预售金监管不再是“狼来了” 开发商资金链再度遭受大考验

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在经历了四个月的新政调控后，杭州楼市似有一丝回暖迹象，部分楼盘单日售罄的“日光”情景还历历在目，“金九银十”的号角尚未真正吹响时，一份《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》(征求意见修改稿)却搅动了杭城楼市一汪秋水，在众多开发商中掀起波澜。
　　在这份由浙江省建设厅牵头，央行杭州分行和银监会浙江监管局联合下发的文件中规定，自今年10月1日起，开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，预售资金使用实行封闭式管理，银行将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。此外，9月2日，中国银行业协会第一副秘书长周永发强调，2010年房地产行业贷款存在的风险隐患不容忽视，要持续监控贷款风险。

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一石激起千层浪。不少银行业人士表示，此番政策出台也在某种意义上传达一种信息，即调控如果达不到预期的效果，不排除有后续的手段跟进。预售监管制度的出台是否意味着决策层将开启新一轮的调控？预售金作为房企资金周转的“动脉”一旦被监管，将使开发商资金流动减慢，开发速度放缓。

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如何监管？细则正在拟定中

　　记者从省建设厅和央行杭州分行了解到，此次预售金管理制度征求意见稿已下发至大部分开发商，具体细则正在商讨拟定中。

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该文件规定：

　　——“开发商将不能直接收存商品房预售款，需要经过施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请4个资金使用节点。在项目竣工验收之后，开发商才可以使用该资金做其他用途。”

　　——“监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，并根据建设项目分部分项工程预算清册、资金使用计划等要求严格审核房地产开发企业使用资金申请，符合条件的，自申请之日起五个工作日内付款。”

　　——“商品房预售资金在项目竣工验收备案前，优先用于项目工程建设投资，其中包括支付项目工程款、建筑材料、配套设施、设备等款项和法定税收，以及归还本项目房地产开发企业贷款。”

　　——“在保证本项目工程建设资金使用的前提下，资金账户中商品房预售资金累计总额超出该监管项目工程预算清册总额的110%时，房地产开发企业可以调用其中超出部分资金。”

　　根据《暂行办法》中规定，在10月1日以后批准预售的商品房项目(含经济适用房、限价商品房)将全部纳入预售资金监管对象范围。对于未签订商品房预售资金监管协议的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。房地产开发企业申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，也需要提供商品房预售资金存在资金账户的证明。

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　开发商：资金链遭受考验，降价压力增大

　　资金面的进一步监管，让不少人对楼市后市的走向充满了焦虑。

　　据中原地产对房地产开发资金来源监测数据显示，2006-2009年预售款占房地产开发资金来源比重达四成。这是否意味着，一旦采用了预售资金监管后，有近40%的房地产开发资金会受到限制，开发商的资金配置压力激增？而这一影响的首要显现就是企业拿地资金的调整。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就在博客中发文，开发商在项目运作中“活钱”依赖预售款的程度远远高于贷款，而贷款在新政后已经被严格限制，预售金再监管“莫非真的要下狠手断掉开发商血液”？

　　一位不愿具名的开发商对记者表示，如果突然实行预售资金监管，不仅会打乱企业既定的资金使用计划，使企业失去对资金的调配力，同时会导致企业无钱拿地，影响后续市场供给，甚至可能带来未来房价的报复性上涨。

　　记者调查了解到，相对于国外房企融资渠道多样，国内房企主要的资金来源就是银行信贷和销售回款。而目前信贷环境对开发企业来说并不宽松。“特别是一些大型房企，利用一个项目销售回款去拿地、开发新项目是惯常做法。一旦监管预售资金，大房企这种滚动开发模式将受到挑战。”一位房产资深人士对记者谈到，“而对于小房企来说，如果试图通过加快开发节奏来实现资金‘脱管’，还有可能因抢工期出现工程质量问题。”

　　业内人士分析，在这种形势下，开发商将被迫选择降价，加快资金回笼速度。

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购房者：购房安全系数大为提高

　　商品房预售款，这个和购房者密切相关的问题，此前在一些楼盘中存在着被挪用的现象，并且由于监管不力，业主有可能无从得知他们的预售款到底去了哪里。随着预售金监管的实施，这种现象将得到极大的遏制，购房安全系数大为提高。

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按照此前信贷政策规定，开发商存款专户里的资金在自用时是需要贷款银行同意的，但在实际操作中通常无法做到。

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杭州某商业银行分行总经理介绍说，通常提供按揭贷款的银行会为该项目设立专门的存款资金账户，每套商品房销售款进入这一专户后，按合同约定比例其中一部分被冻结(类似“保证金”，待开发商贷款到期后用于还贷或直接提前还贷)，剩余部分则被视为“开发商的钱”，可自主使用。通常被冻结部分的比例在30%~70%之间，随着已售出房源的增加，被冻结资金所占比例也会提高。

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对此，陈云峰认为，预售金监管的最大作用是保证房地产项目资金安全，避免资金挪用带来的工期拖延，保证工程进度，防止开发商卷款走人的恶性事件。