从深蓝广场来看绿城的利令智昏（兼驳四公子）

胡一刀 · 发表于 2004-9-3 16:51

众所周知，4P第一P就是产品，4C第一C就是顾客需求，而所谓4P向4C的变化，是一种观念的变化，并不是本质的变化。依我看，4P与4C只是学者们玩的一种噱头。

所以四公子所说绿城的战略转移，其实只是一种臆测而并不存在，最多只是绿城经营层的思路略进了一步而已。

即使当初桂字系列也并非对购买人群不加考虑，绿城的产品基本上都是超前于杭州市场的，其购买人群也是略高于普通楼盘的。

而深蓝出现的变化确是有的，但那是一种对市场判断的失误。

不要把绿城看作神，绿城也会犯错误。在深蓝正式销售之前，宏观调控尚未真正开始，杭州市场仍然一片大好，此时的市场形势只能用一句话来形容：“人有多大胆，地有多大产。”因为政府、银行、开发商、炒房客的潜意识攻守同盟，使房价成为只会上升不会下降的直升火箭，房价屡创新高。而绿城的管理层看到，由市场上涨所带来的利润，已经大部分滑到了炒房客的口袋而不是自己的口袋，于是出现了不平衡心态。同时，据说宋卫平对二手房市场白马超过绿园的价格非常恼火，再加上深蓝项目建筑和装修成本较高，促使了绿城创出天价。

但是，如果没有中央政府的宏观调控，甚至是稍晚一点出台政策，深蓝的销售也不会出现任何问题。因为杭州的需求是畸形的，说到底，不是真实需求而是消费信心在支撑市场。从购买能力看，即使是那些跟着绿城的黄牛们，也足以一抢而空。

而调控政策确是那么不合时宜地来了，对于投资客来说，决不会迷信到把自己赚来的钱再还给绿城的地步，实际上，对于房价，投资客远比实际使用者敏感得多，一有风吹草动，马上就会收缩，于是便出现了目前市场需求的大幅萎缩。

从客观上，深蓝成了众矢之的，正是深蓝使得朝晖一带甚至杭州房产市场二手房房价大幅上扬，这也使许多保守派对绿城大为不爽，毕竟房产的大幅上扬，意味着泡沫的增加，从而导致整个房产市场的不健康循环。

枪打出头鸟，中国企业更是如此，房产界的顺驰只是第一个破灭的大泡沫，或者说是宏观调控的第一个牺牲品。我并不是说绿城会因为深蓝而怎么样，绿城树大根深，不会经不起这一点风浪。而就深蓝已销售近半的情况来看，收回成本早已不是问题。但可以预见的是，深蓝的销售不会那么顺利，其传播也必须得谨慎，弄不好就会把自己搞到被动局面中去。当前，深蓝只有比以前更低调，以更虔诚的心态把产品做好，样板房出来以后，产品一定会给市场带来震撼。再不济，等现房后，相信也会有人买单。

但尽管如此，出现销售迟缓甚至到了卖现房的地步，也会一定程度上使绿城名声受损，起码是伤害了一些忠诚投资客的感情。

所以说，绿城给深蓝定出的高价是不明智的。

又及：高架边实在不适合建如此高档的楼盘，如果换在绿园，无疑会更好。

欧阳四公子 · 发表于 2004-9-3 17:04

第一,市场经济,商业社会,绿城地产没理由不清楚.价是他定的,房是客户买的.不存在道德问题,只是心态问题.不是为房产商便护,这是一个正常的操作.期望越高,风险越大,这也是代价.

第二,桂字意义的单独拎开看,与现在的桃花源没有差别,问题在于各地楼盘的拷贝.这是一种主力产品,基础产品的异地拷贝.完完全全的产品主义操作思路.

第三,作为商人,作为企业,关注的无非是产品和客户,如果说从产品到了客户,还算不上战略性转移,试问,何为战略转移.

第四,4P4C作为理论的存在本身并不具有任何结局性意义,关键在于谁去操作,也不在于是否有人提过,1+1=2,谁都知道,但我们天天在做这样的算术.我们并不因此比以前笨了多少.

第五,楼盘的目标,是销售一空,企业的目标,是集团利润最大化,长远化.深蓝的售价,在公平交易基础上,绿城放弃短期销售一空的想法也未必不可能.因为,在今后的几年中,如果有周边城市开发,只要比深蓝价位低,就可以迅速大规模获取利润.

第六,

欧阳四公子 · 发表于 2004-9-3 17:08

第六,不要轻易低估黄牛的评判力,黄牛对房价的期望值,要比居住者高出一个利润空间.黄牛对个人购房的判断力并不亚于开发商.

第七,正因为树大根深,所以不会担心深蓝,也不会在利润上压宝给深蓝.只能说是一次战略性牺牲.也正因为树大根深,可以高屋建瓴,将目光放远.这是绿城与一般开发商的本质区别.

胡一刀 · 发表于 2004-9-3 17:11

我是说其实不存在这样的转移.

深蓝和桂系列不一样,是因为地段决定,这样的块段能盖桂花城的房子吗?听说金色闲林仍然是桂花城风格的啊!

而客户导向,是市场经济中任何一个聪明点的企业都想得到的,这不是耸人听闻的战略转型,只能说是略有调整而已.

深蓝这样的操作,是存在一定风险的,如果宏观调控继续深入,深蓝会面临降价的压力.

绿城并没有打算卖得时间长,谁都知道,房产公司的资金永远是多了几口锅少了几口锅盖,如果能早点回笼,其它市场的资金压力就能得到缓解.

所以,是失误,不是转型.

欧阳四公子 · 发表于 2004-9-3 17:12

商业社会,风险自担,任何指责商人利令智昏的行为都是不明智的.

只要市场存在竞争品,只要市场允许其它企业进入,只要不存在行业垄断.任何行为,都是企业个人行为.

欧阳四公子 · 发表于 2004-9-3 17:13

地段___________________产品

中间可以有无数的填空..

真的..

不信你在现在办公的地方的基础上...

除了现在的产品定位..

你再尝试着在原先的条件下推导试试..

而桂字与周边楼盘的区别..就是实践的证明..

欧阳四公子 · 发表于 2004-9-3 17:14

以下是引用胡一刀在2004-9-3 17:11:48的发言：
我是说其实不存在这样的转移.

深蓝和桂系列不一样,是因为地段决定,这样的块段能盖桂花城的房子吗?听说金色闲林仍然是桂花城风格的啊!

而客户导向,是市场经济中任何一个聪明点的企业都想得到的,这不是耸人听闻的战略转型,只能说是略有调整而已.

深蓝这样的操作,是存在一定风险的,如果宏观调控继续深入,深蓝会面临降价的压力.

绿城并没有打算卖得时间长,谁都知道,房产公司的资金永远是多了几口锅少了几口锅盖,如果能早点回笼,其它市场的资金压力就能得到缓解.

所以,是失误,不是转型.

想得到未必做得到..中国企业不缺理论指...缺乏实践能力与魄力..

魔鬼的诗篇 · 发表于 2004-9-3 17:15

简单的说，绿城去年先感知到了20%的力量

精装修可以通过装修补偿来避免20%的税

绿城自己人为了内部认购号的争夺说明了问题

但偶想20%的终止应该在绿城计划外

欧阳四公子 · 发表于 2004-9-3 17:15

深蓝不会降价...绝对不会...个人观点..绝对了点...

胡一刀 · 发表于 2004-9-3 17:15

企业当然有权自主决策,风险自担.

旁观者也尽可质疑指责,只要不是无理谩骂,

更何况口水楼市,文责可以不负,呵呵!

我也喜欢绿城,但不迷信.

欧阳四公子 · 发表于 2004-9-3 17:16

错了...中止在理解政治的所有人的设想之内...

欧阳四公子 · 发表于 2004-9-3 17:18

以下是引用胡一刀在2004-9-3 17:15:42的发言：
企业当然有权自主决策,风险自担.

旁观者也尽可质疑指责,只要不是无理谩骂,

更何况口水楼市,文责可以不负,呵呵!

我也喜欢绿城,但不迷信.

呵呵...

这是滴..

但利令智昏好像过了点...

如果他们放弃了做产品了..

那我觉得可以骂..

哈哈...

说到迷信...过了..

哈哈...

我不是一个会迷信任何人或事的人..

胡一刀 · 发表于 2004-9-3 17:20

打个赌又如何,
我赌深蓝会降,
只不过这个时间有点长了,
其实我也没把握赢的
只是不那么绝对而已.

变相的有可能的,
如果逼得紧的话,
绿城可以改为简装,
房价降到一万三,
可能会发卖一些.

只是说说.

胡一刀 · 发表于 2004-9-3 17:20

为了利益导致决策失误,不是利令智昏又是什么?

欧阳四公子 · 发表于 2004-9-3 17:21

好...

嘎嘎....

赌一局.

但是...中国的市场我不跟他赌...在正常的市场状态下...我赌他坚决不降..

恰好寂寞 · 发表于 2004-9-3 17:21

你们继续我旁观

欧阳四公子 · 发表于 2004-9-3 17:22

以下是引用胡一刀在2004-9-3 17:20:50的发言：
为了利益导致决策失误,不是利令智昏又是什么?

我认为没有失误...这需要市场来验证...我们谁说了都不算...也许这个项目失利了...或有大量尾房...但集团利益不会损失..

就像天都城...到现在..你要说项目怎么成功了...大家都可以看见..但利益集团的利益..并没有少..

胡一刀 · 发表于 2004-9-3 17:22

什么叫正常的市场状态?

政策是不是一种不可抗力?

我看这样好了,

就三年说事,

你赢了请你香格里拉吃大餐.

欧阳四公子 · 发表于 2004-9-3 17:23

也就说大家都降了...开始抛售了..那就不好说了是吧..

好的...我也老地方请好了..哈哈..

胡一刀 · 发表于 2004-9-3 17:24

如果现在的局面,
不是绿城预想的局面,
就是失误.
你能接触到绿城的人
最好问问陈*
他现在是怎么想的

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