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评论员/崔琳 在房产调控政策进入新一轮紧缩期后，2011年以来，房地产开发企业屡屡出手加速“吸金”。 近日，世茂房地产公告表示，其将发行于2018年到期本金总额为3.5亿美元的优先票据，年利率11%。华侨城也表示，集团将于3月8日发行人民币14亿元5年期中期票据，而就在2月15日其刚刚发行人民币20亿元短期融资券。3月1日，瑞安建业及瑞安房地产也联合公布，非全属公司富岸已于与日本三井不动产公司订立框架协议，30%股权由三井注资2.09亿元持有。 伴随银行信贷的逐渐紧缩，房企的融资渠道急剧变窄，再加上开发企业通过销售回笼实现资金回笼的预期不明朗，渠道多元化成为此轮环境下房企融资的特点。 首先，开发企业通过银行获得信贷的渠道越来越窄，开发贷呈现整体收缩的态势。很长一段时间内，银行信贷融资曾经是众多房企业融资的重要渠道。但在目前银根不断紧缩的大背景下，房企通过银行借贷融资的成本进一步升高，再加上政策、额度双双收紧，开发贷也不断被挤压甚至传言停贷，对房地产开发企业而言，除具优质背景的大型房地产企业尤其是央企外，中小企业通过银行融资无疑是难上加难。 其次，在直接融资中，债券和优先票据正被越来越多的上市房企所使用。从近期看来，相当一部分开发企业通过发行债券、票据等渠道进行融资，碧桂园、恒大、恒盛以及佳兆业等港股上市企业更是转向海外市场发行债券和票据，其中还包括了恒大地产以及瑞安房地产在港发行的以美元结算人民币的债券。对于房企的境外融资潮，究其原因，除了境内房企的融资渠道收窄外，众多国际投资机构看多人民币资产也是重要原因。近两年来，房地产行业外资流入的速度在逐年攀升。 再次，在通过资本市场融资闸门近乎关闭之后，近期房企借道信托融资的现象也较频繁。以世茂股份、津滨发展、中华企业为代表，复地集团则设立了房地产基金。从近期来看，部分信托公司更倾向于将资金投向保障房建设及商业地产领域。 此外，瑞安房地产则通过吸引境外优质企业入股的股权融资方式来获取资金。 值得一提的是，从近期对多家上市房企的监测来看，其公布的用途除少数企业用于偿还已有债务外，多数企业将其用以储备企业运营资金，开发现有以及未来新增房地产项目资金。由此可见，此轮环境下的房企融资潮，其原因主要在于未雨绸缪，储备充裕资金以备长远发展。而面对2011年信贷压缩的大环境，房企资金链的收紧已然变成定居。对更多的房地产开发企业而言，面对高企的融资成本，除了拓展非银行融资渠道外，加快项目销售资金的快速回笼以及进行企业间的股权合作也变得非常重要。 | 
发表于 2011-3-8 14:59
