本帖最后由 hzlhty 于 2011-9-16 22:33 编辑
与开元的合同草案征求意见公示
纸面合同草案可到“单元门口”、“业主委员会办公室（当前地址：小区3号楼一层，老会所）”查看
意见建议请通过如下渠道向业主委员会反馈：
1）发送电子邮件到：hzlhty@sina.com。
2）提交书面材料（需签名）到业主委员会办公室（当前地址：小区3号楼一层，老会所）。
3）直接上门到业主委员会办公场所反馈。
提交意见建议，应至少提供业主姓名、房号、联系电话、E-mail地址等信息。
意见请在2011年9月21日前反馈给业委会。六合天寓小区第二届业主委员会
2011年9月16日
草案正文如下：
住宅物业服务合同 （与业委会签订）
甲方： 六合天寓小区第二届业主委员会
业主委员会主任： 施秋婷 地 址：
杭州市滨江区东信大道1222号 联系电话： 13906719080 乙方：
浙江开元物业服务有限公司 负责人：
孔伟良 资质等级：
一级
，证书编号：（建）108005
地 址：
杭州市萧山区市心中路818号
联系电话： 0571-83876600 根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就 六合天寓（物业名称）的物业管理服务事宜，订立本合同。 第一章 物业基本情况
第一条 本合同所涉及的物业基本情况
物业名称： 六合天寓小区 物业类型： 住宅小区 座落位置：
杭州市滨江区东信大道1222号 四至范围： 东至
南至 联庄村农居点
西至 东信大道 北至 北环路 总建筑面积： 235074.59 平方米，地上建筑面积：196960.41平方米（其中架空层1770.86平方米），地下建筑面积：38114.18平方米，其中住宅 189049.56平方米，商铺物业管理面积：5819.08平方米。 建筑密度： 16.38%
建筑容积率：3.5
绿地率： 46.9%
机动车车位：1134个
（其中地下车位1051个）
第二章 物业服务内容与标准 第二条 在本物业管理辖区域范围之内，乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。 （一）房屋建筑公用部位的维修、养护和管理； （二）物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；（物业共用设施设备明细见附件四） （三）公共绿化的日常养护； （四）物业公共区域日常环境卫生的清洁； （五）管理区域内公共秩序的维护及安全防范协助管理； （六）装饰装修管理服务； （七）物业档案服务； （八）业主委托的其他物业管理服务事项； 第三条 乙方提供的物业管理服务内容和标准 ： 服务内容和标准按《开元物业服务标准 一 级》（见附件一） 第四条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。 第三章 双方的权利和义务第五条 甲方相关的权利义务： （一）取得业主大会的授权，同意与乙方签订本物业服务合同； （二）根据物业服务合同约定，审核乙方物业管理服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划，监督、检查乙方各项方案和计划的实施； （三）审批并通过物业管理区域内《公共管理制度》的内容，并协助乙方督促业主、使用人遵守《公共管理制度》； （四）授权乙方并协助乙方对业主、物业使用人违反《业主管理规约》《公共管理制度》等违规行为进行劝阻、制止； （五）协助乙方督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用，协助业主向前物业管理企业追讨业主多缴的各项费用； （六）按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理，并负责本物业区域内的物业专项维修资金的归集和续筹； （七）协助乙方向业主、使用人开展物业服务相关工作的宣传及各类文化活动的组织； （八）对乙方商业运营模式进行保密，并不干涉乙方内部管理工作； （九）授权乙方对业主公共区域、公共设施设备等进行经营，并对经营、费用情况进行监督； （十）法规、规章、规范性文件中规定的由甲方的权利及义务。 第六条 乙方相关的权利义务： （一）设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同； （二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益； （三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题； （四）及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每半年公布一次公共区域经营收支帐务； （五）结合本物业的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度公共区域经营费用概预算和决算报告； （六）可采取规劝、阻止、上报业委会、上报相关主管部门等必要措施，制止业主、物业使用人违反《业主管理规约》《公共管理制度》的行为； （七）有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人； (八) 法规、规章、规范性文件中规定的由乙方的权利及义务。 第四章 物业服务费用第七条
乙方根据下述约定，按建筑面积向业主全额收取物业服务费。 （一）物业服务费： 住宅物业服务费： 第一、二年（2011年10月1日至2013年9月30日）： 1.6 元/月·平方米（不含公共区域能耗）；
第三年（2013年10月1日至2014年9月30日）： 1.7 元/月·平方米（不含公共区域能耗）； 商业物业服务费： 2 元/月·平方米（不含公共区域能耗）； （二） 停车场： 地下停车库管理费： 50 元/个·月； （三）公共能耗费： 按0.9元/㎡/月预收，每半年结算并公示一次。 公共区域能耗费按实际分摊，分摊方法如下： 电梯能耗费分单元计量，每单元的实际用电量（甲方确保计量表的安装）按实际楼层系数进行分摊，底层住户的分摊系数为1，楼层每增加一层分摊系数增加0.06，未入住/使用的房屋按原系数的2折计算。 加压水泵电能和水损耗费用、水系电能和水损耗费用、景观照明电能费用、消防楼道照明电能费用、风机电能费用、其它高能耗设备能耗费用，扣除政府景观照明补贴的电能费用后按实际用水、用电量对所有住户（不含独立商铺）进行分摊。 （四）业主如经过合法审批，将住宅改为非住宅使用，物业服务费及能耗费用将按住宅标准的两倍收取。 （五）本条约定的物业服务费不含（单价2000元以上的）物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。 （六） 由于物价上涨等因素，第四年起业主大会未新选聘物业服务企业以及续签物业服务合同的，物业服务收费标准按国家CPI指数进行调整； 1、 国家CPI指数以当年公布的上年度的数据值为准，自公布之日的下月起调整； 2、 第二年收费周期内，国家CPI指数结果未正式公示的（含公示当月），以上一年标准进行收费； 3、 国家CPI指数增负增长的，物业服务费按同比例下调。 第八条 自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主或使用人承担；业主应依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费。 第九条 根据本合同约定，本项目物业服务收费实行包干制；由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。 第十条 物业服务费用（含能耗费、车位服务费）首次按
半年 （年/季/月）预收，以后业主每半年预交一次，业主应在每个收费周期第一个月的
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日前履行交纳义务。 逾期交纳的，违约金的支付约定如下： 从逾期之日起每天按应缴纳费用的3‰加收滞纳金。 第十一条
业主出租物业时，需到物业服务处登记备案，并由业主交纳以上相关物业服务费用；业主与使用人约定上述费用的交纳，从其约定，但业主负连带交纳责任。业主转让物业时，须与转让人到物业服务处办理登记,并交清转让之前的物业服务费及其它相应费用。 第五章 物业的承接查验第十二条 物业的承接查验 乙方按照《浙江省物业项目承接验收管理办法（试行）》相关规定开展承接查验，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行承接查验： 1、共用部位：物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位； 2、共用设施设备：物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾房、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。 第十三条 乙方接管物业时，甲方应向乙方移交下列资料： 1、产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料。 2、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开竣工报告；工程预决算；图纸会审计录；工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；隐蔽工程验收签证；沉降观察记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、新配件的鉴定合格证书；水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告。 3、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 4、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 5、物业管理所必需的其他资料：业主基本信息档案（购房合同、物业服务协议、业主姓名、身份证复印件、装修资料等）；原设施设备清单及原物业管理过程中建设的重要设施设备的履历（重要设施设备的维保、中、大修、更新改造记录）；原物业企业管理过程所签定的各类合同（如公共事业单位的费用收缴、公共设施设备的维保、房屋租赁等）；当前业主的费用情况（物业费、水电能耗费、押金等所有相关收费，业主当前交纳、欠费信息； 6、物业管理过程所必需的物品：空置房钥匙；公共区域设施设备房的钥匙；开发商提供的物品配置清单及实物；开发商提供业主而前物业未及时移交的物品； 7、苗木清单； 8、其他法律法规所规定的必需移交的物品与资料。 第十四条 乙方承接查验所发现的遗留问题主要包括以下内容，最终以现场实际查验结果为准，甲乙双方现场确认签字： 1、 所有物业本体、配套设施设备的故障、缺失、破损、锈蚀等； 2、 绿化的枯死、杂草、破坏等； 3、 滞留未处理完毕的建筑、生活垃圾； 4、 所有各类资料的缺失、破损； 5、 所有帐务（业主向业物业企业支付的各类物业费、水电能耗费、车位管理费、押金等所有帐务信息）的不清楚； 6、 其他因原物业管理不当造成的物业、配套设施设备、环境等各方面的存在的各项问题。 第十五条 所有乙方承接查验发现的问题，甲方负责组织各种途经的维修（包括责令前物业公司整改、动用公共区域经营收入整改、动用维修资金整改等），乙方协助甲方出具具体的维修方案、施工单位的联系、市场询比价、监督整改施工过程及结果的验收； 第十六条
乙方配合甲方对遗留问题给予整改，具体整改计划由甲乙双方协商确定（最长期限不超过一年），甲方不得因任何理由取消、拖延整改计划，整改期间乙方不承担因原遗留问题造成的服务质量不到位的责任。
第六章 维修资金的使用与管理第十七条 业主应当按照下列约定筹集、使用和管理维修资金： （一）业主应当按照国家或当地相关规定交纳和续筹专项维修资金； （二）专项维修资金的帐务由国家或地方政府规定的相关单位代管； （三）业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造； （四）按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。 第十八条 物业专项维修资金在业主大会确定的时限内，业主足额交纳应续筹的专项维修资金方式续筹 。 第十九条 甲方应取得业主大会授予的共用区域维修资金使用审批权，乙方按有关规定编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金。 专项维修资金使用方案经甲方批准后，乙方未按专项维修资金使用方案实施的，所引致甲方的经济损失及相应法律责任，由乙方承担。 乙方应每年集中编制次年中大修维修计划，并由甲方进行审核确认。年度计划内中大修的实施方案甲方应在一周内给予批复，如因实际需要发生预算外的中大修，甲方应在一个月内对维修方案进行核实并批复。甲方逾期不对维修方案进行批复，由此造成的损失及后果由甲方承担。 第七章 物业及物业用房的使用第二十条 物业的更新改造 （一）为满足后期正常物业管理的需要，甲方负责向业主大会申批通过以下物业更新改造： 1、小区周边围合 2、监控智能化系统的改造，对存在盲区的进行全面整改； 3、电梯轿箱内增加梯控 4、设备房标化建设（油漆、空调等） 5、增加业主集中活动会所 6、监控记录保存时间增加，至少30天 7、景观、地下室灯亮度太暗，影响夜间摄像效果。 （二）上述更新改造项目由甲方负责组织各种途经的维修（包括动用公共区域经营收入整改、动用维修资金整改等），乙方协助甲方出具具体的维修方案、施工单位选择、市场询比价、监督整改施工过程及结果的验收； （三） 乙方配合甲方对遗留问题给予整改，具体整改计划由甲乙双方协商确定（最长期限不超过一年），甲方不得因任何理由取消、拖延整改计划，整改期间乙方不承担因原遗留问题造成的服务质量不到位的责任。 第二十一条 物业管理用房的使用 甲方向乙方提供位于
(建筑面积
平方米)的房屋作为物业管理办公用房,在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。 物业管理用房装修要求满足乙方《物业配套用房配置标准》二级标准（附表七）甲方应向前物业管理企业要回开发商提供的开办物资，所有开办物资继续提供乙方无偿使用。 第二十二条 业主大会通过的《业主管理规约》应包括业主对物业的装修规定，严格控制业主对外立面破坏等影响楼盘品质的禁止性行为。 第二十三条 物业公共区域、公共设施设备、经营用房的经营 1、 甲方如授权并监督乙方对物业公共区域、公共设施设备、经营用房进行统一经营 乙方可提取一年经营总收入的
30 %作为经营管理费； 2、 乙方所得经营收入（除去成本、经营管理费），主要用于日常业主公共区域的维修、改造、更新，余额用于： (1) 补贴乙方物业管理服务费的收入； (2) 补充到本项目公共维修资金； (3) 业委会活动经费的提取； (4) 累积到下一年的公共区域经营账户，用于今后的公共区域中、大修及更新改造。 第二十四条 产权属于开发商、全休业主的各类会所，可以委托物业公司经营，具体由双方另行约定。 第八章 物业服务合同期限第二十五条 本合同为期 3 年，自 2011 年
10 月 1 日起至 2014 年 9 月 30 日止。 第二十六条 本合同到期前
3 个月内，甲乙双方应就合同续签事宜进行协商，同等条件下，甲方应优先选择乙方。如未能达成续签协议的，乙方将继续履行本合同，直到甲方重新选聘物业服务企业并签订合同，乙方继续提供服务期间，将按本合同约定标准收取物业服务费（包括按本合同约定的收费标准调整部分）。 第九章 违约责任第二十七条 在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方无责任。 （一）因不可抗力因素导致物业管理服务中断的； （二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵所造成的损失； （三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知和提醒业主有物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等所造成的损失； （四）因非乙方原因出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失； （五）本合同第十六条、二十条约定的原因造成的相关责任。 第二十八条 在合同履行期间，发生安全责任事故的，经公安部门备案确认的，损失金额在200元到500元（含500元）之间，乙方给予当事人每次100元的补偿；损失金额在500元到2000元（含2000元）之间，乙方给予当事人每次300元补偿；损失金额大于2000元的，乙方给予当事人每次500元的补偿。乙方应承担的赔偿责任以当年物业服务费总额的1%为限；单户赔偿不超过该户当年应缴物业服务费的100%。 第二十九条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方双倍返还。 第三十条 甲方未尽本合同义务而致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的,乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的,甲方应予经济赔偿。 乙方解除本合同,须书面通知甲方,并自通知之日起90日内继续履行义务。 第三十一条 乙方违反本合同义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权督促乙方及时整改，三次书面通知并乙方无理由不整改的，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。造成小区设施设备以及业主经济损失的，乙方应给予经济赔偿。 第三十二条 甲方按正常解除合同的，乙方应当在甲方通知的90日内与甲方或在甲方的参与下与其选聘的物业管理企业完成交接手续。 乙方在服务期限内擅自撤出的，除全额退还多收物业服务费外，应当按照剩余期限物业服务总费用30%的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照延迟撤出期间物业服务总费用30%的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。 双方协商一致，可解除本合同，并在90日内办理交接手续。 第十章 附则第三十三条 本合同中下列词语的定义是： （一）业主，是指物业的所有权人。 （二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 （三）物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人。 （四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。 （五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。 （六）共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。 （七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。 （八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。 第三十四条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。 附件部分为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 第三十五条 本合同履行由下属分公司执行，并由其与甲方进行费用结算。第三十六条 本合同、本合同附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。 第三十七条 本合同正本连同附件共
页，一式 三份，甲乙双方各执_一 份，一份向房地产主管部门办理备案。 第三十八条 本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。 第三十九条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商方式解决；协商不成的，采取以下方式解决：向物业所在地人民法院提起诉讼。 第四十条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。 第四十一条 2011年8月物业方案与本合同有同等法律效力。 发生纠纷在原告所在地提起诉讼。 第四十一条 本合同经甲乙双方签字/ 盖章 后生效。 甲方签章： 乙方签章： 负责人： 法定代表人： 年 月 日 年 月 日
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楼主: hzlhty
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发表于 2011-9-14 10:33
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