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开发物业发来关于天寓小区管理的文章 为行业健康发展而努力 ——开元物业多种形式对外拓展，挑战二手楼盘物业管理 一、目前物业行业所处困境 中国物业服务管理行业走过30年的历程，逐步从产品时代演变到品牌时代。现在的物业行业也不容乐观，国家每年都在上调员工最低工资标准以满足CPI指数上涨，各大城市的许多制度和规范的连续出台，带给物管公司很大的压力。比如上海淞江，政府要求企业每个员工投保养老保险，而且基数是越来越大，其他地区也在不断的推出类似的规范和制度，迫使一些小的物业公司无法生存下去。物业公司物管费标准多年来一直没有提高，当初的物管费远远不能满足物管公司维持运营的能力。很多物业在管楼盘都期望上调物管费，以维持对楼盘现有的服务，但是总是由于这样那样的原因，难以上调。物管费一直保持不变，物业公司面对庞大的人力成本、设施设备维修成本等等，已经捉襟见肘，入不敷出，很多都在亏本经营，或是不断降低服务质量来维持生计，使整个物业行业处于亚健康状态。 物管费上涨不成，不是物业公司不想上涨，也不是物业公司能适应国家最低工资标准上涨的幅度，能自负盈亏，而是物业管理行业内部也存在多重无奈： 1、不敢上涨物业费。大多数的物管公司不敢上涨物业费，主要原因是怕业主投诉、业主闹事、媒体曝光等，导致品牌受到影响，进而影响业绩的增加。 2、不能上涨物业费。大家都知道，要上涨物业费必须通过业主委员会的意见征询，1/2的业主同意后方可进行上调。然而，不同意上调物业费的业主往往会联合起来怂恿其他业主，对物业服务中的项目进行吹毛求疵，使得不同意上涨的业主越来越多，从而达不到物业费上涨的条件，使得物业费的上涨无法执行。不能上调物管费，物管公司只能降低物业服务质量，从而引起业主更多投诉，双方关系更为恶化，使整个物业管理处于恶性循环当中。 3、不想上涨物业费。行业内同样也存在着这样两种现象，一方面是，由于一些物业公司期待别人上涨我跟风，有着不想做领头羊、期待乘风的心态，甘心做寄生虫，搭健康发展的物业公司的顺风船，使得物业费的上涨问题受到了一定的牵制；另外一个方面是，由于开发商为了促进销售，物业管理费定的很低，以低物业费吸引购房者眼球。开发商认为物业费只是房产品收入中的九牛一毛，所以舍弃高标准物业费来赢取业主芳心。而且一旦有房产品质量问题，开发商都以物业费补贴形式安慰业主心理。这样的模式导致了物管费标准一直处于低谷，不能被引领上一条健康发展的道路。 物业公司想上涨物业费的想法一直得不到解决，而物管成本在不断增长，物管费却始终不涨，使得物管公司被迫以降低服务质量来维持生存，由于服务质量的下降，物业费自然不能上涨，物业管理便处于恶性循环之中。 二、 “六合天寓”项目存在的现状 开元物业接到“六合天寓”业委会的邀请，欣然接受邀请，通过公司高层的深入考虑，我们觉得该项目业主委员会非常优秀，能全心全意为业主考虑，并公平、公正、公开的招投标，以重新竞选好的物业公司。 我司认为： 首先，“六合天寓”项目交付时间不长，两家物管公司管理过，房产品品质也有独到之处，根据我们实地考察及深入分析，“六合天寓”项目还是有改变现状的可能性，虽然要投入大量的资金和能力； 其次，“六合天寓”项目业主素质比较好，相对年轻，比较理解物业管理含义，也希望有好的物业公司来管理自己的小区，提升小区品牌及形象。该项目中需要好的物业公司的呼声较为统一，大部分业主支持物业管理品质需提高的说法，认为好的物业对房产品的保值、增值，对业主健康、业余生活带来帮助； 再次，“六合天寓”项目总的所处环境相对较好，这一点可以作为品质提升的突破口。滨江是新兴区域，人员素质较高，城市发展规模较大，对物业的整体改善、物管费的提高、CPI指数的调整都有着积极的作用，将为物业公司打破一向开发商扶持现状开启一扇方便之门，打开物业公司独立法人的新局面。如果能改变“六合天寓”的现状，那么，将对二手楼盘物业管理市场，老楼盘物管费的上调，老楼盘品质的提升等，起到相对积极的促进作用。该项目可以作为二手楼盘中的一个典范，打造二手楼盘中的精品。 三、接手“六合天寓”项目对开元物业的意义 开元物业试力于推动行业发展，不论是在承接新楼盘，还是尝试二手楼盘的品牌打造，都希望促进行业发展的事业。所以，开元物业目光不仅聚集在新建楼盘，也会对较为优秀的二手楼盘发起强有力的品牌攻势。 当然，对于接手二手楼盘而言，前期的投入非常大，譬如“六合天寓”项目中，监控、门禁、景观、电梯、地下室环境、公共秩序等等，存在着一系列的问题。尽管如此，既然我们已经全身心投入，那么我们必定有信心做好。这也将是我们很大的一个目标。 承接二手楼盘，也是挑战开元物业新的能力。我们的目标是“改进而不是维持现状”。开元物业从来没有做过二手楼盘，但开元物业秉承一直以来的管理风格，明白一个小区要走上健康发展的道路，需要好的物管公司来管理、来投入。所以，我们将以最高最强的配置，把现状比较糟糕的楼盘局面打造成优秀的区域小区，而且我们的目标是，三年后将“六合天寓”项目打造成为杭州市优、示范小区，成为全市二手楼盘的佼佼者。 对于“六合天寓”项目的接手，我司也考虑在二手楼盘这个市场为开元物业的品牌发展打造基础。我司希望，“六合天寓”项目能打造成在二手楼盘中精品，为开元物业品牌树立典范，引领物业行业发展，同时，也呼吁其他物管公司挑战二手楼盘，挑战非独立法人模式，挑战改善不顾大部分业主利益、小部分业主兴风作浪的情况，向物管公司不正当的低价竞争进行坚决抵制（待续）。（作者/开元物业 沈小燕）
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楼主: hzlhty
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发表于 2011-8-18 13:01
楼主
发表于 2011-8-25 13:30
