向行家请教回迁房买卖的问题

snarl

   准备购买婚房，看中了杭州城南家园的一处回迁房；找了一家比较大的中介，准备下单，但是遇到些复杂的情况，从来没有买个房，请大家帮忙看看有没有问题。

   但是房主还没有拿到三证，说要交易的话，就要求我们帮助他们先支付回迁面积差价XX万元，然后直接到开发商哪里更名为我们的名字。然后中介给我们办理转按揭，拿到三证后再支付余下的款项。

  不知道这里面是不是有什么风险。有几个疑问，还请专业人氏解答。

  这家房产中介的两个人说法有出入。一个人说(不是经手人)，如果没有三证，是没有办法签合同的，只能签意向书;另一个人一开始是叫我们签意向书，后来又谈到合同。 回迁房在中间办理三证的过程中或者在之后会不会有什么额外的费用和问题？有没有人了解这个楼盘，会不会有什么潜在的问题？

     在网上看到了下面这些文字更增加了疑虑：

       回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。另外须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款。

另：和正常的二手房买卖相比，通过更名这种操作方式，可以省去哪些费用？还需增加哪些费用？

[此贴子已经被作者于2007-3-29 19:40:11编辑过]

snarl

急~~~~

2002l7561

小心谨慎啊!

猫腻太多

2002l7561

买之前所有的三证要先看到,还有卖家的身份证都要看到!

一致才好!

中介在大都是为了赚钱!

我也有过这样的经历!

没有房产证的房子是不允许交易的!

违法的!

房屋管理局是要查的!

你也不受法律的保护!

专炒二手

QUOTE:

以下是引用snarl在2007-3-29 19:33:00的发言：

   准备购买婚房，看中了杭州城南家园的一处回迁房；找了一家比较大的中介，准备下单，但是遇到些复杂的情况，从来没有买个房，请大家帮忙看看有没有问题。

   但是房主还没有拿到三证，说要交易的话，就要求我们帮助他们先支付回迁面积差价XX万元，然后直接到开发商哪里更名为我们的名字。然后中介给我们办理转按揭，拿到三证后再支付余下的款项。

  不知道这里面是不是有什么风险。有几个疑问，还请专业人氏解答。

  这家房产中介的两个人说法有出入。一个人说(不是经手人)，如果没有三证，是没有办法签合同的，只能签意向书;另一个人一开始是叫我们签意向书，后来又谈到合同。 回迁房在中间办理三证的过程中或者在之后会不会有什么额外的费用和问题？有没有人了解这个楼盘，会不会有什么潜在的问题？

     在网上看到了下面这些文字更增加了疑虑：

       回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。另外须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款。

另：和正常的二手房买卖相比，通过更名这种操作方式，可以省去哪些费用？还需增加哪些费用？

楼主提供得信息不是很明确 首先你看过他得拆迁回迁协议书吗？还有他是私房回迁还是公房回迁？如果是公房那可能会相对好办一点 但得有前提条件就是楼主为本地户口，没有购过公房（这个符合），性质好比前几年买公房房卡一样，不过据我所知目前这处漏洞也给政策填补了，好像更名还得派出所出具亲属证明，除非房东有路子要不行不通，这种情况房子土地一定是划拨得所以即使成交也必须支付土地出让金。而如果是私房回迁 ，那更名纯属无稽之谈了，这里首先要解释一下更名，更名是多用于早些年由于市场不规范造成的一手商品房倒卖中得一种行业内部违规操作，具体是甲方取得了某开发楼盘得认购资格或签定定金协议后且在该物业办理产权登记前（就是办三证缴税前）将房屋通过开发商处更名得方式 把购买权转交于乙方 从中牟取额外差价，也就是俗称炒楼花，而近几年由于政策的完善以及房管局对开发商销售监督得加强，这种内部更名方式已被明令禁止，只有开发商一些关系户中可能还有所存在，其余情况必须户口所在地派出所出具亲属证明（你派出所有人的话也好办）且在开发商通融得情况下（加手续费）还能勉而为之。而这套房子如果是私房回迁（可能性相当大），那他势必早已进行过产权登记（之前有3证），从而也就不存在更名得可能性了，这种房子在新的三证办出之前是属于房管局产权冻结范围内，名义上不存在可交易性，但现实中确实可以通过第三方得保障下进行违规操作，而正式得合同签订以及产权过户还是必须得等你上家新的三证办出以后。也就是你现在要关心的就是这块违规操作的可行性和安全性了，首先我们设定该所谓大中介绝对可靠，那么你可以在中介监督下和房东自行签定一个购房协议，内容必须涉及房东三证办出时间，购房金额，过户时间，交房时间以及违约须承担的责任和费用，其次你们双方必须在中介处下等额的定金作为到时违约的赔偿金，中介可靠的话自然是下的越多越好（不过你这个上家连扩面费都拿不出自然可行性有降低了不少），然后就只有等上家三证办出后再签定房屋转让合同进行正常过户了（这时有转按揭情况也可正常处理），这里我要声明一点的是你上家三证办出前的那一系列步骤以及你们三方都不处于法律保障范围内。我表姐三里亭的房子就是这么买成的，双方下了5万定金在中介，不过那个中介里我有熟人比较放心且房东人好才敢做的，要不房东等拿出三证要涨价要反悔要推翻协议那谁都吃不了兜着走。 其他的我看楼主这个所谓的大中介也是盲人摸象可能都没这么做过，除了劝楼主谨慎再谨慎之外我只在这里祝福楼主好运了。

snarl

QUOTE:

  感谢这么专业的回答！

QUOTE:

       据中介说，这个房子之前应当是农民房，之前是没有三证的。房主说他在开发商（拆迁办）哪有熟人，可以更名。更名为我们之后，就可以拿到更名之后的相关文件，中介会为我们检查文件的完备性。然后接下来办三证实际上是以我们的名义来进行办的。也就是说，更名，交完扩面费之后，房子实际上已经是我们的了，办三证也是中介去完成。

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      对于更名的过程我相信是可以完成的，因为钱在我们手上，如果到开发商哪里去的时候，不能更名，我就就当没有这回事就完了。但是这里更名能不能得到房管局的认同？有没有什么问题在里面呢？我担心我们的XX万元钱帮他们交了扩面费之后，如果出问题，就打水漂了。

QUOTE:

   这件事听起来合不合理，存不存在可能性。大家有没有听说过这样的事。如果这事听起来这么麻烦，是有点不敢买了。

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以下是引用专炒二手在2007-3-29 21:02:00的发言：

楼主提供得信息不是很明确 首先你看过他得拆迁回迁协议书吗？还有他是私房回迁还是公房回迁？如果是公房那可能会相对好办一点 但得有前提条件就是楼主为本地户口，没有购过公房（这个符合），性质好比前几年买公房房卡一样，不过据我所知目前这处漏洞也给政策填补了，好像更名还得派出所出具亲属证明，除非房东有路子要不行不通，这种情况房子土地一定是划拨得所以即使成交也必须支付土地出让金。而如果是私房回迁 ，那更名纯属无稽之谈了，这里首先要解释一下更名，更名是多用于早些年由于市场不规范造成的一手商品房倒卖中得一种行业内部违规操作，具体是甲方取得了某开发楼盘得认购资格或签定定金协议后且在该物业办理产权登记前（就是办三证缴税前）将房屋通过开发商处更名得方式 把购买权转交于乙方 从中牟取额外差价，也就是俗称炒楼花，而近几年由于政策的完善以及房管局对开发商销售监督得加强，这种内部更名方式已被明令禁止，只有开发商一些关系户中可能还有所存在，其余情况必须户口所在地派出所出具亲属证明（你派出所有人的话也好办）且在开发商通融得情况下（加手续费）还能勉而为之。而这套房子如果是私房回迁（可能性相当大），那他势必早已进行过产权登记（之前有3证），从而也就不存在更名得可能性了，这种房子在新的三证办出之前是属于房管局产权冻结范围内，名义上不存在可交易性，但现实中确实可以通过第三方得保障下进行违规操作，而正式得合同签订以及产权过户还是必须得等你上家新的三证办出以后。也就是你现在要关心的就是这块违规操作的可行性和安全性了，首先我们设定该所谓大中介绝对可靠，那么你可以在中介监督下和房东自行签定一个购房协议，内容必须涉及房东三证办出时间，购房金额，过户时间，交房时间以及违约须承担的责任和费用，其次你们双方必须在中介处下等额的定金作为到时违约的赔偿金，中介可靠的话自然是下的越多越好（不过你这个上家连扩面费都拿不出自然可行性有降低了不少），然后就只有等上家三证办出后再签定房屋转让合同进行正常过户了（这时有转按揭情况也可正常处理），这里我要声明一点的是你上家三证办出前的那一系列步骤以及你们三方都不处于法律保障范围内。我表姐三里亭的房子就是这么买成的，双方下了5万定金在中介，不过那个中介里我有熟人比较放心且房东人好才敢做的，要不房东等拿出三证要涨价要反悔要推翻协议那谁都吃不了兜着走。 其他的我看楼主这个所谓的大中介也是盲人摸象可能都没这么做过，除了劝楼主谨慎再谨慎之外我只在这里祝福楼主好运了。