[原创]买房还是租房的比较分析架构

injecter

一、分析前提

1、分析期间：5年；

2、居住条件：住宅小区，140平方米；

3、现有可用资金：80000元；

4、月收入：3000元；

5、可支配收入：1500元/月，每年可支配收入为1500*12=18000元，5年间可支配收入为1500*12*5=90000元；

6、投资手段：定期存款；

7、租房租金：500元/月；

8、五年后收入可以一次性买下5年前同等条件的住房：有些条件肯定是更好，详见后；

9、租房与买房期间生活水平差异不明显：租房与买房都是用自己的简单家具；舒适度即冬暖夏凉这个条件的达到条件，所涉及到是装不装空调的问题，实际也就是涉及到电费的问题；除物业管理费外的水电、卫生费都是租房或买房都要自己支付；

10、未婚；

11、我赌我这里2012年前小区住房价格会下跌，至少不会贵于1100元/月；

 

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二、比较分析

(一)购房：

1、总购房房款：1100元/平方米*140平方米=154000元；

2、入住前一次性投入：123200元

(1)5年期5成公积金房贷，首期付款77000元；

(2)借款:购房手续费8000元，水电、门窗、装修费4万元，合计并从可支配收入中抵3000元为45000元；

(3)为解决买房后一段时间内无地方居住的问题，假定3个月装修期间租房需支付：3*500=1500元；

3、入住后后续投入：92096.53元

(1)总还贷：月供1422.94元，共支付利息8376.53元，共还款85376.53元；

(2)物业管理费：0.8*140*12*5=6720元；

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(二)租房：

1、总租金：500*12*5=30000元.，在1500元/月的可支配收入外考虑；

2、首付款和每年可支配收入的利息收入：

(1)第1年收入做3年期定期存款收入:

利息收入：18000元*3.69%/年*3年*0.8(扣20%的个税,下同)=1594.08元

本息小计：18000元+1594.08元=19594.08元

(2)第2年收入做3年定期存款收入：

利息收入：18000元*3.69%/年*3年*0.8(扣20%的个税,下同)=1594.08元

本息小计：18000元+1594.08元=19594.08元

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(3)第3年收入做2年定期存款收入：

利息收入：18000元/年*3.06%/年*2年*0.8=881.28元

本息小计：18000元+881.28元=18881.28元；

 (4)第4年收入做1年定期存款收入:

利息收入：18000元*2.52%/年*1年*0.8=362.88元

本息小计：18000+362.88=18362.88元

(5)第1年收入做3年定期存款收入后再做1年定期存款收入：

利息收入：19594.08元*2.52%/年*1年*0.8=395.02元

本息小计：19594.08元+395.02元=19989.1元

(6)第5年收入18000元

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(7)原有8万元做5年期定期存款收入：

利息收入：80000元*4.14%/年*5年*0.8=13248元

本息小计：80000元+13248元=93248元

 (8)总计收入:

利息收入合计：

1594.08元+19594.08元+881.28元+362.88元+395.02元+13248元=18075.34元

本息合计： 80000元+90000元+18075.34元=188075.34元

(9)一次性付房款结余：188075.34元-154000元=34075.34元。

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 (三)租房的有利因素：

（1）最大的收益是获得了5年的时间，这期间附带的直接收益是：

可比买房多获得5年的房屋产权期限，因为租房期间损耗产权的是房东的住房；

租房期间住房户型设计可能趋向更科学、更符合自己的要求，住起来会更舒服；可投资手段有可能变化，导致投资收益率提高；

定期存款利率可能进一步提高；

可以看看别人住房设计的缺陷，增加自己买房时的经验；

（2）抗御风险的能力较强：

万一失业，不必付高于租金的月供，也可以换租金更便宜的住房；

可以更灵活地应付大病治疗等大额支出，若租房则还有可支配收入可以支持；

养育小孩的费用更有保障；

规避了房价下跌，资产负增长，甚至资不抵债；

（3）避免了高月供带来的可支配收入降低，生活水平下降，事实上从上面也可以看出，买房后就没可支配收入了，而租房期间，一年内至少有11个月的收入是可以不必投资定期存款的；

（4）不需再借45000元搞装修，租房期间的利息收入在一次性付房款后仅需再借45000元-34075.34元=10924.66元搞装修（由老婆出吧，不借了，呵呵；事实上老婆若能出个45000元，那就也不必搞什么房贷了，我就直接买房，也不分析来分析去了）；

（5）物业费由房东支付；

（6）77000元的首付可以支付近13年的租金，而这笔钱完全不必从1500元/月的可支配收入中支付；

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(四)买房的有利因素：

（1）省去了搬家的费用和麻烦（签长期租赁合同则没有此项）；

（2）避免了今后通货膨胀造成的货币贬值，从而给买房带来的成本增加；

（3）增强了自己的归属感；

（4）获得别人更多的羡慕；

 

 

(五)未考虑的其他因素：

（1）工作单位与居住地点的远近，交通条件（交通工具，交通费用）；

（2）是否急需结婚、与异性同住；

（3）收入增长与通货膨胀速度的比较；

（4）个人喜好，例如你就喜欢付高月供、喜欢自己早5年拥有房子的感觉；

（5）购房资金成本与租金比低于1：1，前者大致就为首付款和每年可支配收入的利息收入18075.34元，而租金为30000元，两者相比为0.6025：1，所幸的是中国国际金融有限公司提出的这个指标并未预测也未能阻挡房价从2005年至今的一路高涨，说明这个指标不是个很能说明问题的指标；

（6）父母的资助；

injecter

(六)不考虑长于5年期间的原因：

（1）一个进入社会工作的人在5年后很可能结婚，进入社会工作5年后不结婚将面临人生的第一个极大考验，例如不结婚会被父母说死；买房是结婚的必需条件，结婚不买房将面临人生的第二个极大考验，例如会被老婆或岳父母说死；

（2）5年了还不结婚的人不在此次考虑的范围内，因为他需要解决的不是身体居于住房的问题，而是心灵居于何处的问题，非此处考量的金钱问题所能解决；

（3）5年内通货膨胀率、租金等各项因素增加的可能性较小——仅仅是假定，反正如果考虑10年、20年，变动是肯定的，不利于比较分析；

（4）要长于5年期的贷款时，你要买的房肯定是高价格、高首付、高月供，买了就会造成生活水平下降，考虑什么啊，让那些有钱人去考虑吧；

（5）要长于5年期的贷款时，你要损失的是更长的住房产权期限！损失个10年20年，你不会哭吗？

 

 

三、分析结论：

能租5年就租个5年，除非能一次性付清所有的房款用于买房。

 

 

四、提示：

当今我国是一个贫富差距悬殊的国家，当前房地产市场是个充斥着投机的市场。

 

 

有待进一步完善，欢迎批评指正！

injecter

今天我在这里再补充理由如下：

在上文中，我们可以明显看到，买房后的45000元是假定通过“借”的渠道来解决的，如何个借法呢？所以，还是将这45000元也考虑进来比较分析才更合理。

（1）借亲朋好友的。给1%的利息，5年还清。哈哈，他们肯定气死了吧，不过为了将买房进行到底，我先假定买房人是不管这些虚荣的。利息支出为45000*1%=450元。所以肯定是一次性请他们吃一顿了事。解释如下：一个人是不大可能一次性借给你45000元还只要450元的利息的。假定借三个人的，每人15000元，但谁又会借出万把块钱只要人100多元利息的？要么就是不要利息，甚至连本钱也不要了——极品好人啊，这个世界绝种了吧。总的来说这个方法还是划得来，如果可行，建议将前面的77000元一并依本法解决。这比租房还要好得多了去了。但是，个人每年可支配收入只有18000元，就算加老婆的钱18000元，起码是1年多可支配收入都不做其他事情才能还清，但人总是要吃饭的。而且这里有个很重要的前提，就是你要娶个好老婆啊。——请注意，娶个好老婆可能要占用可支配收入中更多的钱。

injecter

（2）借商业贷款。手头没现成的利率表，算便宜点，5%的利息3年还清：45000元*5%/年*3年=6750元；这样，它再与5年后需由老婆出的10924.66元装修费相比之下仅差4174.66元。

（3）提高首付比例？77000加上45000是122000，是154000的79.2%，接近8成的贷款了，而国家规定超过90平方米的住房一律是首付30%，只给7成贷款，所以是很少可能申请得到的。

如果从今年开始央行继续加定期存款的息，5年内都不降低，那就哈哈哈哈，太好了。最好能加到收益超过5年租房的租金，也就是还要加到超过上面利息收入与租金的差额30000元-18075.34元=11924.66元。不过如果将5年间所有可支配收入均按加息时间重算，这样计算太麻烦了，也不知道要折算成多少个百分点。简化估算下，假定2007年加息，80000元存5年定期，这一块的利息收入要在原来13248元的基础上增加9000元，变为22248元，后面5年的可支配收入利息不考虑了，则银行挂出来的5年定期存款利率应当加到6.96%左右：22248元/80000元/5年/0.8*100=6.9525%/年。也就是央行加个2.82%的息就好了。

美国和世界舆论都来劝劝我们的央行，将外汇储备换成人民币全部给存5年定期存款的老百姓吧。

injecter

如果说，前面的分析未将买房后到装修入住的3个月期间有关费用纳入进来计算，所以买房比租房划得来一些，那么如果现在将买房后3个月的租金1500元和5年间物业管理费6720元纳入进来分析：租金和物业管理费共计8220元，比租5年房后老婆要出的4174.66元多4045.34元。这4045.34元是要动用3个月的可支配收入的。

另外有个吃饭等必需生活费的问题，前面也未考虑。假如买房、结婚，老婆的每年可支配收入与你一样，则每个月的可支配收入是1500元+1500元=3000元；假如租房，个人可配收入为3000元-500元（房租）-1500元（定期存款）=1000元。结婚后有更多可支配收入！——这就要看个人具体情况是结婚好还是不结婚好了。——至少，婚姻是经济共同体的说法是有一定道理的。经济共同体总有互补优势。希望这样说，不会引发我国的结婚高潮。

从上面的例子来看，考虑5年期间，租房与买房在直接的金钱上的区别不是很大，但从其他收益来看，仍是租房较好，尽管在有的人眼里是好不到哪里去。也许，这是国家拉动内需的政策使然。要更深入地分析租房与买房的金钱差异，我觉得还要考虑房价涨跌趋势与幅度，以及它们与个人收入水平和收入增长水平。如何计算，可能是个“精算”的问题。以后再说吧。

最后，我不知道是否应该庆幸自己在一个房价较低的地区工作。那些经济发达地区的人们在这几年房价的飞涨下，可以说是被房地产商大肆盘剥，而无丝毫还手之力。国家说来说去，还只是给个稳定房价的意见，连促进房价下跌的意思表示都没有，最可悲的是调控来调控去都没见个显著成效。用一句话来总结，就是市场经济条件下的房地产市场，真是让人心情很复杂啊。

飞行

感谢injecter一来就带来了原创的好文章，加精华[em23]，另，我们浙江在线也有博客的，如有可能的话，把博客搬到我们这里来吧：）　

Boston

5、可支配收入：1500元/月,

从这条看，在杭州只有租房一条路，即使从古代看，拥有房子是不可能的事情。

不然就是到乡下去买房，从农村包围城市。

一举成名

LZ,我没空看你的文章

但我知道你犯了一些著名经济学家同样的错

买房过日子好,还是阻房过日子好,标准只有两个:

1.谁带给你安全感

2.谁使你资产保持增长

一举成名

买房是投资行为,租房是消费过程,没有什么可比的

Boston

“1.谁带给你安全感

2.谁使你资产保持增长”

赫赫，一举成名网友的水平明显在论坛里高出一筹，两个标准比较适用。

但是“买房是投资行为,租房是消费过程”有点偏颇，买房既是投资行为，又是消费行为，现在多是期房，也牵涉到过程。

从楼主的原意来讲，买房与租房都是解决安居的手段，从这点上是具有可比性的，另外楼主也详细的说明了此两种行为的各种利弊，主要是经济上来考虑，也是一个很好的案例。

只是可支配收入1500的案例在今天的杭州可适用范围太小，意义不大。

yechina0

我没有仔细看全文，粗看几条，文章没有价值。没有钱买房子，只能租，如果租不起，就说明这个城市不适合你。房子肯定是要买的。当然我不是要大家接受高价房，现在的形势可以先租几年，等房价暴跌再考虑买。这个租不是被动的租。中国的房价必然要暴跌的。

一举成名

买房不是消费行为.这是世界通用的.

居住是基本需求,但居住不一定通过买房实现

自古到今,包括农村建房,置业都是一项关系整个家庭的重大投资行为.

小飞哥

其实对投资和投机还是要分分清爽，

对买房来讲，为了收租是投资，为了转卖就是投机，

之所以国际通用标准买房是投资，

是因为买房的特点是一次投入，多年使用，

一次投入的价值是通过多年的使用才实现的，

这里的自己使用和租用其实从财务上没有本质区别，可以直接挂钩的。

这里的投资概念绝不是指持有增值，那是投机。

所以，对自住者来讲，投资和持续期间很长的“消费”是可以划等号的，

也可以从财务上进行对比。

sidekick

QUOTE:

以下是引用一举成名在2007-7-26 9:29:00的发言：
买房是投资行为,租房是消费过程,没有什么可比的

错误，这取决于租房省下来的钱去干什么？如果也是去投资，就有

可比性。