投标邀请书(补发)

不含萧余

业余爱好者 发表于 2012-5-10 18:14
说句公道话,业委会的同志对如何做好这项工作,没有底的,如果什么事都要征求意见后才去办,那大家不骂死业委 ...

招标，不等于邀请招标，也不等于公开招标。公开招标和邀请招标是招标的两种方式。尽管我一直建议招标选物管，但并不建议业委会自主选择邀请招标。

青龙山

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ZT                        关于物业服务企业选聘方案的公告

香樟公寓全体业主及物业使用人：
根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《香樟公寓管理规约》的有关规定，特制定香樟公寓物业服务企业选聘方案，现进行公告。
一、选聘原则：
本次物业服务企业选聘将根据有关规定并本着公开、公平、公正的原则进行，在同等情况下现有物业服务企业将享有优先权。
二、资质及资费标准：
候选物业服务企业要求为二级及以上资质，在保持现有的物业费不变的前提下，届时按照实际情况适当用业权收益中的停车费予以补贴。补贴标准以最终中标价格为准。
三、物业服务标准：
中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》二级服务标准。
四、操作流程：
1、拟定《选聘方案》并征求房管部门、社区党委及部分业主代表意见。
2、按规定组建专家小组、评标小组。专家小组5人由3名专家和2名业委会委员组成，其中专家在市房管局专家库中随机抽取产生。评标小组由业委会成员9人、区房管局1人，社区1人，业主代表8人组成（业主代表在个人自荐的基础上考虑各区域分布讨论产生，欢迎业主即日起五日内携带房产证到业委会办公室报名）。
3、登报邀请物业服务企业竞标。
4、进行初评，委托专家小组评出3家入围企业。
5、对初评入围的物业服务企业竞标条件进行公告。
6、入围的物业服务企业在小区内接受业主咨询并由评标小组进行现场考察。
7、评标小组在充分听取业主意见的基础上确定第一名并公示。
8、组织全体业主进行投票，业主最终投票确定中标物业服务企业。
9、业委会与中标的物业服务企业签订物业服务合同。
10、报房管局备案。
业委会将于近日登报公开招标物业服务企业，欢迎热心本小区公共事业的业主推荐优秀物业服务企业参与选聘，也希望全体业主积极参与到此次选聘工作中。



                 　
香樟公寓业主委员会



二〇一〇年十月二十五日

青龙山

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各位邻居参考参考
香樟公寓物业服务质量要求实施细则
一、 综合管理服务质量要求
1、负责制定年度物业管理服务工作计划，并组织实施。
2、香樟公寓内设管理处，办公设备较完备，应用计算机等现代化管理手段进行现代化管理手段进行科学管理，办公整洁有序。
3、管理处主任有物业管理员上岗证和管理处主任上岗证。
4、全体员工统一着装，持证上岗；仪表整洁，行为规范，服务主动、热情。
5、服务时间：周一至周日进行业务接待，并提供服务，每天接待时间不少于12小时。
6、公开报修电话，24小时接受业主或使用人报修。急修0.5小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。如遇突发事件，接报后应尽快到达现场。
7、对业主或使用人投诉应在1日内答复处理。
8、管理规章制度健全（涉及香樟公寓物业管理的相关规章制度应报甲方备案），服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全，维修、养护要有详细工作记录，更换设备要有台帐；
9、公开服务标准、收费依据及标准：
10、应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理。
11、告知业主或使用人装修须知。装修前期（水电工程期）每1日巡查1次装修现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改公用管线等损害公共利益现象及时劝阻、制止或报告。
12、每年进行二次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，满意率调查采用走访、恳谈会、问卷调查、通讯等征询意见的形式。征求意见用户不低于总户数80%，住户的满意率不低于90%。如业主向甲方投诉，经甲乙双方核实确认为有效投诉的将列入住户不满意记录中。
13、对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
14、对公共部位、共用设施、设备经营收入的收支进行财务管理，做到运做规范，帐目清晰。
15、管理处应有内部管理制度和考核制度。
16、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。
17、香樟公寓设有平面示意图，各区域、栋及单元（门）户有明显标志。

二、房屋及共用部位共用设施设备日常维护服务质量要求
1、香樟公寓共用部位（含房屋自用部位）、共用设施、设备、基本市政设施。包括的范围：
房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明灯具、避雷装置、供电部门与房屋业主分界点至户表盘(计费电表除外)之间的供电线路。
　　共用设施设备系统：电梯系统、消防系统、保安系统、背景音乐、中央监控系统、供水系统。
　　物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏（含别墅、洋楼原规划护栏）及围墙。
　　2、居住房屋及共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和养护，服务质量要求包括：
（1）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；要求房屋完好率95%。
　　（2）楼房及香樟公寓内共用部位设施设备的日常养护和小修。每日一次巡视公共部位楼宇门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。楼内墙面、顶面、地面粉刷层无大面积剥落。面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象。发现损坏，属小修范围，及时组织修复；属大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修基金使用计划，向业主委员会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。要求维修及时率96%，。要求维修合格率96%，
（3）路灯、楼道灯完好率不低于95%。
（4）保证护栏、围墙，每半年巡查一次，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向方甲提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟、涵洞通畅；
（5）确保雨水、污水管道通畅。雨、污水管道、化粪池定期清掏，区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月检查一次，雨、污水井相关设施无破损；
（6）每周二次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。
（7）休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等，每周一次进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。
（8）每周供水系统、供水设备检查三次以上，每月定期对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆。每年保养一次水泵，泵房整洁。每年定期二次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
（9）楼宇对讲系统，每周一次进行调试与保养，保证其24小时运行正常。对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰；
（10）周界报警24小时设防并正常运行，应不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，报警控制器应准确地识别报警区域；
（11）监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常；
（12）电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示。
（13）负责香樟公寓智能化设施的日常运行维护；
（14）香樟公寓内公共部位不得私自加装护栏，确有必要的，须经甲方批准；
（15）水电正常运行，不得无故中断，停运需书面告知。
（16）背景音乐定时开放。

三、 保洁服务服务质量要求。
香樟公寓规划红线以内，业主房屋户门以外，服务质量要求：
1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
2、楼内公共区域
（1）地面 每日拖洗一次，大堂、门厅花岗岩每二个月保养一次。
（2）2M以下的单元门、开关盒、表箱盖、信报箱、扶手每日擦抹一次，2M以上的单元门、开关盒、表箱盖每周清洁一次。
（3）楼梯栏杆每日擦抹一次
（4）天花板、公共灯具每月除尘一次。
（5）进户门每3天擦抹一次
（6）楼道玻璃每周清洁一次
（7）天台、屋顶每月清洁一次
（8）电梯轿厢每日擦拭、清扫一次。
3、户外公共区域
（1）道路地面、广场、公园、绿地每日清扫2次，有12小时巡回保洁。洋楼、别墅绿地每日清扫一次。要求无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次；如遇雨、雪，及时清除主要道路积水、积雪。
（2）宣传拦、小品等每季清洁一次。2M以上高杆路灯每季清洁一次。
（3） 服务范围内的垃圾归集到垃圾收集箱、点，并每日清理一次，垃圾收集箱、点设置合理， 收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。垃圾桶内胆夏天每天清洗一次，冬季隔日冲洗一次。
（4）消毒灭害，每季对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水一次（6、7、8、9月每月喷洒一次），每年灭鼠三遍。
（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

四、 公共秩序安全维护服务质量要求
1、保安人员要求
（1）设专职人员，关键岗位中、青年为主，身体健康，工作认真并定期接受培训。甲方要求保安队伍人员稳定。
（2）能处理和应对香樟公寓公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。
（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
（4）在岗人员按需配备对讲装置和其他必备安全保卫器械。
（5）遵纪守法决不允许发生任何保安人员参与打人、斗殴事件。
2 、门岗
（1）香樟公寓相对封闭 ：香樟公寓两主要出入口24小时值班专人值守，16小时立岗。西次入口定时开放，有交接班记录和外来车辆登记记录。大型物件搬出实行记录和业主放行许可制度。
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆（电动车）的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；保持主出入口环境整洁、有序，道路畅通。
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及香樟公寓的表井盖、雨筚子、花、草、树木、果实等。
（4）维护香樟公寓公共秩序，协助相关部门做好香樟公寓安全防范工作，保证24小时昼夜巡逻、值班。科学设置巡逻岗，白天每2小时巡逻一次，夜间每3小时巡逻一次，做到有计划、有记录；
（5）对外来人员、临时装修人员、家政人员进行管理，对香樟公寓内可疑人员进行盘查，做好防火、防盗及各类车辆管理。
（6）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（7）区域内对危及人身安全隐患部位，设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每半月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行良好。
3 、技防设施和救助服务质量要求
（1）香樟公寓录象监控、周界警报等技防设施24小时开通，并有专人驻守，注视各设备传达信息。
（2）监控报警后，保安人员应在5分钟内及时赶到现场进行处理，同时接受住户救助要求，解答住户的询问。
（3）香樟公寓有火警、水警、警情应急预案。每年组织一次防火应急预案演习。

五、车辆管理服务质量要求
1、机动车辆、非机动车辆在停车场(存车处)内，24小时有巡视和协助停车，车辆停放有秩序，避免车辆丢失，损坏。
2、有健全的机动车存车管理制度和管理方案，管理制度和管理方案应经甲方审核同意；
3、对进入香樟公寓的机动车辆行驶设立指示标记、及停放位标记。及时处理车辆停放不规范现象。
4、车库内地面、墙面有车辆行驶指示牌和地标，车库场地每 日清扫一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆危险品存放。
5、管理进入物业辖区的各种车辆。2.5吨以上大货车、大客车禁止进入物业辖区（特殊情况有审批）。有外来车辆出入，实行业主准行制度。
六、 公共区域消防设施的维护及消防管理服务质量要求：
1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制。
2、定期检查灭火器，及时更新或充压。消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓定期巡检；每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；
3、消防水带每半年检查一次、消防水带阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；
4、灭火器、每月检查一次，及时更新或充压
5、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；及时发现事故隐患，做到设备完好无损，可随时启用；
6、严禁将消防设施设备挪作它用；
7、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能，遇事能果断处理。
8、发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等

七、 其他设施、娱乐设施服务质量要求
1、游泳池设施应保持安全、卫生使用，应按有关规定进行管理。如遇他人承包经营，应签定合同并报甲方备案。
2、儿童乐园设施、老年健身园设施、秋千等设施应每日检查，如发现损坏或接到业主报修应在一日内修缮，如不能保证按时修缮，应有明显安全警示。
3、香樟公寓内公共部位的护栏、标记、名牌整洁、齐全、有效。
4 、中心广场每周检查，发现水质变质及时更换，发现喷泉、彩灯损坏及时修复。
5 、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等每日巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证安全使用。

八、 电梯养护、运行、维护服务质量要求
1、电梯24小不间断运行，保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，乙方应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在接报五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；维修服务标准执行杭州市文件规定。

九、 绿化美化服务质量要求
香樟公寓规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地服务质量要求：
1 、乙方根据，结合本香樟公寓实际情况，对香樟公寓的绿化美化作必要的补建；具体方案由乙方制定，甲方批准。
2 、绿地养护要求如下：
（1）植物配置基本合理。乔、灌、花、草齐全。绿化较充分，基本无裸露土地。
（2）绿化草坪修剪每年3遍以上，草面基本平整。
（3）每年普除杂草5遍，杂草面积小于5%。
（4）树林生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪每年2遍，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；树干基本无钉栓、捆绑现象。
（5）篱、球、 乔、灌木超过齐平线10CM应修剪，每年不少于2遍，做到表面圆整。攀援植物适时修剪，每年不少于4次。
（6）绿地整洁，无杂树，无堆物、堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化产生垃圾能及时清运。
（7）及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。
（8）每年普施肥一遍。
（9）每年喷洒药水一遍，发现病虫害及时杀灭。
（10）中耕除草、松土按每年3遍 ，控制杂草孳生。
（11）每年组织两次灭鼠活动。
（12）花坛花境布置，每年三次以上，三季有花。
十、装修管理服务质量要求
1 、有健全的装修管理服务制度；装修管理制度应经甲方审核同意；
2 、查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
3 、装修期间，对进出香樟公寓的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
4 、业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

　　十一、资料和档案管理 服务质量要求
1、建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等
2、服务质量要求：
（1）完整保存资料和档案，不损坏、不丢失，重要资料应制作备份；
（2）查阅和调用资料和档案，要有登记记录制度；
十二、社区文化娱乐服务服务质量要求
1、 法定节日及重大活动应在香樟公寓大门及主要干道，悬挂喜庆、祝贺宣传条幅。
2、制定香樟公寓范围内的商业、文化及其他活动的准入规范；
3、 每年组织二次业主联谊活动（征求意见座谈会除外）。
4、 协助召开业主大会并配甲方各机构的运作；
5、 政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它工作

不含萧余

如果业委会参加评标小组，也应取得业主或业主代表的同意，并进行公告，而不是自说自话组建评标小组。擅自组建评标小组，难以应对业主和参加投标单位的质疑。这次政苑招标，因部分业委会成员已经参与了被邀请单位的询价，故应当在评标中回避。主要是部分人在询价过程中与被询价单位之间做了什么、透露了哪些信息，难以彻底取得业主的信任，主动避嫌，可提高招标的公信力。

青龙山

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附件1：《香樟公寓物业服务质量要求实施细则》
甲方：香樟公寓业主委员会 乙方：浙江盛全物业管理有限公司
负责人： 负责人：
签署日期：2008年2月3日 签署日期：2008年2月3日


看来    这个盛全物业在香樟公寓完了不久就溜了情况属实

youkeshenfen

看来    这个盛全物业在香樟公寓完了不久就溜了情况属实

语句通么，想说什么意思？

6f6f

知道盛全溜了......

不含萧余

盛全溜了？就是失信记录，有污点！唉，让它跑的，它的腿功好，大不了业委会自己干。

xhd

有几家报名了？？？

vax

邀请招标?  一般是不到三家投标才能选用的方式。

业余爱好者

xhd 发表于 2012-5-11 17:06
有几家报名了？？？

有5家，没青龙山说的什么公司，有点让他失望了

青龙山

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要把细则研究好

不含萧余

被青龙山吓跑了。

政苑第2届业委会

感谢大家关心，目前招标工作进展顺利，因这几天太忙没时间来回答大家问题，请谅解，下面会尽快把近期工作情况向大家报告的。

不含萧余

水费、电梯费、加压费，是物管自说自话收的，根本不是业委会与物管约定收取的！高层、小高层的物管费高于多层，应该已经包涵了电梯费和加压费，所以不能写进物管合同，也不属于业委会与物管可另行约定项目。而业主误认为是合同约定的，是业委会与物管约定的。所以，高层、小高层的业主，被物管重复收费了7年！退一步说，如果政苑多层、小高层、高层的物管费是一样的，那么收取电梯费、加压费是合理的！而扣除加后压费的单纯水费，则应该交的，这是属于自来水公司的收费。