东方福邸二次开盘价格分析 权威发布

公元大厦

口水上几个帖子对东方福邸二次开盘价格的判断非常业余，为了楼市健康发展提高人民群众的判断能力，本人不得不出马做一个关于东方福邸二次开盘价格分析的权威发布：

1.  首先必须选择有较大可比性的对象，即总价，面积，楼层较为接近的中间套户型，选择一期10号楼和二期4号楼的中间段楼层12楼左右。
2.   实际价格：4号楼（174方）  12层（实际）28000元左右，10号楼（196方）12层24000左右。 均为折前价。
事前分析：
4号楼景观位置应加12%
4号楼客厅4.5米层高应加10%
4号楼得房率76.87%，10号楼得房率82.26%，4号楼应减5%
综上，单从价格上来讲：总体4号楼应比10号楼高出17%左右较为合理，事实上，也基本体现了我的判断。
但两者户型区别较大，4号楼3房，10号楼4房。需求对象不同，10号楼实在一些，4号楼更个性。


恭喜福邸二期买家，价格还是不错的。

公元大厦

口水里，客观理性的声音反而不受欢迎。
当哗众取宠成为了习惯，口水的价值大打折扣，想学习的容易被误导。

好陌生

飞行员一号

子非鱼623

4号楼景观位置应加12%
这个依据是什么？
如果4号楼均价35000.是不是就应该得出4号楼景观位置应加28%的结论了呢？

公元大厦

子非鱼623 发表于 2011-7-12 10:39
4号楼景观位置应加12%
这个依据是什么？
如果4号楼均价35000.是不是就应该得出4号楼景观位置应加28%的结论 ...

我感觉比+10%稍高一点，所以12%。景观这个没法计算，只是靠常识和经验。28%，相信没有人认可。
4.5米层高的+10%，是计算过的。

Pippo

也是建立在假设的基础上，都是废话。行情好的时候最差的房子能卖最好地价格，行情不好的时候最好的房子不一定能卖最好的价格，还是市场决定的。

公元大厦

Pippo 发表于 2011-7-12 10:42
也是建立在假设的基础上，都是废话。行情好的时候最差的房子能卖最好地价格，行情不好的时候最好的房子不一 ...

什么东东是假设的？ 这不就是正在分析申花的行情吗？
不能没有分析就出结论。你说的逻辑不成立。

公元大厦

另外，提醒一句，当口水里类似雪股之类的人，失去理智，以唱空来哗众取宠的时候，一般就是买房的最佳时间段。
历史已经证明了这一点。

公元大厦

另外，提醒一句，当口水里类似雪股大姐之类的人，失去理智，以唱空来哗众取宠的时候，一般就是买房的最佳时间段。
历史已经证明了这一点。

英子

4号楼得房率76.87%，10号楼得房率82.26%，4号楼应减5%
得房率怎么能相差这么多呢。总不会是卖给员工的得房率就做高一些？

xdj922

好像4号楼一层一户.电梯厅的空间都可以利用的。不知10号楼情况如何。

xdj922

好像4号楼一层一户.电梯厅的空间都可以利用的。不知10号楼情况如何。

公元大厦

英子 发表于 2011-7-12 12:56
4号楼得房率76.87%，10号楼得房率82.26%，4号楼应减5%
得房率怎么能相差这么多呢。总不会是卖给员工的得房 ...

因为有4.5米的层高，而公共部分没有通高一说。我估计是这个原因。同样的公共部分，本来3家分摊，现在2家分摊。

公元大厦

xdj922 发表于 2011-7-12 13:20
好像4号楼一层一户.电梯厅的空间都可以利用的。不知10号楼情况如何。

也是一梯一户。电梯厅可能稍小些。

dingnigefei

买一期的悲剧果然沉不住气上来说话了。

凭栏听雨

公元大厦 发表于 2011-7-12 10:52
另外，提醒一句，当口水里类似雪股大姐之类的人，失去理智，以唱空来哗众取宠的时候，一般就是买房的最佳时 ...

我已经仔细看过，10号楼196的中、边套价格在25300-28000之间波动；4号楼175的中、边套价格在29000-29500。均是申报价，至于开发商实际给客户是什么价格我们不得而知。折扣嘛都是一样的，按揭99，一次性97。

凭栏听雨

以上3、4号楼的价格均为10层。

nonfu

不管价格怎么样，滞销是肯定的
上次的139方价格在27000左右，这次的139方在24500左右，但仍然滞销

公元大厦

凭栏听雨 发表于 2011-7-12 13:27
我已经仔细看过，10号楼196的中、边套价格在25300-28000之间波动；4号楼175的中、边套价格在29000-29500。 ...

10号楼的西单元中套的景观和东单元中套相比要好一些，视线更远。与4号楼的景观差距要小一些。
所以以上比较是针对10号楼东单元中套。

实际公示价是申报价的965折左右。