[原创：821更新] 纸时代（一）中国式购房的温柔三刀和太极三拳

sidekick

QUOTE:

以下是引用papaya1973在2007-8-20 15:21:00的发言：

不过,楼主的分析除了第二点完全认同外,第一点与第三点并不认同.

关于第一点,楼主分析了黄金价格与房产价格的平横关系,其际上房产价格应低于黄金价格,才会是一种平衡关系.因为黄金总额有限,假若黄金总价格等于社会总财富的话(以上基于楼主的假设),中国经过十几年的经济发展，每年经济增长在10%以上，社会总财富的增长幅度是很高的，所以黄金价格也在增长。

      这点不同意，黄金是被动升值的，不具备房产的主动升值的效力。

      配套的成熟，交通的改善都可以使房地产增值。黄金就算变成工艺

      品但它的主要功用还是原料的稀缺及稳定性。

papaya1973

QUOTE:

以下是引用sidekick在2007-8-20 15:53:00的发言：

      这点不同意，黄金是被动升值的，不具备房产的主动升值的效力。

      配套的成熟，交通的改善都可以使房地产增值。黄金就算变成工艺

      品但它的主要功用还是原料的稀缺及稳定性。

正因为黄金是被动升值的,所以黄金的升值更代表社会财富的增长,而不仅仅是通户膨胀 .可能我没有说清楚,我的意思是黄金上涨是财富增加决定的,而地产单价(即房价)增长速度达到社会总财富的增长速度,显然是有泡沫存在的.

[此贴子已经被作者于2007-8-20 18:29:50编辑过]

过客而已

楼主的水平很高，可惜标题中有敏感字，不然肯定能加精华了

sidekick

QUOTE:

以下是引用papaya1973在2007-8-20 16:05:00的发言：

正因为黄金是被动升值的,所以黄金的升值更代表社会财富的增长,而不仅仅是通户膨胀 .可能我没有说清楚,我的意思是黄金上涨是财富增加决定的,而地产增长速度达到社会总财富的增长速度,显然是有泡沫存在的.

     这个不通，总资产增长20%，黄金增长20%。但总资产里有些部分增长30%，有些

     只增长10%。 一定要说增长30%那部分超过了总资产增长的20%就是有泡沫？

     股市涨了10%，但你手里的股票有的涨了20%，有的基本没涨。能说涨了20%的一定

     是泡沫股吗？

[此贴子已经被作者于2007-8-20 16:55:52编辑过]

peach1089

QUOTE:

以下是引用食房托者在2007-8-19 9:41:00的发言：

房价问题,政府是主犯,开发商和黄牛是从犯.

谁都知道政府是主犯

任大人不是说，他们只是丫鬟

可是我们又不能对政府怎么样

所以很多气也就只有开发商和黄牛来承担了

想想也应该的，丫鬟靠着主子享福

替主子受点气也是理所当然的

只是小心别成替死鬼了

那样的福还是不享的好

papaya1973

QUOTE:

以下是引用sidekick在2007-8-20 16:54:00的发言：

     这个不通，总资产增长20%，黄金增长20%。但总资产里有些部分增长30%，有些

     只增长10%。 一定要说增长30%那部分超过了总资产增长的20%就是有泡沫？

     股市涨了10%，但你手里的股票有的涨了20%，有的基本没涨。能说涨了20%的一定

     是泡沫股吗

QUOTE:

这么说吧,如果房地产行业在总资产增长30%,可能是正常的.但是  文中明确的说到是单价   在计算总资产时,还要考虑到量,估计这几年房子的增长量不低于100%吧,这个量加上去就是增长在60%以上了.

sidekick

QUOTE:

这么说吧,如果房地产行业在总资产增长30%,可能是正常的.但是  文中明确的说到是单价   在计算总资产时,还要考虑到量,估计这几年房子的增长量不低于100%吧,这个量加上去就是增长在60%以上了.

  这个数字没法估计，房地产走向普通大众不过10年，多快算有泡沫？

  汽车从零国产到年产10万辆，增长速度怎末算，得吓死人吧？能算

  泡沫吗？唯一能比较的是成熟房地产应该占国民经济的多少合适？

  我没有现成数字，没法回答.

开心猪宝

有深度的贴子[em17]

洪娃娃

好贴！

*nebula*

QUOTE:

以下是引用洪娃娃在2007-8-21 9:14:00的发言：
好贴！

zjic8213

QUOTE:

以下是引用一壶在2007-8-20 0:10:00的发言：

按揭不是变现？

美国次级贷突然提醒了中国的银行。

其实，他们还不知道其中的危险，中国银行将来都会死的很惨。

就目前国内银行的情况来看，其"金融创新"能力一般，也就是说制造流动性、推高通货膨胀、增加债务货币的能力有限，实难望"美国次级贷"之项背。

从微观层面来看，现在老百姓买房按揭贷款的时候，都还要调个人征信系统资料，银行对个人收入支出情况的审查还是比较严格的。6月份买房的时候，同一楼盘的另一个购房者，就因为信用状况较差（按揭买了很多房子——黄牛？），被告知不能按揭贷款。

从这一点来看，这方面的风险，远比大洋彼岸的美国银行低很多。

也正是这次美国的次贷风波，也许让国内央行对今后推出各种金融创新产品更有所顾忌。

一壶

不然不然。

信用的基础是什么？是个人权利的肯定，从最基本层面看，中国没有个人权力，也就没有个人信用的基础，政府赖账，个人也赖账。大家拖下水，如同太湖蓝藻。

比如香港，这么严重的经济冲击，个人还是要还贷款的，除非破产。

大陆不要什么等“金融创新”，40%的下跌幅度，就足以让银行到深渊。

[此贴子已经被作者于2007-8-21 11:51:35编辑过]

zjic8213

QUOTE:

以下是引用小农经济在2007-8-19 9:39:00的发言：

误解3：土地拍卖高价造成房价上涨
    

开发商高价拿地，被认为是房价上涨的原因之一。极其滑稽！

首先，地价高是因为房价高。假设政府说，此地块不准造房，只准绿化。那么能卖出高价吗？显然不能。土地高价，只因上面可以造更高价的房子。

其次，房价高不是因为土地成本高。以枫华府第为例，5000多的楼面地价，前期卖13000，后期卖20000。这中间土地成本没有变，房价变只是因为人们肯出那么多去买房而已。


其实，拍卖是最好的办法。拍卖的土地是公有财产，卖得的钱入了市政府的白账，可以办学修路，也是公有财产。至于里面是否有腐-败，是另一个问题，但拍卖用于公建的模式本身没错。相反，出让土地才是黑幕重重。可以拍出3亿的地，如果以1亿出让，那么这差额2亿进了谁的帐？

显然开发商不会把利让给消费者。实质无非是开发商低价拿地，再把好处给部分官员回扣。把本该入市府白账的钱，入了私人的黑账了。出让的地上面造房如果限价的话，开发商少放三根钢筋两袋水泥就赚回来了。实不如商业开发不限价的，不仅外观不影响市容，心里也踏实。

我个人的一点思考：

在现阶段，土地拍卖出让制度，很有可能沦为国际游资加快国内资产（尤其是房产）泡沫形成的工具。

国际游资通过参与国内的土地拍卖，推高土地出让成交价格，可以大幅升值之前已经进入国内的资产名义价格，赚取更多的利润，更大幅度的"剪羊毛"。对于海外基金以及投资机构大规模投资国内商业房产以及高端住宅（比如在杭州高调参与土地拍卖的凯德置业），似乎更让我们怀疑他们的终极目的究竟是为了谋求今后的升值空间，还是为了让他们的既得利益实现最大化？

因此，我认为土地拍卖是推高房价的一个环节，而且是一个重要环节——由于激烈的竞拍，土地成交价格随之不断上升，造成同区域其他房产的出售价格参考成交后的楼板价进行重新评估（比如枫华府第）；而房价升高以后，又让后来的竞拍者以此为利润计算基准来考量能够承受的投标价格，无形中加强了地价上升的合理性——两者相互螺旋攀升，造成资产的通货膨胀不断形成。

所以我认为，误解3的说法，还有待商榷。

xull06

赞同1搂的观点。

xxmysjt

LZ写得很好哦。不过开始用贵金属价格和房价直接比有点太简单了。

其实物价变化由两个相反力作用，一是通货膨胀促使物价上涨，这是全社会一致的；另一个是相对于需求的劳动生产效率变化，一般是促使价格下跌的（古董除外）。贵金属一般代表平均水平，其它商品则根据各自生产效率的变化。这就是古董涨得快电脑跌得快的原因。

食房托者

QUOTE:

以下是引用peach1089在2007-8-20 18:09:00的发言：

谁都知道政府是主犯

任大人不是说，他们只是丫鬟

可是我们又不能对政府怎么样

所以很多气也就只有开发商和黄牛来承担了

想想也应该的，丫鬟靠着主子享福

替主子受点气也是理所当然的

只是小心别成替死鬼了

那样的福还是不享的好

起来，饱受剥削的房奴！
　　　　起来，不愿做房奴的人！
　　　　满腔的愤怒已经沸腾
　　　　要为自由而斗争！
　　　　开发商打个落花流水
　　　　房奴们起来，起来！
　　　　不要说我们一事所有
　　　　我们要做天下的主人！
　　　　这是最后的斗争
　　　　团结起来，到明天
　　　　人人有房住就一定能实现
　　　　从来就没有什么救世主
　　　　也不靠神仙皇帝
　　　　要创造人类的幸福
　　　　全靠我们自己
　　　　我们要夺回劳动果实
　　　　让思想冲破牢笼
　　　　快把那炉火烧的通红
　　　　趁热打铁才能成功！
　　　　最可恨那些毒蛇猛兽
　　　　吃尽了我们的血肉
　　　　一旦把它们消灭干净鲜红的太阳照遍全球!

飞行

精华贴~~

墙外行人

精华

bisen

大家注意通货膨胀关键时刻来了

在抗流动性的前提下，做好储存物资的准备

小农经济

我个人的一点思考：

在现阶段，土地拍卖出让制度，很有可能沦为国际游资加快国内资产（尤其是房产）泡沫形成的工具。

国 际游资通过参与国内的土地拍卖，推高土地出让成交价格，可以大幅升值之前已经进入国内的资产名义价格，赚取更多的利润，更大幅度的"剪羊毛"。对于海外基 金以及投资机构大规模投资国内商业房产以及高端住宅（比如在杭州高调参与土地拍卖的凯德置业），似乎更让我们怀疑他们的终极目的究竟是为了谋求今后的升值 空间，还是为了让他们的既得利益实现最大化？

所谓国际游资云云无非是政府的烟幕弹而已。按照官方统计，外资在国内购房市场的资金比重仅占2%而已。又集中在北京上海，在其它城市影响几乎是零。

因此，我认为土地拍卖是推高房价的一个环节，而且是一个重要环节——由于激烈的竞拍，土地成交 价格随之不断上升，造成同区域其他房产的出售价格参考成交后的楼板价进行重新评估（比如枫华府第）；而房价升高以后，又让后来的竞拍者以此为利润计算基准 来考量能够承受的投标价格，无形中加强了地价上升的合理性——两者相互螺旋攀升，造成资产的通货膨胀不断形成。

所以我认为，误解3的说法，还有待商榷。

先讲个小故事，网上转贴的很多了。话说你开了一个小店，有个顾客拿百元大钞买一个20元货品。货品成本17元，利润3元。你找不出钱，就拿着这100元根邻居换成10张10元的，找给顾客80元完成交易。事后邻居告诉你大钞是假钞，于是你只好赔偿给邻居100元。这个过程，你损失了多少？

正确答案是100元。如果你得不出这个答案，请先仔细想通了再考虑我的论点。

如果你想通了，我们这么看：虽然因素多种多样，我们只需知道净结果就知道谁受益，谁受损了。雅戈尔付出14亿，市政府代表市民付出一块地。公平买卖，在这一点上，没人便宜，没人吃亏。

但反之，如果市政府把这块地以7亿出让给了雅戈尔。那这里面猫腻可就大了。包括广宇等一批资质不错的开发商都想要这块地，都肯出到7亿以上，凭什么给雅戈尔？市政府决定把地出让给谁的这种权利就是腐败的根源，这种权利就给部分官员换得了经济利益。这些人得到的利益，就是市民损失的利益。

明明地很贵，雅戈尔为何出14亿，就是楼面15700？是因为它认为2~3年后，推出的房源可以至少卖到3万，甚至4万5万。如果雅戈尔是7亿得到出让土地，届时会减低售价吗？从枫华府第的例子，我们可以看出，不会。