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杭州楼市后期走势
和高架对38号地块的影响
房价一路高扬；大多数老百姓持币观望的态度；有说一定会跌，也有说肯定会涨，较之当初众口一词说“涨”的乐观局 面，现在颇有点山雨欲来风满楼之势。不过行业认可的数据是：本次房交会成交量仅为去年的26％，比上届下降281％。杭州楼市今后的走势究竟如何?
下列因素在起作用：
1． 市场规律：
当房价上升，需求就会下降，房价涨得过快，肯定就会有一部分的需求被赶出市场，因为购买力是有限的，收入增长的速度没有房价增长的速度快。目前杭州房价涨得过高过高，肯定就会有一部分的需求被赶出市场，因为购买力是有限的，收入增长的速度没有房价增长的速度快。目前市场60％以上的人在观望，只有30％左右的人还有购买欲望。
2． 供 应 量：
这几年杭州市已经增加了土地供给量，再加上银根进一步紧缩，企业要尽快出货收回成本，个人投资者也将急于出货兑现，会导致供应量增加。
3． 需 求 量 ：
今后银行不再借钱支持炒房行为，一部分投资需求会受到抑制。此外，老百姓受到“买房赚钱”的影响，纷纷买房，结果需求被放大了，这部分需求也会理性回归。
4． 调控政策 ：
政府陆续出台了一些，对房地产市场肯定会构成影响。这次的宏观调控让人们常常想到1993年的宏观调控对经济、企业和商人带来的巨大冲击和影响。2004年中国经济情况和1993年情况完全不同了，10年已经过去了，在今天的经济中，市场经济占的比重越来越大。政府在这次宏观调控的过程中。也会很好吸取1993年的经验教训，会采取更加慎重、稳妥时办法，不会让中国的经济大起大伏，像坐过山车一样。这次经济调控，从目前来看，绝大多数都是经济的手段，经济的手段对好的企业、好的房地产公司不会有太大的影响，反而可能会带来一些发展的机会。现在来看，这些宏观调控措施还是见效的：开发商普遍比较谨慎，投资更加理性。
5． 倡导合理消费：
当前，在这个过程中，民众、政府透支现象十分严重，房地产开发商负债率过高，盈利能力远没有公众估计的那样高，民众按揭的负担过重，住宅市场价格虚高，加大了金融风险。目前政府就是正确引导合理消费。所谓合理消费就是按能力选择合适的消费方式。买得起商品房就买商品房，买不起商品房就买经济适用房，再买不起经济适用房的可以先租房，如果租房也有困难可以申请政府廉租房的福利。在过高的房子消费上，对一个城市的发展是具有巨大的杀伤力的：影响了城市的投资环境，不利于拉动消费，不利于居民改善居住条件。经济适用房价位低廉，房产品质受一定影响。从长远上看，这不利于城市的进一步发展。
6． 土地的价值：
有关数据说全国有70万亩土地在发展商的手里，实际上这是非常危险的。政府的土地政策不鼓励房地产发展商不在土地上面创造价值，而只是坐在这块土地上，等土地的升值去赚钱。在调控政策的影响下，杭州那些囤积土地的开发商开始坐不住了。他们拿地时很大程度上仍然依靠银行的贷款。银根收紧，如果不抓紧开发，资金回笼将很困难。如果开发又要面临资金难题。银行认为风险比较大，它不会支持你。
在带有强势的调控政策的支配下，开发商选择的余地很大，他们非要等土地价格降下来再买。越是现在看起来偏远荒僻的地方将来可能升值潜力越大，而地价昂贵的繁华地区反倒不—定能再升值了。
杭州楼市今后的走势
根据上述六方面的因素，杭州房价将明显调整和降温。从政策上看这次国家宏观调控完全可以相信现任国家领导人的宏观调控能力，不必担心会导致不良后果，因为国家只是在为房地产降温，并不是要停顿房地产行业。
专家认为杭州的楼市是整个浙江的楼市，杭州的楼市有几方面的超越。1。浙江经济的超越的发展。2。浙江楼市品质的超越发展。3。房价的超越。4.最新的2003年杭州GDP统计是15%以上，达到2092亿。因此，杭州的楼市有着巨大的市场需求。其次，杭州的楼市不可能回到10年前的情况，不会出现大起大落的情况。
短期来看，后市我们认为：
1.市场的调整幅度
在最高点向下最低点20%的幅度。主要的依据是土地出让的成本和政府本身和银行的利益。
即1.7万/平方米的单价，调整后为1.4万左右。1.5万/平方米的单价调整后为1.2万左右。文教区的楼市单价从9500元/平方米调整到7800-6800元/平方米。闲林地区由于配套和公建的不确定性，目前公寓4200元/平方米调整后单价应该在3500元/平方米-3200元/平方米。市场的调整特征是逐渐向下，5月-10月是观望期，11月-明年4月价格到为期，明年5月开始以后的市场特征是有起伏跌宕的，此时市场的供应和需求总量将起作用。因此，杭州明年5月以后的楼市将是动态平稳的，需求开始回升的阶段，也是楼市买卖市场动力相当的阶段。真实的价值应该回到2003年5月初的阶段。
2.市场的有价无市
如果市场的调整力度存在，但是开发商和投资客力量存在平衡，那价格不会出现上述的恐慌的极点。
后市银行和其他类似物业税的政策等，如果没有更大的利空出现的话，那市场的有价无市将会持续到2005年的5月份以后左右。从杭州和浙江的经济面来看，明年5月以后的市场应该是平衡的市场。此时的市场价格水平应该在今年的价格水平的-10%的调整水平，既1.7万/平方米的物业，价格向下至1.53万/平方米；1.5万万/平方米的向下至1.35万/平方米；9500万/平方米向下至8500万万/平方米。市场在此价位上又会活跃起来。但上升的压力会很大，投资的力度会很小，自住型的消费群体将成为主体。
3．总价概念会将控制消费的冲动
所谓市场趋向理性的分析是指：杭州存在着真实的旺盛需求，但消费的理性程度和根据个人的经济能力来控制房产品的总价。市场趋向理性，总价概念会将控制消费的冲动，市区中小户型将占主流。
中长期来看，对后市我们认为：市场稳中有升，上下起伏，年的增长幅度在3-5%左右。各个层次的房产品分类清晰，档次拉开，品质提高，需求平稳。市场步入规范的发展期，竞争将十分激烈。
杭州的城市发展空间主要在城北
东西高架桥的建立，不论从杭州版图还是从公建，交通的出入配套等方面看，杭州的地域中心在东西高架两侧。因此，城北老工业区和城西北的三墩大学区，城北莫干山路，汽车北站沿线地区将是明后年杭州旧城改造和新区副城的主要地域。而半山地区的改建规划今年上半年已经出台。今年的土地出让中，三墩四块和城北莫干山路沿线两块已经说明了上述的观点。半山的土地估计在下半年以后会出台。
38号地块受当前市场的影响程度初步分析
38号地块目前存在着两个不利因素。一个是当前的政策调整，房价受到打压；其次是高架桥走过地块的正面。因此，上述的地块开发存在着开工建设和高架建设碰头难度增加，市场价值特别是商铺价值受到较大影响！
综合前述的分析
目前城西兴财房产楼盘周边的二手房市场价格已经从7000元/平方米降到6300元/平方米，耀江文翠苑的商铺从开盘时的12000元/平方米，上升到18000元/平方米，目前又回到12000元/平方米的价格，并且急于在市场上脱手。杭州市5月份二手房市场状态是有价无市。据二手公司的信息披露，二手市场中文一路上的商铺有大量的挂出。
我认为： 该区域的市场价格会有很大的影响，其中住宅的市场价格会有15%-20%的影响，商铺的影响肯定更大，具体的的影响程度目前很难估计，估计有30%的影响程度。
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发表于 2004-6-8 14:17
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