投资客告别北上广深 千亿炒楼资金撤离一线城市

tigerbrother

http://www.sina.com.cn  2011年04月01日 22:35  华夏时报

　　告别北上广深 投资客撤离一线城市
　　本报记者 陈岩鹏 王海春 周开平 北京、上海、广州、深圳报道
　　不断从紧的楼市调控和房地产市场陡增的变数，在改变着投资者的预期，悲观情绪也正在炒房客中蔓延。
　　“所有的调控政策都指向北上广深一线城市，现在再进去成本太高了。这些城市房价的涨幅在放慢，翻筋斗地涨已经不可能了，所以只能选择撤离。”3月30日，北京浙江商会副会长、浙江炒房团的带头人陈俊在接受《华夏时报》记者采访时表示。
　　短短的一个多月，从史上最严的“限购令”，到最严的控房价目标，楼市调控一波又一波的寒流冲击着北京的房地产市场。本报记者深入调查发现，北京、上海、广州、深圳等地的房产投资客已基本从住宅领域退出，上千亿的炒楼资金正在从一线城市撤离。
　　撤离北上广深
　　3月30日，记者来到位于中关村(8.81,0.12,1.38%)南大街上的韦伯豪家园，这里的一套100多平米的公寓便是陈俊在京炒楼的第一个杰作。
　　“2001年我买的期房，每平米8200元，现在已经涨到4万元，涨了近5倍！”陈俊讲述着房地产投资带来的暴利。这只是个缩影，因为2005年北京三环以内的房屋均价每平米5000元左右，而现在的均价为35000元，涨幅也在6到7倍之间，“过去这些年，除了房地产，还有别的行业有这么大的利润空间吗？”他反问记者。
　　可是，如今好景不再。
　　陈俊说，他现在不会在北京投资房地产，也不建议在其他一线城市投资。他的理由是，一线城市投资房地产的成本高、回报率低，利润空间小。“拿北京来讲，房价不会像前几年那样涨四五倍或者六七倍了。当然，没上涨空间也不是不可能，只可能缓慢推进，一年涨个10%左右。但如果这样，投资的意义就不大了。”
　　据介绍，浙江炒房团的心理预期是年30%到40%的收益率。显然，目前在北京投资住宅已经没有了市场，而作为地产投资客风向标的浙江炒房团，也只能选择撤离。
　　无独有偶，在广州、深圳炒房的刘建文，最近的日子也不好过。
　　2004年就开始在深圳炒房的刘建文，经历了房地产市场波动的风风雨雨，“像坐过山车一样。”“最好的年份在2008年之前。”他说，房子一两个月内就能出货，资金周转快，“赚的也不少”。2008年房价微跌，他认为广深一线城市房价已达到顶点，开始转战武汉、长沙等二线城市。
　　但很快，刘建文发现自己犯了错误。“没想到此后房价一路猛涨。”他又随着炒房团回到广深一线城市。他得出的结论是市场很难看懂，炒房要的只是胆大。而现如今，在新一轮调控面前，他陷入了更大的困惑当中，“有钱人不能买了，一般的工薪阶层买不起，我们的资金被套在里面。”
　　刘建文在广州、深圳还有多套房产，毛坯房只能选择空置。为了缓解越来越重的资金压力，他开始把带装修的房子拿出来出租。“天天有人打电话给我，问我买不买房。现在哪里还敢买啊？手里的房子还处理不出去，再说也限购了。”他向记者诉苦。
　　自去年各地的限购令出台后，刘建文的炒房团经历了前所未有的打击。每个月炒房团成员都会定期聚一次，相互沟通一下信息，但团里的悲观情绪越来越严重，甚至有人开始预言房价会跳水降30%到40%。
　　而在另一座一线城市上海，房产投资客也已基本从住宅领域退出。本报记者在多方采访中了解到，除了一部分投资客从住宅转投到上海的办公楼和商铺市场外，其他绝大多数投资客正在撤离上海。
　　一种悲观情绪正在炒房客中蔓延，炒楼资金正在从一线城市撤离。
　　调控发力
　　国家一轮接着一轮的楼市调控政策在发酵。而与二三线城市相比，一线城市出台的房价控制目标更为严厉，这更加速了炒房客撤离的步伐。
　　日前，上海和深圳均提出今年新建住房价格或指数涨幅要低于年度GDP和居民人均可支配收入的增长水平的控制目标。北京的最为严厉，是目前唯一提出“稳中有降”房价控制目标的城市，也是唯一明确提出“下降”的城市。但从目前公布的二三线城市房价控制目标来看，大多数省会城市已经公布的房价控制目标，基本都是在10%左右。
　　道邦房产董事林荣时认为，这个政策背后大有文章。他对记者说：“为什么要出房价控制目标？这其实是政府在表态：政府一定要把房价涨幅过快的势头压下。而且，这个目标公布之后，一定会有相应的配套政策和管理办法出台。从这个角度看，这可能是上海又一轮新政策即将出台的标志。”
　　至于是否会有进一步的调控政策出台，上海市住房保障局相关人士回复本报：相关部门还在研究中。不过，这并不是最重要的，重要的是，一线城市的控价措施必然会对商品房市场产生冲击。
　　“上海的高档房对价格的影响非常大。如果一个10万元/平方米的豪宅成交，即使楼盘本身房价没有上涨，但这个区域的销售均价也马上会被拉高。所以，今年政府一定会严格控制高档房的上市量和成交量。而高档房也是投资客较为集中的一个领域，市政府一定会严格管理的。从这一点来看，高档房的销售肯定会首先受到冲击，做豪宅的开发商今年将面临不小的压力。”同策房产研展部经理夏宇告诉记者。
　　3月31日，中国社会科学院城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞在接受《华夏时报》记者采访时表示，炒房团撤离一线城市是件好事，说明国家采取抑制房地产投资和投机的政策和措施在发挥作用，投资客对一线城市房价上涨的预期发生了改变。
　　对于这一点，陈俊和其他投资客有着切身的体会。“从2005年开始楼市调控到现在，所有调控政策指向的都是北上广深一线城市，而且调控的重点也都是住宅地产。”陈俊说。
　　尤其是北京2月份出台的“限购令”，给炒房客的打击最为沉重。其中的一条是，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。陈俊称其为“同命不同价”。
　　转战二三线城市
　　炒房团虽然已经开始撤离一线城市，不过，他们并没有把资金从房地产市场撤出，而是开始向二三线城市转移。
　　一位温州投资客告诉记者，如果在上海没有合适的房产投资机会，他将会选择在周边有潜力的一些三线城市购买房产。有这样想法的投资客并不占少数，记者在采访中了解到，绝大多数撤离上海的投资客，正在向江浙地区的昆山、太仓、南通、淮安、常熟、嘉兴、海宁等三四线城市转移。
　　而针对争购的投资客，在上海周边的三线城市的开发商已经展开了一场广告大战，他们纷纷打出了“三线城市不限购”的招牌，吸引上海的投资客到太仓、南通等地购买住宅、商铺和办公楼。
　　陈俊带领的炒房团已经开始在二三线城市布局了，最近他走访了安徽、江苏、山东、河北等省份的十五六个城市，他说，这些城市要扩容，需要大量商人到那里投资，不仅没有限制，而且还有很多优惠政策，政府很欢迎他们。
　　“二三线城市的限购和限价只是做做样子，他们不像北京财大气粗能折腾得起，所以不能套用北京的做法。如果那样，会完全影响城市化的进程。”陈俊在走访中发现。
　　业界也对一些城市过于宽松的房价控制目标产生了质疑。倪鹏飞说，部分二三线城市出台的调控目标值得商榷和推敲，国家有关部门对房价目标的准确表述是“回归到合理的水平”，也就是房价过高的城市应该降下来，其他城市允许小幅上涨，但从公布的目标综合来看，上涨的幅度仍不小。
　　除了二三线城市的政策环境相对宽松外，炒房客还对这些城市房价上涨有着较强的预期，因为占房价一半的土地价格在涨，其他钢筋水泥等原材料价格和人力成本也在涨，必然推高楼市的价格。陈俊认为，如果运作得好，两年内二三线城市的房价翻一番很轻松，如果没有调控，一年就能达到。
　　不过，倪鹏飞并不认同陈俊的观点，“投资者也未必正确。”在他看来，未来五年新增3600万套保障房对房地产市场影响很大，因为从供给的角度看，保障房和商品房的供给量是一样多的。此外，一些二三线城市的房价已经比较高了，“这些城市房价的上涨空间没有想象的那么大。”倪鹏飞说。

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在他看来，未来五年新增3600万套保障房对房地产市场影响很大，因为从供给的角度看，保障房和商品房的供给量是一样多的。此外，一些二三线城市的房价已经比较高了，“这些城市房价的上涨空间没有想象的那么大。”倪鹏飞说。

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