品过剩是市场经济的常态，房地产市场也不例外。随着市场的发展成熟，竞争会愈演愈烈，在日益激烈的市场竞争环境中，了解市场，把握市场是商场制胜的必要条件，希望本报告能够对您了解和把握市场有所帮助。
　　二、研究方法
　　本研究报告主要建立在南京抉策地产研究中心独有的购房会员俱乐部会员数据库、楼盘数据库、媒体监测数据库 基础之上，主要从微观角度，利用专业统计软件，对三大数据库进行统计分析，从而获得研究报告所需的总量及分量数据。
　　三、指标体系及内容
　　考虑到目前南京房地产市场各区域的开发状态，本研究报告研究范围为2003上半年南京房地产市场六大片区：城中、城北、城东、城南、河西、江宁；江北、浦口、六合、溧水等房地产市场不在本研究范围之内。
研究报告的指标体系包括市场容量、产品结构、价格指数、消费者调查、生活指数、媒体监测六大部分。
本报告以以上六大指标全面衡量南京市房地产市场的现状及发展水平，研究和评价商品（商品房）的市场地位及竞争力；分析市场及商品（商品房）的未来发展趋势。
　　市场容量：就是总需求量。需求决定供给。以江南购房俱乐部购房会员数据为基础，从整体的角度，根据购房动机等因素，获得南京房地产市场的市场容量，在该基础上，分析南京房地产市场各区域容量，并结合价格层次，分析购房者对各个价格层次的容量，最后分析南京房地产市场的楼型容量，及时把握总量及各分量的变化及发展趋势。
　　产品结构：主要分析南京房地产市场的开发状况、二手房、经济适用房供应状况、土地供应状况、接着进一步从多角度分析目前楼盘供应状况，并结合需求状况,对南京房地产市场的供需结构作深入分析，找出各片区的需求旺盛区和供给压力区。
价格指数：从了解目前南京房地产市场的总体均价、各片区均价、分物业均价等因素着手，分析其现状及原因，结合购房者对价格的可承受能力作综合分析。
　　消费者调查：通过对会员数据进行抽样分析，在了解购房会员基本特征的基础上，分析购房者的购房行为特征、购房需求及其变化趋势。
生活指数：俗话说买房子看地段，所谓看地段，购房者主要关注的就是周边生活配套及交通便利程度等因素，所谓生活指数分析就是对某区域、某楼盘套内、小区内、周边一至两公里范围以内生活配套设施及交通便利程度等生活舒适及生活便利程度指标进行量化分析，了解和掌握各片区的生活舒适及便利程度、典型楼盘的生活舒适及便利程度等，它能够比较全面地反映某区域或楼盘的性价比。
　　媒体监测：通过对各楼盘在南京各大报刊的广告投放量、投放频率、投放额等指标的统计，分析开发商的营销能力、楼盘的开发及销售状况等，通过媒体监测各项指标的分析使我们能够从另外一个角度清楚地了解到各开发企业、各楼盘的市场定位、营销策略及运营状态，也能够了解到各媒体对房地产营销、宣传的真实效果。 以上六大指标构成全面衡量南京市房地产市场、某区域、某楼盘发展水平、市场地位及市场竞争力的体系系统，既独立又互相关联，任何单一指标的研究都不能充分说明问题，必须进行相关性分析，才能比较全面地反映某一区域某一时间段内真实的市场状态。
　　本报告为南京抉策地产研究中心的基础性研究报告，只进行比较浅层次的分析。如果您对南京市房地产市场有比较深层次了解的愿望和要求，请与南京抉策地产研究中心联系。 注：本报告基础数据除特殊说明外，均来自抉策地产研究中心购房会员俱乐部会员数据库。

刀笔小吏

南京抉策地产研究中心
2003年 11 月 28 日
2003年南京市房地产三季度研究报告

目 录
第一节 市场容量分析
第二节 产品结构分析
第三节 价格研究
第四节 消费者调查研究
第五节 生活指数评价
第六节 广告监测与研究

刀笔小吏

数据表明，3-10月份南京房地产市场供需比在0.6至0.8之间变动，供不应求的状况仍然没有得到明显的改变。由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年新增商品房需求将达900万平米，而目前商品房供应远不能满足需求，供需矛盾十分突出。二级市场的放开以及各种鼓励政策促进了存量房交易快速上升，同时市政府加大经济适用房和中低价商品房的建设力度，以及近期大量在建工程的竣工，在今后一段时间供应迅速增加，将有效缓解市场供需不平衡的状况，使供不应求的房地产市场状况得到改变。可以预期，南京房地产市场仍将处于高速发展时期，短期内价格依然坚挺，因此南京市房地产业的发展仍需要加大投入。
　　六、市场供需结构分析
　　1.下半年各片区供需结构分析
　　在对南京商品房供需结构的统计分析中，主要采用供给份额和需求份额的比较模型来分析，通过比较供给份额、需求份额，能够反映市场结构是否平衡，判断各片区的供需状况。分析要素为：各片区容量供需比：该片区内总供给面积与在该片区内总需求面积之比。数值小于1，说明该片区市场供不应求，数值大于1说明该片区市场供给过剩。
　　根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下：
　　据显示，下半年各片区中，供需基本平衡的片区为城南片区，城北、城东片区供给略小于需求，而供需明显不平衡的是河西和江宁片区，在河西片区表现为需求旺盛区，供给仅仅满足需求的1/3，而江宁片区却表现为市场过剩，供给总量却比需求总量高约1/3。这与上半年的情况基本一致。
　　2.下半年价格层次供需结构分析
　　对价格层次的分析方法采用结构比较分析的方法。分析要素为：价格层次容量供需比：该价位档次内总供给面积与该价位档次内总需求面积之比。数值小于1，说明该价格层次市场供不应求，数值大于1说明该价格层次市场供给过剩。
　　根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下：
　　所统计的三个档次区间里,中低档价位区间需求旺盛，即供不应求，高档价位表现为供过于求，供给总量比需求总量高近两倍。另外可以看出，低档价位的供给量远远不能满足需求。但单从价格这一层次分析，不能准确地说明问题，因此进一步结合购房者购房意向地区指标进行交叉分析。我们发现，由于大部分低价位的楼盘主要分布在江宁片区，与购房者对低价位楼盘意向所在区域的需求数量相悖，因此形成了江宁片区相对供给过剩而其片区中低档价位楼盘需求不足的结构性不均衡现象。
　　3.下半年楼型供需结构分析
　　抉策地产研究中心数据显示，购房者在对楼型的选择过程中，仍然以多层为主，但选择小高层的购房者数目明显增加。现结合需求，对楼型供需结构进行分析。分析要素为：楼型容量供需比：该楼型总供给面积与该楼型总需求面积之比。数值小于1，说明该楼型市场供不应求，数值大于1说明该楼型市场供给过剩。
　　根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下：
　　数据显示，多层表现为需求旺盛，高层表现为市场压力，供给远远高于需求，小高层供需基本达到均衡，别墅供给稍微过剩。
　　统计显示，现在南京商品房中大部分小高层与高层的楼盘主要分布于河西及城中，由于土地资源非常稀缺，为了提高土地的附加价值，只有建设高层建筑，提高容积率，才能降低单位建筑面积所分摊的土地费用，若改变楼型为多层，降低容积率可以满足一部分人对楼型的需求，但价格将超过这部分人的期望。由于目前是供方市场，因此市场的楼型供需结构要达到平衡，只有消费者个人通过调整需求来实现。而在城市的副中心区如东山新市区、仙西新市区和浦口珠江新市区，由于土地资源相对丰富，土地价格较低，因此在这些地区开发的楼盘以居住舒适度较高的多层住宅为主，部分商业楼为小高层，高层建筑比例较低。
　　通过结合购房者购房意向地区指标进行交叉分析，可以看出在片区市场的楼型供需不平衡状况。河西地区大部分的商品房是小高层和高层，多层商品房的供应量不到全部供应量的1/4。今年土地管理局投放在河西的土地大部分容积率在1.6以上，最高达到6.0，只有建设高层、超高层建筑才能够达到如此高的容积率。预计以后河西地区仍然将以小高层、高层建筑为主，多层商品房的供给将远远不能满足需求，与购房者的楼型意向相悖。
　　4.下半年期望总价供需比变化分析
　　对期望总价层次的分析方法采用结构比较分析的方法，分析要素为：供需比：期望总房价总供给面积与期望总房价总需求面积之比。数值小于1，说明该总房价层次市场供不应求，数值大于1说明该总房价层次供给过剩。分析要素为：供需比：该价位档次内总供给面积与该价位档次内总需求面积之比值，根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下：
　　数据显示，尽管南京居民的人均年收入不足1万元，对总价48万元以下的房产需求比较集中，但目前房价持续上涨，48万元以下总价区间的商品房供给比例不断缩减，因此下半年该区间供需严重不平衡，总价在24万以下区间的供给甚至无法满足需求的一半。目前商品房供给主要集中于48万元以上区间，在这一区间内的产品利润比较丰厚，市场供应量比较充分，购房者的选择余地相对较大，但是相对于过高的房价，大部分居民的收入水平不能承受，导致该区间供过于求。结合片区、楼型等要素进行交叉分析，在数据修正的基础上，我们可以对市场的有效需求与实际供给做相关性分析，有关模型将在抉策地产研究中心专题研究中推出。
　　尽管下半年房地产在投资、施工面积、竣工面积等几方面都较去年同期大幅增长，但是市场供给仍然不能满足旺盛的需求。在对片区、价格层次、楼型和期望总价进行进一步分析，我们发现房地产市场中存在着供过于求的结构不平衡现象，无论对消费者还是开发商都是一种损失。

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第三节 价格研究
　　根据抉策地产研究中心从2003年8月开始推出的70典型楼盘价格指数系统，我们对2003年第三季度南京市房地产市场70家典型楼盘价格进行连续性跟踪分析，从市场供应价格、销售变化率等得出价格指数，从价格层次、供需状况等多方面研究第三季度南京市商品房市场价格特征。
本期价格研究内容主要包括：2003年10月抉策70典型楼盘价格指数、第三季度南京市商品房总体价格水平、商品住宅价格水平以及分物业价格水平、土地价格水平、二手房和经济适用房价格水平、2003年三季度价格成因等。
　　一、供应价格水平分析
　　1.抉策南京市70典型楼盘价格指数
　　2003年8月，抉策地产研究中心创立了南京市第一个比较完善的监测商品房价格行情与销售成交状况的南京市70典型楼盘指数评价系统，已有90余家房地产企业与我中心签定了数据交换协议，并已陆续从9月起每月提供一次其最新的楼盘信息、价格信息、销售动态和业主信息，信息将汇总在我中心的70楼盘数据库，相关研究将定期发布在《抉策地产研究中心南京市70典型楼盘指数报告》中。
　　注：70指数并不是单纯使用价格为变量，销售动态和相关市场行情都是重要的参考项目。相关计算模型将公布在抉策南京70指数的定期报告中。
我们把2003年8月份第一期70指数值定为100，根据2003年10月份70数据库最新数据，运用系统模型得到2003年第二期抉策南京70典型指数：
　　（1） 总指数
发布时间        南京市70典型楼盘价格总指数值        比上期增长率
2003年10月        106↑        6%
2003年8月        100       
　　（2） 分区指数
发布时间        分区域指数
        城北        城东         城南        城中        河西        江宁
2003年10月         106↑        107↑        106↑        105↑        109↑        105↑
2003年8月        100        100        100        100        100        100

　　（3） 分物业指数
发布时间        住宅         商住写字楼        别墅
2003年10月        108↑        105↑        106↑
2003年8月        100         100         100

　　从本期70指数分析，各项变化表明，2003年10月南京市房地产产品市场总指数、分区指数、分物业指数都上升了5至9个点。参考近期中房指数公布的北京、上海、重庆等7大城市住宅综合指数数据，抉策南京市70指数的上升行情。从涨跌点数上比较，南京幅度较大。参考数据如下表：
地区        10月综合指数        升降
北京        1119        -2
上海        1066        23
深圳        1303        1
广州        968        1
天津        637        5
重庆        531        0
成都        370        2

　　数据显示：南京市近期房价增长速度高于各项经济指标的增长，2003年三季度以来南京市消费品价格增长了2%左右、人均GDP增长15.2%、人均消费支出增长了11.3%，以上比例一方面说明南京市目前的房价水平及涨幅有一定的经济强势背景为支撑，另一方面，由于受开发状况、市场变化、消费者对未来收入增长期望较低等多因素影响，长期来看，未来南京房价已进入走势不够明朗的阶段。
　　2.商品房价格水平分析
　　图3-1 2003年8月至2003年10月商品房价格走势图(单位：元/平米)
　　根据抉策地产研究中心70指数楼盘数据库数据，以南京市七大片区作为统计对象，根据供给面积与市场价格的加权计算，2003年10月南京房地产市场商品房均价为每平米4386元，比2003年10月七大片区均价如上图所示。比较8月价格，南京市商品房总均价及所有大片区均价都在上涨，上涨幅度比较如下表。
　　本期统计城中片区价格上涨幅度较小，主要是因为本期70典型楼盘指数城中地区入选项目中商住写字楼项目比例较高，而近期商住写字楼的成交有一个特点就是预售比例相当高，2003年上半年的价格与目前销售的价格虽然存在很大差距，但大部分楼盘近阶段仍在执行预售价格，从而从总体涨幅统计上看，城中片区稍低于2%，其它各片区的价格上升幅度均超过2%，城北片区涨幅较为明显超过6%，以阳光嘉园为代表的城北片区项目的价格上涨形势也衬托出消费者的理性选择意识正在加强，地铁一号线即将在1年左右开通，带动了以前不为消费者关注的城北楼盘的销售。江北片区价格的涨幅超过6%，主要动因是沿江大开发的全面启动。
　　3.商品住宅价格水平分析
　　根据抉策地产研究中心70指数楼盘数据库数据统计。2003年8月至10月商品住宅价格走势统计如下表：
　　可以看出，目前南京七大片区总体均价为每平米4162元，与8月份比较上涨237元，在近3个月里，月均上涨近80元。住宅均价在每平米5000元以上的依然为城中区域，均价在每平米3000元至4000元段的片区有城北、城南片区，其中江宁片区住宅均价刚刚超过每平米3000元。
有关住宅项目的销售跟踪详情及相关研究，详见2003年12月将要发布的《抉策地产70典型楼盘价格指数报告》，报告将详细分析各片区商品房、商品住宅的价格走势及销售状况，并给予多角度的相关性分析。
　　4.分物业商品房价格分析
　　根据抉策地产研究中心70指数楼盘数据库数据统计。2003年8月至10月分物业商品房价格走势统计如下表：
　　写字楼均价为每平米5510元，略高于城中住宅均价。目前南京市场对住宅项目的需求继续加大，多功能的规划设计成为很多楼盘的卖点，地理位置优越、住宅功能与住宅景观的加强也成为维持商品住宅价格上涨的一大主力因素;联排别墅均价为每平米5586元，与城中区住宅项目比较而言，明显有一定的优势，目前南京市场各类别墅项目的销售状况良好，比较总价相对高很多的双连别墅与独立别墅，很多较富裕家庭为了实现生活质量提升的需求，选择了具有相对较高性价比的位于城市郊区的联排别墅项目，但是由于规划与设计的相对滞后，别墅项目在供销两旺的局面下也出现雷同与翻版风潮，对收入水平提升很快的现代都市人来说，从产品品质方面，难以有更多的选择。
　　由于商铺价格的特殊性，地势不同商铺价格差异很大，抉策地产研究中心通过70楼盘数据库平台对商铺项目进行了销售状况、租金行情、价格变化等信息跟踪，主要用投资（租金）收益率这个指标来分析商铺这一物业类型的市场状况，2003年10月，对比典型写字楼项目进行了均价、租金行情、投资（租金）收益率分析，摘录举例如下：
　　表3-1 2003年10月南京市典型商铺、写字楼均价、租金行情、投资（租金）收益率比较列表
项目名称        物业类型        销售价格(单位：元/平米)        每平米月租金        2003年投资（租金）收益率（%）
夫子庙商业大世界         商铺        20000至30000        不出租        8%（承诺回报10年）
盘古亚泰广场         商铺        23000至33000        300-400        10%左右
黄埔大厦        写字楼        7000        60        10.2%
华泰证券        写字楼        9000        81        10.8%

　　数据显示，近期市场对典型商铺、写字楼的投资增长速度有所回落，租金行情也有微幅下调的迹象，我们以商品房价格与租金回报率计算投资收益率，比较其它投资方式的收益水平，认为目前商铺投资回报期偏长且风险较大，目前南京市商铺价格已属偏高水平。
　　5.二手房价格水平
　　根据抉策地产研究中心对南京房地产市场2003年10月二手房价格监测数据，城中、河西、城东三个区域二手房均价遥遥领先，均在4000元/平米以上，较上半年，河西上涨约300元以上/平米。二手房均价在3500-4000元/平米区间内有城南、城北两个区，城北地区价位首次进入3500元/平米区间，江宁区是目前南京市二手房均价的盆底地区，目前仅为2896元/平米。
图3-5 2003年8月至10月二手房分区均价比较图（单位：元/平米）
结合价格走势，我们进一步对商品住宅和二手房价格做对比分析。
　　图3-6 2003年10月二手房与商品住宅分区均价比较图（单位：元/平米）
　　从二手房和商品住宅的价格比较可以看出，较8月数据，目前南京房地产市场二手房均价仅仅略低于商品住宅价格。另外，抉策地产研究中心数据显示，今年三季度南京房地产市场二手房交易量继续超过商品住宅交易量，因此，需求量的增大，导致了二手房价格继续上升，河西、城南等区域二手房均价已有超过同区域新商品住宅均价的例子。

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6.经济适用房价格水平分析
　　今年下半年供应市场的经济适用房价格普遍在每平米1700元左右，因为占商品房供应总量的比例较低，对目前南京市房价没有体现出下拉效应。
　　7.土地价格水平分析
　　2002年以来，南京市土地出让与成交价格跃升幅度较大，根据统计，三季度各类建设用地平均每亩出让价格已达265万元，对比2002年及　　　2003年上半年价格水平，如下表：
　　图3-7 2000年-2003年土地价格水平比较图（单位：万元/亩）
　　如上图所示，今年三季度南京房地产市场土地成交均价已达到每亩265万元，片区典型土地交易项目的成交价格，以河西的奥体中心地块为代表，成交金额已达到235万元/亩，成交价与出让价之比为2.75，而且绝大部分地块的成交价格均高于出让价格30%以上，价格最低的地块成交价也已达到35万元/亩。经过换算2003年第三季度南京市住宅、商住类项目楼面地价（土地成本分摊到建筑面积上的价格）已超过2000元/平米以上，比2003年上半年土地成交均价高约近40元，涨幅约2-3%。土地成本的相对偏高以及资源的相对稀缺，使一些开发企业转向其它城市的项目开发，或者从楼盘项目设计的角度，希望通过高附加值项目继续得到较高的利润，总体来说房价中土地成本偏高已经成为南京市房地产市场化发展的制约因素。
　　土地拍卖制度有其一定的合理性，但如何抑制非理性追涨，已成为我国土地供应制度中很难解决的问题，上海等地已采用土地招标制度解决这一问题，并收到比较好的成效。
　　二、房价构成及评估模型
　　抉策地产研究中心从房价成本构成、房产租金收益两个角度对商品房价格进行深度评估。
　　1.从房价构成分析目前南京市商品房价格
　　通过计算商品房的建设成本与它的销售价格可以计算房地产开发商的受益状况，若收益率大于各行业的平均收益率，在市场经济下，由于资本天然逐利本性，将有大量资金投入房地产行业，从而增加产品的供给，使其收益率下降，并逐步向行业平均收益率靠拢。依据各行业平均利润率和房价构成，我们可以计算出目前南京市合理房价水平如下表：
　 表3-2 2003年下半年南京市房价构成计算表
房价构成分解项目        2003年下半年水平
建筑成本        650元/平米
土地平均成本（楼面地价）        1500-2000元/平米
景观成本        400元/平米
前期、规费        200-300元/平米
税费        销售价格的5.5%
管理与营销、财务费用         总成本的15%
各行业平均利润         总价的5%-15%

　　通过对房价各项构成部分取市场平均水平的数值计算，目前南京商品房成本约在3400元/平米左右，按各行业平均利润的高位，目前合理的房价应在3800元/平米左右，而目前的市场的平均售价（70典型楼盘商品房10月均价）已达4382元/平米，据此数字计算，南京市房地产行业的平均利润率在26％以上，对于南京市的许多超过6000元/平米的楼盘来说，即使去除较高的楼面地价和景观设计成本所引起的成本上升部分，也可以推断出这些楼盘项目的利润已能达到30%以上。从房价的构成比例还可以分析出，目前土地成本将近房价的50%，属于偏高水平， 如果今后土地开发成本不能得到有效控制，加上过高的利润刺激，房价走向理性还需待以时日。
　　2.租金（投资）收益率监测模型--市场租金行情与房价比的分析模型
　　房地产投资的收益率是反映房地产市场状况的一个重要指标，它是指一处房产在一段时间，通常为一年的收益与总房价之比。如果房价不断上涨，而投资的收益率较低并且变化不大或者反而持续下降的话，就表明房地产市场存在着房价虚高，市场过热，投资的风险和收益相背离。根据抉策地产研究中心2003年11月南京市出租房价格信息数据库数据筛选与分析，计算当前市场租金行情与房价之比和目前房屋出租年租金收益率，统计如下表：

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以上数据现显示，不考虑地理位置、房屋设施和租赁空置造成的损失对租金收益的影响，目前南京市房屋月租赁平均价格在每平米6-83元之间，购置二手房作为长期投资的年租金收益率在6-7％左右，略高于存款利率和国债利率。
　　如果考虑税收、交易费用以及投资的风险，那么目前南京市二手房投资效益较低而风险较高，房价水平相对投资收益水平来说偏高，是无法和房地产开发商20％以上的收益率相比的。当然，房价如果继续上涨，租金行情也能够继续攀升，那么就应当具体分析。
　　根据以上模型，抉策地产研究中心将对南京市及周边地区的出租房屋租赁价格水平进行长期分区域监测、统计与研究，以期从投资收益的角度考量南京市房价水平，在此不再详述。
　　三、2003年三季度南京市商品房价格因素及相关分析
　　1.房价供需结构性失调是价格的上涨的主要因素
　　从南京市第三季度消费者对商品住宅的期望单价与市场供给比例比较可以看出供需结构性的失调仍是目前南京市房价水平继续攀升最主要动因。根据抉策地产研究中心70楼盘数据库、抉策购房会员俱乐部数据库数据分析,2003年三季度消费者对南京市商品住宅的期望单价以及市场实际价格供给比例统计数据如图所示：

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统计显示，2003年三季度，2000-4000元/平米区间的商品住宅是最为消费者期望的，需求比例达到总需求量的60%，而供给比例只占总量的50%，供给不足状态较严重，而2000元以下/平米、3001至4000元/平米两个区间的商品住宅供给量则不能满足市场需求，2001-3000元/平米区间的商品住宅供给量则基本能够满足市场需求而达到了供需平衡、5000元以上/平米区间的商品住宅供给量能够满足市场需求并略微有所剩余，原因在于目前较高价位段商品住宅的开发较热。
　　结合片区实际供给单价做相关性分析，单价在2000元以下/平米的供给除江北少数楼盘以外，只有在南京周边县级城市才有，而2000-4000/元的楼盘在市区范围内已难觅踪迹，基本集中在江宁片区，4000－5000元/平米的楼盘的供给从区位上说也不够平衡。以上房价分布特征，使迫切需要而又买不到合理价位住房的消费者，不得不在更高价位区间中购买住房，这种类型的购买直接促动了南京市房价的进一步上涨。
　　价格供应的结构性失调还表现在二手房、经济适用房、中低价商品房的供需失调上。目前，二手房价格偏高让更多消费者做出了购买商品房的决策；经济适用房项目的供应总量偏小以及较严格申购标准，让一部分经济能力较弱的消费者转向购买地理位置较偏如江北、江宁甚至溧水、镇江的商品房项目；中低价商品房项目的发售时间较后让一部分急需住房的消费者选择在本年度就购买住房。这些情况也说明了为什么一方面是老百姓不愿接受的房价，一方面又是火热的房市。另外，商品房已成为老百姓生活的必需品之后，房价上涨的过程中，具有明显的追涨意识，是符合消费心理学的。总的来说，供需结构失调是造成房价上涨的最主要动因。
　　2.普通居民将房地产投资列为个人投资理财的重要选项，此种倾向促进了南京市商品房及二手房房价保持稳定并继续小幅提升
　　根据抉策70典型楼盘数据库近期数据，已购置商品房业主中80%左右购买目为是自住，20%为投资。投资份额中一部分是属于作为家庭理财项目长期投资，另一部分属于短线投资。根据相关数据分析，第二次三次交易的二手房占整个二手房交易的比例有攀升趋势，说明普通居民将房地产投资列为个人投资理财的重要选项，从而促进了南京市商品房及二手房房价保持稳定并继续小幅提升。
　　3.土地价格的继续上升让市场降低了对未来房价可能下降的期望
　　一般来说，地价占房价的25%是一个正常的比例，我中心房价构成分析显示，目前南京市商品房土地成本占房价的50%以上。造成这种状况的原因是土地的供应的相对短缺，土地价格的继续上升让市场降低了对未来房价可能下降的期望。
　　4.开发商为了维持较高的整体利润，使用定期涨价的方法推动了南京市房价的上升
　　根据抉策70典型楼盘数据库数据统计，南京市场上正在热销的许多楼盘项目以月度为时间单位定额涨价，有的楼盘每月加价50-200元/平米，甚至一个季度加价达600元/平米。
　　5.房价收入比对房价上涨空间的影响
　　根据抉策地产研究中心《2003年上半年南京市房地产市场研究报告》第三节价格研究统计"各收入层次的消费者可承受的单价与总价数据表"显示，77%的人家庭年收入与南京市目前实际房屋总价平均水平的比值在8.25倍以上，远远超出其实际承受能力，而房价上涨幅度超过人均可支配收入增长幅度。从国际上对房价收入比的分析标准来看，南京市的房价收入比水平已说明南京市房地产市场已属过热状态，房价上涨空间已经很小。但是，从经济增长速度、旺盛的市场需求、比较高的投资增长率三个方面研究目前南京市房价水平，目前的市场态势仍处在大势上扬的曲线上，为较热阶段。
　　6.市场对商铺、写字楼项目的投资增长降温，南京市房价走势趋于理性
　　从租金收益和短期炒作回报两个角度分析对商铺、写字楼的投资，目前南京市的房市投资回报率并不高，浙江等地区民间资本组成的炒房团，今年下半年开始已有获利退出的迹象，为南京市房市降温带来可能。
　　7.城市化战略进程的实施，导致房价水平走高
随着南京城市化目标的确定，城市规划的逐步实施，城市定位的逐步明晰，与周边城市群的联系日趋紧密，依据南京市城市化进程的要求，　　15年内每年需新增城市建筑面积为400万平米，而各项数据显示，目前南京市房地产发展速度已略快于城市化的进程，并且房价水平处于较高位置。表现在各片区，如城中、城南、城北、江宁的地铁沿线物业价格持续走高，这主要因为交通、市政配套的完善使沿线的物业增值、沿线的商业设施行情看涨，如沿江大开发战略规划中，对于江北和沿江房地产最直接的影响就是交通及市政配套的直接改善，这种改善直接拉动区域内房地产的销售并导致房价上涨。
　　以上对影响近期南京市房价的相关因素分析，是从微观的角度对房地产市场价格状况及走势进行的研究，目前的相关指标显示，短期内南京市房价的变动将相对稳定；当然若考虑到GDP增长、投资、物价水平、国家对房地产的有关政策、其它行业发展状况等国家宏观经济发展的影响因素， 2004年，影响南京市房价水平的不确定因素较多。

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第四节 消费者调查研究
　　消费决定供给，消费者是市场的微观主体，这就决定了消费者调查是市场调查的一项主要内容。购房者是房地产市场的消费者，对南京市购房者进行调查研究，准确了解购房者的购房需求特征的变化，可以为房地产及相关产业、为开发商等开发及投资提供重要参考，对促进和推进南京市房地产市场的健康发展具有重要意义。
　　消费者调查是本报告的中心内容，根据江南购房会员俱乐部三季度的会员资料，从购房者年龄、学历和收入等基本特征，面积和单价等需求特征和付款方式等行为特征三方面进行分析。
　　一、背景资料
　　调查时间：在江南购房会员俱乐部所拥有的会员中，选取登记时间跨度为2003年7月1日至2003年9月30日。
　　1.样本特征
（1）在南京居住3年以上的常住人口；
（2）打算在1年内购房的准购房者；
（3）所选择的购房意向区域为南京城区六大片区（江北、浦口、六合、溧水等不包括在内）。
（4）样本容量：从总共拥有12562名购房会员的俱乐部会员数据库中通过随机抽样方法获取样本，样本大小为2016名，通过样本的甄选，获得有效样本为1985名。该样本容量可保证可信度在97%以上，而误差范围在3%以内。
　　2.研究方法
（1）调研方法：本次调研主要从会员数据库抽取样本之外，还采用了电话访谈的调研方法。
（2）分析方法：通过对数据进行编码，录入数据库，利用SPSS、EXCEL等软件进行统计分析。
　　3.研究指标
（1）购房者基本特征
（2）购房者购房需求特征
（3）购房者购房行为特征
　　二、购房者基本情况分析
　　1.年龄结构分析
　　将购房者按年龄高低分成25岁以下、26-35、36-45、46-55和55岁以上五组。各年龄段结构比例图如下：

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第五节 生活指数评价
　　2003年8月建立的抉策地产研究中心南京市区域生活指数评价系统，是经过科学设计的模型，该系统模型主要用来评定城市各片区、各楼盘的生活便利程度，并给出区域生活便利指数、区域发展综合评价和专项分析，可以为房地产开发商进行楼盘开发提供理性的参考。在前期模型的基础上，我中心对模型进行了进一步的完善。
　　一、 生活指数评价
　　1.区域生活指数模型的进一步完善
　　生活指数模型是抉策地产研究中心2003年8月继南京市房地产70典型楼盘指数数据库建立后，建立的影响生活便利程度的各项信息分析系统；运用德尔菲法经过对各指标的计算打分，同时利用MATLAB软件，来评定区域生活便利程度的方法。
　　2003年第三季度，由于城市规划的继续加大，在生活指数的评价上越来越为社会所期待，我们对模型进行了进一步修正：首先我们从南京市人口地理角度进行了板块划分，对几十个小版块进行评价并给予基础评定；在此基础上，对原有模型中影响居民日常生活水平的各因素：包括交通、学校、医院、农贸市场、文娱休闲场所、超市、商店、餐饮场所等指标（利用这些指标我们曾经对南湖、百家湖、岔路口、山西路四个片区分别进行了生活指数评价）进行了进一步的设计与修订，设计了双层加权指标共8项，这些指标项目为：区域交通设施完备程度、区域环境保护程度、区域商业设施完备程度、区域医疗设施完备程度、区域休闲设施完备数、区域教育设施完备程度、代表社区提供物业管理项目数、典型社区居民满意程度。对这些因素建立了双重加权监测项目模型：
　　利用这个模型，我们可以对更大范围内的片区进行生活指数评价。
　　表5-1 区域生活指标双重加权评定模型（5分制）

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可以看出，购房者年龄主要已26-35岁年龄段的中青年为主，其比例达到46%，其次按比例大小依次分别为36-45、25岁以下、46-55和55岁以上。
　　图4-2 购房者年龄结构对比图
　　由上图可见，与上半年相比25岁以下、46-55和55岁以上年龄组的三季度的购房比例稍有上升，而其余年龄组的需求比例则有相应下降。
　　由前三季度的数据可以看出，26-35岁年龄段的青年是房地产市场的主体消费者，他们组成购房群体的主力。
　　2、学历分析
　　图4-3 购房者学历结构图
　　结构图表明，购房者依学历分布大小次序分别为高中以下、大专、本科及本科以上，恰好是按学历由低到高排列次序。大专及高中以下的购房者占总购房者的63%，而大本及以上购房者的比例为37%。
　　3.收入结构分析
　　图4-4 购房者收入水平结构对比图
　　统计图表明，购房群体中家庭收入主要集中在3-8万元之间，大约占总购房群体的70%左右；其中3-5万元中等收入的购房者的购房比例最高，还有上升趋势，比上半年提高近5个百分点，达到50%；8万元以上的购房者比例维持在10%左右。中等收入群体是房地产市场的主要消费者，高收入者只占10%。
　　三、购房需求分析
　　1.面积需求分析
　　图4-5 购房者面积需求对比图
　　由图可得，目前购房者对面积的需求主要以71-110平方米为主，其比例超过64%，比上季度的相应比例上升了4个百分点。与上半年的需求比例相比，71-90平方米的比例上升了4.8个百分点，110-150平方米的比例下降了3.7个百分点。90-110平方米的比例基本上没有变化，其它面积比例变化也不明显。
　　2.收入与可承受价位交叉分析
　　按家庭收入的高低对购房者进行分组，然后对各组家庭的不同期望购房价格进行分析，得下图。
　　图4-6 购房者的家庭收入与期望价格的交叉比较图
　　由上图可以得出，对高价房的需求比例随着家庭收入的增张而增加。以4001-5000元房的需求比例为例加以说明，按家庭收入由低到高排列，该种房的需求比例由0到9%再到25%最后达到29%，呈现一个不断增长的趋势，可见，购房者的收入状况和房子的价格共同决定了该群体的消费行为，对高价位房的预期是以较高的收入水平为条件的。
　　3.套型选择
　　图4-7 购房者套型需求结构图
　　需求量较大的几种套型分别为三室二厅一卫、三室一厅一卫、二室一厅一卫、二室二厅一卫和三室二厅二卫。其它的套型结构市场需求比例十分有限，总需求比例只有10%左右。二室二厅二卫、三室一厅二卫、四室二厅二卫和一室一厅一卫的需求比例不高，与其设计情况和消费群体的特殊性有关。
　　四、购房者行为分析
　　1.付款方式分析
　　图4-8 购房者付款方式对比图
　　如图所示，购房者对所购房子的付款方式主要以按揭付款为主，比例达到69%，比上半年提高了近3个百分点，分期付款的比例下降了3个百分点，一次性付款的比例基本没有变化。由于货币支付能力等因素的影响，购房者还是钟情于按接付款方式。
　　2.年龄与付款方式交叉分析
　　图4-10 年龄与付款方式交叉对比图
　　可以看出，各年龄段的购房者都以按揭付款作为他们的主要付款方式，但随着年龄的增长按揭付款的比例不断下降，由71%降到53%；各年龄段分期付款的比例基本上没有太大变化，都落在12%至18%6个百分点的区间内；随着年龄的增长，一次性付款的比例呈不断的增长趋势。究其原因主要与不同的消费观念和储蓄水平有关，中青年的有较为现代的消费观念，决定了他们以按揭方式付款的比例超过了70%，而年龄较大的消费者尤其是55岁以上的消费者有了一定的储蓄，比年轻人更有能力一次性付款进行消费。
　　3.购房动机与付款方式交叉分析
　　图4-11 购房动机与付款方式交叉比较图
　　　　　　　　　　　　　由上图看出，按揭付款成为所有购房动机的首要付款方式，其中结婚动机的比例最高达到83%，拆迁动机的最小，也有57%。分期付款的比例没有太大差别，最大最小比例差也只有8%。一次性付款比例较高的动机有拆迁和投资，拆迁者有一定数量的资金准备，投资者大都是有一定资本的人，这就使得他们的一次性付款比例分别达到28%和24%。
　　4.购房者对三季度商品房售价的认可程度分析
　　在对购房者对南京市房价的调查中，可以发现80%以上的人对现有的房价表示不能接受和不满。只有15%左右的消费者能接受现有房价，可见，大部分人的购房消费比较吃力，然而房地产市场还呈现出供不应求的繁荣景象，究其原因有：
　　（1）住房是人的生活必需品，为了生存，他们必须求得一容身之所，加之以拆迁、结婚等因素，使得某些消费者不得不进行购房消费。
　　（2）广大购房者预期价格层次的商品房的供给严重不足，这种结构性矛盾的存在使得他们不得不选择高出自己的承受能力的"高"价房进行消费。

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第六节 广告监测与研究
　　抉策地产研究中心媒体监测数据库是运用科学的监测模型、借助数据库软件对南京市房地产广告投放进行的监测研究，定期公布南京市房地产市场的广告动态信息。在六大指标体系中，抉策广告投放监测工作的意义在于，分析开发企业的营销策略，对比其销售动态进行相关性分析，从而更加深入的透析市场。
　　一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测
　　本期报告基于我中心《2003年上半年南京市房地产市场常规研究报告》广告分析部分，以2003年9月1日至10月31天的广告监测统计数据为基础，对第三季度南京市房地产广告的投放排名、投放总额、投放频率、各区域楼盘广告发布量排名、各开发商投放量排名及媒体分布、南京市房地产营销广告主题跟踪等多方面进行统计分析，对南京各平面媒体影响度、消费者的媒体偏好与媒体影响度排名进行进一步的研究。
本期平面媒体监测范围包括《南京日报》、《周末》、《星期五》、《扬子晚报》、《南京晨报》、《金陵晚报》、《现代快报》、《服务导报》、《江南时报》、《江苏商报》。
　　2003年9、10月份南京房地产广告主要由住宅、商铺和写字楼构成，其中住宅、商住写字楼类项目的广告刊登量较高。
　　2003年9、10月份南京房地产广告仍然主要集中在《南京日报》、《扬子晚报》《现代快报》、《星期五》等都市类报纸上，其中《现代快报》、《金陵晚报》在房产广告市场中的市场份额较其它媒体大；
　　2003年9、10月份投放总量前三名的区域是江宁、城中和河西三大区域；
　　2003年9、10月份南京地区房产广告主要以较大规格的双通栏、通栏彩色广告为主。

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二、2003年8月南京市楼盘报纸平面广告投放统计数据及分析
　　根据抉策地产研究中心媒体监测数据库数据统计，得出2003年9、10月南京市房地产平面广告投放各项统计与分析。
　　1.投放量排名
　　9、10月份南京楼盘平面广告投放总量为1919.8个通栏广告，其中盘谷亚泰广场以116.5个通栏的总投放量排名第一，苏宁.千秋情缘以55个通栏的总投放量排名第二，福鑫国际大厦以54.5个通栏的总投放量排名第三，。从单次投放版面角度统计，盘谷亚泰广场、苏宁.千秋情缘和福鑫国际大厦的单次投放版面排名前三位，分别达到单次投放116.5、55和54.5个通栏大小。（见图表）
　　2.投放频率排名
　　从投放频率角度统计，盘谷亚泰广场、苏宁.千秋情缘和福鑫国际大厦三个楼盘排名前三位，分别达到每隔 0.52、1.11和1.12日投放1个通栏广告。相关统计见下表：
　　楼盘名 投放版面总量 投放总额排名（元） 投放总量排名 投放总次数 投放频率（每隔几日投放1个通栏广告） 单次投放版面
　　盘谷亚泰广场 116.5 815500 1 32 0.52 3.64
　　苏宁.千秋情缘 55 385000 2 14 1.11 3.92
　　福鑫国际大厦 54.5 381500 3 22 1.12 2.47
　　儒林雅居 50 350000 4 18 1.22 2.77
　　天泓山庄 43.5 304500 5 14 1.40 3.10
　　城市桃园 43 301000 6 12 1.42 3.58
　　百家湖花园 38 266000 7 16 1.60 2.37
　　丽晶国际 37.5 262500 8 9 1.63 4.16
　　同曦鸣城 37.5 262500 9 11 1.63 3.40
　　阳光之旅 37.5 262500 10 15 1.63 2.5
　　表6-1 2003年9、10月南京市楼盘报纸平面广告投放量统计表
　　（注：本报告中所有平面广告发布版面量统计以数值1表示1个通栏广告，广告价格计算标准采用7000元/通栏的平均水平）
　　3.分区域投放量统计
　　表6-2 2003年9、10月南京市楼盘平面广告分区域投放量统计表
　　楼盘所属大区 投放广告次数 投放广告版面总量 投放广告总量排名
　　江宁 190 495 1
　　城中 167 450 2
　　河西 95 289.2 3
　　城南 84 254 4
　　城东 80 223 5
　　城北 33 82 6
　　江北 18 54.5 7
　　南京楼盘平面广告投放总量分区域统计显示，2003年9、10月份投放总量前三名的区域是江宁、城中和河西三大区域，分别达到495、450和　　289.2个通栏广告，城南区域广告投放版面达 254个通栏，城东区域广告投放版面达223个通栏，城北、江北楼盘广告投放版面总量则相对较低。
　　4.物业类广告投放量统计
　　表6-3: 2003年9、10月南京市分物业楼盘平面广告投放量统计图
　　物业类型 投放总量（通栏数） 投放广告的楼盘总数（家） 投放次数最多的区域
　　写字楼 128 13 城中
　　住宅 1228 109 江宁
　　商铺 225 17 城中
　　别墅 142 15 江宁
　　2003年9月份10月份，按投放广告楼盘的物业类统计，住宅类广告占投放量的达到71%，按区域排名，江宁地区的住宅和别墅的广告投放量是各区中最高的、城中的商铺和写字楼（包括商住楼）的广告投放总量最高。
　　5.软文广告投放量统计
　　表6-4 2003年9、10月南京市楼盘软文广告投放量统计表
　　软文排名 投放字数排名 投放次数 版面总量 平均投放字数
　　玛斯兰德 1 17 24350 1432
　　千秋情缘 2 8 20300 2537
　　水榭华庭 3 5 15750 3150
　　旭日华庭 4 12 14700 1225
　　百胜清城 5 14 14200 1014
　　朗诗熙园 6 9 14000 1555
　　仁恒玉兰山庄 7 6 13450 2241
　　城市桃园 8 4 10100 2525
　　媒体监测数据库显示，9、10月份南京楼盘软文广告投放总字数为126850字，玛斯兰德以投放24350字投放量排名第一，千秋情缘和水榭华　　庭两个楼盘各投放了 20300字和15750字的软文广告投放量排名第二和第三。
　　6.开发商楼盘平面广告投放量统计
　　表6-5 2003年9、10月开发商楼盘平面广告投放量前五名统计表

　　开发商排名 投放广告版面总量 投放广告版面总量排名 投放广告次数
　　南京振宏民防开发有限公司 76 1 32
　　栖霞建设 75.5 2 28
　　南京市房产经营公司 66 3 22
　　南京百家湖房地产开发有限公司 58 4 18
　　南京幸基房地产开发有限公司 53 5 18
　　2003年9、10月份南京楼盘平面广告开发商投放总量统计显示，投放总量前三名的开发商是南京振宏民防开发有限公司、栖霞建设、南京市房产经营公司，三个开发商2003年9、10月投放各自楼盘平面广告总量各达76、75.5和66个通栏。