浅谈野风物业管理

leishow · 发表于 2007-5-23 19:09

１：物业管理总体上说尚可，但进入小区外来人员太多，请问物管公司外来人员如此之多你们究竟在管理些什么？２：关于雅苑１５幢旁政府征地补偿一事．野风获赔１２０多万元，该款应按每户平方面积尽快分发给全体业主，不容拖欠！３：关于公摊营业用房的租金的４５％应尽快分发给全体业主，不容拖欠！４：关于地下车库问题＜物权法＞已明确规定所有权属于全体业主，故不得违法买卖和出租．更不得剥夺业主的合法权益禁止车辆进出！应按照杭州市物价局的收费标准收取适当的维护管理费用．如执意不改我们将寻求司法途径．请业主委员会的个别律师摆正自己的位子，尽到自身的责任！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　雅苑２１幢业主：吴先生　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２００７年５月２３日[em05]

[此贴子已经被作者于2007-5-23 19:10:33编辑过]

安爸 · 发表于 2007-5-23 20:12

“关于地下车库问题＜物权法＞已明确规定所有权属于全体业主，”最近单位一直在组织学习＜物权法＞，上课老师好像跟您说的不太一致。

武林门 · 发表于 2007-5-23 20:36

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用安爸在2007-5-23 20:12:00的发言： “关于地下车库问题＜物权法＞已明确规定所有权属于全体业主，”最近单位一直在组织学习＜物权法＞，上课老师好像跟您说的不太一致。</div>老师接个窝的捏?

恩熙 · 发表于 2007-5-23 20:43

首先帮顶一下，其次家园也有个公摊面积出租给了私人开店。

安爸 · 发表于 2007-5-23 20:45

老师说地下车位没卖掉的归开发商的

安爸 · 发表于 2007-5-23 20:55

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这里的当事人是指开发商。土地出让不光是平面的概念，而且是立体的，也就是说，地下空间也跟地面一样具有使用权性质。

安爸 · 发表于 2007-5-23 20:58

“３：关于公摊营业用房的租金的４５％应尽快分发给全体业主，不容拖欠！”《物权法》是这么描述的：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”不知道我们业主公约是怎么约定的。

武林门 · 发表于 2007-5-23 20:59

那"有约定的.....没有约定的....."不就成了"燥窝"?

安爸 · 发表于 2007-5-23 21:08

找到了：《业主公约》“第六条(利用物业设置设施获利的归属) 利用物业公用部位,公用设施、设备设置广告等经营性设施的, 应当在征得相关业主、业主委员会和物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续,并支付设置费用。按照前款规定获取的收益,纳入专项维修资金。”也就是说公摊营业用房的租金受益是纳入专项维修资金。不能分的。

安爸 · 发表于 2007-5-23 21:12

２：关于雅苑１５幢旁政府征地补偿一事．野风获赔１２０多万元，该款应按每户平方面积尽快分发给全体业主，不容拖欠！这个120多万好像公约里没有讲到类似情形，好像又不能套物权用益。但是，对这120多万的处置问题，应该属于小区重大事项，应该提交业主大会讨论决定吧。

武林门 · 发表于 2007-5-23 21:28

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用安爸在2007-5-23 21:12:00的发言： ２：关于雅苑１５幢旁政府征地补偿一事．野风获赔１２０多万元，该款应按每户平方面积尽快分发给全体业主，不容拖欠！这个120多万好像公约里没有讲到类似情形，好像又不能套物权用益。但是，对这120多万的处置问题，应该属于小区重大事项，应该提交业主大会讨论决定吧。</div>好象物权法里也有说法的,比较含糊而已.

leishow · 发表于 2007-5-23 21:30

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用安爸在2007-5-23 20:55:00的发言： “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这里的当事人是指开发商。土地出让不光是平面的概念，而且是立体的，也就是说，地下空间也跟地面一样具有使用权性质。</div>当事人绝对不可能仅指开发商单方的.  既然需要约定则说明这是一个类似于契约问题的合同.合同则必然有双方或以上当事人,否则就不会产生"约定"一词了~~!!!关于使用权的问题,<民法通则>中解释到:使用权是所有权的组成部分,既然其所有权属于业主了,使用权也就不言而喻了.

安爸 · 发表于 2007-5-23 21:44

我是这样理解的：《物权法》对地面停车场归属问题是这样描述的：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”界定非常明确，并不包括单独建造的车位和车库。同时规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，”所以车位和车库也没有归纳其中。所以楼主认为购买小区住宅，获得住宅所有权里面包含了地下车位的所有权，好像依据不够充分。你认为呢？

武林门 · 发表于 2007-5-23 21:46

哎~~~~小区貌似很有文化,可没有一只真正能领飞的好鸟.你飞你的,我琢我的.向现代家园业主致敬吧.

武林门 · 发表于 2007-5-23 22:18

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用安爸在2007-5-23 21:44:00的发言： 放汽车的车位，属于业主共有。”界定非常明确，并不包括单独建造的车位和车库。同时规定“业主对建筑物内</div>车位和车库不可能属于"单独建造",首先肯定是属于"建筑规划区内"的,上次我翻个一个资料,小区建造规划时,配套车位就不得少与所居住户的30%,假如把车库"单独"出来,雅苑就不能达标了.另外,对小区划线的车位也有规定,是2.5米!没找到原资料,配比记得是40%,我是不敢说多啊,呵呵找到个杭州市的:

[此贴子已经被作者于2007-5-24 0:22:28编辑过]

安爸 · 发表于 2007-5-23 22:25

具体我也解释不清，反正我们培训的时候有人就提了地下车位归属问题，老师也是罗里罗嗦地解释了一堆，最后归结一句话：“地下车位和地面的车库如果卖给你了，归你，没卖的归开发商。”

主打歌 · 发表于 2007-5-23 22:35

这个问题没有意义,全国卖了那么多车位,全部改过来?可不可能啊?

潜潜 · 发表于 2007-5-23 22:42

凹滋得味 · 发表于 2007-5-23 22:49

在物权法正式实施前的行为，新法没有溯及力，是按照谁开发谁受益。

武林门 · 发表于 2007-5-24 01:04

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用凹滋得味在2007-5-23 22:49:00的发言： 在物权法正式实施前的行为，新法没有溯及力，是按照谁开发谁受益。</div>楼上的说法比较拢统.......如果老法没有界定,那新法是具有约束力的.否则有的些问题永远无法解决了!还有"谁开发谁收益"的问题,收益实际是有限制的,租赁是收益,出售也是收益!很明显,人防部分就是不能出售的.任何法规对安全配套设施类的"谁开发谁收益"解释,都到租赁为止!关于地库问题,说实话我也不看好"归还"之类的结果.就象主打歌说的,牵涉面太广了.根据中国政策性的惯例,个人估计是开发商向政府补交一笔类似于"产权"的费用,以政府收益(也起到了抑制房产暴利的效果),买车位者不变而告终~~~~不过雅苑的地库问题有自己的特殊性,有待考证..........

[此贴子已经被作者于2007-5-24 1:06:57编辑过]

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