讲楼市就要讲逻辑（完）：总结

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以下是引用快乐片断在2004-9-12 22:47:46的发言： 1、中国持续经济高速增长，为大家改善居住条件创造了经济基础。 2、中国城市化进程，越来越多的人进入城市，需要住宅； 3、中国实行了世界上独有的耕地保护制度。浙江人多地少，杭州更甚，可供建设住房地越来越少。强调，特别市区住房越来越供应减少。 OK，供需关系在杭州是一边倒，杭州市区房价已连涨12年。 讲楼市就要讲点逻辑（1）：杭州有多少可供地 首先要提土地政策现状： 1、国家的土地政策保护耕地，征用耕地，需要复垦土地。 2、浙江人均不足半亩地，是不可能有这么多土地可供复垦的。 3、去年以前，杭州有关部门到外省去买复垦指标。今年国务院已经下文，停止农田异地代保。 4、今年已经实行土地部门垂直管理，批地只会越来越难。 其次提杭州供地情况： 2004年ZF计划供地四千多亩，实际供地一千余亩后，手中就无地了，大家可以关注2004年度ZF供地情况 讲一个概念：容积率=建筑面积/土地面积。以偏高的容积率2计算（实际高层才能有这么高，多层、排屋别墅要低），2000亩可造房667X2000X2=267万平米 对比2003杭州住宅销售面积 487.61万 你就知道这点供地量多么不足！ 现在已经9月了，ZF供地计划只完成1/3，看后面如何完成！ 补充资料： 1999年住宅土地出让为492亩，后两年的供应量1800亩左右，2002年为2300亩, 2003年为3673亩。以上合计8265亩。 今天有人放P说杭州又多8000多亩地，偶要纠正，第一这8000亩上是有人住滴，不是空地，被拆迁人安排要房子滴；第二这些地要征地完成才能用，嘎多年杭州一共卖8000亩（99以前是协议），至今囤积在房产商手中未开发的地仅1500多亩。你这8000亩没个三五年根本完不成征用。征用完再卖给房产商，起码2年建设周期少不了，合起来就是3年启动、5至8年后才能看到这片区域开发旺盛。 杭州土地这两年缺口无处可补。 讲楼市就要讲点逻辑（2）：供地和造房的关系 在规定容积率的情况下，造房面积取决于土地面积，大楼不能无限制高。 　　在今年的市政府报告中，新一轮总体规划把杭州城市性质定位为国际风景旅游城市和国家级历史文化名城。由于西湖景区自身的重要性，在这里就谈不到放宽容积率的问题，而是严控。国际风景旅游城市的规划定位，需要宽敞的空间以更多地考虑绿化和生态区域的设置，因此对于西湖景区或是中心园区就不应该谈到放宽的问题而更应该是严控。 　　西湖是杭州的敏感地带，除了严控景区内建筑的容积率外，还要保证其他区块的建筑高度不能破坏护西湖山体轮廓线背景，不允许山体背后的建筑高出山体。 　　加强对土地的合理利用，必须综合考虑土地的经济效益、环境效益以及社会效益的协调平衡发展。从社会环境考虑，容积率越低，就越能提供更好的生活环境，人的舒适度就越高。而从经济角度考虑，容积率越高，土地利用效率就越大，地价就越高，交通的压力也就越大。因此，规划时必须找到其中的最佳结合点，寻求一个合理的城市容积率。 杭州钱塘江两岸是将会出现高楼建筑的区块。老城区是基本无此可能。 讲楼市要讲逻辑（3）：城市既然地少，为何不去郊区 住郊区是投入低使用贵 1、目前包括能预期的将来，我国的郊区有两个致命弱点:交通和安全。交通大家都知道，即使路修好了，上班时间还是一样忙，除非是不用上班的闲人。安全嘛别墅排屋尤其要当心，这个大家可想而知的。另外你家要有专职司机，因为车可以多买，但不可能老人小孩也都能开车吧，他们有什么购物、上学的需要可就要用专职司机了。 2、有个误解长期存在：发达国家是富人住城外，穷人住城里。其实发达国家真正有钱人还是住在市中心的高级公寓，只有中产阶级才住城外的住宅区里，而穷人是住在两者之间的郊区。市中心的高档公寓的租金是极为可观的。 3、光以时间而不以距离为标准是不科学的。比如你从上海坐飞机到杭州只要几十分钟不到，但你不能说我从杭州城西到城东就比上海到杭州远了，因为你忽略了交通工具的使用价格，如果我有直升飞机，是不是就可以宣布大家都住到黄山顶上去最合适? 4、住郊区不见得有好的环境，因为除了住宅区内可能好一点，四周的农居和工厂可够你受的，而且到市中心的一路上不见得都是好风景，住惯市区的人是绝对不会习惯的，这一点和国外的郊区优美风光截然不同的一点。何况郊区不一定有方便的生活配套。 5、住郊区是投入低使用贵，不是富人还真消费不起。人手一部车不说，那汽油费和过路费可是不小的一笔开销，可能还要搭上专职司机专职保姆（钟点工可能去不了那么远），但真正的富人会选择住在市中心享受多资多彩的娱乐餐饮和商场医院等公共设施，然后在有山有水的地方搞个第二住所。所以郊区房是一厢情愿的，富人住得起但不想要，穷人想去住又住不起。 所以 市中心房价还会稳步上扬。

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以下是引用landfish在2004-9-12 23:49:39的发言： 供求关系不止是在杭州一边倒，不止是现在一边倒，全国都是，将来也是。 房价若真的滞长或下滑，对谁都不好。 关键是楼盘的性价比要涨。 单纯地涨价不涨质量和售前售后服务的时代快结束了。

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以下是引用快乐片断在2004-9-13 3:02:27的发言： 讲楼市就要讲点逻辑（1）：杭州有多少可供地 首先要提土地政策现状： 1、国家的土地政策保护耕地，征用耕地，需要复垦土地。 2、浙江人均不足半亩地，是不可能有这么多土地可供复垦的。 3、去年以前，杭州有关部门到外省去买复垦指标。今年国务院已经下文，停止农田异地代保。 4、今年已经实行土地部门垂直管理，批地只会越来越难。 其次提杭州供地情况： 2004年ZF计划供地四千多亩，实际供地一千余亩后，手中就无地了，大家可以关注2004年度ZF供地情况 讲一个概念：容积率=建筑面积/土地面积。以偏高的容积率2计算（实际高层才能有这么高，多层、排屋别墅要低），2000亩可造房667X2000X2=267万平米 对比2003杭州住宅销售面积 487.61万 你就知道这点供地量多么不足！ 现在已经9月了，ZF供地计划只完成1/3，看后面如何完成！ 补充资料： 1999年住宅土地出让为492亩，后两年的供应量1800亩左右，2002年为2300亩, 2003年为3673亩。以上合计8265亩。 今天有人放P说杭州又多8000多亩地，偶要纠正，第一这8000亩上是有人住滴，不是空地，被拆迁人安排要房子滴；第二这些地要征地完成才能用，嘎多年杭州一共卖8000亩（99以前是协议），至今囤积在房产商手中未开发的地仅1500多亩。你这8000亩没个三五年根本完不成征用。征用完再卖给房产商，起码2年建设周期少不了，合起来就是3年启动、5至8年后才能看到这片区域开发旺盛。 杭州土地这两年缺口无处可补。 讲楼市就要讲点逻辑（2）：供地和造房的关系 在规定容积率的情况下，造房面积取决于土地面积，大楼不能无限制高。 　　在今年的市政府报告中，新一轮总体规划把杭州城市性质定位为国际风景旅游城市和国家级历史文化名城。由于西湖景区自身的重要性，在这里就谈不到放宽容积率的问题，而是严控。国际风景旅游城市的规划定位，需要宽敞的空间以更多地考虑绿化和生态区域的设置，因此对于西湖景区或是中心园区就不应该谈到放宽的问题而更应该是严控。 　　西湖是杭州的敏感地带，除了严控景区内建筑的容积率外，还要保证其他区块的建筑高度不能破坏护西湖山体轮廓线背景，不允许山体背后的建筑高出山体。 　　加强对土地的合理利用，必须综合考虑土地的经济效益、环境效益以及社会效益的协调平衡发展。从社会环境考虑，容积率越低，就越能提供更好的生活环境，人的舒适度就越高。而从经济角度考虑，容积率越高，土地利用效率就越大，地价就越高，交通的压力也就越大。因此，规划时必须找到其中的最佳结合点，寻求一个合理的城市容积率。 杭州钱塘江两岸是将会出现高楼建筑的区块。老城区是基本无此可能。 讲楼市要讲逻辑（3）：城市既然地少，为何不去郊区 住郊区是投入低使用贵 1、目前包括能预期的将来，我国的郊区有两个致命弱点:交通和安全。交通大家都知道，即使路修好了，上班时间还是一样忙，除非是不用上班的闲人。安全嘛别墅排屋尤其要当心，这个大家可想而知的。另外你家要有专职司机，因为车可以多买，但不可能老人小孩也都能开车吧，他们有什么购物、上学的需要可就要用专职司机了。 2、有个误解长期存在：发达国家是富人住城外，穷人住城里。其实发达国家真正有钱人还是住在市中心的高级公寓，只有中产阶级才住城外的住宅区里，而穷人是住在两者之间的郊区。市中心的高档公寓的租金是极为可观的。 3、光以时间而不以距离为标准是不科学的。比如你从上海坐飞机到杭州只要几十分钟不到，但你不能说我从杭州城西到城东就比上海到杭州远了，因为你忽略了交通工具的使用价格，如果我有直升飞机，是不是就可以宣布大家都住到黄山顶上去最合适? 4、住郊区不见得有好的环境，因为除了住宅区内可能好一点，四周的农居和工厂可够你受的，而且到市中心的一路上不见得都是好风景，住惯市区的人是绝对不会习惯的，这一点和国外的郊区优美风光截然不同的一点。何况郊区不一定有方便的生活配套。 5、住郊区是投入低使用贵，不是富人还真消费不起。人手一部车不说，那汽油费和过路费可是不小的一笔开销，可能还要搭上专职司机专职保姆（钟点工可能去不了那么远），但真正的富人会选择住在市中心享受多资多彩的娱乐餐饮和商场医院等公共设施，然后在有山有水的地方搞个第二住所。所以郊区房是一厢情愿的，富人住得起但不想要，穷人想去住又住不起。 所以 市中心房价还会稳步上扬。

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以下是引用lzhy2000在2004-9-14 10:51:44的发言： 京二手房遭苦夏交易量价格双下挫 -------------------------------------------------------------------------------- 2004年09月13日 16:26:14 杭州网 我爱我家市场研究中心日前发布了2004年7月北京市二手房市场分析报告。报告显示， 2004年7月份北京市二手房交易总量为2181套，二手房均价为2517元人民币／平方米，同期商品房预售均价为5513元／平方米。按交易面积计算，北京市二手房交易约占全市房屋交易总量的7.4％。7月份二手房交易总量与6月份的二手房交易量——3411套相 比，成交量减少了1230套，降幅达36％，上半年一路高歌猛进的二手房交易市场开始放慢了节奏。7月份二手房均价下降亦非常明显，较去年同期二手房均价3392元／平方米，下降了875元／平方米，降幅达25.7％；较今年6月的二手房均价3701元／平方米，则下降了1184元／平方米，降幅达31.9％。

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以下是引用快乐片断在2004-9-14 12:20:59的发言： [quote]以下是引用lzhy2000在2004-9-14 10:51:44的发言： 京二手房遭苦夏交易量价格双下挫 -------------------------------------------------------------------------------- 2004年09月13日 16:26:14 杭州网 我爱我家市场研究中心日前发布了2004年7月北京市二手房市场分析报告。报告显示， 2004年7月份北京市二手房交易总量为2181套，二手房均价为2517元人民币／平方米，同期商品房预售均价为5513元／平方米。按交易面积计算，北京市二手房交易约占全市房屋交易总量的7.4％。7月份二手房交易总量与6月份的二手房交易量——3411套相 比，成交量减少了1230套，降幅达36％，上半年一路高歌猛进的二手房交易市场开始放慢了节奏。7月份二手房均价下降亦非常明显，较去年同期二手房均价3392元／平方米，下降了875元／平方米，降幅达25.7％；较今年6月的二手房均价3701元／平方米，则下降了1184元／平方米，降幅达31.9％。

北京也来勒，嘿嘿，想忙S我啊。 等偶忙完造反，忙完广州楼市正名，偶再来捅这个大气球 [/quote]

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以下是引用愚民在2004-9-15 19:05:01的发言： 本来不想跟楼主扯的，但那人真的太自以为是了： 讲楼市就要讲逻辑（完）：总结 1、中国持续经济高速增长，为大家改善居住条件创造了经济基础。 // 经济高速增长，你的收入增长了吗？ 我们假设经济增长是真的，但那财富都集中不到想要买房的普通老百姓手中啊，贫困人口在增多不知道楼主懂不懂? 2、中国城市化进程，越来越多的人进入城市，需要住宅； // 城市化不仅仅包括人口的增多，还有城市面积的扩大，城市建设的辐射， 城市中心也会迁移，所以不知道楼主想说明什么问题 3、中国实行了世界上独有的耕地保护制度。浙江人多地少，杭州更甚，可供建设住房地越来越少。强调，特别市区住房越来越供应减少。 //制度是变化的，随着城市化进程，这耕地保护制度就有被废除的可能。还有杭州人多地少是听政府说的吧，人家广州城区面积比杭州大了一点(杭州3068,广州3718),但人家的人口是你的2倍多啊（杭州近400万，广州800多万） .其实，住房用地杭州是有的，但政府故意找借口说没有，普通老百姓也没有办法

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以下是引用愚民在2004-9-15 19:15:51的发言： 其实楼主讲了这么多，但最重要的2点没有讲： 1. 杭州的房价已经被透支了，再往上涨普通百姓还有多少买得起？因为收入不怎么涨了，物价又在涨 2. 杭州的房子其实有好多在用于投资，至于比例多少，我不知道，其实就是要把这些房子消化光也需要些时候

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以下是引用gudaye在2004-9-16 13:41:21的发言： 愚民同志，你别傻了，他就是要逗你在这里和他吵，把所谓多头帖子顶上去啊，他没有逻辑不是新闻，是常识拉。不要理他最好了。 他的好多错误，我不会再这里和他说的，我另外开帖子谈，土地的事情我等会去自己帖子里说，大家都别上当，去其他的帖子里谈他的错误，不要上他的当。

快乐片断

有意思 偶发的大愿要等造完反再来还愿

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以下是引用愚民在2004-9-16 13:02:24的发言： [quote]以下是引用快乐片断在2004-9-15 21:26:53的发言： [quote]以下是引用愚民在2004-9-15 19:05:01的发言： 本来不想跟楼主扯的，但那人真的太自以为是了： 讲楼市就要讲逻辑（完）：总结 。。。。 2、中国城市化进程，越来越多的人进入城市，需要住宅； // 城市化不仅仅包括人口的增多，还有城市面积的扩大，城市建设的辐射， 城市中心也会迁移，所以不知道楼主想说明什么问题 。。。。。。

这句话你不懂啊？ 杭州每年人口增加，有了钱不买房，叫他睡马路啊？有住宅需求才有市场啊。 你想说什么？ [/quote] 哦，说说杭州有多少人在睡马路，有多少人没有没房，你丫说话不经过大脑啊。 每年人口增加，但每年也在造房子啊。土地总体不会改变，但用途是可以转变的啊， 说土地不可再生是对的，但造房子的土地是可以再生的。 [/quote]

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以下是引用愚民在2004-9-16 13:15:12的发言： 快乐片断兄弟啊，姐姐发现你逻辑性不强啊，看问题只看一个点， 你知道充分，必要，充要条件的意思吗？姐姐是学理工科的，对这些很熟悉， 你不懂的话可以教你。

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以下是引用快乐片断在2004-9-12 22:47:46的发言： 1、中国持续经济高速增长，为大家改善居住条件创造了经济基础。 2、中国城市化进程，越来越多的人进入城市，需要住宅； 3、中国实行了世界上独有的耕地保护制度。浙江人多地少，杭州更甚，可供建设住房地越来越少。强调，特别市区住房越来越供应减少。 OK，供需关系在杭州是一边倒，杭州市区房价已连涨12年。 讲楼市就要讲点逻辑（1）：杭州有多少可供地 首先要提土地政策现状： 1、国家的土地政策保护耕地，征用耕地，需要复垦土地。 2、浙江人均不足半亩地，是不可能有这么多土地可供复垦的。 3、去年以前，杭州有关部门到外省去买复垦指标。今年国务院已经下文，停止农田异地代保。 4、今年已经实行土地部门垂直管理，批地只会越来越难。 其次提杭州供地情况： 2004年ZF计划供地四千多亩，实际供地一千余亩后，手中就无地了，大家可以关注2004年度ZF供地情况 讲一个概念：容积率=建筑面积/土地面积。以偏高的容积率2计算（实际高层才能有这么高，多层、排屋别墅要低），2000亩可造房667X2000X2=267万平米 对比2003杭州住宅销售面积 487.61万 你就知道这点供地量多么不足！ 现在已经9月了，ZF供地计划只完成1/3，看后面如何完成！ 补充资料： 1999年住宅土地出让为492亩，后两年的供应量1800亩左右，2002年为2300亩, 2003年为3673亩。以上合计8265亩。 今天有人放P说杭州又多8000多亩地，偶要纠正，第一这8000亩上是有人住滴，不是空地，被拆迁人安排要房子滴；第二这些地要征地完成才能用，嘎多年杭州一共卖8000亩（99以前是协议），至今囤积在房产商手中未开发的地仅1500多亩。你这8000亩没个三五年根本完不成征用。征用完再卖给房产商，起码2年建设周期少不了，合起来就是3年启动、5至8年后才能看到这片区域开发旺盛。 杭州土地这两年缺口无处可补。 讲楼市就要讲点逻辑（2）：供地和造房的关系 在规定容积率的情况下，造房面积取决于土地面积，大楼不能无限制高。 　　在今年的市政府报告中，新一轮总体规划把杭州城市性质定位为国际风景旅游城市和国家级历史文化名城。由于西湖景区自身的重要性，在这里就谈不到放宽容积率的问题，而是严控。国际风景旅游城市的规划定位，需要宽敞的空间以更多地考虑绿化和生态区域的设置，因此对于西湖景区或是中心园区就不应该谈到放宽的问题而更应该是严控。 　　西湖是杭州的敏感地带，除了严控景区内建筑的容积率外，还要保证其他区块的建筑高度不能破坏护西湖山体轮廓线背景，不允许山体背后的建筑高出山体。 　　加强对土地的合理利用，必须综合考虑土地的经济效益、环境效益以及社会效益的协调平衡发展。从社会环境考虑，容积率越低，就越能提供更好的生活环境，人的舒适度就越高。而从经济角度考虑，容积率越高，土地利用效率就越大，地价就越高，交通的压力也就越大。因此，规划时必须找到其中的最佳结合点，寻求一个合理的城市容积率。 杭州钱塘江两岸是将会出现高楼建筑的区块。老城区是基本无此可能。 讲楼市要讲逻辑（3）：城市既然地少，为何不去郊区 住郊区是投入低使用贵 1、目前包括能预期的将来，我国的郊区有两个致命弱点:交通和安全。交通大家都知道，即使路修好了，上班时间还是一样忙，除非是不用上班的闲人。安全嘛别墅排屋尤其要当心，这个大家可想而知的。另外你家要有专职司机，因为车可以多买，但不可能老人小孩也都能开车吧，他们有什么购物、上学的需要可就要用专职司机了。 2、有个误解长期存在：发达国家是富人住城外，穷人住城里。其实发达国家真正有钱人还是住在市中心的高级公寓，只有中产阶级才住城外的住宅区里，而穷人是住在两者之间的郊区。市中心的高档公寓的租金是极为可观的。 3、光以时间而不以距离为标准是不科学的。比如你从上海坐飞机到杭州只要几十分钟不到，但你不能说我从杭州城西到城东就比上海到杭州远了，因为你忽略了交通工具的使用价格，如果我有直升飞机，是不是就可以宣布大家都住到黄山顶上去最合适? 4、住郊区不见得有好的环境，因为除了住宅区内可能好一点，四周的农居和工厂可够你受的，而且到市中心的一路上不见得都是好风景，住惯市区的人是绝对不会习惯的，这一点和国外的郊区优美风光截然不同的一点。何况郊区不一定有方便的生活配套。 5、住郊区是投入低使用贵，不是富人还真消费不起。人手一部车不说，那汽油费和过路费可是不小的一笔开销，可能还要搭上专职司机专职保姆（钟点工可能去不了那么远），但真正的富人会选择住在市中心享受多资多彩的娱乐餐饮和商场医院等公共设施，然后在有山有水的地方搞个第二住所。所以郊区房是一厢情愿的，富人住得起但不想要，穷人想去住又住不起。 所以 市中心房价还会稳步上扬。

[此贴子已经被作者于2004-9-13 12:48:01编辑过]

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以下是引用快乐片断在2004-9-12 22:51:57的发言： 这么好，居然棍子不来出手？

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以下是引用快乐片断在2004-9-13 10:27:18的发言： 大家水偶不水

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以下是引用deadlight在2004-9-13 10:53:33的发言： 真tm无聊 还自己顶自己...

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以下是引用闻浪在2004-9-15 12:37:46的发言： 帮你顶一下，小快还没讲完？

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以下是引用快乐片断在2004-9-14 12:20:59的发言： [quote]以下是引用lzhy2000在2004-9-14 10:51:44的发言： 京二手房遭苦夏交易量价格双下挫 -------------------------------------------------------------------------------- 2004年09月13日 16:26:14 杭州网 我爱我家市场研究中心日前发布了2004年7月北京市二手房市场分析报告。报告显示， 2004年7月份北京市二手房交易总量为2181套，二手房均价为2517元人民币／平方米，同期商品房预售均价为5513元／平方米。按交易面积计算，北京市二手房交易约占全市房屋交易总量的7.4％。7月份二手房交易总量与6月份的二手房交易量——3411套相 比，成交量减少了1230套，降幅达36％，上半年一路高歌猛进的二手房交易市场开始放慢了节奏。7月份二手房均价下降亦非常明显，较去年同期二手房均价3392元／平方米，下降了875元／平方米，降幅达25.7％；较今年6月的二手房均价3701元／平方米，则下降了1184元／平方米，降幅达31.9％。

北京也来勒，嘿嘿，想忙S我啊。 等偶忙完造反，忙完广州楼市正名，偶再来捅这个大气球 [/quote]

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以下是引用快乐片断在2004-9-13 11:54:31的发言： [quote]以下是引用deadlight在2004-9-13 11:48:04的发言： 搞笑的.... 好像你的言论比较符合黄牛吧？

对，偶就是黄牛，黄得很。上周趁你们都不要8000块买了一个好学区。 好学校值多少？想过否？一个好小学等于开门费5W，等于一个好中学70％可能性，等于一个好大学50％可能性。 你可以继续不要，继续让偶从容挑选！你继续YY [/quote]

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以下是引用PK001在2004-9-13 13:01:07的发言： [quote]以下是引用快乐片断在2004-9-13 11:54:31的发言： [quote]以下是引用deadlight在2004-9-13 11:48:04的发言： 搞笑的.... 好像你的言论比较符合黄牛吧？

对，偶就是黄牛，黄得很。上周趁你们都不要8000块买了一个好学区。 好学校值多少？想过否？一个好小学等于开门费5W，等于一个好中学70％可能性，等于一个好大学50％可能性。 你可以继续不要，继续让偶从容挑选！你继续YY [/quote] [/quote]