讲楼市就要讲逻辑（完）：总结

快乐片断 · 发表于 2004-9-12 22:47

1、中国持续经济高速增长，为大家改善居住条件创造了经济基础。 2、中国城市化进程，越来越多的人进入城市，需要住宅； 3、中国实行了世界上独有的耕地保护制度。浙江人多地少，杭州更甚，可供建设住房地越来越少。强调，特别市区住房越来越供应减少。 OK，供需关系在杭州是一边倒，杭州市区房价已连涨12年。讲楼市就要讲点逻辑（1）：杭州有多少可供地首先要提土地政策现状： 1、国家的土地政策保护耕地，征用耕地，需要复垦土地。 2、浙江人均不足半亩地，是不可能有这么多土地可供复垦的。 3、去年以前，杭州有关部门到外省去买复垦指标。今年国务院已经下文，停止农田异地代保。 4、今年已经实行土地部门垂直管理，批地只会越来越难。其次提杭州供地情况： 2004年ZF计划供地四千多亩，实际供地一千余亩后，手中就无地了，大家可以关注2004年度ZF供地情况讲一个概念：容积率=建筑面积/土地面积。以偏高的容积率2计算（实际高层才能有这么高，多层、排屋别墅要低），2000亩可造房667X2000X2=267万平米对比2003杭州住宅销售面积 487.61万你就知道这点供地量多么不足！现在已经9月了，ZF供地计划只完成1/3，看后面如何完成！补充资料： 1999年住宅土地出让为492亩，后两年的供应量1800亩左右，2002年为2300亩, 2003年为3673亩。以上合计8265亩。今天有人放P说杭州又多8000多亩地，偶要纠正，第一这8000亩上是有人住滴，不是空地，被拆迁人安排要房子滴；第二这些地要征地完成才能用，嘎多年杭州一共卖8000亩（99以前是协议），至今囤积在房产商手中未开发的地仅1500多亩。你这8000亩没个三五年根本完不成征用。征用完再卖给房产商，起码2年建设周期少不了，合起来就是3年启动、5至8年后才能看到这片区域开发旺盛。杭州土地这两年缺口无处可补。讲楼市就要讲点逻辑（2）：供地和造房的关系在规定容积率的情况下，造房面积取决于土地面积，大楼不能无限制高。　　在今年的市政府报告中，新一轮总体规划把杭州城市性质定位为国际风景旅游城市和国家级历史文化名城。由于西湖景区自身的重要性，在这里就谈不到放宽容积率的问题，而是严控。国际风景旅游城市的规划定位，需要宽敞的空间以更多地考虑绿化和生态区域的设置，因此对于西湖景区或是中心园区就不应该谈到放宽的问题而更应该是严控。　　西湖是杭州的敏感地带，除了严控景区内建筑的容积率外，还要保证其他区块的建筑高度不能破坏护西湖山体轮廓线背景，不允许山体背后的建筑高出山体。　　加强对土地的合理利用，必须综合考虑土地的经济效益、环境效益以及社会效益的协调平衡发展。从社会环境考虑，容积率越低，就越能提供更好的生活环境，人的舒适度就越高。而从经济角度考虑，容积率越高，土地利用效率就越大，地价就越高，交通的压力也就越大。因此，规划时必须找到其中的最佳结合点，寻求一个合理的城市容积率。杭州钱塘江两岸是将会出现高楼建筑的区块。老城区是基本无此可能。讲楼市要讲逻辑（3）：城市既然地少，为何不去郊区住郊区是投入低使用贵 1、目前包括能预期的将来，我国的郊区有两个致命弱点:交通和安全。交通大家都知道，即使路修好了，上班时间还是一样忙，除非是不用上班的闲人。安全嘛别墅排屋尤其要当心，这个大家可想而知的。另外你家要有专职司机，因为车可以多买，但不可能老人小孩也都能开车吧，他们有什么购物、上学的需要可就要用专职司机了。 2、有个误解长期存在：发达国家是富人住城外，穷人住城里。其实发达国家真正有钱人还是住在市中心的高级公寓，只有中产阶级才住城外的住宅区里，而穷人是住在两者之间的郊区。市中心的高档公寓的租金是极为可观的。 3、光以时间而不以距离为标准是不科学的。比如你从上海坐飞机到杭州只要几十分钟不到，但你不能说我从杭州城西到城东就比上海到杭州远了，因为你忽略了交通工具的使用价格，如果我有直升飞机，是不是就可以宣布大家都住到黄山顶上去最合适? 4、住郊区不见得有好的环境，因为除了住宅区内可能好一点，四周的农居和工厂可够你受的，而且到市中心的一路上不见得都是好风景，住惯市区的人是绝对不会习惯的，这一点和国外的郊区优美风光截然不同的一点。何况郊区不一定有方便的生活配套。 5、住郊区是投入低使用贵，不是富人还真消费不起。人手一部车不说，那汽油费和过路费可是不小的一笔开销，可能还要搭上专职司机专职保姆（钟点工可能去不了那么远），但真正的富人会选择住在市中心享受多资多彩的娱乐餐饮和商场医院等公共设施，然后在有山有水的地方搞个第二住所。所以郊区房是一厢情愿的，富人住得起但不想要，穷人想去住又住不起。所以市中心房价还会稳步上扬。

[此贴子已经被作者于2004-9-13 12:48:01编辑过]

快乐片断 · 发表于 2004-9-12 22:51

这么好，居然棍子不来出手？

阿宝 · 发表于 2004-9-12 23:10

qwb · 发表于 2004-9-12 23:14

dafei · 发表于 2004-9-12 23:17

以下是引用快乐片断在2004-9-12 22:47:46的发言： 1、中国持续经济高速增长，为大家改善居住条件创造了经济基础。 2、中国城市化进程，越来越多的人进入城市，需要住宅； 3、中国实行了世界上独有的耕地保护制度。浙江人多地少，杭州更甚，可供建设住房地越来越少。强调，特别市区住房越来越供应减少。 OK，供需关系在杭州是一边倒，杭州市区房价已连涨12年。

真他妈的放屁

棍子 · 发表于 2004-9-12 23:47

landfish · 发表于 2004-9-12 23:49

供求关系不止是在杭州一边倒，不止是现在一边倒，全国都是，将来也是。房价若真的滞长或下滑，对谁都不好。关键是楼盘的性价比要涨。单纯地涨价不涨质量和售前售后服务的时代快结束了。

hz123321 · 发表于 2004-9-13 00:33

楼主省省吧

快乐片断 · 发表于 2004-9-13 03:02

。

[此贴子已经被作者于2004-10-10 4:44:13编辑过]

快乐片断 · 发表于 2004-9-13 03:04

欢迎各位继续板砖！尤其棍子！

快乐片断 · 发表于 2004-9-13 03:21

偶倒要看看驴能不能一碗水端平。

jhzyc · 发表于 2004-9-13 08:18

以下是引用快乐片断在2004-9-12 22:47:46的发言： 1、中国持续经济高速增长，为大家改善居住条件创造了经济基础。 2、中国城市化进程，越来越多的人进入城市，需要住宅； 3、中国实行了世界上独有的耕地保护制度。浙江人多地少，杭州更甚，可供建设住房地越来越少。强调，特别市区住房越来越供应减少。 OK，供需关系在杭州是一边倒，杭州市区房价已连涨12年。

从投资角度讲： “花无百日红。”

通货膨胀 · 发表于 2004-9-13 09:22

顶好帖冲水

棍子 · 发表于 2004-9-13 09:24

你蚊子喂完了？

yechina0 · 发表于 2004-9-13 10:07

楼主分析的对，至少比凭空说涨跌要好，这个论坛说跌大家高兴说涨被人骂，杭州的房价和这个论坛无关，我买房的时候还不知道这个口水楼市，幸好不知道，否则到现在还在盼望下跌。杭州的房子要跌的很多是很难的。

快乐片断 · 发表于 2004-9-13 10:27

大家水偶不水

deadlight · 发表于 2004-9-13 10:53

真tm无聊还自己顶自己...

快乐片断 · 发表于 2004-9-13 11:00

以下是引用deadlight在2004-9-13 10:53:33的发言： 真tm无聊还自己顶自己...

让你这种黄牛占领口水？让你继续害人？

快乐片断 · 发表于 2004-9-13 11:41

deadlight · 发表于 2004-9-13 11:48

搞笑的.... 好像你的言论比较符合黄牛吧？

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