闲得慌。。2012年至今最划算的楼盘投票，大家都来看看啊。。

杭州的西湖

绿野仙洲 发表于 2012-5-21 12:57
1.价格上黎明中间套优势是240元，不是300；飘窗的面积就算不全折扣，总共这方面也就优势700元
   “黎 ...

不过说实在的靠高架 更大的是心理因素
所以我觉得 曙光的 13幢，跟 金色黎明的 13幢 没有可比性的。
一个毕竟是靠高架第一排的 一个是高架的第三排 基本小区中心的。

所以没啥好比的。

如果是刚好 各有一套房子 可以供挑选 我可能会选择金色黎明的 13幢 至少基本抛开了高架的心理因素。

当然了 曙光应该说 更划算的 毕竟人家确实是真的不赚任何钱的。而金色黎明 还是稍微赚点的。

小区整体外观来看的话 应该是金色黎明更整齐 外观好看点的
曙光主要还是楼间距 整体感觉太近 太压抑的 这个没办法的 容积率决定的。

配套的话 确实是曙光好比金色的好。这个是毋庸置疑的，好歹是纯城东新城的。金色黎明以后的配套 现在还看不到东西。

st000623

不错
争论很好
很精彩啊

zz818

曙光13幢背靠高架，绿野仙洲看来在曙光定价机制里面，给出的北背高架的代价是不超过600元/方，好像影响不大。
而黎明13幢离高架也就200米不到，和高架隔了5幢、9幢2排房子，沿河还有绿化，反而是“噪音沿河传来更响亮”。
曙光容积率2.9，曙光13幢东西2面分别受9、10号楼遮挡，早晚日照必受影响。
而黎明容积率只有2.2，楼间距普遍在50米以上，除了2、3楼，全年日照充足，从早到晚。
曙光之城的价格是比较划算，但是不是因为滨江在曙光上亏的比黎明多而更加划算呢？我看不见得。
曙光之城楼面价12684元/平方米，比金色黎明1期楼面价11238元/平方米高1446元。
如果曙光和黎明卖同样的价格，当然曙光亏的多。

杭州的西湖

st000623 发表于 2012-5-21 13:37
不错
争论很好
很精彩啊

曙光的版主加分 给花啊

我爱阿森纳

绿野仙洲 发表于 2012-5-21 12:57
1.价格上黎明中间套优势是240元，不是300；飘窗的面积就算不全折扣，总共这方面也就优势700元
   “黎 ...

恩，这个地方我看岔了。
1.曙光北靠高架影响应该在1000左右，不过黎13对于高架的影响已经是很小了，特别是中间套，这个我跑盘的时候进去工地看过，有切身感触。黎13的西边套高架声音沿河传播是对的，中间套却被前方9号，5号阻挡，声音几乎没有了。
2、黎13中间套双景观也是没有问题的，如果你实地看过，有数的，因为前后的间距大，黎13中间套向南的2房1厅都能看到小河景观，走到阳台里都能看到中央水景。
3.至于你说的黎11的价格，我已经说了，后两期的价格是通过市场定价的，就跟曙光的定价是为了拉高黎明而定一个道理，性价比自然不如第一期，没必要讲了。高铁的影响大多是心理影响，而且铁路的低频的噪音传播速度和距离绝对要比高架厉害。
4.至于黎明9，13的间距，和曙光13,3的比，具体是什么值，现在没拿到图纸我看不出，但我得到的信息是10米左右。
5.既然你一直提地段，我想说的已然在上面了，地段主要指两块，一是交通，二是配套，配套方面现在都看不出，以后分区可能不同，但享有的配套差距不大，交通来看，目前去城北和市中心都是黎明方便（走高架）。
6.既然你说地段差距有1000，那我也提一下容积率和盘量，容积率曙光2.9，黎明2.2，以后的舒适性不言而喻，说直白点，曙光的中间套还好于边套，曙光的边套都是有点杯具的，因为前后左右都是房子，活森森的水泥森林，以后的私密性很受影响，采光的话，特别是低楼层的，以后是有大问题的，曙光一共16层，6楼以下的采光个人觉得都有一定问题，所以影响的绝不止20%，其次是盘量，黎明是60万方大盘，曙光是23万方中盘，配套很大一部分跟盘量是相关的，盘大的楼盘，物业，商业配套，教育配套，都占一定优势。

st000623

杭州的西湖 发表于 2012-5-21 13:40
曙光的版主加分 给花啊

恩，会来加的，不过，等到晚上！昨天的，都在曙光论坛里发光了！顶这个贴的朋友，人手10朵，绝不落空！也欢迎大家到曙光论坛来玩：http://zzhzbbs.zjol.com.cn/forum-1510-1.html

zhu029029

st000623 发表于 2012-5-21 13:46
恩，会来加的，不过，等到晚上！昨天的，都在曙光论坛里发光了！顶这个贴的朋友，人手10朵，绝不落空！也 ...

版主给力啊。。我想给加，可惜等级不够，花不够。

st000623

zhu029029 发表于 2012-5-21 13:53
版主给力啊。。我想给加，可惜等级不够，花不够。

我偷偷的告诉你，你别告诉别人，你去曙光之城论坛发贴，顶贴，我都会送花，送金币，我每天300，99%都撒在曙光论坛的！

绿野仙洲

我爱阿森纳 发表于 2012-5-21 13:43
恩，这个地方我看岔了。
1.曙光北靠高架影响应该在1000左右，不过黎13对于高架的影响已经是很小了，特 ...

我们还是尊重滨江的市场定价机制吧，同时尽量剔除涨价因素。

1.高架的影响价值。黎明一期6幢比一期1幢贵2000元/方，这个就是南向高架的影响；曙光三期7幢比二期14幢贵1200元/方，考虑三期比二期涨价400元/方以及曙光7幢东边靠大花园影响200元/方，曙光北背高架的影响值实际就是600元/平方米。

2.中央景观的价值。黎明三期11幢均价18700，黎明二期9幢接近17200，9幢同13幢一样沿河，但是被11幢高出1500元/方，原因就是中央景观的原因；按照10幢比6幢高出600，设定13幢比9幢高出600，13幢的价值考虑为17700，仍然与11幢相差1000元/方。因此，可以认为中央景观的价值就是1000元/方。实际上，黎明11幢卖的非常不错，说明市场还是很认可的。

3.关于楼间距。曙光我测量过，13幢到3幢是80米；黎明没图纸，但是黎明的介绍都说是55米，我不太相信会单独弄个65米的来。实际一般楼间距都是楼高的1.2倍，黎明也是16层的，16*2.9*1.2恰好=55米。80米和55米的差距，还是比较大的

4.配套好坏和盘子大小有关？呵呵，那看来天都城这个配套无敌了。至于交通，曙光之城的机场路和下宁路不是摆设，去哪里都很方便。至于上高架，那就是地段略逊一筹的标志而已，如果去主城区方便，一是犯不着上高架的，另外也不是每个人都时刻有车上高架的。其实这个说法就跟九堡有地铁，就在交通上可以秒杀其他非地铁盘一个道理。

我爱阿森纳

绿野仙洲 发表于 2012-5-21 15:48
我们还是尊重滨江的市场定价机制吧，同时尽量剔除涨价因素。

1.高架的影响价值。黎明一期6幢比一期1幢 ...

1.如果曙光计算7和14时虑了三期比二期涨价400元/方以及曙光7幢东边靠大花园影响200元/方的因素，那么黎明计算6和1时是否也该考虑进去?那么实际差距也就1000不到。
2.中央景观我说了，黎明后两期价格明显提升很多，已然不具备很好的性价比了，11幢销售率还不错，只能说明市场部分认可，毕竟曙光和黎明一期带动了其后两期的销售，水涨船高是正常的，而且黎明11幢是三期，价格比二期整体要高是事实，抛去价格上涨因素，中央景观的价值在你所谓的滨江的定价机制里应该在500元上下。
3.楼间距我不知道你是怎么进曙光现场测量的，但是你可以去黎明现场测量下（半开放的），曙光13的侧面的采光和遮挡问题你一直没提到，这个对早晨和下午的光照影响很大，还有就是间距导致的私密性的问题，你也忽略而过了。
4.配套好坏自然跟盘子有莫大的关联，考虑到这次下手的都是刚需，如果入住率大致相同，那么两处的业主人数相差的不是一点半点，商业都是跟着人走的，人流多的地方自然商业配套好，你拿天都城出来比就没必要了，不过天都城的商业配套还真的不差，比起星桥其他几个孤盘来说这里算是半个商业中心了。交通的话，目前来看同协路和下宁路都没通，不必做比较，机场路和德胜高架上桥口，如果去城东是曙光方便，去城南城北市中心都是黎明方便。不过以后同协路的干道地位要超过下宁路那是无疑的。同协路开通后，去城东也是黎明方便。
5、还有就是我一直不懂你为何抓着南北向朝高架影响多少价值来说，理论上讲，曙13是第一排对高架，黎13是第三排对高架，心理因素完胜，从实际来讲，黎13中间套对高架的影响几乎没有了（我实地走过），而曙13北向一房和一餐厅，高架的影响不会小。

zhu029029

我爱阿森纳 发表于 2012-5-21 17:02
1.如果曙光计算7和14时虑了三期比二期涨价400元/方以及曙光7幢东边靠大花园影响200元/方的因素，那么黎 ...

其实，两个都是我想买而没买到的。同志们，买到都是恭喜的。。

当然，这种和谐的辩论，还是值得肯定的。百家争鸣么。

我爱阿森纳

回复 绿野仙洲 的帖子

很高兴与你辩论，在和谐中展示了双方观点，不过我想辩论要么就此结束吧，继续下去也没有任何意义了，你说服不了我，我也说服不了你，恭喜你买到曙光之城，这是个好楼盘，买到黎明的也不错，虽说毛坯整体性价比不如曙光，但在这个楼市也算是很实惠的楼盘了。两个都没买到的，可以再等等，下半年应该会有更多楼盘放出来。

klisman

还是曙光吧，如果寰宇天下没改外立面和门窗的话本来也很不错。

绿野仙洲

我爱阿森纳 发表于 2012-5-21 17:02
1.如果曙光计算7和14时虑了三期比二期涨价400元/方以及曙光7幢东边靠大花园影响200元/方的因素，那么黎 ...

hehe
1.黎明的1幢和6幢是同期开盘的，哪来什么涨价因素，要论涨价纯粹就是地段原因涨价而已
   黎明的6幢靠花园与曙光7幢靠中央大花园相比价值几乎可以忽略不计，就算黎明6幢加个花园100元/方
   黎明的高架南影响因素也是在1800元/方以上，曙光的高架影响只有600元/方，这个没啥好争论的

2.黎明三期11幢比临河的二期9幢高出1500元以上，在二期已经大涨的情况下，三期涨价还能涨出1000元？其实从三期14幢比二期10幢贵500元就知道，三期相对二期涨价500元而已！中央景观的价值还是在1000元左右，而且11幢卖的还不错。

3.曙光的楼间距是直接在CAD图纸上量的。黎明的数据应该由你提供才对，我看到的是55米。我也告诉了你一般公式。
  采光我早告诉你了啊，咱们比较的是13幢的中间套。中间套受侧面影响本来就小，或许靠边最底下几层会受点影响，然后还是侧面，这些因素考虑了整体影响就很微弱吧？何况80米的正面开阔度比55米的正面开阔度采光总是要好点的。

4.关于配套，我想也用不着多讨论。曙光过下宁路或者机场路直接到城东新城就可以享用一切配套，包括中学、小学、幼儿园、农贸市场也就200米左右，绝对用不着去过德胜高架这样的天堑。至于去远距离的地方，我想差异性相对于长距离是相当有限的；但曙光靠近主城区是优势是明显的，毕竟往主城去的机会多，而且未必都是有汽车上高架的。

5.背靠高架的市场价格曙光已经给出了，也就600元而已，否则曙光还不把7幢再抬高点价格卖 啊？难道买7幢的人会觉得便宜了？谈到心理因素，曙光13幢直面旷阔大花园的心理效应你是否又相应的给出对价呢？这个在心理上可以直接秒杀黎明13幢中间套的所谓侧面双景观，黎明11幢楼王的景观也不如他旷阔。

zz818

这是曙光13幢位置图，那位能搞一个日照分析，中间套真的受9#，10#楼影响很小吗？

zhu029029

zz818 发表于 2012-5-21 19:26
这是曙光13幢位置图，那位能搞一个日照分析，中间套真的受9#，10#楼影响很小吗？

越来越技术了。。期待大神出现啊。。。

p57010639

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绿野仙洲

zz818 发表于 2012-5-21 19:26
这是曙光13幢位置图，那位能搞一个日照分析，中间套真的受9#，10#楼影响很小吗？

hehe,看来我说曙光13幢距离3幢80米还说短了点，应该是85米啦
至于日照，肯定会对靠近的底层中间套是有一定影响的

ztychy

两位真的很认真啊。曙光黎明各有利弊，老七做了这样的策略不是没有道理，定价既有市场因素也有楼幢本身因素。滨江的人对于这个最了解了，13幢顶这个价格价也不定还有背对南都路、垃圾中转站的原因。

泉霖

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