本帖最后由 yianjushi311 于 2020-7-15 21:45 编辑
买房是人生大事，很可能是在年纪轻轻二三十岁的时候，就要做出几百万交易的重大决策。在你打款按下人生幸福的确定键时，就问你紧不紧张、激不激动。那么如何挑选一套合适，又保值增值的房子，是每个第一次买房的朋友都值得学习的一课。简单说一下宏观。
国家发展的大背景。城市分化加剧，长江三角洲、粤港澳大湾区近期发展较为强劲。2020年以来，很多过去一两年房价增长较好的一二线、强三线，也出现颓势。以十个重点城市为例，近一年单边持续上涨的城市只有上海和深圳。杭州相对较好，走出了V字型走势。在房价指数下降的城市，如果刚需购房也许是机会，不过也要注意把握好上车时机。
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其实对绝大多数购房的朋友来讲，不涉及城市选择。
接下来我们看区位选择的考虑因素，首先明确自己的购房需求是是什么。
有的人是为了刚需结婚，除了倾向于自己租住熟悉的区域、距离工作地点交通便利，也要结合自己的钱包厚度，选择家庭负担的起首付和月供的片区。同时，也要注重房产价值的稳定性，很多城市限购限贷，改善置换成本较高，如果房产价值缩水，再想换房可就难了。
有的人为改善需求，偏重小区居住的生活品质。随着家庭财富的积累，他们有意愿也有实力购买环境更好，品质更高的住宅。此类购房者可关注自己原住小区周边高端楼盘，也可以考虑核心地段、优质配套的高价值区域或自然生态环境好的区域； 有的家庭有闲余资金，风险偏好较高，偏重于房产的投资属性。可以考虑哪个片区未来还有升值潜力，比如在某区域机场建设、产业及人口导入、规划轨道交通沿线等区域提前布局。
有的家庭看重孩子教育，重点考虑购买学区房。因此可先锁定优质学校，再在周边搜索合适的学区房。关于学区房的选择，后面在配套部分将重点介绍。
面对众多不同需求，当然思考的出发点不同，对房子各项指标的要求也不尽相同。不过怎样挑选一个好房子，基本框架是不变的。我会带大家从以下几个方面去分析：
1、小区房价趋势
基本锁定了想要的区域，首要看的是价格。不单单是你能承受的价格，还要看这些小区价格走势，那些不管在地产形势大好，还是严厉调控的时期，都表现出较好的增长性，或比较抗跌，那么就是相对优质的小区。其实，大家尤其要关注的是在行情不好时小区的表现，所谓风来了，猪都能飞起来，等潮水褪去才看出谁在裸泳。我们就是要筛出那些没有穿底裤的小区。因为这样的小区，通常可能不单单是价格问题了，很可能有硬伤。
对于个人购房者面对上百个小区真的没有精力和时间去了解每个小区的真实状况，但通过价格波动还是能看出一些端倪的，这种波动性比较大的小区就要注意了。而且波动性比较大的楼盘很可能让你在市场持续低迷的时候解不了套，急于出售或者换手的时候，只能吐血大甩卖了。
还有一个择时性，就是当我们了解了小区价格趋势，那么是在房价上涨的时候买入呢，还是在房价下跌的时候买入。排除刚需购房，我希望其他需求的购房者还是像购买资产一样，尽量考虑这个买入时机。最理想的状态，是房价跌到最低，即将出现转折的那个点。当然，我们永远不可能买在理想点位，只有尽可能地靠近它。这里分三种情况，第一种是下跌走势，我们可以不急于买入，再等等，等到出现转折信号，或者等到想早买早享受的欲望大于房价下跌的程度了，那就买它。所以如何发现转折信号，我后面会讲。第二种、第三种分别是上升走势和震荡走势，这里就需要一些宏观预判的能力了，房价是否还会上涨，会上涨多久，上涨多少？我是否现在买入等待升值，还是等房价跌下来之后入手。同时也要结合自身需求，我是否不急于买房而能够等到房价跌下来的时候。在过去经验里，大多数人都是买涨不买跌，事实验证这样做很多时候是正确的。不过小红楼团队要去提醒大家，中国的房地产已经进入了一个新的时期，政策的转向会让既有经验失灵。多方面分析，理性判断，科学决策显得尤为重要。
我一般不建议大家追高，历史数据表明每一轮快速上涨都必定迎来调整期，房地产有较明显的周期性，如果追在高点，两三年后房产证到手，价格即使不跌也赚不到什么钱，一切似乎都是美丽的泡沫。所以，观察趋势尤为重要，上面政策的逻辑也一样，涨得快了紧一紧，库存大了松一松。
那怎么去观察小区房价走势呢，最好能拉出来一张表格，和选股票一样，把你中意的目标区域房子的价格走势全都拉出来看趋势。
file:///C:\Users\renly\AppData\Local\Temp\ksohtml6652\wps15.jpg 为了更好的交互体验，小红楼团队开发了小程序。大家可以在小程序里查询任意城市、城区、板块、小区的房价指数，非常灵活。由团队独家研发的求势指数可以快速、准确的发现市场的转折点，详细说明见数说房产公众号文章《关于求势指数的说明》。
file:///C:\Users\renly\AppData\Local\Temp\ksohtml6652\wps16.png 2、房产交易的流动性
流动性，即房产再次交易的难易程度。简单说就是当你想卖掉房子，多久能卖出去，这是衡量资产价值的一个非常重要的指标。流动性差的房产，价值是大打折扣的。比如当你想卖掉天津郊区一套房子，挂在二手房网站的价格是３００万，询价的人很少，一百天两百天过去了依然卖不掉。而在同期，北京西城挂出一套８００万，第二天有七八个人同时看房，而且客户为了优先买到，基本没有还价就交了定金。在案例里，天津和北京的这两套房子的流动性不同，真实的价值是，北京的房子８００万，天津房子可能至少降价3０万才能快速卖掉，也就是２７０万。
那流动性怎么分析呢？
有些二手房网站如贝壳找房，会标注房子的成交周期。同时，关注、带看、浏览、挂牌量/成交量这些指标一定程度上也可以反应小区房子的流动性。
file:///C:\Users\renly\AppData\Local\Temp\ksohtml6652\wps17.pngfile:///C:\Users\renly\AppData\Local\Temp\ksohtml6652\wps18.png比如小红楼团队观察，杭州６月二手房交易的成交周期平均值是１２７天，那么在杭州买房的，成交周期大于127天就说明这个小区的房子没那么好出手，应尽量避免成交周期大于你预期的小区。
再看浏览、关注、带看，这三个指标一个比一个参考价值高，如果一个小区这个三个值比较高，说明小区热度还可以，相对来讲成交的概率也就越大。
前面两类指标的观察是相对简单和直观的，那挂牌量和成交量如何反应流动性？
小区的挂牌量、成交量经过数据处理，也能一定程度上反应小区的供需关系。做个简单的除法，小区挂牌量／月度成交量，即一段时期小区挂牌的房源量不变，全部卖完需要多久。这个值越大，表明销售压力越大，小区二手房越不好卖。
假设某小区投资客较多，两年后拿到房产证，５００套房子，挂出来３００套，上个月卖掉5套，那么这３００套房子全部卖完，需要6０个月，说明小区的销售压力很大。这样的房子挂牌价格５００万的话，那么实际价值也是要大打折扣的。如果你不比其他房东先降个二三十万，一时半会是真卖不掉的。
这里面还需要注意的一点是，对月度成交量的处理，是近一个月的成交量，还是近半年平均月成交量，还是近一年平均月成交量，可以根据不同市场情况科学综合使用。
最后，还有两个大家平时比较容易忽视的指标，挂牌价、成交价，这两个指标能反应什么呢？实际成交价／挂牌价，这个比值越高，说明成交价越接近房东报价，折扣空间越小，此时更接近卖方市场，相对房子更好卖；反之亦然。
很多朋友发现了，后面这几个指标都是需要统计和计算的，普通购房者很难去使用这个几个指标。小红楼团队研发了策略选房产品，在小程序可以里直接查询小区的流动性指标。
3、房子本身属性
分析小区好不好，自身居住舒适性也是非常重要的考量因素。我们可以观察楼盘自身属性指标，如小区的容积率、建筑密度、建筑类型、建筑年代、开发商、物业公司、楼盘规模等等。
容积率、建筑密度比较简单，值越小，小区环境越舒适；选择二手房，有一点需要特别注意建筑年代，超过２０年房龄的老房子很多时候银行是不给贷款的，不过不同城市和银行的要求不一样，具体需要咨询当地银行政策；对开发商的考量，相比购买新楼盘可能没有那么重要，因为已经是现房，小区环境、工程质量通过各个渠道也是能了解到的，不过在没有实地考察之前，实力强的大开发商楼盘还是加分项。
最后，重点介绍一下物业公司的参考价值。小区物业服务是一个非常重要的参考值，因为业主入住之后，除了房屋内部舒适性，整个小区环境，以及居住服务体验，都是房子价值的一部分。服务质量的高低直接影响业主的居住舒适性和便利性，比如顶层漏水，打电话叫物业，墙壁都已经泡花了，四五个小时后维修大爷姗姗来迟，你说来气不；再比如交了高昂的物业费，小区垃圾、落叶满地都是，原来种植绿植的地方杂草丛生。有点极端哈，不过真遇上这样的物业公司，小区业主也可以通过成立业主委员会，经三分之二以上业主投票表决同意换掉物业公司，但是经历过的人都知道太麻烦了。在此次之前你要卖掉房子，对不起，比周边同档次小区打个八折吧。所以选中小区房子，一定要提前打听一下小区的物业怎么样，口碑不好可要慎重了。
怎么打听小区物业服务的口碑呢，除了打入业主群内部，实地踏勘打听，其实还有一个方法，大多数省、市住建厅都会定期公布物业服务企业信用等级。比如浙江省首批物业服务企业信用等级名单，共计1105家，其中：AAA级41家，AA级15家，A级61家，B级988家。对这些开发商、物业公司的相关信息小红楼团队也做了整理，在小红楼智慧选房小程序的小区综合评分中作为评价指标之一。
4、周边配套
小区配套是购房者关注的重点，关系到入住后业主日常生活的便利性。通常小区周边配套越齐全优越，价格自然也不菲。因此购房者在挑选小区之前，首先对配套做需求优先排序。配套一般包括周边交通，尤其是地铁，商业配套、医院以及学校。
地铁
有无地铁对于房价影响还是非常显著的。以杭州市为例，各城区周边1公里范围内有地铁小区的均价比无地铁小区平均高出百分之十以上，有的甚至更高。西湖区比较特殊，有可能是学区房的影响，这一点在后面文章中得到印证（西湖区学区房与非学区房价指数的差值比率为52.82%）。
地铁房尤其对于刚需、上班族还是有必要的，在承受总价有限的情况下，宁愿买偏一点、买远一点，也尽量在地铁沿线。很多城市早晚高峰的路况挺让人崩溃，为了准点上班打卡，坐地铁不失为一项优选。而且这样的房子，在以后卖房、置换改善的时候也能更快速变现卖掉，相对流动性较好。
商业配套
商业的单因素变量似乎并非是正相关。以杭州市西湖区各街区内小区周边3公里范围内商业配套体量为例，学军、文三、黄龙、文教、文三西路板块价格相对较高，这里看出商业配套非房价均价的显著影响因素，而与区位、交通、学区等多因素共同作用。
对于购房者来讲，商业配套的远近、多少，可以根据自己的居住习惯，如果喜欢热闹繁华的，或者平时出行不开车，习惯步行购物逛街的，那么商业配套一定需要提前考察，总之商业配套绝对是选择小区的加分项。
医院配套
医院这一项就是因人而异了，年轻的可以不作为重点考虑因素。如果是改善、养老的需求的购房者，尤其是老年人，最好3公里范围内有个医院会方便很多。毕竟，对突发病症的人来讲，时间就是生命。医院有等级划分，按照《医院分级管理标准》，医院经过评审确定为三级，每级再划分为甲、乙、丙三等，其中三级医院增设特等，因此医院共分三级十等。根据个人需求，在选择小区之前了解周边的医院情况。
学区
学区的重要性毋庸置疑，对绝大多数家庭可以说是刚需。孩子是一个家庭的未来，教育是头等大事，可惜优质教育资源永远是稀缺的，对任何一个国家，甚至发达国家、发达城市。我国现行教育制度，主流仍然是儿童入学和家庭的户籍、房屋产权挂钩。政府根据生源情况划分在制定的地域划分出一个范围，而这个范围内的物业、房产，就叫做学区房。如果你买的房子正好在学区房的范围内，那么你的孩子就可以免试就读相应的小学。
当房子上附着了稀缺的权益，学区房的价格自然要比非学区或非重点学区高出不少。以杭州为例，学区房与非学区房差价平均在百分之二十左右，除了上城区以外。近几年，上城区的次新房也是飙升，由于得天独厚的地理位置，即使非学区平均房价也是盖过了老破小。
那么选择学区房需要注意哪些方面？
教育部最新的招生方式要求：“在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，积极稳妥采取多校划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。实行多校划片的，应通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。”实际上，教育部此次出台的文件，是规定了招生的“大方向”，究竟何时落地，如何落地，还要看各地招生政策的规定。
比如前一阵热议的北京西城区学区房新政，依据入学文件：”自2020年起，对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位，六年内再有适龄儿童登记入学的，采取多校划片入学方式；2020年7月31日后新购房产家庭适龄子女小学入学时，全部采取多校划片入学方式；2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童小学入学时，全部采取多校划片入学方式。“
北京西城区的新政“六年一学位”，这就要求购买学区房之前一定要了解原房主是否有孩子就读本小学，如果有，需满6年后才能有下一个名额登记入学，否则采取多校划片。2020年7月31日之后在西城区新购房产和户籍迁入西城区的，全部采取多校划片方式。
此外，不同区域还有其他规定，避免因落户时间不够长，或者住房面积不大，导致孩子不能上学。
每个城市不同城区的具体政策和执行时间不同，而且有些学校每年的招生范围也会有调整，因此需要购买学区房的家长们，需要持续关注当地的招生政策和学校的招生简章。如需了解详细的入学、学区划分情况，各城市和城区都有官方政策信息和学区划分查询网站，大家也可以关注一些本地垂直类公众号。小红楼团队也已经整理了部分重点城市、城区的学区信息，用以建立房产价值模型。
5、预期分析
购买二手房除了现有的指标，周边未来潜在规划也是评价因素之一。很多城市处在快速城镇化进程，大兴土木基建、公共设施配套，房产周边环境变化会直接影响房产价格走势，尤其新兴区域更常发生。大家可以多方了解小区周边是否有地铁规划，是否新建商业、产业园，是否新建学校等等，以及不同时间节点如何影响房产价值。
此外，目标小区周边土地出让情况也可以作为小区房产价值预期的参考因素。此前很多热点城市、热点区域的土地出让楼面价甚至高于周边新房、二手房价格，面粉比面包贵，自然会推动周边房价水涨船高。有一个简单的公式，想要预估新楼盘售价，一般把它的成交楼面价乘以2，比如一个地块出让楼面地价是2万，未来10个月左右达到预售条件，新楼盘的销售价格大概4万左右。这个值有时候根据具体情况差别也会很大，比如很多地块出让时候有一些附加条件，配建幼儿园、代建绿地公园，配商业、办公等等，这些都抬高了开发商的建筑成本。也有一些城市限房价，这个比值就会偏低。
其实房价趋势的预测是一个非常复杂的系统工程，是很多因素综合影响的结果。小红楼团队条分缕晰，尽可能去还原各个影响房价趋势的因素，建立分析模型，把握价值趋势。现阶段使用小程序可以查询任意小区的预期指数。
未来我们还会推出房价预测板块等更多新功能，欢迎朋友们持续关注小红楼智慧选房小程序，帮你做出更科学、更智慧的购买决策。
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发表于 2020-7-15 21:27
