今天抽空去了龙湖香堤溪岸，有话对绿城宋总说

sfy3618

今天下午抽空从杭州驱车去看了看龙湖在杭州余杭区临平和塘栖之间位于超山景区附近的香醍溪岸楼盘。
天气不错，阳光较好，对于龙湖这种地中海式建筑风格楼盘还是比较适合观察整体建筑和景观效果的。
相机没带，不过我觉得熟悉龙湖的建筑和景观的人不需要做太多的留影。

第一部分：谈谈自己一点观后感：
        第一，香醍溪岸仍旧是延续了龙湖一贯的景观绿化风格，也就是它的所谓乔冠草花“五重立体景观”，客户要进入它的现场销售部，必须从停车场步行经过打造的绿化景观游步道，通过道路两边密植的大小不同的“龙湖特色”绿化树种，达到客户从外部喧嚣嘈杂的城市道路的风尘仆仆的心情到逐渐平静放松的状态，所以，龙湖通过这种精心设计的体验过程，把低密度住宅区（不是别墅区）要求的居住环境的营造充分展示在样板区内。
       第二，地块的选址位于临平和塘栖之间，09省道旁边，超山风景区附近。从地理位置看，如果项目周边仍旧保持现有的青山绿水状态，将来也许算得上是一个适合度假休憩的第二居所。说实话，超山风景区在老杭州和老余杭人眼中原来只是一个过气的景区，没几个人会为一株唐梅或者宋梅专程跑来超山，虽然，最近几年余杭区下大力气整治了超山景区的外部环境，使得景区总算看上去符合现代人的生活观赏习惯，可是，除了农历腊月正月能够想起超山，一年365天不会有多少人关注这个偏僻的景区。所以，超山景区作为香醍溪岸的外部环境，谈不上太多的好处，也说不上不好，毕竟周边还有不少其他楼盘，景区并不是香醍溪岸一家独享，并且景区不是免费参观的。所以，从这个意义上讲对比临平山作为临平城区的环境，那是实实在在的与周边生活紧密相连的，更加让人亲近。项目09省道东面就是余杭经济开发区和钱江经济开发区，目前周边的生活配套一概比较欠缺，相信在若干年后也不会有太多大的变化。我想，正是应了一句话叫做“配套等人，人等配套”，所以，在这个区域就别指望城市化的便利，当然，开发商会做些基本的生活附属配套，仅此而已。
       第三，产品点评。
首先是规划，我认为龙湖根据地块形状地理位置，考虑低密度和高层公寓混杂的产品类型没问题。沿省道和北部设计高层公寓的目的，就是用于隔绝省道的道路机动车噪声和扬尘，确保地块低密度住宅区块有一个比较好的生活居住氛围，当然，高层公寓也能有较好的视野和景观。
其次，景观的最大特点就是绿化，我认为龙湖的绿化美化水平可以算的上是杭州本地开发商学习借鉴的对象，可以想象，龙湖有一支专门研究绿化树种从植物学到美学以及对不同花草树木在不同地区气候条件下的生存培育情况的队伍。试想，我们杭州的园文部门以及开发商究竟有几个能做到龙湖的景观绿化水平？所以，不得不佩服人家的专业性，好的小区景观绿化设计也弱化了一些园区管线设备，使得业主不会一不小心看见这里一个配电箱那里一个变电所。以前有星河湾的故事，现在有龙湖的绿化。不过请注意，我说的是龙湖的园区绿化，而不是景观，绿化是园区景观的一部分，从香醍溪岸样板区的地面铺装、庭院装饰来看，整体铺装水平和杭州开发类似产品的开发商的水平接近，这也许是地中海托斯卡纳风格产品特点不会再有大的创新。
再次，建筑的风格立面和户型。建筑的风格和外立面，我们杭州人已经从龙湖在下沙先期推出的艳澜山多层公寓有所了解，无非这次把地中海托斯卡纳风格延续到低密度的组院排屋当中，应该说，龙湖对托斯卡纳风格建筑研究得比较得心应手了，从立面的退让，阳台露台的处理，坡屋顶的选择，铁艺栏杆的运用以及一些建筑特有元素和石材的点缀，涂料的色彩等等，都有比较成熟的设计定型和施工流水线。所以，我们看到杭州的香醍溪岸很可能是复制了龙湖的其他现有项目模式，至少未作大的改进。说到户型，说破了就是排屋的不同排列方式的改变，它的最大特点是地下首层与组院室外地坪标高相同，这样就保证了一定的采光、通风和邻里交往的便利性，当然，在增加公共空间的同时，私家院落也比我们传统见过的排屋少了一些。每个围合组院共有16户，户型产权面积250左右，实际面积在400多方左右，适合三口之家外加老人居住，作为排屋来讲也谈不上有太多的创新余地，当然，有人还可以提出少了室内电梯预留空间，这都是见仁见智，不是主要方面。
我认为，组院排屋最大的特点，也是我们在杭州以往低密度排屋区块不多见的是，他的公共庭院空间，估计建筑的设想意境是参照了中国传统北方民居四合院的生活居住模式，意在增加组团内部邻里间的日常交流。
第四，服务细节。龙湖的物业在杭州还没有真正面对交付的业主，目前我们见到的只是销售部和样板区在建阶段的物业服务，应该说，在贯穿客户参观的全程，物业服务还是比较到位的，可以说训练有素，忙而不乱，这说明公司后勤保障细节做得还是比较到位的。对比我们已经体验的万科、绿城物业，刚刚进入的龙湖物业也给客户留下了不错的印象。
第五，价格。从销售部了解到的价格基本在400多万，换算成产权面积在16000--18000之间，换算成实际使用面积基本在10000多点，所以，价格上分析实在不算高，价格是实的，难怪开盘后去化得非常快，特别是看了样板房之后，90%的人都会心动，当然多少也有点冲动，主要是因为价格的实在。

啰里啰唆说了这些，主要是好的一面，接下来说说不足的一面。
      第一，楼盘位置还是硬伤。首先是远，远离杭州市区，远离临平城区，和塘栖镇也有一定距离；其次是周边配套薄弱，基本的生活配套设施没有，眼下只能依靠楼盘自身交付后满足一点，希望教育、医疗、餐饮、娱乐、购物等便利要求的业主，可能有所失望了，所以，作为在杭州生活的第二居所是一种定位，但是，这种生活其实也比较累人，有时候不知道是人为房子服务还是房子为人服务?  开发商推出这一产品的设想是，希望业主入住后增加交往交流的空间机会，但是，由于配套的奇缺，我估计届时的入住率会比较低。
        第二，组院的私密性有所不足。由于间距比较小，各家房间和阳台露台上看见邻居室内动静的概率比较大，这对私密性要求比较高的业主来说很难适应，除非你永远拉紧窗帘不开窗通风。所以，既然是选择了排屋，向往有天有地接近大自然享受阳光和交流，那么，对私密性要求比较高的客户就不要买了，除非你是看到价格心动想投资一把。或者，几个亲戚朋友组团购买，将来一起装修一同入住，倒是可以考虑。另外，有个别户型的朝向不好，比如东西朝向的北向户型采光时间不足、角度不太好，将来都会影响到居住的舒适性。
       第三，龙湖的施工质量还是不太让人放心。尽管是样板区，但是在一些细节方面做工还是比较粗糙，可能是赶工期的缘故。但愿，龙湖在实际施工中工程质量不要出现问题。其次，材料选择。从样板区现场材料的感官看，材料的选择属于中等偏低，应该说仅仅满足国家规范要求的水平，我想，这可能也是龙湖控制成本的一大块。我的观点，对将来毛坯交付的现房工程质量，看了样板区只能保持谨慎的乐观。



第二部分：对绿城宋总的建议
       第一，龙湖的绿化值得绿城学习研究。看看绿城应该如何培育出自身特色的景观苗木、花草，龙湖给大家印象较深的是一年四季园区五颜六色的花草，有些在杭州还不多见，这可能是龙湖打动客户的一大法宝。能做到这一点还真不容易，首先要有，也就是要有培养基地；其次要在现场365天专业的养护；再次要有一套制度的保障。
      第二，低密度组院产品。在一定地块容积率水平控制下是否符合当下中国人的生活居住理念？是否符合绿城的产品理念？如果绿城要借鉴，应该如何做一些改良？至于建筑风格，绿城已经有丰富的别墅开发经验，我想宋总应该有自己的想法。
      第三，作为临平绿城的蓝庭应该如何应对？蓝庭的地中海建筑风格公寓已经经受过市场检验，无论是多层还是高层公寓，在建筑方面，绿城具有独树一帜的特点，尽管杭州地区也有一些楼盘在模仿或者采用同样风格，但是绿城杭州蓝庭的建筑是很难比肩的，蓝庭的建筑应该算得上是经典，这一点我想宋总应该有一些心得的。当然，蓝庭的景观在整体水平不错的前提下还是有进一步提升的空间，我想，无论是东区已经建成的高层区块还是西区在建的多层区块，宋总看过龙湖的绿化之后应该有所考虑吧？
       第四，关于蓝庭法式合院的销售。最近的竞争性楼盘是金都夏宫，夏宫的排屋还是传统意义上的户型，所以，两者没有可比性。关键是夏宫的部分别墅，定价是否与蓝庭的法式合院有所重合？所以，蓝庭关键是要突出产品的特点和卖点。比如，建筑的细部设计，用材的选择，户型的创新点对目标客户潜在生活方式需求的契合度，在当前的形势下如何推盘，主要目标客户群体如何划分？我们来比较香醍溪岸这个案例，其实，龙湖的策略就是低价开盘，客户不必区分是临平城区的还是周边乡镇的或者是杭州赶来的，是自住的还是投资的，我想，在一期购买的人群中，至少有60%的客户是投资客，尽管在现在的房地产大环境下很少有投资客介入，所以，从某种意义上讲，香醍溪岸没有营销！当然，香醍溪岸的低价入市，也在一定程度上或多或少影响到蓝庭的后续产品销售。再来看蓝庭，首先，蓝庭的产品也是一个新推出的产品类型，市场上不多见，这需要教育或者说是引导；其次，鉴于龙湖的低价销售，蓝庭除了突出产品选材的档次、大盘和配套成熟外，绿城一定要突出建筑工程的质量和细节，我想，龙湖在建工程的质量无法和绿城的楼盘相比；再次，借鉴龙湖的园区绿化，在蓝庭的园区绿化景观上做进一步优化。最后，营销上还是突出绿城品牌的美誉度，产品有品牌的保证，是价值保值增值的有力保障。

以上只是个人一点肤浅看法，不当之处不致贻笑大方。

挂一漏万，短时间内很难考虑完整和成熟，望网友不吝指教。

sfy3618

不好意思，文比较长，写完发帖已经是20日，应该是19日看房后回家写的事情。

archer_sh

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我替老宋回答你吧。从他身边的管理层了解来的，应该也是他自己的想法。龙湖这种低密度的开发方式在他看来，不人性。
所谓的合院别墅，十几户人家共享一个院子，既没有私密性，也没有实用性。
绿城对合院别墅的理解，可以从青山湖红枫园、杭州御园的项目设计中得到体现。
低密度产品也有高、中、低端之分。
只能说，龙湖现在在卖的并不属于其中的高端。这与绿城的整体定位不符。

嘉园居士

archer_sh 发表于 2011-10-20 00:32
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我替老宋回答你吧。从他身边的管理层了解来的，应该也是他自己的想法。龙湖这种低密度 ...

yaogunlaotou

龙湖的绿化值得绿城学习研究，看看如何培育出自身特色的景观苗木、花草，龙湖给大家印象较深的是一年四季园区五颜六色的花草，有些在杭州还不多见，这可能是龙湖打动客户的一大法宝。
这个是忽悠你的~~~~~~等你买了住进去之后再说~~请参见龙湖在北京的项目

镜子女巫

说两句绿化问题————龙湖的绿化好，背后是高投入。你看到的繁花似锦，很可能是每天在换的；全冠移植的大树，死了立马换一棵。很多是违反植物生长规律的。样板区这么折腾没问题，到了实景交付，没有售后的高投入是很难为继的。
正所谓龙湖的景观，绿城的外立面。

lixing514

地中海式建筑风格,不做

jiangqh1

龙湖的绿化，要看严澜山交付五年之后是什么样子，才能说是否可行。暂时的感官刺激无以为继

hzdn

价格还是硬道理

yt1029

楼主是傻瓜，滟澜山的绿化到交付后再看看吧，哪些小的花草估计都要死光光，绿城最知道这些的了，还用你提醒，另外，西班牙风格的房子说真的不如法式好看，就那个涂料真是不高挡，龙湖还嫩的很，绿城早已是宗师级别的了。

darl

最致命的是面对公墓和即将扩建的火葬场！

kongk

tangjiayu

和宋总有什么好说的啊，，绿城牌子会在，谁知道未来谁是大老板啊

sfy3618

darl 发表于 2011-10-20 09:37
最致命的是面对公墓和即将扩建的火葬场！

这个也是我想说，但是遗漏的一点，就看规划是如何。公墓问题只要看不见，有一定距离问题不太大，因为千百年来，不管是阴宅阳宅，都要讲究一个风水。关键是火葬场，也就是殡仪馆的迁移，不知道是否已经重新规划或者开始迁移，否则，的确是硬伤。

sfy3618

jiangqh1 发表于 2011-10-20 08:26
龙湖的绿化，要看严澜山交付五年之后是什么样子，才能说是否可行。暂时的感官刺激无以为继

龙湖其他城市也有类似已经交付的楼盘，现在就可以看到，不需要再等五年。

qwb

买一堆花花草草，买来哄哄女人还可以

sfy3618

archer_sh 发表于 2011-10-20 00:32
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我替老宋回答你吧。从他身边的管理层了解来的，应该也是他自己的想法。龙湖这种低密度 ...

你的说法有一定道理。但是，我认为市场需求还是产品研发和创新的指挥棒。

绿城蓝庭有低密度多层景观公寓，实际组团容积率号称做到0.9以下，龙湖香醍溪岸的组院排屋区块从我的观感来估计，实际产权面积容积率也不会低于1.0。

也许，龙湖的香醍溪岸产品类型，绿城已经有所考虑，只是没有付诸实施，我认为这可能与当时的市场环境和公司在当时的定位有关。现在，龙湖的这个产品已经受到市场的认可（是否欢迎还不好说，因为客户群体中既有“投资客”也有因为价格原因的“冲动客”。），真金白银的付出和目前最珍贵的购房指标的付出是实实在在的。

市场在变，需求自然在变，如果一个产品受到市场欢迎，自然有他的道理。我认为，现在绿城要考虑的问题不是要不要做，而是怎样做的问题，也就是借鉴市场成功产品的经验，设计出未来市场认可的产品。

绿城不会仅仅因为做了桃花源0.1容积率的别墅，就不会做1.0低密度的排屋，我想没有这样因果关系的。

至于石材和涂料的取舍，我想绿城会有研发，我们不必操心。

东山居士

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萝莉啰唆一大篇，感觉都是表面浮光掠影的说了一通，都没有找到点子。

买房经

蓝庭到龙湖项目，我车子开了10分钟左右，不过是50码左右的。

买房经

楼主，我还有个感觉，龙湖那个项目除了有超山之外，隔壁的09省道实在太吵，噪音、灰尘污染已经再所难免了，周围也无任何配套。这与蓝庭所处的临平北商务综合开发区无法比。