-

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

楼主: 长剑出鞘

susana,有劳你对调息和RMB升(贬)值,房价关系分析一下。

[复制链接]
发表于 2004-11-5 20:11 | 显示全部楼层
以下是引用landfish在2004-11-4 1:18:00的发言:

可怕!

外资大量涌入-》人民币大量投放-》通胀-》升息来压制通胀-》人民币对外升值预期增加-》外资更加涌入,至此,形成一个正反馈的闭环,具有放大作用,正如麦克风中“啸叫”的形成。

怎样能“除啸”?!

外资进入不一定导致通货膨胀,这个问题比较复杂,要具体情况具体分析。

对于正常的投资型外资,中国是大力欢迎的,所有国家都是欢迎的。中国目前吸引了大量的外资,不知道有多少国家明里暗处羡慕,嫉妒呢。拿别人的钱去赚钱,可不是谁都做得到的。

升息也不一定导致升值,这也不是简单的问题。如果美圆利率持续上升,人民币也面临调高利率的压力。

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-5 20:30 | 显示全部楼层

这个环的破解应该由提升增加普通老百姓的各种福利和收入 提升国内的消费需求 这样来缓解提升汇率的压力 同时增加国民财富和提高国民生活质量量 ————面对通货膨胀和投资结构失调,以升息来正面解决才是正解;容忍高通涨和扭曲的投资结构,确保了部分集团的私利,最终会使问题愈加严重。低估的汇率,在合适的时候升上去,对国民经济有促进作用。靠通涨来自我贬值,是对普通百姓的血汗钱又一次剥削。

但现在措施正相反 进一步抑制消费需求 死托汇率不放 外资正是看中这个机会 源源不为断涌入 同样要通货膨胀和资产膨胀 但加剧两级分化 中国老百姓做牛做马也提高不了收入和福利 这是为外来资金和外国人贡献低廉的商品 到头来财富都以国家名义的外汇储备存在 ————目前,国内工业的技术水准极低。低汇率才有一定的产品竞争力。在没有掌握先进技术和完成一定的储备情况下,盲目升值,其后果才是灾难性的。现在应该积极完成产业升级改造,才能实现长期可持续性的发展。

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 10:43 | 显示全部楼层
以下是引用waterstill在2004-11-5 20:11:00的发言:

外资进入不一定导致通货膨胀,这个问题比较复杂,要具体情况具体分析。

对于正常的投资型外资,中国是大力欢迎的,所有国家都是欢迎的。中国目前吸引了大量的外资,不知道有多少国家明里暗处羡慕,嫉妒呢。拿别人的钱去赚钱,可不是谁都做得到的。

升息也不一定导致升值,这也不是简单的问题。如果美圆利率持续上升,人民币也面临调高利率的压力。

问题是现在进入的超额资金是干什么的? 这点央行和外汇管理局很清楚 这些资金很多并没有用来购买外国的先进设备和技术或原材料 而是直接来套利的 升息后利差加大 更加剧了这些资金的涌入 他们是要兑换为人民币生息或投向房地产领域的 (这样才能获利 仅以美元放在中国获什么利呀) 这势必导致央行要投放基础货币来购入 而这些放出来的基础人民币并没有实物支持 又经过商业银行存贷造币功能进一步放大倍数 可想市场上多了多少人民币

这样一个循环 就又回到通货膨胀的老路上去了 所以央行才放话说 这些投机资金导致货币政策工具失灵 要打击

并不是美元利率提高才导致人民币利率提升 而是由于美元利率调高 人民币利率才有了调高的机会(央行想抑制投资需求) 不然投机资金更加峰涌而来了 (若人民币利率与美元利差进一步扩大)

还有人民币的升值是由于现在人民币的价值确实被低估 中国的工资\土地要素价值人为压制低估造成的 (并不是因为升息要升值) 投机资金正是看中这个机会 才敢进入中国

所以我还是坚持前述观点

不论是加息或调整汇率(不敢大幅加息及汇率一步调到位的) 抑或什么都不变 基于现在人民币被低估事实及现行的经济结构状况

资产价值和一般商品都要膨胀 区别只在于政策工具的不同运用 让膨胀的好处大家如何分享 损失谁来买单!

靠抑制国内消费和投资需求对老百姓无利!

通过大幅提高工资和福利才能双赢!

[此贴子已经被作者于2004-11-6 10:48:02编辑过]
回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 11:09 | 显示全部楼层

经济通胀不一定就是坏事

楼上的观点我有原则同意.

楼上的观点是,中国经济一直在内外环境的先天“温差”中前进 ,发展到眼下需要通胀的发生来进一步调整、继续。希望政府在对民众的生活、福利有最大努力的提高前提下,进行适度通胀。

不知如此理解,对否?

良好的愿望还要经受市场的考验

前几日,国家对养老方便似乎有新举措,看来决策层也有所准备最坏的打算——加息之后到了万不得已时升值跟进

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 17:41 | 显示全部楼层

楼上的 谢谢你理解偶的观点

现在的经济状况 市场形态 确实让人感到很迷茫 但大方向大原则还是要多思考

现在的宏观经济\房产形势如何发展 确实是两种针锋相对的观点 有的是利益决定思维 有的是基本惯性和经验 有的是从基本理论论证 最后大家都只有确市场来检验了

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 18:29 | 显示全部楼层

发现一篇好文 与大家共享!

加息后房价走势难料 房地产价格不必然下跌

http://house.sina.com.cn 2004年11月05日09:27 人民网-国际金融报

  对此次加息笔者的基本认识是,此次加息是综合内部经济原因和外部压力做出的一个小心谨慎的动作。

    所谓利率市场化,最终的目标应该是,央行只负责确定及调整某一个基准利率,商业银行的各项存、贷款利率全部由市场自行决定,有遏制投资热和原材料价格的强烈暗示。基准利率是宏观经济调控的一个重要手段,针对的是宏观经济的各个方面,决不会只考虑或只针对一个房地产。

  一、此次利率调整没有改变“人民币升值和局部地产膨胀”的趋势

  笔者始终强调的观点是:“人民币升值和局部地产膨胀。”而产生这一种现象的前提并没有改变,这个表述包含这两个意思。第一,人民币升值是相对于外部,当外资持续流入中国内地,表现的就是人民币升值,当集中分布在长江三角洲时就是表现地产膨胀;第二,对于内部,由于外汇占款的快速增加,导致中国资产膨胀,恰恰是通货膨胀反衬房产升值。估计今年FDI(外商直接投资)在600亿美元以上,50%流入长三角两项比去年都有增长,人民币利率的上调一定会吸引更多的外资增量。经济资源向长三角地区集中的趋势还在持续,长三角GDP占全国GDP由去年19%到今年的21%充分说明长江三角洲的的经济比重继续提高。

  二、任何对开发商的打击都是对存量房的利好

  4月底以“收紧和控制土地”和“控制房地产信贷”的宏观调控对房地产开发商打击不小,然而没有几个人能认识到,任何打击和限制开发商的措施,就是对新房上市的一种打击和限制,而任何打击和限制新房上市的行为都是对房产供应量的打击和限制,任何打击新房供应就是对存量房的利好。具体市场表现就是存量整体价值的上升。真正打压房产价格的方式非常简单,那就是大量供给新房、提高首付款比率同时单独提高按揭利率,但笔者没有看到,看到的却是:商业贷款加息38基点,按揭贷款仅仅加息18基点,低于基本利率加息幅度27基点。

  从微观层面上看,加息一方面影响发展商的财务成本,房地产是高资本密集度产业,高负债率使对融资成本提高敏感度更高。房地产成本提高,使供应方收到影响。另一个方面,从按揭利率的提高会影响买房者(包括投资者)的付现成本,使买方受到影响。必须注意到房地产开发商和买房者的负债率都是在70%,供应方和需求方几乎受到相同的打击和影响。这两个方面的联合作用,就会使双方都比以往更加谨慎,就是压缩房地产交易。新房交易受到限制直接的反应是二手房交易的比重会进一步提高。

  三、加息后房地产价格不必然下跌

  从加息的时机看,此次加息完全是在市场预料之中的(普遍预期是年底前加息),加息对经济的影响是通过几个方面表现的,股市提前消化了加息的消息,当加息出台后,第二天股市并没有暴跌;而房地产股下跌恰恰反应了一种普遍心理,这种情况导致房地产公司融资成本提高,也属于打击新房供给的行为类别。

  外资对中国的预期和目前特有的资本管制将继续维持“人民币升值和局部地产膨胀”的趋势;实际利率负利率也会持续维持高位CPI和投资热情。在没有投资境外金融资产的权力和国内金融资产制度性缺陷又无法长期持有时,在现有的投资品种中,房产也许是不得不持有的抗通货膨胀的资产。因此出现了有泡沫的房产持续上升的现象。所以,挑战房产继续上升的不是利率而是是否可以提供一个比房产更优秀的投资渠道。投资房产对于家庭来说,可能不是最好的投资选择,但一定不是最坏的。

  此次加息不会造成房地产的拐点,但也许会减缓住房地产上升的速度。但愿政府可以达到遏制房产价格快速上升的目的。(洪曦/文)

[此贴子已经被作者于2004-11-6 18:34:28编辑过]
回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 18:55 | 显示全部楼层

问题是现在进入的超额资金是干什么的? 这点央行和外汇管理局很清楚 这些资金很多并没有用来购买外国的先进设备和技术或原材料 而是直接来套利的 升息后利差加大 更加剧了这些资金的涌入 他们是要兑换为人民币生息或投向房地产领域的 (这样才能获利 仅以美元放在中国获什么利呀) 这势必导致央行要投放基础货币来购入 而这些放出来的基础人民币并没有实物支持 又经过商业银行存贷造币功能进一步放大倍数 可想市场上多了多少人民币

这样一个循环 就又回到通货膨胀的老路上去了 所以央行才放话说 这些投机资金导致货币政策工具失灵 要打击 ————热钱进入,影响了央行利用货币政策进行经济调控的方法失灵,这说明经济运行已存在问题,热钱只是导致了以往的简单解决办法起不到应有的效果。但,要解决的根本问题还是国内自身的经济和金融问题。如果经济运行健康、金融制度健全,热钱也无法兴风作浪。通胀的主因也在国内,不是所有物资的价格都上扬,这也不是热钱引起的。热钱的主要对象应该是股票、国债、期货、地下借贷等金融市场,这样可以有准确的投资对象、投资策略、投资成本、投资风险、投资收益等。可能会有外资进入房地产业,但这样的长期进入,不能称之为“投机”的“热钱”了,应该视为受欢迎的“长期投资”。

并不是美元利率提高才导致人民币利率提升 而是由于美元利率调高 人民币利率才有了调高的机会(央行想抑制投资需求) 不然投机资金更加峰涌而来了 (若人民币利率与美元利差进一步扩大) ————人民币利率提升是要控制国内经济过热,尤其是固定资产投资过猛。从经济调控上讲,目前人民币利率提高的压力确实大于美国。但是在与美圆汇率挂钩的情况下,人民币的利率走势也势必与美圆的利率保持相对一致(略高于美圆),如果人民币利率相对过低,外资流失;如果人民币相对过高,在升值预期没有改变的情况下,会导致大量逐利的资本涌入。当然,短期内,人民币的利率不一定和美圆完全一致。

还有人民币的升值是由于现在人民币的价值确实被低估 中国的工资\土地要素价值人为压制低估造成的 (并不是因为升息要升值) 投机资金正是看中这个机会 才敢进入中国 ————人民币的购买力被严重低估,走出国门的对此应该感触更深。外资进入中国,也正是被中国的工资、土地低廉所吸引;当然,这也是双刃剑,导致投机资本涌入。但是现在立即升值,起码,浙江的大量私营加工企业会遭受严重打击,在目前内需不足的情况下,整体中国经济会后退几十年,相信国内的经济专家很清楚这一点。 所以我还是坚持前述观点

不论是加息或调整汇率(不敢大幅加息及汇率一步调到位的) 抑或什么都不变 基于现在人民币被低估事实及现行的经济结构状况

资产价值和一般商品都要膨胀 区别只在于政策工具的不同运用 让膨胀的好处大家如何分享 损失谁来买单!

————“资产价值和一般商品都要膨胀”这句不太确切,价格上升不代表价值膨胀,还有不少商品不会涨价。

靠抑制国内消费和投资需求对老百姓无利!

————偏激点说,是抑制过热的住房投机需求,这是必要的。

通过大幅提高工资和福利才能双赢!

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 19:01 | 显示全部楼层

大幅度提高工资和福利才能双赢!

————呵呵,这是一种和稀泥的解决方法!

经济结构失调没解决,可持续发展的问题也没解决,社会矛盾只是暂时缓和。

回复

使用道具 举报

 楼主| 发表于 2004-11-6 19:10 | 显示全部楼层
以下是引用waterstill在2004-11-6 19:01:00的发言:

大幅度提高工资和福利才能双赢!

————呵呵,这是一种和稀泥的解决方法!

经济结构失调没解决,可持续发展的问题也没解决,社会矛盾只是暂时缓和。

好,解惑。

但是又有一点不懂,‘经济结构失调没解决,可持续发展的问题也没解决,’该怎么解决?

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 19:17 | 显示全部楼层

政府应该大力引导,当然这和企业家和官员素质、能力有关,与产业政策、金融政策有关。。。,

也许这不是个一蹴即就的过程,但是这是个很迫切、很重要的问题。

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 19:29 | 显示全部楼层

关于第61楼的引文:

当外资持续流入中国内地,表现的就是人民币升值,当集中分布在长江三角洲时就是表现地产膨胀;

————外资持续进入,人民币升值压力增大。但“长三角的地产膨胀”,严格来说,是上海和浙江的地产膨胀,不完全是外资的原因。尤其比较浙江和江苏,更能说明问题。江苏吸引的外资远大于浙江,江苏的劳动力平均收入也高于浙江,江苏地产的价格却低于浙江地产的价格。根本原因就在于两地地方政府的土地政策。

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 19:52 | 显示全部楼层
以下是引用长剑出鞘在2004-11-6 19:10:00的发言:

好,解惑。

但是又有一点不懂,‘经济结构失调没解决,可持续发展的问题也没解决,’该怎么解决?

缩小贫富差距,通过政策\法规提高国家对富裕阶层的监管和税收

民营经济享受与外资同样的国民待遇

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 20:10 | 显示全部楼层

“收紧和控制土地”和“控制房地产信贷”的宏观调控对房地产开发商打击不小,然而没有几个人能认识到,任何打击和限制开发商的措施,就是对新房上市的一种打击和限制,而任何打击和限制新房上市的行为都是对房产供应量的打击和限制,任何打击新房供应就是对存量房的利好。

————“收紧和控制土地”,是为了防止地方政府官员在土地问题上的腐败问题和短视地寻求政绩,防止房产商蓄意囤积土地牟取暴利。“控制房地产信贷”,也是为了防止土地问题上的腐败问题发生,提高产业准入门槛,提升产业整体水平,这并不影响普通住宅的供应量。已有的数据也说明,目前的在房产商手上的土地存量,足够2~3年的正常开发。再加上这个行业有超额利润率的存在,所以,根本不会影响房产供应量。“就是对新房上市的一种打击和限制”是无稽之谈!

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 20:19 | 显示全部楼层

具体市场表现就是存量整体价值的上升。真正打压房产价格的方式非常简单,那就是大量供给新房、提高首付款比率同时单独提高按揭利率,但笔者没有看到,看到的却是:商业贷款加息38基点,按揭贷款仅仅加息18基点,低于基本利率加息幅度27基点。

————现在杭州的一些单位,开始为职工建造经济适用房,这也是一种打压房价的方法。杭州明年的楼市供应也会放量。政策的实施到最后见效,有一个过程,应该用发展的眼光看问题。

  从微观层面上看,加息一方面影响发展商的财务成本,房地产是高资本密集度产业,高负债率使对融资成本提高敏感度更高。房地产成本提高,使供应方收到影响。另一个方面,从按揭利率的提高会影响买房者(包括投资者)的付现成本,使买方受到影响。必须注意到房地产开发商和买房者的负债率都是在70%,供应方和需求方几乎受到相同的打击和影响。这两个方面的联合作用,就会使双方都比以往更加谨慎,就是压缩房地产交易。新房交易受到限制直接的反应是二手房交易的比重会进一步提高。

————是药三分毒。虽然会提高买房者的成本,但为了打击投机,只好忍小痛,剜大疮。

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 20:21 | 显示全部楼层

挑战房产继续上升的不是利率而是是否可以提供一个比房产更优秀的投资渠道。

————正确!

投资房产对于家庭来说,可能不是最好的投资选择,但一定不是最坏的。

————没有最坏,只有更坏!

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 21:14 | 显示全部楼层
以下是引用waterstill在2004-11-6 20:21:00的发言:

挑战房产继续上升的不是利率而是是否可以提供一个比房产更优秀的投资渠道。

————正确!

投资房产对于家庭来说,可能不是最好的投资选择,但一定不是最坏的。

————没有最坏,只有更坏!

同意

产业投资堵不如疏

个人投资风险严控

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 21:28 | 显示全部楼层
以下是引用waterstill在2004-11-6 19:17:00的发言:

政府应该大力引导,当然这和企业家和官员素质、能力有关,与产业政策、金融政策有关。。。,

也许这不是个一蹴即就的过程,但是这是个很迫切、很重要的问题。

结构调整 产业升级 产品附值加值提高 国民素质提高 这些说说是清楚的 但国家有什么对策吗 现在我们只能讨论是宏观财政政策工具和货币政策工具对经济对房产有什么影响?自己应该如何准备 该做什么?

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-6 22:30 | 显示全部楼层

在杭州楼市没有放量供应之前,各种政策都会被炒家利用和歪曲,都无法真正解决楼价畸高的问题。

百姓对住房的需求,即使被暂时压制,最终还是要释放。这些,其实,政府很清楚。

我的观点,百姓不要冒风险去投资,明年楼市开始放量,明年的今天,大家的心情一定不一样。

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-7 09:45 | 显示全部楼层

楼上的 明年的11月你再回头看今天的价格 我是看涨的 涨幅超过按揭贷款利率

6% 以上

回复

使用道具 举报

发表于 2004-11-7 11:32 | 显示全部楼层

恩,我觉得价格起码跌6%。

如果价格波动在-6%到+6%此之间,那就是平手。

我们的理论分析都不尽完善。

回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

许村新城
光环购物中心
临平文化中心
国风杭州地铁
共享“花”车
南京北部新城
永旺商业项目
钱塘安置项目
西湖步行街
未科航拍
朗云
古玉兰开花
钱塘新项目
锦尚和品府
钱塘高铁站
未科中轴线
临平新城
钱江世纪城
万科大溪谷西
和平广场概念
良渚城建
临平二环
大马弄
南苑街道
临平
杭州大厦
奥体
杭州天际线
西门市集
良渚文化走廊
欢肆效果图
墨尔本高楼
勾庄
临平体育馆
奥体世纪城
江南科技城
馥香园航拍
金沙湖航拍
城北万象城
科创趣城
杭州西站
运河
和平里
杭州南站
浙金地块
武林新核心3
武林新核心2
武林新核心1
浦东御桥湾
绿城潮听明月
未科湿地开发
金色钱塘
文教、申花
世纪城地标
滨江棠前嘉座
钱塘江大潮
苏杭城际铁路
春和云境
未科3兄弟亮灯率

小黑屋|手机版|电脑版| ( B2-20080242 )

GMT+8, 2024-5-12 17:32 , Processed in 0.049236 second(s), 16 queries , Gzip On, Redis On.

Powered by Discuz! X3.4 Licensed

© 2001-2023 Discuz! Team.