写字楼为什么不能买

m-16

做写字楼就是做中长线(在杭州这个市场),相对的来说利润不如商铺和住房来的高,但这也是现阶段的情况,从长期来看写字楼还是有投资价值的,但要选好地段,还有就是不要有炒楼的心态来做.

大老哥

影响写字楼租金的几个因素： 与上海和北京的写字楼比，无论是售价和租金都比上述二地低得多，为什么呢？ 首先当然上海和北京是国际大都市，杭州是一个省会城市，而且是一个旅游城市，国际化程度非常低，据称在上海一地的台胞就是30多万人；再加上众多的外资机构，多如牛毛的国内各省的办事机构，这是最主要的原因； 其二：不合理的政策，是造成写字楼需求不旺，比如：住宅里可以办公司；机关单位造大楼出租，国家投资的大楼，租金却成了一些人的福利，这部分国有资产的流失，谁也不说？！！ 现在机关与机关之间，福利好坏也差得很多，有的单位好就好在用房租搞福利。还有一个怪现象，就是事业单位或机关出租房子，凭合同是可以免税的，但私人出租，就不能免的。 举个例子：象学院路上的原海关办公楼，现就全部用来出租了，这些租金可能大部分要进一些人的口袋了。所以：这些是杭城写字楼一直不旺的根本原因。

大老哥

当然还有一些其它因素，比如，浙江的投资或机机者，从来来炒写字楼的，温州尤其是这样。 这一方面：是习惯问题，前些年，投资住宅收益大，主要不是今后的租金高，而是房价涨得快；加上住宅的需求基数大，容易脱手。所以，人们投资住宅的热情要远远大于写字楼。 另一方面：房子本身的一些因素也制约了人们的投资热情，比如使用年限，（写字楼和商铺的土地使用年限是四十年）；写字楼的使用成本高，象物管一般要3－8元一个平方／月；还有写字楼的交易成本高，写字楼出售要交5％的综合营业税，300万的房了要卖了，税就要交20万，如果交易十次房子，税就超过了房价。还不知道要不要交20％的所得税，如果还要交的话，那就太狠了点。

大老哥

一般的投资者，投资写字楼要注意的几个问题： 一是：要量力而行，这是所有的投资都必需遵循的一个原则；前些天我看到有人在这儿说，从此以后一发不可收拾，每年买二套房子。。。。。这个朋友，要么是在吹牛，要么就是大量借贷；如果是大量借贷搞投机，我认为虽然说前几年有人利用这个发了财的话，但并不一定是我们学习的榜样，因为所有的投资都是有风险的。 二是：投资写字楼，要有长期的打算，也就是说要用闲钱投资，不能急功近利。我的体会是，投写字楼一定要有个长远打算，所以不能在租金上满打满算，要留有余地。比如说：按揭的成数不能太高，一般不能少于50％。稳定的租金回报和较长时间的增值回报是我们投资写字楼的目的。

[此贴子已经被作者于2004-6-23 14:45:44编辑过]

chinafxh

朝晖路的地段现在应该算是好的了，被杭州ZF称为中央商务区，我所在的小区有2幢联体的楼，一幢是写字楼，一幢住宅。当初写字楼的价格比住宅便宜，但是很多投资客和黄牛还是选择了住宅，因为ZF允许在住宅楼开办公司，美其名曰：为创业者提供更多的便利。不知道伤害了多少正常住户的心。个人认为在杭州投资写字楼不是很好。

zjw

当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，而不能像住宅一样，可以自己住。 购买写字楼的贷款利率与住宅不同，要高于住宅利率近1个百分点。另外，还有房产税等需要缴纳的各种税费，约占投资额的20％左右。

大老哥

投资写字楼的税负要比住宅高得多： 投资写字楼还要注意一个问题，就是写字楼的税负较重（和商铺一样）： 1：契税是3％，住宅是1.5%。如果是100万的写字楼，要交三万的契税。 2：交易税高，要交5％的综合税，如果说100万买进的房子。１１０万卖出，因为卖出时要交5.5万的 综合税.算上物业维修基金，一定是亏的。 还没有算上20％的调节税，我在这儿也要问一下那位大虾，交了5％的综合税，还要交20％的调节税吗？

[此贴子已经被作者于2004-6-23 15:01:03编辑过]

zjw

以下是引用大老哥在2004-6-23 14:22:56的发言： 当然还有一些其它因素，比如，浙江的投资或机机者，从来来炒写字楼的，温州尤其是这样。 这一方面：是习惯问题，前些年，投资住宅收益大，主要不是今后的租金高，而是房价涨得快；加上住宅的需求基数大，容易脱手。所以，人们投资住宅的热情要远远大于写字楼。 另一方面：房子本身的一些因素也制约了人们的投资热情，比如使用年限，（写字楼和商铺的土地使用年限是四十年）；写字楼的使用成本高，象物管一般要3－8元一个平方／月；还有写字楼的交易成本高，写字楼出售要交5％的综合营业税，300万的房了要卖了，税就要交20万，如果交易十次房子，税就超过了房价。还不知道要不要交20％的所得税，如果还要交的话，那就太狠了点。

写字楼的土地使用年限是五十年 商铺的土地使用年限是四十年

大老哥

zjw说的对,写字楼是五十年.

xy

"要交5％的综合税，如果说100万买进的房子。１１０万卖出，因为卖出时要交5.5万的 综合税"????????????????? 是卖价的5%还是差价的5%?

大老哥

投资写字楼还要注意些啥问题： 我说过投资写字楼要有长远观点，因为买写字楼的人一般不是公司买,所以买的人不多,就是说接盘的人少，变现能力差。 再一个就是，要注意政策导向，比如说：在高新区注册的高新技术公司，因为有免税的政策，一般来说比较好出租，象文三路一带，但这一带以中小型的IT企业为主，户型一般不要太大，以100－200平方的房子为宜。前几年去过伟星大厦，180平方的房了，年租金要15万，当时的房价又低，是非常适合长期投资的。 象黄龙一带，进驻的一般是大企业和国外的大公司，所以，面积小的房子反而租金上不去。

[此贴子已经被作者于2004-6-23 15:21:17编辑过]

大老哥

以下是引用xy在2004-6-23 15:10:56的发言： "要交5％的综合税，如果说100万买进的房子。１１０万卖出，因为卖出时要交5.5万的 综合税"????????????????? 是卖价的5%还是差价的5%?

总价的5％

我爱现代城

大老哥的意思是不是写字楼要交总价的5%+差价的20%？

zjw

以下是引用大老哥在2004-6-23 15:20:03的发言： [quote]以下是引用xy在2004-6-23 15:10:56的发言： "要交5％的综合税，如果说100万买进的房子。１１０万卖出，因为卖出时要交5.5万的 综合税"????????????????? 是卖价的5%还是差价的5%?

总价的5％ [/quote]买卖差价的5。55% 果说100万买进的房子。１１０万卖出，卖出时要交5550元综合税

大老哥

有人说交了．5％的综合税，就不用交20％了。但又有人说二者都要交，我因为没有实践过，所以也搞不清，请知道的朋友解答一下。艳阳天兄弟，你说说好吗？

xy

我也记得是差价 交5万多税太吓人了.

一壶

老哥讲的非常有道理，操作性很强。 我的考虑有个前提，就是担心调整，这样写字楼出租就会先萎缩。如果上面的我说的问题存在，写字楼的比价会比较低，在低价买写字楼也还是可以的，但是我们前面是高涨期间，就怕买的写字楼没有足够低，也含了泡沫，价格跌的时候，需求萎缩的快，出租收益少，卖又很困难。而住宅毕竟还有退路。 考虑的角度不同。和老哥交流很愉快。

zjw

以下是引用大老哥在2004-6-23 15:26:25的发言： 有人说交了．5％的综合税，就不用交20％了。但又有人说二者都要交，我因为没有实践过，所以也搞不清，请知道的朋友解答一下。艳阳天兄弟，你说说好吗？

别艳阳天兄弟啦 我说的不会有错 艳阳天兄弟不是农税中心的 87234185自己去问

大老哥

其实，要是房地产产生周期性下跌，任何房产都会有被套的可能，你说住宅租来出去可以自已住，但如果房子理一套，是二套或三套，那就不可能都自已住，对吧！

大老哥

以下是引用zjw在2004-6-23 15:25:06的发言： [quote]以下是引用大老哥在2004-6-23 15:20:03的发言： [quote]以下是引用xy在2004-6-23 15:10:56的发言： "要交5％的综合税，如果说100万买进的房子。１１０万卖出，因为卖出时要交5.5万的 综合税"????????????????? 是卖价的5%还是差价的5%?

总价的5％ [/quote]买卖差价的5。55% 果说100万买进的房子。１１０万卖出，卖出时要交5550元综合税 还用交20％的所得税吗？ [/quote]